2. Contenido del derecho de propiedad y planeamiento urbanístico

Es una tradición en el urbanismo español que los planes, además de prefigurar el futuro del territorio planificado, determinen el contenido del derecho de propiedad del suelo. Esta determinación se hace por una remisión de la ley ante la imposibilidad de fijar, parcela a parcela, dicho contenido en una legislación de carácter general. Estas dos funciones del planeamiento, por desgracia, han interferido de forma notable la una con otra. De forma que el plan urbanístico tiende a verse en algunos casos, más que como un planteamiento de futuro, como un sistema para distribuir de forma supuestamente racional (aunque en realidad, en muchos casos, dependiendo de las presiones que los diferentes grupos interesados pudieran ejercer) los valores monetarios del suelo. Los ayuntamientos se ven de esta forma sometidos a fuertes presiones ya que, en realidad, se les supone la capacidad para multiplicar los valores de algunos terrenos y dejar otros prácticamente con el del suelo agrícola. Esta capacidad aparece mediatizada por la tutela de la comunidad autónoma correspondiente pero, normalmente, esta tutela está reglada y es complicado que pueda oponerse de forma frontal a la mayor parte de las determinaciones incluidas en el plan. Es verdad que existe un mínimo de distribución equitativa dentro de pequeñas áreas y que, históricamente, las transferencias de aprovechamiento urbanístico fueron un intento de equidistribución de cargas y beneficios, finalmente fallido cuando el tribunal constitucional derogó una gran parte de la ley del suelo del año 1992, y las comunidades autónomas no recogieron dicho instrumento en sus normativas. Al constituirse las corporaciones locales en dispensadoras de dádivas en forma de incremento del valor del suelo ya pueden suponerse sus dificultades para resistir las malas prácticas y la corrupción. Probablemente sea éste uno de los problemas más importantes con los que se enfrenta la gestión del plan en el momento actual. Resulta imprescindible inventar nuevos sistemas que permitan desvincular el valor del suelo (determinado en última instancia por el plan) del planeamiento urbanístico. No resulta sencillo aunque la última ley del suelo ya ha dado pasos importantes como el de eliminar la tradicional clasificación del suelo sustituyéndola por la situación en la que se encuentra dicho suelo. Sin embargo probablemente sea necesario avanzar más por este camino, pensando soluciones más o menos complejas ante este problema, como la de conceder una edificabilidad mínima a cualquier terreno, edificabilidad que sólo se concretaría si el plan lo permitiera pero que se podría comprar o vender. Otras alternativas pasarían por obligación de devolver a la comunidad las plusvalías íntegras generadas (o por lo menos en forma significativa) por la asignación de usos del suelo que trajeran consigo, de hecho, un aumento del valor del mismo. Hasta ahora las plusvalías devueltas a la comunidad resultaban meramente anecdóticas comparadas con los beneficios reales conseguidos por el propietario del suelo que no tenía que hacer nada más que ser propietario del mismo. Esto era así porque se suponía que la otra parte de la plusvalía debería de ser invertida en urbanizar esos terrenos. Sin embargo el propietario normalmente lo que hacía era, o bien vender los terrenos al promotor, o trasladar el precio de la urbanización a la venta del producto final. En cualquier caso resulta imprescindible abordar este problema si se quiere conseguir un urbanismo más sostenible y más justo, que desactive la voracidad urbanizadora y recalificadota de suelos para obtener plusvalías y reduzca las posibilidades de incidir en prácticas corruptas.