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Nota del Editor: existe una actualización de esta práctica.
Fecha de referencia: 26-07-1998
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1998, y catalogada como BEST.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Austria
Ámbito de la actuación: metropolitano
Región ecológica: continental
Región según Naciones Unidas: Europa
Instituciones: organización no gubernamental, gobierno local.
Categorías = Igualdad y equidad de género: integración. Vivienda: acceso a la
financiación de la vivienda; personas sin hogar. Erradicación de la pobreza:
acceso a créditos.
Contacto principal:
Renate U.Kitzmann,
Bernhard Mager
Volkshilfe Wien-Fawos (Organización no Gubernamental ONG)
Adalbert-Stifter-Strasse 34/4/1
Vienna
Austria
A-1200
Tel: 43 1 3344370
Fax: 43 1 3344370/9
Socio:
Eduard Kügler
Departamento municipal 12 / ayuda social para las personas adultas. (Gobierno
local)
Schottenring 24
Vienna
Austria
A-1010
Tel: 43 1 400082252
Fax: 43 1 40008992252
Colaboración financiera
Socio:
Alfred Dangl
Departmento de la Familia y la Juventud (Gobierno local)
Rüdengasse 11
Vienna
Austria
A-1030
Tel: 43 1 400090726
Fax: 43 1 40009990726
Colaboración financiera
Socio:
Max Koch
Wiener Integrationsfonds (WIF). (Organización no gubernamental ONG)
Maraihilferstrasse 103
Vienna
Austria
A-1060
Tel: 43 1 400081520
Fax: 43 1 40009981520
Colaboración financiera
Organización nominadora
Walter Kiss
Volkshilfe Wien (Organización no gubernamental ONG)
Weinberggasse 77
Vienna
Austria
A-1190
Tel: 43 1 36064-0
Fax: 43 1 36064-31
E-mail: VH-WIEN@online.edug.co.at
Perfil financiero
1996: Presupuesto total de la operación: 152.000 dólares EEUU
Wohnbauforschung: 75%
AMS: 25%
1997: Presupuesto total de la operación: 208.000 dólares EEUU
AMS: 14%
MA 12: 86%
1998: Presupuesto total de la operación: 385.000 dólares EEUU
MA 12: 100%
MA11 MA12 y el Fondo de Integración están financiando cada año créditos para
casos de emergencia con 63.000 dólares EEUU para 60 casos en 1996 y 143.000
dólares EEUU para 124 casos en 1997.
FAWOS convoca a todas las personas que han sido notificadas a una entrevista. En
el caso de no obtener respuesta, el siguiente paso es la visita de un trabajador
social.
La primera entrevista tiene como objetivo aclarar los siguientes puntos:
En algunos casos, de cualquier forma, resultan necesarias acciones no burocráticas para cubrir los pagos excepcionales de alquileres durante cortos periodos de tiempo. Este apoyo financiero a los arrendatarios en deuda está regulado por las Leyes Vienesas de Asistencia Social y Bienestar de la Juventud. El Fondo Vienés para la Integración suministra apoyo financiero a los inmigrantes adultos.
Situación anterior al comienzo de la iniciativa
En Viena, antes de ponerse en marcha la iniciativa, había 5.000 personas "sin
techo" que vivían parcialmente en las calles y parcialmente en albergues tanto
municipales como privados. El objetivo era llevar a cabo paso a paso el Plan de
Asistencia a los Sin Techo de la ciudad, uno de cuyos principios rectores es la
acción preventiva. El Grupo Federal de Asistencia a los Sin Techo definió los
principios funcionales de un "grupo de expertos para la salvaguarda de los
hogares": Fachstelle für Wohnungssicherung, (FAWOS).
Este trabajo, que tuvo lugar entre junio de 1994 y febrero de 1995, buscaba la
puesta en marcha de un programa extensivo para la prevención de los desahucios
en Viena.
La institución benéfica Volkshilfe Wien estuvo de acuerdo en participar como
grupo organizador del proyecto piloto "Prevención de Desahucios y Salvaguarda del
Hogar en el Distrito 20 de Viena". El proyecto se financió gracias a los recursos
destinados a investigación sobre la vivienda; además, los departamentos
municipales 11 y 12 consiguieron personal cualificado para trabajar en el
proyecto.
Porcentaje empírico
La oficina de FAWOS comenzó su labor asesora dirigida a inquilinos el 28 de
Febrero de 1996. Tras el periodo de investigación concluido el 31 de Enero de
1997, el proyecto continuó ampliándose al distrito 2 (Leopoldstadt).
El trabajo de investigación se centró en modelos de investigación práctica
fuertemente instituidos en el área social. La investigación práctica está
enfocada a un problema y a su contexto específico; se refiere a los intereses
concretos de un lugar, y se plantea como un objetivo un desarrollo socialmente
aceptado y a una práctica política viable. Contribuye activamente a dar forma al
proceso mediante el que se produce la realidad social del proyecto sometido a
investigación. Se da menos importancia a la posibilidad de formular conclusiones
generales de carácter científico que a la especificidad histórica.
Este es un informe sobre la práctica, que quiere describir el proyecto, las
experiencias realizadas y sus resultados, tan fiable y objetivamente como sea
posible. Comprende la observación, la recogida de datos empíricos y la
documentación sobre lo que ocurre cuando se utiliza el concepto de una oficina
de expertos para afrontar el problema social de los arrendatarios en situación
de perder sus alquileres.
Se aplicaron criterios específicos para definir la muestra relevante de población
que iba a ser estudiada. Teniendo en cuenta el grupo al que se dirige la
actividad de FAWOS, la muestra se definió para que comprendiera a todos los
arrendatarios de apartamentos pertenecientes al distrito 20 y que además:
La evaluación sociométrica de los casos mostró que se daban tasas similares de
hombres (52%) y de mujeres (48%) arrendatarios. Su edad media es de 39,9 años
para los hombres (punto medio 38 años) y 39,1 para las mujeres (punto medio 37
años). Tres inquilinos contaban con menos de 19 años y uno estaba por encima de
los 90. La tasa de inmigrantes está alrededor del 10%; no hay ciudadanos
pertenecientes a los estados miembros de la Unión Europea (EU).
El número de adultos y menores se registró en 653 arrendamientos de los 771 que
aparecen en el informe. En 352 de los alquileres (el 54%) no había niños mientras
que en 301 de los casos (el 46%) convivían adultos y menores.
Una evaluación detallada del número de personas por vivienda alquilada mostró que
los adultos solteros constituían el grupo más numeroso (262), seguido por el
grupo formado por los hogares con un solo niño. La necesidad de apoyo por parte
de los trabajadores sociales aumenta proporcionalmente al número de niños en los
alquileres. Mientras que sólo el 17,6% de los hogares con un niño necesitaban
asistencia social, el 57,1% de hogares con más de tres niños precisaban de este
tipo de apoyo. El porcentaje era aún mayor para las familias monoparentales (por
ejemplo, el 83,3% de las madres solteras con más de tres hijos).
Formulado como un porcentaje del número total de vivendas alquiladas en el
distrito, el 2,8% de los arrendatarios con niños y el 1,38% de los que carecían
de ellos se encontraban en peligro de desahucio. Las familias con hijos se
encontraban en peligro de desahucio más frecuentemente que las que no los tenían.
Dentro del grupo de familias con menores, eran las monoparentales las que más
frecuentemente se veían amenazadas por el desahucio: de los 3.231 hogares
monoparentales que había en el distrito, 133 (el 4,12%) estaban en peligro de
desahucio. Dentro del grupo de arrendamientos sin niños, el riesgo resultaba
mayor para los inquilinos solos (el 1,68%), que para los hogares con más de un
habitante (el 0.91%).
La situación de los ingresos se evaluó en 345 casos:
En el 43,77% del total de los casos, el cabeza de familia recibía el subsidio
de desempleo; el 29,86% estaba empleado con sueldo; El 4,64% recibía ayudas
sociales para el bienestar y el 9,57% pensiones. Para el 8,99% del total de los
casos, los ingresos eran precarios.
La información sobre los ingresos por vivienda (incluyendo cualquier tipo de
apoyo financiero) estuvo a nuestra disposición en 653 de los casos. El ingreso
medio mensual era de 8.311 chelines austríacos en los alquileres con una sola
persona, 13.500 chelines austríacos para los alquileres con varios ocupantes,
12.000 chelines austríacos para las familias monoparentales, y 18.475 chelines
austríacos para otros alquileres con niños. Los ingresos medios para cualquier
tipo de alquiler eran de 12.000 chelines austríacos.
El Departamento Municipal 52 informó aproximadamente del 58% de los nombres de
los inquilinos de los que FAWOS tuvo noticia; Otro 23% fue notificado por el
tribunal del distrito; y el 19% restante de los usuarios se acercó a FAWOS por
su propio pie sin haber sido convocados previamente por parte de la oficina.
Un total de 143 arrendatarios (el 18,55%) iniciaron los contactos con FAWOS por
sí mismos, 218 (el 28,27%) respondieron a la primera carta enviada por FAWOS y
173 (el 22,44%) a la segunda. Se contactó con 45 arrendatarios (el 5,84%) a
través de llamadas telefónicas, y 33 (el 4,28%) respondieron al mensaje dejado
tras una llamada fallida a sus hogares. No resultó posible contactar con 147
arrendatarios (el 19,07%). Dado que se pudo contactar con aproximadamente el 77%
de los arrendatarios, el procedimiento seguido para establecer los contactos
demuestra su eficacia.
Se ofreció un cuidado intensivo a corto plazo por parte de un trabajador social
en 126 de los 771 casos (el 16,34%), y otros 284 arrendatarios (el 36,84%)
recibieron consejo e información; 192 (el 24,9%) contactaron con FAWOS tras la
carta o la llamada telefónica, pero no necesitaron ni asistencia ni consejo; en
22 casos (2,85%) no se mantuvo el compromiso establecido para la consulta.
El 17% de los arrendatarios (131) del total de casos de los que FAWOS tuvo
noticia ya había recibido asistencia de alguna otra institución de servicios
sociales; el 83% dijo no haber recibido asistencia en ningún otro sitio.
Una vez recibido el asesoramiento adecuado, la mayoría de los arrendatarios se
encontraban en disposición de solucionar el problema por sí mismos, sin la
necesidad de un apoyo mayor. Sólo en 60 casos (el 7,78% del total de los casos)
necesitó apoyo financiero.
La relación entre los pagos de alquiler pendientes y la necesidad de apoyo
financiero (para la prevención del desahucio) es la siguiente:
De acuerdo con la información recibida, la suma total de pagos de alquiler
pendientes ascendía a 7.486.772 chelines austríacos . La suma total del coste
asumido por FAWOS era de 820.223,06 chelines austríacos (esto es,
aproximadamente el 12% de los pagos de alquiler pendientes). La asistencia
económica resultó necesaria en 60 casos, en muchos de los cuales solo se cubrió
una parte de los atrasos. La suma media de pagos asistenciales por cliente fue
de 13.670 chelines austríacos .
De acuerdo con el contenido de los servicios de asesoramiento, la mayor demanda
fue la de información y consejo acerca de temas legales. De cualquier forma, un
análisis del contenido muestra que el asesoramiento legal debe ser visto en el
marco de un servicio de asesoría a gran escala referido a un amplio espectro de
cuestiones sociales y económicas.
Muchos de los usuarios afirmaron que la situación más importante que puede
conducir al desahucio se debe a causas económicas (deudas, bajos ingreso y otros
problemas económicos).
Desde el punto de vista de los procesos de desahucio, el Ayuntamiento de Viena
es el más importante demandante en tales pleitos. Mientras el 78% de los procesos
de desahucio los inician las autoridades de la ciudad, sólo el 22% de los pleitos
de desahucio tienen como querellantes a propietarios privados. Como el
ayuntamiento de Viena sólo posee el 32,1% de todos los apartamentos del distrito
20, su implicación en los pleitos es desmesuradamente mayor que las de los
propietarios privados.
El estudio realizado por el tribunal del distrito 21, Floridsdorf, mostró que
entre el 1 de enero de 1996 y el 31 de diciembre del mismo año, el 42% de todos
los procesos de desahucio llevados por este tribunal fueron puestos en marcha por
el Ayuntamiento de Viena, mientras que, en el 58% de todos los pleitos de este
tipo los demandantes fueron, bien propietarios privados, bien gestores de la
propiedad.
La causa más importante para la finalización de un contrato de alquiler era el
retaso en los pagos (el 72%). El resto de las causas citadas estaban por debajo
del 6% (subarrendamiento, desuso, uso sin contrato legal, uso perjudicial para
la propiedad, etc.)
La experiencia ha demostrado que la acción preventiva tendrá éxito sólo si:
Experiencia práctica y resultados
La acción preventiva sólo puede tener éxito si comienza tan pronto como surjan
los problemas. Desgraciadamente la Ley de Arrendamiento contempla una sola
disposición relativa a aspectos de seguridad social. FAWOS cree que el artículo
34/3 de la Ley de Arrendamiento debería modificarse para exigir la notificación
de los procesos de desahucio en cuanto se inicien. Se ha logrado una enmienda a
las disposiciones legales: el tiempo límite para apelaciones contra la
finalización de los alquileres se ha ampliado de dos a cuatro semanas.
De cualquier manera, hubiera resultado aún más eficaz encargar a un grupo de
expertos la concepción yl definición de un método para la búsqueda de arreglos
propietarios y arrendatarios fuera del ámbito del tribunal, y previos al comienzo
de los procesos de desahucio. En la mayoría de los casos se inicia el proceso
debido al retraso en los pagos del alquiler por parte de los arrendatarios. Tal
como a demostrado el intenso trabajo de FAWOS, es posible encontrar una solución
en la mayoría de los casos, lo que significa una reducción del sufrimiento
social, pero también de los costes.
Durante el primer año del proyecto _que consta de 11 meses de trabajo práctico-
se establecieron 375 fechas de desahucio. En 250 casos, los usuarios fueron
capaces de mantener sus apartamentos. En 221 de estos casos no se ejecutaron las
órdenes de desahucio; en 27 casos, el tribunal del distrito aplazó el desahucio;
y en los dos casos restantes FAWOS pudo ofrecer a los inquilinos desahuciados un
piso del ayuntamiento a través de la Unidad de Necesidades Sociales. Entre las
medidas tomadas para conseguir que los usuarios conservasen sus alquileres se
cuentan: el asesoramiento en aspectos legales (la Ley de Arrendamiento), la
información sobre los apoyos financieros viables y los derechos de los usuarios
a dichos beneficios, la planificación del arrendamiento, la asistencia social
intensiva a corto plazo y el apoyo económico.
Con relación a los arrendatarios de apartamentos de propiedad privada, resultó
imposible contactar con ellos en la mayoría de los casos, a pesar de que se
realizaron llamadas telefónicas a sus domicilios. Esto subraya la vital
importancia que tiene el que se notifique lo más pronto posible una situación que
puede conducir a que una persona pierda su hogar (esto es: tan pronto como se
ponga en marcha un proceso de desahucio, cuando concluya un alquiler, cuando se
lleve a cabo un arreglo de poderes fuera de los tribunales, o cuando se promulgue
una orden de desalojo de un domicilio). En vista del actual descenso del número
de desahucios, tanto en los de propiedad pública como en los de propiedad
privada, el concepto de una oficina de expertos para la salvaguarda de los
hogares debería no sólo continuar, sino ampliarse a todo Viena.
FAWOS también ha investigado la relación coste / efectividad en la prevención de
desahucios. La oficina recogió los datos entre el 27 de febrero de 1996 y el 31
de enero de 1997. Cuando se extrapolan estos datos de todo un año y se los
compara con las cifras de 1995, uno puede darse cuenta del éxito de FAWOS al
reducir el número actual de desahucios, que va desde el 63% del total de órdenes
de desahucio en 1995 al 36,5% en 1996. Esto quiere decir que el actual número de
desahucios es 105 casos menor de lo que cabría esperar en vista de las cifras del
año precedente. Teniendo en cuenta que los hogares amenazados con el desahucio
cuentan, según las estadísticas, con 2,4 personas por alquiler, se puede decir
que FAWOS ha salvaguardado el hogar de 252 personas que podrían haber perdido sus
casas si no se hubiesen tomado medidas preventivas.
Esto se traduce en un ahorro para la administración pública de por lo menos
2.705.230 chelines austríacos en un sólo distrito, teniendo en cuenta que sólo
un tercio de los habitantes de estos arrendamientos _que de otro modo hubieran
sido desalojados- habrían necesitado ser realojados en otro apartamento tras un
proceso de ayuda y asistencia en un albergue municipal, lo que supone un hogar
a medias. En este cálculo no han sido aún considerados los costes de los
alquileres no pagados, los procesos legales y otros costes econó micos a escala
nacional (desempleo, enfermedad).
En resumen, se podría decir que se han alcanzado todos los objetivos del
concepto. FAWOS ha sido capaz de ofrecer procedimientos estandarizados para la
prevención del desahucio así como una ayuda rápida y eficiente a todos los
habitantes del distrito 20 que corrían el peligro de perder sus hogares. Estos
esfuerzos han llevado a una reducción de aproximadamente un tercio de los
desahucios actuales, en contraposición al año anterior en el que la proporción
era de aproximadamente dos tercios.
Recomendaciones
Basándonos en la experiencia adquirida por el trabajo de la oficina de FAWOS en
el distrito 20, se han diseñado los escenarios para ofrecer los mismos servicios
de prevención de desahucio a todos los habitantes de Viena. Estos escenarios se
basan en criterios de calidad:
Referencias
Diversos periódicos locales, entre los que se incluyen:
1996: News, Der Standard, RK aktuell, Tõglich Alles, Kronen Zeitung, Wiener
Zeitung, Kurier, Stadtjournal, Volkshilfe Zeitschrift, Unser Wien,
Radio Wien, Wiener Blatt, Augustin, Í1-Panorama
1997: Augustin, Pid-rk-aktuell, Kronenzeitung, Wiener Zeitung, Falter, Tõglich Alles, Wiener Blatt, Der Standard, Die Presse, Der Kurier, Salzburger Nachrichten, Bezirksjournal Brigittenau, Bawo news, Wiener Zeitung, Wien Aktuell.
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