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Fecha de referencia: 26-06-2002
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 2002, y catalogada como BEST.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Austria
Región según Naciones Unidas: Europa
Región ecológica: continental
Ámbito de la actuación: metropolitana
Instituciones: Autoridad local
Categorías = Procesos de planificación urbana y regional: planificación
comunitaria; gestión y resolución de conflictos; remodelación
urbana. Vivienda: acceso a la financiación de la vivienda;
vivienda asequible; propiedad del suelo y seguridad.
Participación ciudadana y riqueza cultural: participación
comunitaria; riqueza social y cultural.
Contacto principal:
Dr.
Wolfgang Foerster
Ciudad de Viena
Departamento municipal N.50
Muthgasse, 62
Viena
A-1194
Austria
Tel: ++43/1/408 88 52 46
Fax: ++43/1/408 88 52 46
e-mail: foe@m50.magwien.gv.at
Página web: http://www.wbsf.wien.at
Socio:
Fondo vienés de procuración de suelo y remodelación urbana
(FVPSRU) (Colaboración técnica y administrativa)
Socio:
Oficinas de remodelación de área. (Colaboración técnica y
administrativa)
Socio:
Propietarios públicos y privados y arrendatarios. (Colaboración
financiera)
El modelo vienés de remodelación urbana ``suave'' brinda
prioridad absoluta a los intereses de los residentes y procura
minimizar las molestias derivadas de las obras de mejora. Se
pretende que tanto los propietarios de los inmuebles como los
residentes participen activamente en el proceso. Esto se consigue
a través de lo que se conoce como ``mejoras de base'' que
consisten en realizar las operaciones necesarias para mantener,
mejorar y modernizar las viviendas existentes de acuerdo con las
necesidades de los residentes.
Antes de poner en marcha el proceso fue necesario realizar
algunas reformas en la ley de propiedad austriaca para poder
establecer los fundamentos legales del nuevo plan.
El plan de remodelación urbana suave se ha convertido en un
ejemplo que demuestra que los proyectos de costes intensivos se
pueden desarrollar fácilmente mediante una planificación
adecuada.
Hasta ahora, 150.000 viviendas han sido remodeladas acogiéndose
al Plan municipal lo que significa que la sexta parte del parque
inmobiliario vienés se ha podido beneficiar de este sistema de
subvenciones públicas. Estas cifras convierten al Plan de
remodelación urbana de Viena en uno de los más importantes en el
ámbito mundial.
Situación previa a la iniciativa
En Viena, del mismo modo que ocurre en muchas otras ciudades, los
mayores problemas se encuentran concentrados en los barrios
residenciales. Las ciudades como Viena frecuentemente no han sido
capaces de adaptarse a las demandas de los nuevos tiempos y como
consecuencia padecen un sistema de infraestructuras obsoleto y
sufren elevados índices de contaminación ambiental. Además de
estos problemas existen otros de carácter social a menudo
vinculados al alto porcentaje de familias de un bajo poder
adquisitivo. Cuando se puso en marcha el Plan, en 1984, había más
de 300.000 pisos (el 39% del total) que figuraban por debajo de
los estándares mínimos de habitabilidad por carecer de agua
corriente y/o aseos dentro de la vivienda. El ayuntamiento de
Viena decidió demoler estas viviendas y desarrollar nuevas áreas
habitacionales en las que realojar a todos los vecinos que las
ocupaban.
Establecimiento de prioridades
La ciudad de Viena se enfrentó a este esfuerzo de remodelación
estudiando algunas experiencias similares que ya se habían
desarrollado en otros países. Tras analizar los resultados
obtenidos en estos lugares se decidió desechar la idea de demoler
los edificios de los barrios más degradados y plantear una nueva
estrategia que evitara el desahucio de las familias afectadas.
Las prioridades a las que iba a tener que hacer frente el nuevo
plan se establecieron a través de dos leyes que tuvieron que ser
desarrolladas antes de poner en marcha el proyecto ya que en ese
momento no se contaba con los medios legales suficientes para
actuar con rapidez ante lo que se consideraba un problema social
importante. Se trata de la nueva Ley de propiedad y de la
Ley de vivienda pública. Ambas han establecido las bases
para el desarrollo sostenible de las ciudades austriacas.
Formulación de objetivos y estrategias
Los objetivos que se definen para el plan de remodelación urbana
suave coinciden en su mayoría con los de los proyectos de
rehabilitación de las viviendas. Son los siguientes:
Proceso
En primer lugar, es importante destacar que las bases de una
remodelación urbana suave se pueden sentar incluso cuando los
medios financieros de que dispone el ayuntamiento son escasos.
De hecho, la primera fase del plan de remodelación urbana de
Viena se llevó a cabo mediante medidas de atención primaria que
sirvieron para analizar la situación concreta que se estaba
produciendo en los barrios de la ciudad.
El hecho de plantear operaciones de mejora de las viviendas sin
acudir a procesos destructivos obedece a los principios del
propio plan que da prioridad a los criterios sociales, técnicos
y urbanos. De esta manera, el parque inmobiliario de la ciudad
se renueva y moderniza sin necesidad de trasladar a las
comunidades afectadas a otras zonas. La estrategia que gobierna
esta operación es la restauración global del edificio contando
con la responsabilidad tanto de los propietarios como de los
arrendatarios de los inmuebles.
La cuantía de las subvenciones depende de unos estándares
establecidos según el tipo de vivienda y de las obras que en ella
sea necesario realizar para adaptarla a los mínimos de calidad
que hoy se requieren. Las subvenciones, incluyendo aquellas más
importantes dirigidas a familias con escaso poder adquisitivo,
y la regulación de los aumentos de las rentas se aplican en la
misma medida tanto en los casos de propiedad pública como en los
de propiedad privada del inmueble. Las autoridades acordaron
establecer unas rentas de alquiler fijas para los quince años
siguientes a la firma del contrato de remodelación. También se
crearon oficinas de área destinadas a coordinar de forma global
todas las actuaciones, de manera que la remodelación de los
edificios estuviera vinculada a operaciones de mejora del espacio
público y de conservación del medio ambiente. Una de las
operaciones más importantes que se han llevado a cabo en Viena
se conoce como ``Sockelsanierung'' (remodelación básica) cuyo
objetivo es la protección, mejora y modernización del parque
inmobiliario vienés evitando el traslado de los residentes
afectados y contando con sus ideas y deseos.
El hecho de que Viena se haya convertido en un modelo de
renovación urbana suave demuestra que las estrategias que se
plantearon en su día proporcionan los resultados adecuados. De
hecho, se ha observado que este tipo de operaciones tiene un
impacto muy beneficioso en la economía ya que activa el sector
de la construcción dando oportunidades a las pequeñas y medianas
empresas.
Resultados obtenidos
Sostenibilidad
Actualmente, el plan de remodelación urbana ofrece a los
propietarios de los inmuebles incentivos suficientes para que la
opción de remodelar su edificio resulte atractiva al tiempo que
mantiene su orientación social original concediendo subvenciones
proporcionales a las posibilidades económicas de los
beneficiarios. La financiación de las rehabilitaciones proviene
hasta en un 90% del sector público a través de subvenciones en
forma de préstamos bancarios. La cuantía de la subvención depende
del tipo de mejora que sea necesario llevar a cabo para adaptar
al edificio a las necesidades actuales así como de la
clasificación del mismo. El criterio de adjudicación de
subvenciones se puede resumir en que aquellas viviendas que se
encuentran en peores condiciones son las que tienen derecho a
recibir ayudas mayores, así, por ejemplo, las dotaciones máximas
están dirigidas a viviendas que carecen de aseo en su interior.
La devolución de los préstamos a los bancos por parte de los
propietarios se ve aliviada en parte por las subvenciones anuales
que ofrece la administración pero también se ha previsto la
posibilidad de que la renta de alquiler de las viviendas se eleve
temporalmente para cubrir estos pagos, siempre de una manera
controlada por las autoridades locales y acompañada, si fuera
necesario, de ciertos privilegios para el arrendatario. En
cualquier caso queda prohibido realizar ningún otro incremento
de la renta de alquiler hasta pasados quince años desde la firma
del acuerdo de remodelación.
Hoy en día, uno de cada cinco vieneses vive en un edificio que
ya ha sido remodelado o que lo va a ser próximamente. Aún así se
considera que queda mucho por hacer y que es preciso pensar en
nuevas fórmulas de financiación para hacer frente a próximas
actuaciones. El plan de remodelación urbana ha resultado
beneficioso también en el ámbito económico ya que ha conseguido
reactivar el sector de la construcción beneficiando no sólo a las
grandes compañías si no también a las pequeñas empresas que
consiguen ser competitivas en este nuevo mercado al mismo tiempo
que crea empleo entre los trabajadores de los barrios menos
favorecidos.
El Plan incluye también proyectos de mejora integrales que se
ocupan de los casos en los que existe un conjunto de edificios
de varios propietarios que se encuentran dentro de lo que se
considera una misma área de acción. Estos proyectos posibilitan
una actuación conjunta en las viviendas y en el entorno cercano
que suele comprender la limpieza de los patios traseros, la unión
de patios de propiedades adyacentes para crear espacios
ajardinados, la creación de zonas de baja intensidad de tráfico,
la protección de los pequeños negocios que conviven con el uso
residencial y que aseguran la existencia de un comercio de
barrio, etc. De este modo se consigue implicar a los propietarios
de las viviendas, a los dueños de los negocios y a los propios
residentes en un proyecto del cual todos van a resultar
beneficiados. El plan pretende que todas las personas que de
alguna forma participan en el proceso estén puntualmente
informadas y reciban el asesoramiento necesario por parte de los
expertos para que en el caso de que surgiera algún conflicto,
éste pudiera ser discutido y resuelto abiertamente, asegurando
que se respetan los intereses de todos los participantes.
Lecciones aprendidas
A pesar de que Viena cuenta con más recursos públicos para
enfrentarse a un plan de remodelación urbana que otras ciudades
que ya lo habían aplicado, el ejemplo de éstas ha servido para
extraer las siguientes lecciones:
Transferibilidad
Si bien es cierto que el ayuntamiento de Viena contaba con
importantes recursos económicos para enfrentarse a su plan de
renovación urbana, es importante señalar que también se pueden
acometer este tipo de planes con presupuestos más modestos. En
este sentido, expertos que han adquirido experiencia en la
aplicación del plan en Viena han desarrollado posteriormente
labores de asesoramiento en países del este, concretamente se han
establecido estrechos contactos con las ciudades de Budapest y
Bratistava. La experiencia adquirida supone una capacitación para
aplicar programas similares en zonas urbanas que requieren
acciones similares.
Perfil financiero
La mayor parte de la financiación proviene del presupuesto
municipal. El resto de las entidades que participan en el
proyecto lo hacen colaborando en la financiación o apoyando el
desarrollo del mismo. Las cantidades que aporta el ayuntamiento
están incluidas en lo aportado por FVPSRU.
| Año | Presupuest o total (millones de dólares EEUU) | Ayuntamien to + FVPSRU | Resto de socios |
| 2002 | 220 | 60% | 40% |
| 2001 | 220 | 60% | 40% |
| 2000 | 220 | 60% | 40% |
| 1999 | 220 | 60% | 40% |
| 1998 | 220 | 60% | 40% |
| Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 2002 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/02/bp447.html |