3 Tipología de espacios de ciudades españolas

3.1 Introducción

En este capítulo se pretende dar una imagen del nivel de calidad urbanística existente en las ciudades españolas a través del análisis comparativo de diferentes áreas, caracterizadas todas ellas por una homogeneidad en su origen y morfología. Se busca determinar las características urbanísticas específicas de los distintos tejidos,diferenciando los históricos y los de nueva creación, valorando así la repercusión que, las distintas formas de gestión y las determinaciones de las distintas legislaciones urbanísticas han tenido sobre la formación de la ciudad existente, y calibrar el éxito de determinadas exigencias normativas, o la repercusión que algunas prácticas urbanísticas, extendidas en la cultura de gestión del planeamiento municipal han tenido sobre las ciudades españolas, de forma que del resultado del trabajo se puedan realizar recomendaciones para el desarrollo normativo.

Se seleccionó una muestra significativa de la realidad urbana de las ciudades españolas mediante el análisis de 90 zonas homogéneas correspondientes a 10 ciudades españolas. Este análisis consistió en la determinación por cálculo, estimación u obtención de fuentes documentales, de los parámetros usualmente controlados por el planeamiento urbanístico, que se aplicaron sobre la muestra. Los datos se analizaron ordenados por formas de crecimiento, utilizándose como valores de referencia un conjunto de valores tipo, de origen legal (como los procedentes de la Ley del Suelo) o de índole funcional. Por último, se utilizó el análisis de las medias de cada forma de crecimiento, para realizar su diagnóstico.

Se decidió limitar los parámetros analizados a aquellos que se controlan en el planeamiento urbanístico: el aprovechamiento, la capacidad y los usos del suelo. Se han divido en cuatro epígrafes:

1. Aprovechamiento:

• Edificabilidad bruta en metros cuadrados construidos por metros cuadrados de suelo bruto.
• Densidad en viviendas por hectárea.
• Superficie construida por vivienda.
• Superficie construida residencial por vivienda.
• Superficie construida de otros usos lucrativos por vivienda.

2. Porcentaje de suelo consumido según usos, diferenciando entre:

• Residencial.
• Terciario.
• Comercial.
• Industrial.
• Escolar.
• Deportivo.
• Social.
• Espacios libres.
• Viario y aparcamiento.
• Servicios supralocales.

3. Superficie de suelo por vivienda, para los usos definidos.

4. Superficie de suelo por cada cien metros cuadrados construidos, para los usos definidos.

La muestra pretende ser representativa de los tejidos urbanos típicos de las ciudades españolas. Para ello se hizo una propuesta de selección de ciudades que consistió en:

• Dos ciudades centrales de áreas metropolitanas.

• Dos ciudades periféricas de áreas metropolitanas.

• Tres ciudades medias (100.000-500.000 habitantes).

• Dos ciudades pequeñas (50.000-100.000 habitantes).

• Una ciudad costera.

Esta muestra inicial debería cruzarse con un segundo criterio de selección, basado en la existencia en cada una de las ciudades de una parte significativa de la secuencia de formas de crecimiento típicas de las ciudades españolas. La forma de crecimiento es un concepto ampliamente extendido en la cultura urbanística, y su aplicación es muy conocida. Se trata de un concepto que aúna la morfología y tipología del tejido urbano consolidado con el momento histórico y social de su creación. Así, son perfectamente distinguibles las áreas urbanas que tienen su origen en los cascos rurales de los arrabales metropolitanos construidos al socaire de los crecimientos urbanos de principio del siglo y éstos, a su vez, de las áreas de autoconstrucción toleradas en terrenos rústicos en la cercanía de los centros industriales de los años 50 y 60. En nuestro caso hemos realizado una reclasificación que ha permitido realizar sugerencias de intervención sobre áreas homogéneas, definiendo once formas de crecimiento diferentes:

• Casco histórico.
• Ensanche.
• Parcelación periférica.
• Ciudad jardín.
• Promoción pública 1940-1960.
• Promoción 1960-1975.
• Promoción privada 1975-1990.
• Promoción pública 1975-1990.
• Actuaciones sobre suelo urbano 1975-1990.
• Nuevos desarrollos de baja densidad.
• Pueblos anexionados.

De esta forma se puede realizar un análisis extrapolable a áreas homogéneas de las distintas ciudades cuya producción mantiene pautas morfológicas y de gestión semejantes.

La muestra definitiva de ciudades a estudiar fue:

Ciudades de áreas metropolitanas

Madrid	3.010.492 hab.
Valencia	777.427 hab.

Ciudades periféricas de áreas metropolitanas

Getafe	138.312 hab.
Leganés	175.952 hab.

Ciudades medias (100.000-500.000 habitantes)

Badajoz	154.703 hab.
Córdoba	304.862 hab.
León	146.625 hab.
Vitoria	206.116 hab.

Ciudades pequeñas (50.000-100.000 habitantes)

Toledo

63.561 hab

Ciudades costeras

Gandía

51.806 hab

Los resultados de las explotaciones numéricas de las áreas se han recogido, para cada forma de crecimiento, en las siguientes tablas:

Tabla 1. Parámetros de aprovechamiento

En esta tabla se muestran los valores de edificabilidad (m²_c/m²), densidad de vivienda (viv/ha), tamaño de vivienda (m²_c/viv), tanto totales como residenciales y metros cuadradoas dedicados a otros usos (comercial, terciario, industrial y supralocal), calculándose los valores medios para cada parámetro.

Tabla 2. Porcentaje de suelo consumido según usos

En esta tabla se refleja, para cada una de las áreas de estudio, el porcentaje de suelo destinado a los siguientes usos:

• Usos lucrativos y dotaciones supralocales: residencial, terciario, comercial, industrial y supralocal.
• Usos dotacionales: escolar, deportivo, social y otros.
• Viario y espacios libres.

Se han calculado los valores medios para cada uso del suelo. Esta tabla permite una reflexión sobre el uso del suelo, definiendo los usos dominantes del paisaje urbano.

Tabla 3. Superficie de suelo por vivienda

Tiene la misma estructura que la segunda tabla, pero en ella no se refleja el porcentaje de suelo sobre el total, sino la superficie de suelo para cada vivienda, lo que permite analizar la influencia de cada uso, permitiendo en cada caso la comparación con los valores del reglamento.

Tabla 4. Superficie de suelo por cada cien metros cuadrados construidos

Es idéntica a la anterior pero en ella se sustituye como referencia la vivienda por los cien metros cuadrados construidos, permitiéndonos reflexionar sobre las capacidades en los casos en que el tamaño de la vivienda es muy pequeño o muy grande, o existe abundancia de usos no residenciales.

3.2 Formas de crecimiento

3.2.1 Cascos antiguos

Aprovechamiento

Considerando la media de los ámbitos analizados, los cascos se encuentran en segundo lugar en índice de edificabilidad bruta tras lo ensanches, con 1,72 m²_c/m² y una densidad de 133 viv/ha. También en la superficie edificada de otros usos por vivienda quedan los segundos tras los ensanches con 27,5 m²_c por vivienda. La diferencia de aprovechamiento entre las distintas zonas es baja aunque resaltan la edificabilidad del casco viejo de Valencia, que llega a 3,12 m²_c/m², y las 237 viv/ha del barrio de Embajadores de Madrid, que tiene por otra parte el valor más bajo de superficie construida residencial por vivienda, 61 m². No ocurre lo mismo con el tamaño medio de la vivienda y la superficie construida para usos distintos de los lucrativos, donde Badajoz cuenta, según su Plan de Reforma Interior, con 253 m²_c por vivienda a los que hay que sumar 57,5 m²_c dedicados a otros usos lucrativos, siendo el máximo valor absoluto sobre los valores medios de 111 m²_c por vivienda y 28 m²_c para otros usos.

Porcentaje de suelo según usos

Tienen la menor proporción de suelo dedicado a viario (22,63%) pero no de áreas libres (fruto quizás de lo programas de intervención en los casco históricos). Cuenta también con la mayor proporción de espacio dedicado a usos sociales. Aquí la disparidad de algunos valores entre zonas es muy alta ya que existen usos que no aparecen o que tiene valores bajos, como por ejemplo la dotación deportiva, que no aparece más que en el barrio del Carme de Valencia con un 0,58% y en el distrito I-V de Vitoria con el 4,56%. En la superficie destinada a espacios libres ocurre lo mismo, con valores que van desde 0,00% en León y Toledo al 15,34% del distrito I-V de Vitoria.

Suelo por vivienda o 100 m² construidos

Consideramos aquí como más relevante la proporción por cada 100 m²_c, apareciendo una media de 15 m²_s de viario y 4,29 m²_s de espacios libres, bastante homogéneos en general para el viario y más divergente en los espacios libres.

3.2.2 Ensanches

Aprovechamiento

Considerando la media de los ámbitos analizados, son los que cuentan con un mayor índice de edificabilidad bruta, con 2,69 m²_c/m² y una densidad de 154 viv/ha. También en los metros cuadrados de otros usos por vivienda quedan los primeros con 54,8 m²_c por vivienda.

La diferencia de aprovechamiento entre las zonas es en general baja aunque resaltan la edificabilidad del ensanche de León, que llega a 5,33 m²_c/m², y las 220 viv/ha del barrio Goya en Madrid, para una media de 2,69 m²_c/m² y 154 viv/ha.

No ocurre lo mismo con el tamaño medio de la vivienda y la superficie construida para usos distintos de los lucrativos, con una media de 131 m²_c, quizás elevada por los 249 m²_c de las viviendas leonesas, a los que hay que sumar 54,48 m²_c por vivienda (145,66 m²_c para León) dedicados a otros usos lucrativos.

Porcentaje de suelo según usos

Tienen la menor proporción de suelo dedicado a áreas libres (2,5%), un 30% de espacio dedicado al viario y un bajo 2,2% dedicado a usos sociales.

Aquí la homogeneidad de los valores correspondientes al porcentaje del viario es muy alta, debida probablemente a la relativa homogeneidad de la retícula y las manzanas. Los espacios libres o no aparecen o aparecen con un 5% (2,5% de media), si bien la carencia más absoluta se encuentra en la dotación deportiva.

Suelo por vivienda o 100 m² construidos

Consideramos aquí como más relevante le proporción por cada 100 m²_c, apareciendo la media más baja en la relación entre el viario y los espacios libres con 13,7 m²_s de viario y 4,29 m²_s de espacios libres por cien metros cuadrados construidos, bastante homogéneos en general para el viario.

3.2.3 Parcelación periférica

Aprovechamiento

Considerando la media de los ámbitos analizados, se encuentran a continuación de cascos y ensanches en cuanto a índice de edificabilidad bruta, con 1,46 m²_c/m² y una densidad de 101,85 viv/ha. También tienen un valor alto en superficie edificable de otros usos por vivienda, con 31,56 m2c por vivienda.

La diferencia de aprovechamiento entre las zonas es en general baja aunque resaltan la edificabilidad del barrio de San Esteban de León, que llega a 3,39 m²_c/m² (1,46m²_c/m² de media), y las 148 viv/ha del barrio de Tetuán en Madrid, para una media de 102 viv/ha.

No ocurre lo mismo con el tamaño medio de la vivienda y la superficie construida para usos distintos de los lucrativos, con una media de 111m²_c, elevada por los 223 m²_c de las viviendas leonesas, a los que hay que sumar 31,56 m²_c por vivienda (51,96 m²_c para Badajoz) dedicados a otros usos lucrativos.

Porcentaje de suelo según usos

Tienen una baja proporción de suelo dedicado a áreas libres (2,8%), un 31% de espacio dedicado al viario y un 4,1 % dedicado a usos sociales.

La homogeneidad de los valores correspondientes al porcentaje del viario es alta, debida probablemente a la relativa homogeneidad de la retícula y las manzanas. Los espacios libres suponen un 4% de media, frente a la carencia más absoluta de las superficies deportivas.

Suelo por vivienda o 100 m² construidos

Consideramos como más relevante la proporción por cada 100 m²_c, apareciendo una gran disparidad en la relación entre el viario y la superficie, construida con una media de 35,78 m²_s de viario, un máximo de 90,62 m²_s en Badajoz y un mínimo de 6,83 m²_s en León.

La relación entre áreas libres y superficie construida es también muy heterogénea, con 4,02 m² por vivienda de media.

3.2.4 Unifamiliar histórica

Aprovechamiento

Considerando la media de los ámbitos analizados, cuenta con el menor índice de edificabilidad bruta, con 0,35 m²_c/m² y una densidad de 26 viv/ha. También tienen un valor bajo en la superficie edificable para otros usos, con 9,73 m²_c por vivienda.

La diferencia de aprovechamiento entre las zonas es en general baja aunque resaltan la menor edificabilidad en Toledo y Vitoria, con 0,17 m²_c/m² y 0,18 mm²_c/m², y las 39,64 viv/ha de La Previsora de Valencia.

No ocurre lo mismo con el tamaño medio de la vivienda y la superficie construida para usos distintos de los lucrativos, con una media de 137 m²_c, elevada por los 230 m²_c de las viviendas de Vitoria, a los que hay que sumar una distribución de otros usos lucrativos que no existen en tres de los casos considerados y que sin embargo llegan a lo 50 m²_c en Electromecánica de Córdoba.

Porcentaje de suelo según usos

Tienen una baja proporción de suelo dedicado a áreas libres (3,7%), un 28% de espacio dedicado al viario y una carencia completa de espacio dedicado a usos sociales, deportivos, industriales y terciarios.

Aquí la homogeneidad de los valores correspondientes al porcentaje del viario es media, llegando al 40% en la Colonia Manzanares de Madrid. Los espacios libres no aparecen en cuatro de las seis áreas consideradas, ni tampoco suelo para dotación escolar en tres de ellas.

Suelo por vivienda o 100 m² construidos

Consideramos como más relevante la proporción por cada 100 m²_c, apareciendo una gran disparidad en la relación entre el viario y la superficie construida, con una media de 96,56 m²_s de viario (la mayor de todas las medias), un máximo de 141,07 m²_s en Toledo y un mínimo de 39,24 m²_s en Córdoba.

3.2.5 Promoción pública 1940-1960

Aprovechamiento

Considerando la media de los ámbitos analizados, tiene el segundo índice de edificabilidad bruta para los tejidos de bloque abierto, con 0,93 m²_c/m² y una densidad de 115 viv/ha. Tiene el menor valor en superficie edificable de otros usos, con 5,30 m²_c por vivienda.

La diferencia de aprovechamiento entre las zonas es en general baja aunque resaltan la menor edificabilidad de Córdoba y Vitoria, con 0,48 m²_c/m² y los 2 m²_c/m² del barrio de las Margaritas de Getafe, que tiene también la mayor densidad de vivienda con 319,87 viv/ha.

El tamaño medio de la vivienda (85 m²_c) es bastante homogéneo, con un máximo de 151 m²_c en León y un mínimo de 46 m²_c en Vitoria. La superficie construida para usos distintos de los lucrativos es muy escasa, más baja en general que la media, elevada por los 31,7 m²_c del barrio José Antonio de Badajoz.

Porcentaje de suelo según usos

Tienen una alta proporción de suelo dedicado a áreas libres (27,3%) debido a la no diferenciación entre espacio público y privado, un 31% de espacio dedicado al viario y una carencia casi completa de espacios destinados a usos sociales, deportivos, industriales y terciarios.

Aquí la homogeneidad de los valores correspondientes al porcentaje del viario es media y su distribución parece ser fruto en general de urbanizaciones posteriores a la redacción del proyecto inicial, consumiendo parte del espacio libre primitivo. Es de esperar que las demandas vecinales de pavimentación y creación de playas de aparcamiento nos lleven a situaciones semejantes a la del barrio de la Avenida de la Reconquista de Toledo donde el porcentaje de suelo dedicado a viario llega al 62,92%, consumiendo la totalidad de los espacios libres. Los espacios libres no aparecen en tres de las seis áreas consideradas, como tampoco suelo para dotación escolar o social en cuatro de ellas.

Suelo por vivienda o 100 m² construidos

Consideramos más relevante la proporción por cada 100 m²_c, apareciendo una gran disparidad en la relación entre el viario y la superficie construida, con una media de 30,84 m²_s de viario, un máximo de 76 m²_s en Córdoba y un mínimo de 5 m²_s en el poblado dirigido de Fuencarral de Madrid.

3.2.6 Promoción 1960-1975

Aprovechamiento

Tienen el mayor índice de edificabilidad bruta para los tejidos de bloque abierto, con 1,40 m²_c/m² y la segunda mayor densidad tras los ensanches con 136 viv/ha, y 13,5 m²_c de otros usos por vivienda. Esto es debido en parte a prácticas viciadas en la gestión urbanística en la época del desarrollo que permitieron sucesivas modificaciones del planeamiento original, aumentando edificabilidades y viviendas.

La diferencia de aprovechamiento entre las zonas es en general baja aunque resaltan la mayor edificabilidad en el Barrio Alemán de Valencia, con 2,82 m²_c/m², que tiene también la mayor densidad de vivienda, con 252 viv/ha.

El tamaño medio de la vivienda es de 88 m²_c, con un máximo de 153 m²_c en León y 150 m²_c en Badajoz y un mínimo de 62 m²_c en Leganés. Se puede decir que hay una cierta disparidad entre aquellas ciudades que superan los 100 m²c y las que están por debajo. La superficie construida para otros usos lucrativos, distintos del residencial es escasa, destacando en este punto Córdoba y Leganés con valores prácticamente inexistentes y el caso de Badajoz que presenta un elevado valor de 55 m²_c de otros usos por vivienda.

Porcentaje de suelo según usos

Tienen una proporción alta de suelo dedicado a áreas libres (20,58%) probablemente debido a la no diferenciación entre espacio público y privado propia de estas zonas, un 32% de espacio dedicado al viario, y aparecen ya espacios dedicados a equipamientos (escolar 7%, social 2,7%), siendo bajo el porcentaje para usos deportivos.

Aquí la homogeneidad de los valores correspondientes al porcentaje del viario es media, con valores comprendidos entre el 11% de Playa Gandia y el 43,6% del barrio de Desamparadas de Vitoria. Los espacios libres aparecen de nuevo en algunos casos con valores muy altos debido a la no diferenciación entre el espacio público y privado característico de estas zonas. El suelo para usos deportivos aparece tan solo en tres de las catorce zonas analizadas.

Suelo por vivienda o 100 m² construidos

Consideramos más relevante la proporción por cada 100 m²_c. En este caso aparece cierta disparidad en la relación entre el viario y la superficie construida, con una media de 32 m²_s de viario, un máximo de 46,5 m²_s en el barrio de Palomarejos de Toledo y un mínimo de 12,3 m²_s en el barrio de Santa Eugenia de Madrid.

De nuevo en el espacio libre se produce una gran diferencia entre áreas, con un valor máximo del 45% en la Ciudad de Los Angeles de Madrid y un mínimo de 3,3 % en el barrio de Santa Marina de Badajoz. La causa de esta disparidad está, por una parte, en las prácticas viciadas de registro de la propiedad que se limitaban a escriturar la proyección vertical del edificio dejar el resto en una indefinición de uso y propiedad, en el consumo de estos espacios para proyectos de dotación de aparcamientos en superficie, y en la diferencia en la fecha y tipo de promoción, optando la promoción privada en los últimos años por acotar y ofertar la parcela catastral como valor añadido al producto inmobiliario.

3.2.7 Promoción pública 1975-1990

Aprovechamiento

Tiene el menor índice de edificabilidad bruta para los tejidos de bloque abierto, con 0,6 m²_c/m², y la menor densidad tras los tejidos unifamiliares, con 50 viv/ha, disponiendo 13 m²_c planeamientos no congestivos de los años ochenta les hizo aplicar con la máxima generosidad posible las cesiones obligatorias del reglamento de planeamiento y no se agotó la densidad máxima prevista en la Ley del Suelo.

La diferencia de aprovechamiento entre las zonas es en general baja, con un mínimo de 0,40 m²_c/m² en el polígono El Casar de Getafe y un máximo de 0,78 m²_c/m² en El Espinillo de Madrid, teniendo la menor densidad (28 viv/ha) El Casar.

El tamaño medio de vivienda (106 m²_c) es bastante homogéneo, adecuándose en general a las superficies tipo de la VPO. La superficie construida para usos distintos de los lucrativos es media-baja (13 m²_c/viv.), con un máximo de 23 m²_cen el Polígono Guadalquivir de Córdoba. En algunos casos, esta existencia de otros usos lucrativos busca más el equilibrio económico de la promoción que la creación de un área de usos complejos. Es de resaltar que, dado el carácter de pago en especie a los propietarios de suelo que han significado las edificabilidades terciarias en algunos polígonos, la quiebra del mercado lleva a los adjudicatarios a solicitar (una vez convertido en suelo urbano) el cambio de calificación por el residencial con un incremento de edificabilidad que compense unas pretendidas pérdidas, por lo que es posible que se produzcan aumentos no esperados de densidad y aprovechamiento en algunas áreas con balances de promoción negativos.

Porcentaje de suelo según usos

Tienen la segunda proporción más alta de suelo dedicado a áreas libres (23%), pero aquí es producto de unas áreas verdes calificadas como tales y que deben de ser urbanizadas con arreglo al máximo rigor de los pliegos de condiciones técnicas municipales, a menudo los mínimos del reglamento de planeamiento. Presentan la mayor proporción de suelo dedicado a viario, con un 32,7%, y superan los porcentajes mínimos de usos dotacionales.

Se produce una homogeneidad de los valores correspondientes a las distintas áreas en porcentaje de viario, con un valor máximo de 50,6% en Eras de Renueva (debido a que el proyecto de urbanización sobre el que se asienta la propuesta actual resolvía el aparcamiento en superficie del doble de viviendas) y un mínimo corresponde al barrio de El Casar de Getafe, con un 19,1%, que coincide con una menor densidad. Estas áreas son la que tiene una menor proporción de suelo para usos lucrativos con tan solo un 29% del suelo total.

Suelo por vivienda o 100 m² construidos

Tiene la mayor relación entre viario y superficie edificable después de las áreas de vivienda unifamiliar, con una media de 55m²_s/100m²_c por cada cien metros cuadrados construidos, que se mantiene con una importante homogeneidad, pudiendo explicarse por la utilización de la retícula y por el deseo de resolver gran parte del aparcamiento en superficie, así como por un sobredimensionamiento de las plazas de aparcamiento y de la red viaria, con carriles de 3,5 metros en viario local.

La dotación de espacio libre supera con creces el mínimo reglamentario, con 48,4 m²_s/100m²_c y 43,2 m²_s/100m²_c, apareciendo como máximo absoluto El Casar de Getafe con 166 m²_s y destacando también las promociones madrileñas de Meseta de Orcasitas y El Espinillo, con 43 m²_s y 58 m²_s por vivienda, respectivamente.

El resto de dotaciones respeta, y en su caso supera, los mínimos del reglamento de planeamiento, atendiendo, parece ser, los déficit de áreas contiguas.

3.2.8 Promoción privada 1975-1990

Aprovechamiento

Tiene un aprovechamiento ligeramente superior a sus coetáneos de promoción pública, con 0,75 m²_c/m² y una densidad de 57 viv/ha, y 20,6m²_c de otros usos lucrativos por vivienda.

La diferencia de aprovechamiento entre las zonas es en general baja, con un mínimo de 0,54 m²_c/m² en el polígono Tres olivos de Madrid y un máximo de 0,97 m²_c/m² en La Palomera de León, teniendo la menor densidad (39 viv/ha) el Sector I de Toledo.

El tamaño de la vivienda es bastante homogéneo, siendo la media de 112 m²_c. La superficie construida para usos distintos de los lucrativos es la más alta tras las áreas de ciudad consolidada (20,6 m²_c por vivienda) pero presenta una gran disparidad que va de un máximo de 80 m²_c en el Sector I de Toledo a un mínimo de 2,6 m²_c en La Palomera de León. Estas diferencias podrían ser causadas tanto por las rigideces del planeamiento como por las decisiones de promoción. De todas formas, el riesgo de transformaciones de usos y coeficientes de edificabilidad es alto en momentos de incertidumbre económica.

Porcentaje de suelo según usos

Las proporciones de suelo son semejantes a las de los planeamientos públicos coetáneos pero yendo siempre a menores cesiones y a mayor espacio lucrativo. El suelo dedicado a espacios libres representa el 22,4%, siendo las áreas verdes calificadas como tales y urbanizadas con arreglo al máximo rigor de los pliegos de condiciones técnicas municipales. La mayor proporción de suelo dedicado a viario se ajusta a un 25,5% y los porcentajes de usos dotacionales superan a menudo los mínimos del reglamento de planeamiento.

La diversidad de los valores correspondientes a las distintas áreas se debe, en el caso del viario, a la aparición de tipologías unifamiliares que modifican al alza el porcentaje del mismo: el valor máximo es el de Ariznabarra en Vitoria con el 42,96% de suelo y el mínimo el 11,5% de San Martín también de Vitoria.

El resto de los porcentajes de suelo para equipamientos y otros usos presenta una apreciable diversidad, probablemente debida a ajustes de planeamiento en cuanto a los equipamientos y a decisiones de gestión en los usos lucrativos complementarios.

Por su planeamiento de origen y las morfologías empleadas, estas áreas tienen una baja proporción de suelo para usos lucrativos, con tan solo un 30% del suelo total.

Suelo por vivienda o 100 m² construidos

La relación entre viario y superficie edificable baja drásticamente frente a las áreas de promoción pública, pasando de una media de 55 m²_s/100m²_c a 39 m²_s/100m²_c, que se mantiene con una importante homogeneidad, pudiendo explicarse por la utilización de retículas sometidas a los ajustes propios de la promoción privada. El máximo lo encontramos en Ariznabarra, con 69 m²_s y el mínimo en La Palomera de León, con 21 m²_s.

La dotación de espacio libre supera el mínimo reglamentario, con 39,4 m²_s/viv, apareciendo como máximo absoluto El Carrascal de Leganés, con 66,2 m²_s/viv, y el mínimo los 21,6 m²_s/viv del Sector I de Toledo. El resto de dotaciones respeta, y en su caso supera, los mínimos del reglamento de planeamiento atendiendo, parece ser, al déficit de áreas contiguas.

3.2.9 Suelo urbano 1975-1990

Aprovechamiento

Tiene un aprovechamiento superior a los desarrollos en suelo urbanizable con 1,1 m²_c/m² y una densidad de 121 viv/ha, y 17,1 m²_c de otros usos lucrativos por vivienda.

La diferencia de aprovechamiento entre las zonas es baja, con un mínimo de 0,73 m²_c/m² y 83 viv/ha en el polígono La Paz de Badajoz y un máximo de 1,61 m²_c/m² y 170 viv/ha en Oeste Paseo de Gandia.

El tamaño medio de la vivienda es de 87,7 m²_c, bastante homogéneo. La superficie construida para usos distintos de los lucrativos es de valor medio, con 17,1 m²_c por vivienda.

Porcentaje de suelos según usos

Las proporciones de suelo son semejantes a las de los planeamientos coetáneos en cuanto a viario, con 32,14% de ocupación, pero menores en espacios libres, sólo 11%, casi inexistente en deportivo y baja en escolar. La diversidad de los valores correspondientes a las distintas áreas se debe al carácter de suelo urbano, y por tanto no sujeto al reglamento de planeamiento, y a estar ajustados a tejidos existentes.

Por su planeamiento de origen y las morfologías empleadas, estas áreas son las que tienen ya una apreciable proporción de suelo para usos lucrativos, con un 45% del suelo total.

Suelo por vivienda o 100 m² construidos

La relación entre viario y superficie edificable baja drásticamente frente a las áreas de suelo urbanizable, pero es mayor que en el casco y el ensanche, con 30 m²_s/100m²_c de viario.

La dotación de espacio libre no llega a ser comparable con los mínimos reglamentarios del suelo urbanizable, con 8,8 m²_s/viv, ocurriendo otro tanto con el resto de equipamientos.