| Documentos > Informe Nacional España Habitat II > Evolución de los asentamientos humanos... > http://habitat.aq.upm.es/in/a003/ab003.html |
El número de viviendas ha experimentado un considerable incremento
en las últimas décadas. Entre 1970 y principios de 1981, el parque
de viviendas ha crecido a una media de alrededor de 400.000
viviendas/año. En la década siguiente, el crecimiento medio
desciende, situándose en unas 250.000 viviendas/año, lo que supone
una media algo más elevada de viviendas de nueva construcción
anual, ya que es preciso tener en cuenta que un cierto número de
viviendas destinadas a nueva reposición van desapareciendo del
parque.
El crecimiento total del parque de viviendas familiares, entre 1970
y 1981, fue del 38,1%, y del 16,8% para la década siguiente,
habiéndose incrementado el número total de viviendas en un 39,0%
menos que en el período intercensal anterior. Esto puede estar
motivado por la crisis económica experimentada en el país durante
el primer quinquenio de la década. La tasa anual acumulativa fue
del 3,3%, para 1970-1981, y del 1,6%, para el período intercensal
siguiente.
El crecimiento correspondiente a las viviendas principales fue del
22,6%, en el período 1970-1981, y del 12,5% para el período
intercensal siguiente. En el comportamiento de la vivienda
principal durante 1981-91, además de los aspectos señalados
anteriormente para la vivienda familiar, hay que destacar la
acentuación entre precios de la vivienda y los salarios, si bien el
punto de partida, en 1981, había mejorado notablemente con respecto
a los inicios de la década precedente.
| CLASE DE VIVIENDAS | 1970 | 1981 | 1991 | |
|
1. Viviendas
familiares 1.1. principales 1.2. secundarias 1.3. desocupadas 1.4. otras |
10.658.882 8.505.251 796.185 1.357.446 - |
14.726.134 10.431.327 1.898.602 2.396.205 - |
17.206.363 11.736.376 2.923.615 2.475.639 70.733 |
|
| 2. Alojamientos | 54.023 | 22.917 | 14.036 | |
| 3. Viviendas colectivas | 23.775 | 21.937 | 24.915 | |
| 4. Total (Stock viviendas) | 10.736.680 | 14.770.988 | 17.245.314 |
Fuente: I.N.E. Censos de Población y Vivienda. Censo de Vivienda de 1970, a 31-12-70.Censos de Vivienda de 1981 y 1991, a
1 de marzo de cada año.
La evolución del parque de viviendas, según la forma de
ocupación, pone de manifiesto el crecimiento que han
experimentado las viviendas secundarias, un 54% entre 1981 y
1991. Es de destacar la elevada proporción de este tipo de
viviendas, en comparación con otros países europeos. Por término
medio, una de cada cuatro familias tiene una vivienda secundaria.
Esta situación encuentra su explicación en el sistema de valores
sociales, las peculiaridades estructurales del sistema económico
nacional, las características de nuestras ciudades y los grandes
movimientos migratorios del pasado. La evolución del parque de
viviendas secundarias se encuentra estrechamente ligada a la
variación de las condiciones socioeconómicas y al nivel de vida.
La vivienda desocupada experimentó un moderado crecimiento en
1991, el 6,3% respecto al anterior dato censal, ya que la cifra
de 1991 sólo resulta comparable si agregamos a las viviendas
desocupadas en sentido estricto, las viviendas familiares
clasificadas en "otro tipo". No obstante, la vivienda desocupada,
a nivel regional, presenta situaciones muy diferentes.
|
|
INCREMENTO MEDIO ANUAL EN EL NUMERO DE VIVIENDAS |
TASA DE INCREMENTO (EN %) |
||
| TOTAL | MEDIA ANUAL ACUMULATIVA | |||
|
1970-1981
1981-1991 |
248.023 |
38,1 16,8 |
3,3
1,6 |
|
En el período considerado (1970-1991), el parque de viviendas ha
crecido más intensamente que la población, habiendo aumentado en
un 42% el número de viviendas familiares disponibles por 1.000
habitantes para situarse, en el año 1991, en 436 ó 443, según
consideremos la población de hecho o de derecho, respectivamente.
|
AÑOS |
VIVIENDAS |
POBLACIÓN DE
DERECHO |
VIVIENDAS POR
1000/h. |
||||
| miles | índice | miles | índice | Total | índice | ||
|
1970
1981 1991 |
10.659
14.726 17.206 |
100
138 161 |
34.041
37.682 38.872 |
100
111 114 |
313
391 443 |
100
125 142 |
|
Por otro lado, el número de viviendas por 1.000 habitantes ha de
matizarse, ya que España posee una elevada proporción de
viviendas desocupadas y segundas residencias.
| 1970 | 1981 | 1991 | ||
|
1. Personas por vivienda: 1.1. En viviendas principales 1.2. En total viviendas ocupadas 1.3. Total de viviendas |
3,9 3,6 3,3 |
3,6 3,0 2,5 |
3,3 2,7 2,3 |
|
|
2. M2 útiles por persona: 2.1. Viviendas principales 2.2. Total viviendas ocupadas 2.3. Total viviendas |
18,3 20,7 23,3 |
23,1 27,3 |
25,7 32,2 37,7 |
|
| 3. Habitaciones por vivienda | 4,4 | 4,7 | 4,7 | |
|
4.Habitaciones por 100
habitantes (Total viviendas) |
135 |
177 |
208 |
|
|
5.Personas por habitación: 5.1. En viviendas principales 5.2. En total de viviendas ocupadas |
0,9 0,7 |
0,8 0,7 |
0,7 0,6 |
|
|
6.Superficie media
vivienda m2.útiles: 6.1. En viviendas principales 6.2. En viviendas secundarias 6.3. En el total de viviendas ocupadas |
73,4 101,9 75,9 |
84,5 83,6 |
85,2 85,6 85,3 |
|
|
7. Valor de la relación
Viv/familias: 7.1. Viviendas principales/familias 7.2. Viviendas ocupadas/familias 7.3. Total viviendas/familias |
0,96 1,05 1,18 |
1,16 1,38 |
0,99 1,23 1,45 |
|
|
8. Viviendas por 1000
habitantes: 8.1. Total viviendas 8.2. Viviendas principales 8.3. Viviendas secundarias 8.4. Viviendas desocupadas |
314 250 23 40 |
390 276 51 63 |
442 304 75 64 |
Por otra parte, las necesidades fluyentes de vivienda se sitúan
a nivel elevado, como consecuencia de las transformaciones de la
familia, el crecimiento de la población, los movimientos
migratorios, las necesidades de reposición del parque, bien por
haber llegado al final de su vida o por la desafectación de una
parte del mismo de su uso como vivienda principal, y por la
exigencia de mejor calidad.
| FECHA DE CONSTRUCCIÓN | % |
|
Antes de 1950 De 1951 a 1970 De 1971 a 1980 De 1981 a 1990 En construcción y que han cubierto aguas. |
33,15 27,11 20,07 17,19 2,48 |
| TOTAL | 100 % |
| FECHA DE CONSTRUCCIÓN | TOTAL | VIVIENDA PRINCIPAL | VIVIENDA SECUNDARIA | |
| % | % | % | ||
|
Antes de 1900 1901-1940 1941-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1985 1986-1990 |
6,1 13.5 4.6 9,8 21,6 26,0 8,5 9,8 |
5,6 12,6 4,6 11.0 23,9 27,2 8,2 6,8 |
7,3 15,5 4,5 7,2 16,9 23,3 9,1 16,2 |
La tabla 6 pone de manifiesto que la construcción masiva de
viviendas se produjo en las décadas de los 60 y 70, por lo que
el parque de viviendas en nuestro país se configura como un
parque joven en comparación con el europeo.
| PERÍODO DE CONSTRUCCIÓN | PROPIEDAD | ALQUILER | CESIÓN | OTRA FORMA | TOTAL |
|
Antes de 1990 De 1990 a 1920 De 1921 a 1940 De 1941 a 1950 De 1951 a 1960 De 1961 a 1970 De 1971 a 1980 Después de 1980 |
5,13 6,05 5,14 4,05 10,18 23,63 29,43 16,39 |
8,35 10,17 10,22 6,88 13,41 24,79 17,62 8,56 |
5,42 6,68 6,05 6,01 15,94 24,93 22,02 12,95 |
2,58 3,23 4,17 5,04 15,84 23,76 25,78 19,60 |
5,58 6,65 5,93 4,59 11,04 23,87 27,23 15,11 |
| TOTAL | 100,00 | 100,00 | 100,00 | 100,00 | 100,00 |
| ÁMBITO TERRITORIAL | TOTAL EDIFICIOS | RUINOSO | MALO | CON ALGUNA DEFICIENCIA | BUENO | TOTAL |
| Total nacional | 100 | 0,62 | 3,66 | 11,73 | 83,99 | 100 |
| Municipios según su población | ||||||
| >500.000 habitantes | 4,40 | 0,840,84 | 4,31 | 14,91 | 79,94 | 100 |
| de 100.001 a 500.000 | 9,75 | 0,64 | 3,46 | 12,84 | 83,06 | 100 |
| de 50.001 a 100.000 | 5,41 | 0,65 | 3,89 | 12,30 | 83,16 | 100 |
| de 10.001 a 50.000 | 26,38 | 0,42 | 2,67 | 9,23 | 87,68 | 100 |
| de 2.001 a 10.000 | 30,92 | 0,53 | 3,42 | 11,05 | 85,00 | 100 |
| < de 2.000 | 23,14 | 0,90 | 5,02 | 14,28 | 79,8 | 100 |
Fuente: INE: Censo de Edificios 1990.
El mayor deterioro se percibía en los hábitats más pequeños, de
menos de 2.000 habitantes, y los mejores estados de conservación
se encontraban en los municipios de 10.000 a 50.000 habitantes
y de 2.000 a 10.000. En cuanto al estado de conservación del
edificio, clasificado en la categoría de "malo", los menores
porcentajes corresponden a los municipios de más 500.000
habitantes, y a los de menos de 2.000 habitantes.
| ESTADO DE CONSERVACIÓN | TOTAL | VIVIENDA PRINCIPAL (1) |
VIVIENDA
SECUNDARIA |
|
| % | % | % | ||
|
Ruinoso Malo Deficiente Bueno Viviendas en edif.no enlazados |
0,3 2,1 8,0 81,6 8,0 |
0,2 1,4 7,6 84,2 6,6 |
0,6 3,5 8,9 76,0 11,0 |
El estado de conservación de la vivienda principal dependía, en
gran medida, del régimen de tenencia de la misma. Las viviendas
cuyos ocupantes eran propietarios se encontraban en mejor estado
que la media muestral, mientras que un 20% de la vivienda de
alquiler se encontraba en condiciones de deterioro, según datos
proporcionados por la Encuesta sobre Vivienda, realizada por el
MOPU en 1990.
Los niveles de deterioro y ruina de la vivienda en alquiler son
consecuencia de las diferentes reglamentaciones en materia de
arrendamientos urbanos, con clara incidencia en el precio del
alquiler, así como la baja calidad de la construcción, realizada
de forma precipitada para hacer frente a las necesidades
derivadas de un rápido proceso de urbanización. Los escasos
ingresos percibidos por un elevado porcentaje de arrendadores,
en concepto de alquiler, dieron lugar a un inadecuado nivel de
conservación y mantenimiento, ya que éstos no podían hacer frente
a tales gastos, lo que redundó en el deterioro físico de los
inmuebles. A este deterioro contribuyó, en alguna medida, la
actitud de algunos inquilinos respecto al uso inadecuado de la
vivienda.
Los datos sobre viviendas en mal estado (deteriorado) o en ruina
revelan la necesidad de potenciar una política de rehabilitación
a la vivienda que suponga una recuperación de viviendas en
proceso de abandono y supere el deterioro de los cascos antiguos
de las ciudades.
2.2 Viviendas principales según régimen de tenencia
La estructura de la distribución del parque de viviendas, según
régimen de tenencia, ha experimentado un profundo cambio, debido
a la preferencia por la vivienda en propiedad y a la confluencia
de una serie de factores, tales como el desarrollo económico, las
normas reguladoras de los arrendamientos urbanos, basadas en una
intensa protección al inquilino y las políticas gubernamentales,
en el período, centradas en favorecer exclusivamente el acceso
a la vivienda en propiedad. En este sentido, incluso la cesión
de la vivienda de promoción pública, destinada a familias de
menores ingresos era, con carácter general, en venta o en acceso
diferido a la propiedad y sólo en situaciones muy excepcionales
en alquiler.
|
Años |
Total |
Propiedad (1) |
Alquiler (2) |
Cesión (3) |
Otras formas (4) |
Distribución porcentual |
|||
| (1) | (2) | (3) | (4) | ||||||
| 1970 | 8.504.326 | 5.394.326 | 2.555.116 | 393.220 | 161.664 | 63,4 | 30,1 | 4,6 | 1,9 |
| 1981 | 10.430.895 | 7.629.659 | 2.168.661 | 321.621 | 310.954 | 73,1 | 20,8 | 3,1 | 3,0 |
| 1991 | 11.736.376 | 9.194.491 | 1.780.695 | 525.854 | 235.336 | 78,3 | 15,2 | 4,5 | 2,0 |
La evolución de la distribución del stock de viviendas pone de
manifiesto que el parque de alquiler es, en términos relativos,
el más reducido de Europa Occidental. La falta de un mercado más
amplio de viviendas en alquiler es uno de los problemas que
presenta la vivienda en nuestro país, ya que la realidad
sociodemográfica señala que hay una fuerte necesidad insatisfecha
de este tipo de viviendas. Existen amplios segmentos de la
población que, debido al alza de los precios de la vivienda,
tienen dificultad para alcanzar una posición económica que
posibilite el acceso a la vivienda en propiedad.
| Año |
Viviendas en
propiedad (A) |
Viviendas
principales (B) |
% A/B |
|
1950 1960 1970 1981 1991 |
2.921.890 3.843.209 (1) 5.394.326 7.629.659 9.194.491 |
5.958.660 7.409.038 (1) 8.505.251 10.431.327 11.736.376 |
49,0 51,9 63,4 73,1 78,3 |
| Zonas | 1981 | 1991 |
|
URBANA Propiedad Alquiler Cesión Otras formas |
69,28 24,48 2,54 3,70 |
76,2 18,2 4,2 1,4 |
|
INTERMEDIA Propiedad Alquiler Cesión Otras formas |
78,92 14,48 2,72 3,88 |
80,2 11,9 5,1 2,8 |
|
RURAL Propiedad Alquiler Cesión Otras formas |
85,13 8,41 3,30 3,16 |
84,2 7,4 5,1 3,3 |
2.3 Instalaciones y servicios de las viviendas
|
AÑO |
Agua corriente | Refrigeración |
Cocina |
Energía eléctrica |
Teléfono |
Calefacción |
Retrete |
Baño o ducha |
|
1950(1) 1960(2) 1970 1981 1991 |
34,00 45,01 78,57 97,17 99,34 |
- - 0,26 0,66 5,30 |
91,00 - - - 99,40 |
79,00 89,28 - - 99,66 |
4,00 - 23,00 42,31 75,22 |
3,00 4,35 8,61 20,62 83,58 |
27,00 60,56 81,54 94,07 97,16 |
9,00 23,97 54,31 88,50 95,49 |
| Instalaciones básicas | 1960 | 1970 | 1981 | 1991 | |
|
Sin agua corriente % variación |
3.992 - |
2.443 -38,8 |
233 -90,5 |
77 -67 |
|
|
Sin servicios % variación
Sin retrete (wc)
Sin cuarto de baño, ducha o
cuarto de aseo |
9.542 -
2.619
6.926 |
7.894 -17,3
2.087
5.762 |
543 -93,1
543
1.124 |
- -
334
530 |
|
|
Sin electricidad % variación |
828 - |
40 | |||
|
Sin calefacción % variación |
7.370 - |
9.817 33,2 |
7.966 -18,9 |
1.927 -75,8 |
|
|
Sin refrigeración % variación |
- |
8.433 |
10.20
6 20,3 |
11.11
5 8,9 |
Los datos expuestos sobre instalaciones y servicios de la
vivienda proporcionan una visión en cuanto a elementos
funcionales físicos de la vivienda, pero estos datos considerados
aisladamente son insuficientes para medir el nivel de calidad
residencial, ya que esto requeriría la utilización de indicadores
complejos y globalizadores. El concepto de calidad de la vivienda
es un concepto dinámico, observándose en los años ochenta, cómo
adquiere un carácter integrador que engloba, entre otros,
aspectos relativos al entorno urbano, al nivel de equipamientos
e infraestructuras de la zona donde se ubica la vivienda y el
coste de la misma.
Las situaciones de infravivienda responden a aspectos físicos
objetivos de las viviendas (ruina, insalubridad, condiciones de
habitabilidad) y su confluencia con otros aspectos referidos a
sus ocupantes (grado de hacinamiento), si bien las situaciones
de infravivienda no aparecen acotadas directamente en las
estadísticas oficiales. El modelo urbano ha expulsado a segmentos
de la población más desfavorecida a la vivienda marginal o
infravivienda y en la mayoría de los casos a la marginación
social, dado que la dimensión residencial confluye con
situaciones de bajo nivel económico y de violencia. Es tarea de
la Administración Local y Autonómica el dar una respuesta al
problema de la vivienda marginal y desde una dimensión
integradora de otros aspectos sociales.
2.4 Nueva construcción
Ciertos aspectos de la evolución de la vivienda se pueden
apreciar, de un modo más preciso y puntual, a través del análisis
de datos referidos a las viviendas de nueva construcción en cada
año.
El incremento de viviendas nuevas por 1.00 habitantes, se sitúa
en el decenio 1981-1991, en el 7%, lo que pone de manifiesto su
inadecuación frente a la fuerte expansión de la formación de
hogares y las necesidades de reposición del parque, aunque el
problema de la vivienda en la década de los ochenta es más bien
un problema de acceso que de escasez.
| Año |
Por número de habitaciones |
Total viviendas | Número de habitaciones por vivienda | |||
| 1 ó 2 | 3 ó 4 | 5 | 6 y más (1) | |||
|
1990 1991 1992 1993 1994 |
11.259 9.533 9.388 8.942 7.806 |
49.060 48.876 47.632 49.663 54.867 |
73.182 75.027 85.543 86.308 94.393 |
99.930 81.951 84.729 77.891 80.148 |
233.431 215.387 227.292 222.804 237.214 |
4,52 4,50 4,54 4,53 4,54 |
Fuente: MOPTMA. Edificación y Vivienda (No incluye información del País Vasco).
| Año |
Por superficie útil (m2) |
Superficie media útil por vivienda | Total viviendas | |||||
| hasta 40 |
de 41 a
60 |
de 61 a 90 | de 91 a 120 | de 121 a 150 | más de 150 | |||
|
1990 1991 1992 1993 1994 |
9.354 7.878 8.754 7.129 6.530 |
28.778 27.492 26.034 26.974 29.447 |
95.637 97.113 108.676 118.794 126.864 |
55.970 50.351 50.317 41.168 41.926 |
22.127 17.130 17.003 14.146 15.420 |
21.565 15.423 16.508 14.593 17.027 |
97,87 93,55 93,25 91,10 91,60 |
233.431 215.387 227.292 222.804 237.214 |
También se han producido cambios en las tipologías constructivas.
En este sentido, hay que destacar las viviendas unifamiliares,
ya que del total de viviendas que se construyen el 25% son
unifamiliares. Este fenómeno surge en las grandes ciudades en las
periferias suburbanas, y es en ellas donde se observan estos
cambios morfológicos. En nuestro país, la preferencia por este
tipo de vivienda es mayoritaria, según la información
suministrada por la Encuesta Foessa 93.
La legislación estatal sobre vivienda vigente antes de la
promulgación de la Constitución pasó a la entrada en vigor de
ésta a ser la legislación básica aplicable en defecto de
normativa propia de cada Comunidad Autónoma. A partir del Real
Decreto 3148/78 las viviendas sociales, en su sentido más amplio,
fueron sometidas a estrictas normas de calidad y diseño.
El Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de
vivienda de protección oficial, suprime los diversos regímenes,
grupos y categorías anteriores y se establece un único tipo de
viviendas de protección oficial. La instrumentación financiera
de esta formula se efectuó, principalmente, a través de los
Planes Trienal (1981-1983), Cuatrienal (1984-1987) y medidas más
recientes.
Este nuevo marco normativo supuso un nivel de edificación de las
viviendas de protección oficial aceptable y muy superior a las
de promoción libre.
La normativa de Viviendas de Protección Oficial (VPO), a partir
de 1978, mantiene los aspectos más positivos de la anterior
normativa y responde a una actuación coyuntural frente al
hundimiento del sector. Destaca la financiación al adquirente,
teniendo en cuenta los distintos niveles de ingresos y la
financiación dirigida al promotor, así como una mayor
flexibilidad en cuanto a condiciones de diseño de viviendas y
libre elección del tipo de V.P.O., con independencia de la
composición familiar.
Durante 1980-1985, período coincidente con la crisis económica
general y con la culminación del proceso de cambio institucional
español, la política de vivienda se formuló aún de modo
centralizado y tuvo un carácter mixto, atendiendo no sólo a fines
propios de una política de vivienda social, sino también
objetivos económicos generales.
A principios de la década de los ochenta, se inicia un período
de planes plurianuales. El primero fue el Plan Trienal 1981-1983,
que pretendía la lucha contra el desempleo y el fomento de la
actividad económica, impulsando la construcción de viviendas
mediante aplicación de recursos del sistema financiero, en
condiciones adecuadas para los adquirentes, mediante subvenciones
con cargo a fondos presupuestarios.
El Plan Trienal fijó como objetivo la construcción de 571.000
VPO, de las que 481.000 serían de promoción privada y 90.000 de
promoción pública. El grado de cumplimiento del mismo fue muy
positivo y, salvo algunos desfases entre previsiones y
realizaciones, es innegable su efecto estabilizador. Habida
cuenta de la tendencia decreciente de la vivienda libre, el
mantenimiento de la actividad en el segmento de la VPO atenuó la
fase recesiva de la promoción de viviendas.
El Plan Cuatrienal 1984-1987, fue un plan de transición. Durante
el mismo la culminación del proceso de transferencias de la
Administración Central a las Comunidades Autónomas supuso un
profundo cambio en el modelo de gestión. Este Plan fijó nuevas
formulas de financiación, graduando las ayudas económicas
directas en función de los niveles de renta, extendió el sistema
de financiación cualificada y las ayudas directas a la
rehabilitación y, finalmente, instrumentó medidas que
posibilitasen el abaratamiento de las viviendas mediante la
agilización de la utilización del suelo público, y estableció
formulas de autoconstrucción. Como objetivo cuantitativo, este
Plan estableció la construcción o rehabilitación de 250.000
viviendas anuales, que, posteriormente, y como objetivo concreto
a alcanzar por el Plan durante el año 1987, se fijó en 260.000
viviendas.
Culminado el Plan Cuatrienal en 1987, la financiación de
actuaciones protegibles por el Estado en materia de vivienda dio
un giro radical: el sistema económico se encontraba en plena fase
expansiva, y la construcción residencial presentaba un dinamismo
sostenido, por lo que la financiación de actuaciones protegibles
del Estado ha ido concentrándose en una faceta estrictamente
social. Se produce un abandono de los planes plurianuales y en
esta etapa aparecen dos Reales Decretos, el 1494/1987 y el
224/1989. El primero estableció la distinción entre régimen
general y régimen especial y pretendía una cierta colaboración
económica por parte de las Comunidades Autónomas. El segundo
sigue la reforma iniciada a finales de 1987 e intentaba dar una
respuesta a los fuertes desequilibrios que desde 1985 venían
produciéndose en el sector de la vivienda. Si bien, el abandono
de los planes plurianuales, a la finalización del Plan Cuatrienal
1984-1987, agudizó los problemas estructurales de la política de
vivienda.
En el segundo semestre de 1991, en desarrollo de los acuerdos
adoptados por el Consejo de Ministros en mayo de dicho año
("Propuestas concretas para un nuevo diseño de política de
vivienda", documento aprobado por Consejo de Ministros, el 10 de
mayo de 1991), fue elaborado y concertado con las Comunidades
Autónomas el Plan de Vivienda 1992-1995, con los siguientes
objetivos: incrementar la oferta de suelo a bajo coste, aumentar
la oferta de nuevas viviendas a precio asequible, favorecer la
adquisición de viviendas ya construidas, fomentar la oferta de
las mismas en alquiler a precios moderados y estimular la
rehabilitación de edificios y viviendas.
La política estatal de financiación directa a la vivienda, se
concreta, fundamentalmente, en el Plan de Vivienda 1992-1995, y
sus principales instrumentos normativos son: el R.D. 1668/1991,
de 15 de noviembre, sobre financiación de actuaciones protegibles
en materia de suelo con destino preferente a viviendas de
protección oficial, y el R.D. 1932/1991, de 20 de diciembre,
sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en
materia de vivienda. Este Plan, al igual que los anteriores, se
centra en la ayuda personalizada para los sectores sociales de
menos recursos económicos. Para una eficaz realización del Plan
se han firmado convenios marco con cada una de las Comunidades
Autónomas, en los que se determinan las actuaciones anualizadas
a que se compromete cada Comunidad y los compromisos de
financiación asumidos por el MOPTMA.
El Gobierno establece el marco de financiación a la vivienda
mediante convenios con las instituciones financieras (entidades
públicas y privadas). En éstos se fija un compromiso de concesión
de créditos por parte de las Entidades financieras en unas
condiciones de tipo de interés (tipo de convenio) y plazo mejores
que las del mercado. Así, se garantiza un volumen adecuado de
financiación y se establecen ayudas económicas directas
(subsidiaciones y subvenciones) para facilitar el acceso a esta
financiación a los segmentos de población con niveles de baja
renta.
Los modos de intervención estatal son los siguientes:
Los Ayuntamientos suelen ceder suelo gratuito o a precios
inferiores a los del mercado para la promoción de viviendas en
régimen cooperativo o gratuitamente para la promoción de
viviendas en régimen especial o para la VPO de promoción pública.
La normativa estatal en materia de suelo pretende contribuir a
la disponibilidad de suelo edificable a precio tasado, cuya
repercusión en el coste de la vivienda posibilite una oferta
suficiente de viviendas a precio moderado. Todo ello, en
consonancia con las líneas de política de vivienda.
Las actuaciones protegibles (a promotores públicos y privados)
son las siguientes:
Los objetivos cuantitativos del Plan 1992-1995, se elevan a
400.783 actuaciones de vivienda, de éstas 54.450 corresponden a
rehabilitación y las actuaciones de suelo (en número de
viviendas) se elevan a 93.326, por lo que el total de actuaciones
previstas alcanza la cifra de 494.109.
Este Plan tiene algunos instrumentos y criterios en común con
anteriores programas: en particular, canaliza los recursos
estatales en forma de subvenciones personales y, básicamente,
mediante la subsidiación de intereses.
El coste total máximo autorizado de las ayudas, en valor actual
(a 1 de enero de 1992), asignado al Plan, se fijó en 309.883
millones de pesetas.
El Plan de Vivienda 1992-1995 se encuentra en su fase final y
la evaluación del mismo resulta muy positiva. Los datos a 31 de
diciembre de 1995, sobre viviendas financiadas acumuladas (1992,
1993, 1994 y 1995), ponen de manifiesto que se han superado los
objetivos previstos, situándose el nivel de cumplimiento en el
117,7%, respecto a los objetivos globales inicialmente previstos
para este período.
|
* Viviendas de Protección Oficial Régimen General Régimen Especial
* Viviendas a precio tasado
* Rehabilitación
TOTAL viviendas
* Suelo (actuaciones en n. de
viv.) TOTAL |
230.530 80.495
131.466
51.545
494.036
103.445
597.481 |
Figura 3: Gasto estatal en vivienda 1987-1993 (Millones de
pesetas).
El Estado ha realizado, en los años 1992 y 1993, un gasto en
vivienda de 162.595 millones de pesetas, cuyo desglose y
naturaleza es el siguiente:
| Naturaleza del gasto | 1986 | 1987 | 1988 | 1989 | 1990 | 1991 | 1992 | 1993 | |
|
Inversiones
reales
Subvenciones
Subsidiación
intereses
Remodel.barrios
Madrid.
Transf. a CCAA y
CCLL Prést. y ayudas personales |
3.770 5.356
17.310
5.788
17.834 13.441 |
6.033
6.968
31.012
5.000
13.150 12.527 |
3.433
6.944
47.851
7.000
2.343 8.510 |
2.174
15.392
59.868
2.000
4.073 8.798 |
4.365
16.821
55.866
-
6.212 8.436 |
3.465
7.818
54.759
-
4.048 6.125 |
4.674
12.608
44.345
-
2.964 5.562 |
4.968
16.706
60.513
2.000
3.288 4.967 |
|
| T O T A L | 63.499 | 74.690 | 76.081 | 92.305 | 91.700 | 76.215 | 70.153 | 92.442 |
Además del gasto público directo en materia de vivienda, hay que
cuantificar otros recursos estatales, vía ayudas fiscales. El
cuadro siguiente recoge el importe del coste fiscal, en el
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y pone de
manifiesto su gran peso específico.
| Período impositivo | Vivienda habitual | Otras viviendas | Alquiler | Total | |
|
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 |
60.794 73.253 74.166 75.763 87.197 101.795 121.795 117.835 191.752 |
18.717 |
17.468 |
60.794 73.253 92.883 87.219 100.674 111.294 129.224 140.475 217.104 |
Nota: El gasto fiscal en vivienda incluye las deducciones de la cuota por adquisición de vivienda y por alquiler, y para
el período impositivo de 1993 se añade además la deducción correspondiente a intereses de capitales invertidos en la
adquisición de vivienda habitual.
Además de los planes estatales de vivienda, y dentro del marco
normativo dirigido a frenar la especulación y el consiguiente
incremento de los precios de la vivienda, experimentado en el
período 1985-1990, hay que destacar las siguientes medidas
legislativas: Decreto Boyer (DL 2/1985), dirigido a liberalizar
el mercado de alquileres; Ley de Tasas y Precios Públicos (1989),
con la que se pretende dar transparencia a las transacciones
inmobiliarias y evitar situaciones de fraude ante la
Administración tributaria; Ley de Reforma del Régimen Urbanístico
y Valoraciones del Suelo (Ley 8/1990) y su posterior Texto
Refundido (RD 1/1992), que intentaba reforzar las bases para la
actuación de las diferentes Administraciones con base territorial
(Ayuntamientos, Comunidades Autónomas), dotándolas de mayor
capacidad instrumental, en orden a intervenir y racionalizar el
mercado de suelo residencial; Ley 19/1992 reguladora de los
Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria que constituye un
instrumento en la política del gobierno de fomento del mercado
de vivienda en alquiler (cuando sus activos estén invertidos en
determinadas proporciones en viviendas en alquiler tienen un
tratamiento fiscal muy favorable); Ley de Arrendamientos Urbanos
(Ley 29/1994), con la que se pretende conciliar intereses
contrapuestos de la relación arrendaticia, y se espera que tenga
efectos positivos sobre el mercado de alquiler.
La propiedad ha aumentado su peso, según se desprende de los
datos censales. Esta es la forma de tenencia preferida por la
población española, si bien ello se debe a la confluencia de
factores económicos, sociales y legales.
La Encuesta sobre Vivienda, realizada por el Ministerio de Obras
Públicas y Urbanismo, en 1990, en cuanto a los modos de acceso
a la vivienda principal, pone de manifiesto que de las viviendas
en propiedad de sus ocupantes, un 57% han sido adquiridas en el
mercado libre, un 13% corresponden a adquisiciones mediante
régimen de cooperativa o autoconstrucción y cerca de un 6% son
compras a entidades públicas. El resto se trata de viviendas
heredadas o donadas.
|
MERCADO
* Adquisición a entidades públicas
* Con financiación propia o familiares
* Préstamo organismos públicos
INV
* Préstamo banca pública
* Banco de Crédito a la Construcción
* Préstamos banca privada
* Otros NC |
5,6
51.6
4,5
2,7
54,8
1,0
11,1
4,5 26,9 |
| Forma de pago | % Total |
|
Pago al contado Pago a plazos Parte al contado y el resto a plazos |
35,5 16,7 47,8 100,0 |
| Pago al contado (en parte o en su totalidad) | |
|
Con ahorro previo Donación familia Préstamos familia Financiación externa Otras |
73,3 6,3 6,5 35,7 2,8 |
El recurso más usual para financiar la vivienda a plazos son los
préstamos de la banca pública (55%), en especial las Cajas de
Ahorro (37%). Le sigue en importancia los préstamos que
proporciona la banca privada (11%), y sólo un 4,5% ha tenido
acceso a créditos procedentes de organismos oficiales,
principalmente del INV.
La accesibilidad a la vivienda vendrá determinada por la
capacidad de las familias para acceder por primera vez y en
régimen de propiedad a una vivienda, y dependerá del precio de
las viviendas, del nivel de ingresos familiares, así como de las
condiciones de los créditos disponibles, y de las ayudas directas
estatales o apoyos fiscales a la vivienda en propiedad. El grado
de accesibilidad depende del esfuerzo al que las familias han de
someter su presupuesto para hacer frente a un endeudamiento a
largo plazo.
En la década de los ochenta, respecto a la evolución de los
precios de la vivienda, se pueden distinguir dos etapas. Hasta
1985 se produce un descenso, debido fundamentalmente a la crisis
económica, y es a partir de 1985 cuando se produce un cambio de
tendencia. Este cambio responde a la confluencia de una serie de
factores, y no tuvo la misma repercusión en todas las regiones
o ciudades de nuestro país. Asimismo, es importante señalar el
efecto social que esta elevación de precios ha producido,
intensificando las desigualdades sociales, en primer lugar, entre
quienes pueden acceder a la compra de su vivienda y quienes no
pueden hacerlo y, en segundo lugar, reservando áreas
residenciales para segmentos de población de mayor capacidad
económica, mientras que las familias de rentas medias o bajas
normalmente han de alojarse en zonas periféricas.
Los precios de las viviendas, después de la fuerte elevación del
período 1986-1991 descienden ligeramente, en 1992 y 1993, y
experimentan una subida en 1994 y 1995, por lo que siguen
permaneciendo en un nivel elevado respecto a las rentas
familiares medias. Las esperanzas de acceso a la propiedad se han
visto frustradas para las economías más débiles, ya que el
incremento de precio de la vivienda no ha sido compensado por un
aumento de la renta disponible de las familias, y aunque las
medidas adoptadas para frenar la especulación, y la crisis
económica han producido una bajada de precios, desapareciendo la
inversión en vivienda por motivos de especulación, para las
rentas bajas y medias sigue habiendo una oferta que no se adapta
a sus posibilidades de acceso. El coste de la vivienda se ha
convertido en la mayor carga para el conjunto de las economías
domésticas y resulta inaccesible si no se cuenta con ahorro
previo o con otra vivienda. Las estimaciones realizadas sitúan
el esfuerzo preciso para acceder a la vivienda en el 45% del
ingreso anual medio por hogar, en 1992, descendiendo al 40%, en
1993, frente al 21,85% (área 1., régimen general), 15,37% (área
4., régimen general), 12,48% (área 1., régimen especial) de
esfuerzo de acceso, si la vivienda a adquirir es de protección
oficial, calculándose, en este caso, el esfuerzo sobre los
niveles máximos de renta para acceso a ayudas públicas directas.
(3,5 veces S.M.I., régimen general; 2,5 veces S.M.I., régimen
especial). Todo ello, pone de manifiesto la dificultad de acceso
a la vivienda libre, para las familias con niveles de ingresos
bajos y medios, y especialmente para las familias de reciente
creación.
| Años | Precio medio del m2 de las viviendas (total nacional) (pts.) |
Precio medio del m2 de las viviendas según
antigüedad |
|||
| menos de 1 año | entre 1 y 10 años | entre 11 y 20 años | más de 20 años | ||
|
1.990 1.991 1.992 1.993 1.994 1.995(*) |
94.070 107.543 106.102 105.670 106.415 109.795 |
123.721 139.103 126.665 121.925 123.014 124.297 |
107.945 122.141 122.043 120.769 122.408 125.809 |
97.157 109.453 107.354 109.503 110.692 112.773 |
85.753 97.891 97.121 96.563 98.232 99.927 |
| Años | Precio medio del m2 de las viviendas (total nacional) (pts.) (*) | Precio medio de vivienda de 100 m2. (1) | Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (2) |
Relación
precio/Ingreso
anual medio por
hogar. (3)= (1)/(2) |
|
1.990 1.991 1.992 1.993 1.994 |
94.070 107.543 106.102 105.670 106.415 |
9.407.000 10.754.300 10.610.200 10.567.000 10.641.500 |
2.043.679 2.251.911 2.427.613 2.539.916 2.652.408 |
4,60 4,78 4,37 4,16 4,01 |
| Años | Precio medio del m2 de las viviendas (con menos de 1 año de antigüedad) (pts.) (*) | Precio medio de vivienda de 100 m2. (1) | Ingreso anual medio por hogar (pts.). (2) |
Relación
precio/Ingreso
anual medio por
hogar. (3)= (1)/(2) |
|
1.990 1.991 1.992 1.993 1.994 |
123.721 139.103 126.665 121.925 123.014 |
12.372.100 13.910.300 12.666.500 12.192.500 12.301.400 |
2.043.679 2.251.911 2.427.613 2.539.916 2.652.408 |
6,05 6,18 5,22 4,80 4,64 |
(*) Precio superficie construida.
(1) El precio de la vivienda de 100 m2 de superficie construida equivale, aproximadamente a 80 m2 de superficie útil.
| Años / Tamaños municipios | Precio medio del m2 de las viviendas (con menos de 1 año de antigüedad) (pts.) (*) | Precio medio de vivienda de 100 m2. (1) |
Ingreso anual
medio por hogar
(ptas.) (2) |
Precio
vivienda/Ingreso
anual medio por
hogar. (3=(1)/(2) |
|
Total Nacional 1990 1991 1992 1993 1994 1995(**) Madrid y área de influencia 1990 1991 1992 1993 1994 1995(**) Barcelona y área de influencia 1990 1991 1992 1993 1994 1995(**) Municipios > 500.000 habitantes 1990 1991 1992 1993 1994 1995(**) Municipios de 499.999 a 100.000 habitantes 1990 1991 |
123.721 139.103 126.665 121.925 123.014 124.297
202.748
150.420
115.620
109.997 |
12.372.100 13.910.300 12.666.500 12.042.800 12.301.400 12.429.700
20.274.800
15.042.000
11.562.000
10.999.700 |
2.043.679 2.251.911 2.427.613 2.539.916 2.652.408 -
2.043.679
2.043.679
2.043.679
2.043.679 |
6,05 6,18 5,22 4,80 4,64 -
9,92
7,36
5,66
5,38 |
| Años | Primera anualidad amortización préstamo (pts.). (1) | Desgravaciones fiscales (pts.). (2) | Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (3) | Relación 1. anualidad amortización/Ingreso anual medio por hogar. 4=(1)-(2)/(3) |
|
1992 1993 |
1.352.744 1.285.031 |
269.544 271.655 |
2.427.613 2.539.916 |
0,45 0,40 |
(2) Incluye los beneficios fiscales correspondientes al IRPF: la desgravación de intereses (en la base imponible) y la
deducción por adquisición (en la cuota íntegra).
La tabla 24 muestra cómo la relación precio de la vivienda con
menos de 1 año de antigüedad/ingreso anual medio por hogar se
sitúa, en 1.990, a nivel nacional, en un valor 6,05 veces, éste
asciende ligeramente en 1.991, y en los años 1.992 y 1.993
desciende, situándose en un 5,22 y 4,80, respectivamente. Esta
relación sigue un sentido descendente a medida que los municipios
tienen menos habitantes. Así, el valor máximo corresponde al
Municipio de Madrid y áreas de influencia, el 7,31, en 1.993, y
el valor mínimo a municipios de < de 20.000 habitantes, el 3,38.
La Tabla 25 refleja el esfuerzo que supone el primer año de
amortización del préstamo sobre el ingreso anual medio por hogar.
En cuanto a las bonificaciones fiscales hay que señalar el
tratamiento favorable que se da en el Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas al acceso habitual a la vivienda en
propiedad, siendo muy importantes las deducciones establecidas.
Respecto a la vivienda libre, se pone de manifiesto la enorme
dificultad que supone el acceso a la propiedad y aunque los tipos
de interés han experimentado un fuerte descenso, sin embargo
esto, en cierta medida, se ha visto neutralizado por el aumento
del precio de la vivienda. Por ello, se necesita una oferta
suficiente de V.P.O., que reduzca a un nivel razonable el
esfuerzo familiar para acceder a una vivienda y posibilite el
acceso a la vivienda a quienes no pueden hacerlo en las
condiciones actuales del mercado.
El objetivo fundamental del Plan de Vivienda 1992-1995 se centra
en facilitar el acceso a la vivienda a quienes no puedan hacerlo
en las condiciones actuales de mercado. La financiación
cualificada se personaliza y se dirige, fundamentalmente, a
ingresos familiares ponderados inferiores a 5,5 veces el Salario
Mínimo Interprofesional, si bien las ayudas se intensifican a
medida que desciende el nivel de renta. Además de la limitación
de ingresos familiares, es necesario no ser titular de otra
vivienda (o que ésta tenga un valor residual mínimo) y destinar
la adquirida a residencia habitual y permanente.
Hay tres topes máximos de ingresos según el tipo de ayuda:
La ponderación de ingresos se efectúa tomando como ingresos la
base imponible de la unidad familiar y aplicando coeficientes en
razón al número de miembros que generan ingresos y según áreas
geográficas homogéneas. Todo ello, para conseguir una relación
más armónica entre precios de la vivienda y niveles económicos
de las familias con necesidades de vivienda.
La tabla 26 recoge los distintos niveles de subsidiación de
préstamos al adquirente:
| SUBSIDIACION DE PRESTAMOS | TIPO DE INTERÉS DEL PRÉSTAMO |
|
Régimen Especial IFP <= 2,5 SMI
Régimen General
Vivienda a precio tasado |
5%
7,5%
7,5% |
Las subvenciones se destinan exclusivamente a la vivienda en
primer acceso, VPO en régimen especial y la VPO en alquiler.
El ahorro previo, en el caso de compra de la vivienda, en la
denominada "cuenta vivienda" puede dar acceso a una mayor
subvención, si este ahorro cumple determinados requisitos,
establecidos al efecto.
V.P.O. en Régimen General.
| Años | Áreas geográficas (*) | Precios máximos de venta pts. m2 superficie útil. (Módulo Ponderado) | Precio máximo legal de la vivienda protegida de 80 m2. (1) | Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (2) | Relación precio/Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (3)=(1)/(2) |
|
1992
1993
|
Área 1. Área 2. Área 3. Área 4.
Área 1.
|
101.171 92.065 85.994 79.924
104.530
|
9.712.416 8.838.240 8.255.424 7.672.804
10.034.880
|
2.427.613
2.539.916 |
4,00 3,64 3,40 3.16
3,95
|
V.P.O. en Régimen Especial.
| Años | Áreas geográficas (*) | Precios máximos de venta pts. m2 superficie útil. (Módulo Ponderado) | Precio máximo legal de la vivienda protegida de 80 m2. (1) | Ingreso anual medio por hogar (ptas.) (2) | Relación precio/Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (3)=(1)/(2) |
|
1992
1993
|
Área 1. Área 2. Área 3. Área 4.
Área 1. |
84.309 76.721 71.662 66.603
87.109 |
6.744.720 6.137.680 5.732.960 5.328.240
6.968.720 |
2.427.613
2.539.916
|
2,78 2,53 2,36 2,19
2,74 |
Los municipios de Madrid y Barcelona y sus áreas de influencia tienen precios más elevados.
| Años | Primera anualidad amortización préstamo. (pts.) (1) | Subsidiaciones y desgravaciones fiscales. (pts.) (2) | Niveles máximos de renta para acceso a ayudas públicas directas. (pts.). (3) | Esfuerzo en % sobre niveles máximos de renta sin subsidiaciones y bonificaciones fiscales. | Esfuerzo en % sobre niveles máximos de renta con subsidiaciones y bonificaciones fiscales. |
|
Régimen
General Área 1. 1992 1993 1994 1995
Área 4.
Régimen
Especial
Área 4. |
1.158.709,64
915.368,18
662.376,68
523.268,86 |
549.059,16
482.893,35
419.783,82
331.587,44 |
2.757.720
2.757.720
1.969.800
1.969.800 |
42,0
33,2
33,6
26,6 |
22,11
15,68
12,32
9,73 |
Subsidiación 7,5% en Régimen General y 5% en Régimen Especial.; Régimen Especial: no incluye subvención del 10% sobre el
precio de la vivienda.
Los datos correspondientes a beneficios fiscales incluyen los correspondientes al IRPF: la desgravación de intereses (en
la base imponible) y la deducción por adquisición (en la cuota íntegra).
(3) Régimen general: 3,5 veces S.M.I; Régimen especial: 2,5 veces S.M.I.
| Años |
Variación interanual del
esfuerzo sin subsidiaciones
y desgravaciones fiscales |
Variación interanual del
esfuerzo con subsidiaciones
y desgravaciones fiscales |
||||||
|
Régimen
General |
Régimen
Especial |
Régimen
General |
Régimen
Especial |
|||||
| Área 1. | Área 4. | Área 1. | Área 4. | Área 1. | Área 4. | Área 1. | Área 4. | |
|
1992-1993 1993-1994 1994-1995 |
-3,6 -12,8 4,5 |
-5,4 -15,9 3,0 |
-3,9 -14,9 5,5 |
-6,0 -17,6 3,9 |
-1,2 -0,5 -0,4 |
-2,0 4,6 -4,5 |
1,3 -1,1 -6,3 |
-0,7 -4,5 -7,9 |
El coste de la vivienda se ha convertido en la mayor carga
económica para las familias. El esfuerzo que supone el acceso a
la vivienda se gradúa según se trate de vivienda libre o vivienda
protegida, y dentro de éstas en función del régimen al que se
acceda y de las ayudas. La V.P.O. supone un especial estímulo
para las economías familiares, lo que evidencia la necesidad de
ayudas públicas que sitúen el esfuerzo de acceso a la propiedad
de la vivienda en un nivel razonable y, por otro lado, resulta
necesario no sólo facilitar el acceso a la propiedad, sino
potenciar y desarrollar otros regímenes de cesión más flexibles
que el de la propiedad.
Por otro lado, la carencia de alojamiento para algunos sectores
de la población tiene difícil solución en el mercado de vivienda
libre, debido a la escasez de recursos económicos, por lo que ha
de ser satisfecha a través de la oferta de vivienda de promoción
pública y mediante programas de realojamiento oficial. Estas
situaciones de necesidad, que se producen fundamentalmente en el
ámbito urbano, a principios de los ochenta se han incrementado,
debido en gran medida al aumento de los flujos de inmigración y
al colectivo de los "sin techo", y se han agudizado en los años
noventa.
4.2 Acceso a la vivienda en alquiler
El largo período de fuerte intervencionismo administrativo,
iniciado en 1920, extendido e intensificado posteriormente, y
orientado en forma genérica a la permanente protección del
inquilino, mediante prórroga forzosa, establecimiento de
subrogaciones y revisión insuficiente de los precios del
alquiler, es decir, introduciendo drásticas limitaciones a la
rescisión de los contratos, por parte del propietario, y
limitación del precio del alquiler sólo revisable por normas
legales, redujo drásticamente la oferta de viviendas en alquiler,
por parte del sector privado.
Por otro lado, la cesión de viviendas sociales se ha venido
realizando fundamentalmente mediante venta, las de promoción
privada, y mediante el sistema de acceso diferido a la propiedad,
las de promoción pública, y solo excepcionalmente la cesión se
ha efectuado en régimen de alquiler, por lo que la cuantía
relativa de la vivienda social en alquiler representaba el 1,4%
del parque total de viviendas, y el 7,63% sobre el total de
viviendas en alquiler, según datos de la encuesta sobre
alquileres, realizada por el MOPU en 1989.
La oferta pública de viviendas en alquiler fue prácticamente
inexistente hasta el Plan 1992-1995, hasta el extremo que a 1-III-1991 la proporción de viviendas principales en alquiler sobre
el total de viviendas principales se situó en el 15,2%, y ello
a pesar del Real Decreto-Ley 2/1985, que liberalizó totalmente
el mercado del alquiler de inmuebles urbanos.
El interés por la vivienda social en alquiler es reciente y lo
ha exigido la propia coyuntura del mercado inmobiliario en los
últimos años.
La fuerte elevación de los precios de la vivienda, tanto libre
como de protección oficial, y la corta promoción de VPO, en las
áreas de mayor concentración de necesidades, han expulsado a
sectores de población de bajos ingresos, fundamentalmente
jóvenes, del mercado de acceso a la propiedad de la vivienda
habitual, que ha originado, entre otros efectos, una expansión
de la demanda de viviendas en alquiler no suficientemente
acompañada de una paralela oferta, lo que ha tenido como
consecuencia un alza de los precios.
Esta situación del mercado hay que tenerla siempre presente, a
la hora de comprender la nueva actuación del Estado español en
materia de acceso a la propiedad de la vivienda habitual, y la
necesidad de dinamizar el mercado de alquiler no sólo se
justifica por razones de movilidad, sino fundamentalmente por
motivos de inaccesibilidad, para amplios sectores de población,
cuyo nivel de endeudamiento y capacidad de ahorro no puede hacer
frente a la compra de una vivienda.
El Plan de Viviendas 1992-1995 pretende impulsar el alquiler, y
por ello concede una prioridad a la promoción de viviendas
protegidas en alquiler. Esta figura es la que goza de ayudas más
intensas (créditos al 5% o al 7%), y subvenciones de hasta el 25%
de su coste. Se pretende que la tasa de rentabilidad interna de
la inversión, tanto en viviendas de protección oficial en régimen
general como en las de régimen especial, sea atractiva para la
inversión.
Este Plan de Vivienda fijó como objetivo que el 15,18% de las
viviendas de protección oficial a promover, acogidas a su
financiación, fueran calificadas para ser destinadas a renta,
proporción impensable para planes o programas anteriores, aunque
es evidente la importancia asignada por el Gobierno del Estado
a la accesión a la propiedad de la vivienda principal, ya que en
sus objetivos prevé la financiación de 307.613 accesiones a la
propiedad de la vivienda principal y tan solo la financiación de
la promoción de 38.720 viviendas de protección oficial en régimen
de alquiler. Las ayudas financieras para fomentar la vivienda
pública de alquiler moderado, para familias con niveles de renta
bajos y medios, no son suficientes, por lo que el incremento de
la oferta de viviendas en alquiler se pretende estimular por
otras vías:
1. Ley de Arrendamientos Urbanos.
Hasta la promulgación de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos,
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el régimen jurídico básico
anterior estaba constituido por el Decreto 4104/1964, de 24 de
diciembre, y Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, cuyas
disposiciones han generado a lo largo de su vigencia, en el
mercado de arrendamientos urbanos, situaciones claramente
diferenciadas, según la fecha de formalización de los contratos
(antes o después del 9 de mayo de 1985).
Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son
tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco
atractiva frente a la adquisición en propiedad, en relación con
la solución al problema de la vivienda.
Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de
coadyuvar a potenciar y dinamizar el mercado de arrendamientos
urbanos, como pieza básica de una política de vivienda.
2. Beneficios fiscales para la vivienda en alquiler.
La incentivación del alquiler vía fiscal se inició en 1992, ya
que hasta entonces sólo recibía un tratamiento fiscal favorable
el gasto familiar en acceso a la propiedad. A partir de ese
momento, se establece una deducción para los inquilinos de
viviendas, sujeta a determinados requisitos. Actualmente los
inquilinos pueden deducirse de la cuota del Impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas el 15% de las cantidades pagadas
en concepto de alquiler, (con un límite máximo de 100.000 pesetas
anuales), cuando sus niveles de renta no excedan de 3.500.000
pesetas, en declaración individual, y de 5.000.000 millones, en
declaración conjunta, y que el importe anual del alquiler exceda
del 10% de los rendimientos netos del sujeto pasivo.
3. Beneficios fiscales para la inversión en vivienda en alquiler:
Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) y Sociedades de Inversión
Inmobiliaria (SII).
Los FII y las SII que son instrumentos de inversión colectiva
inmobiliaria constituyen un instrumento importante en la política
del gobierno de fomento del mercado de vivienda en alquiler.
Para los FII y las SII, la Ley 19/1992, de 7 de julio, ha
establecido importantes beneficios fiscales, como son la
bonificación del 95% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados, en la adquisición de viviendas
destinadas al arrendamiento, y el tipo de gravamen en el Impuesto
de Sociedades, establecido con carácter general en un 35%, pasa
a ser del 1% ó 7%, cuando se cumplen los requisitos de inversión
en viviendas en alquiler de determinadas proporciones de su
activo.Los efectos de las medidas adoptadas en la década de los
noventa para estimular el alquiler habrán de ser analizados en
un futuro, ya que en estos momentos no existe una perspectiva
suficiente para su análisis.
El sector de la construcción impulsa el sistema económico, ya que
un aumento de su volumen de producción repercute en el aumento
de producción de otros sectores, y produce el efecto
multiplicador de empleo. Asimismo, es significativa la
importancia de la edificación residencial en el sector de la
construcción y en el sistema económico, si bien hay que destacar
la complejidad del mercado de la vivienda.
Este sector, aportó el 8,39% al Producto Interior Bruto, en 1993
(precios corrientes). La inversión en "Formación Bruta de Capital
Fijo" en edificios residenciales representa el 20,86% sobre la
Formación Bruta de Capital Fijo, y un 29,22% sobre la Formación
Bruta de Capital Fijo en Construcción, según datos de
Contabilidad Nacional para 1993.
|
AÑOS |
VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL |
VIVIENDAS LIBRES |
TOTAL N. de viviendas construidas |
||
|
N. TOTAL |
% s/total viviendas construidas |
N. TOTAL |
% s/total viviendas construidas en el año | ||
|
1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 |
162.294 164.160 156.819 137.270 126.093 117.077 131.293 135.340 129.975 129.020 123.896 119.681 112.500 84.857 60.863 46.146 44.892 52.594 54.731 |
50,74 50,61 49,18 52,64 47,96 50,24 55,86 59,61 65,69 67,25 62,92 58,09 46,68 35,71 21,65 16,88 17,91 20,39 19,96 |
157.531 160.224 162.051 123.504 136.838 115.972 103.726 91.711 67.899 62.838 73.005 86.354 128.518 152.802 220.256 227.173 205.720 205.317 219.511 |
49,26 49,39 50,82 47,36 52,04 49,76 44,14 40,39 23,31 32,75 37,08 41,91 53,32 64,29 78,35 83,12 82,09 79,61 80,04 |
319.825 324.384 318.870 260.774 262.931 233.049 235.019 227.051 197.874 191.858 196.901 206.035 241.018 237.659 281.119 273.319 250.612 257.911 274.242 |
Figura 4: Viviendas terminadas según régimen de promoción. 1976-1994.
Las VPO construidas directamente por el Estado representan un
porcentaje pequeño dentro de las VPO en general.
La mayor parte de la producción de viviendas se realiza por el
sector privado, que puede ofrecer viviendas libres, es decir,
producidas y ofertadas con arreglo a las normas de mercado o
viviendas de protección oficial de promoción privada.
Además de esta oferta, está la oferta de vivienda usada. El total
de transacciones anuales de inmuebles en 1.993 y 1.994, fue de
1.243.946 y de 1.350.819, respectivamente.
La iniciativa puramente privada, en el período contemplado,
alcanza su nivel máximo en 1991, y el nivel mínimo se produce en
1985.
Respecto a la vivienda de protección oficial conviene subrayar
su importancia dentro del total de la actividad del sector de la
vivienda: (en el período 1970-1981, el 52,59% de las viviendas
terminadas lo han sido bajo el régimen de VPO, en todas sus
modalidades).
Durante la primera mitad de los ochenta la situación de la
vivienda inicia una tendencia descendente o estable. En 1985, la
actividad de la edificación residencial empezó a entrar en una
fase cíclica fuertemente expansiva ("boom inmobiliario"), que
produjo un crecimiento espectacular de la vivienda libre, en
detrimento de la vivienda de protección oficial. El promotor
privado de la vivienda protegida canalizó sus inversiones hacia
la vivienda libre, ya que ésta ofrecía altas rentabilidades. En
el descenso de la vivienda protegida también influyó el
incremento del coste del suelo y los costes de producción, frente
a unos módulos que determinaban el precio final de la VPO que
probablemente impedían la obtención de un beneficio empresarial
atractivo, especialmente en las grandes ciudades, donde los
precios del suelo aumentaron mucho más rápidamente que los de la
vivienda. A partir de 1988, se observa un fuerte y progresivo
descenso de la VPO, con una ligera recuperación a partir de 1992,
representando el 19,96%, en 1994, sobre el total de viviendas
construidas. Las VPO construidas directamente por el Estado
representan un porcentaje pequeño dentro de las VPO en general;
en el conjunto de las viviendas iniciadas, en la década de 1982
a 1992, sólo la vivienda pública sobrepasaba el 10% del total,
en 1983, y siguió un continuo descenso hasta 1991, que sólo
representaba el 3,51%.
La promoción privada, por el contrario, ha experimentado un
fuerte crecimiento, pasando del 49%, en 1976, a un 83%, en 1991,
en cuanto a su participación en la promoción residencial. Esta
dinamización del sector de la vivienda hay que relacionarla con
una serie de aspectos que confluyeron en el sector inmobiliario,
siendo éste atractivo para especulaciones rápidas y no sólo de
capital nacional sino también extranjero. Asimismo, también hay
que destacar un tratamiento fiscal favorable, con generosas
desgravaciones, incluso a la segunda vivienda, una liberalización
de los alquileres y una mejoría en cuanto a las condiciones de
financiación.
5.2 Financiación de la vivienda
En España la fuerte intervención del sistema financiero
desarrolló un sistema de financiación a la vivienda diferente al
resto de los países industrializados. Las condiciones de
financiación a la vivienda produjeron que ésta se canalizase,
tradicionalmente, mediante circuitos privilegiados, a la
construcción de viviendas destinadas a la venta.
En los años ochenta se han producido importantes cambios en el
conjunto de los sistemas financieros. El proceso de
liberalización del sistema financiero español, iniciado en 1977,
supuso una reducción de los coeficientes de inversión
obligatoria, en préstamos de regulación especial, por lo que la
financiación a la vivienda durante el período 1977-1980, se
canalizó a través del crédito libre, en condiciones nada
ventajosas para el prestatario.
En la Tabla 31 se refleja el importante crecimiento que han
experimentado los créditos hipotecarios.
| ENTIDADES DE CRÉDITO | 1987 | 1990 | 1992 | 1993 | 1994 |
|
1. Entidades de Depósito: Bancos Residentes Cajas de Ahorros Cooperativas de crédito
2. Otras Entidades de
Crédito:
Sociedades de Crédito
Hipotecario
Banco Hipotecario de España
(*)
TOTAL (1+2)
Crédito total Entidades de
Depósito
Crédito total Entidades de
Crédito Entidades de Crédito: |
638,6 2.443,9 -
243,1
1.017,9
4.343,5
19.061,2
16,17
23.180,4
18,74
5.110,5
22,05 |
2.421,9 4.811,4 136,6
591,3
1.313,5
9.274,7
29.058,9
25,36
36.192,1
25,63
10.041,0
27,74 |
3.802,0 6.196,7 387,9
792,2
1.384,2
12.563,0
36.652,4
28,34
43.245,9
29,05
13.147,5
30,40 |
4.277,4 7.240,7 483,1
788,2
1.387,4
14.176,8
37.600,2
31,92
43.653,3
32,48
14.666,7
33,60 |
6.398,9 8.492,7 634,1
699,1
-
16.224,8
41.197,8
37,69
44.939,7
36,10
16.796,5
37,38 |
|
Año |
FINCAS URBANAS |
|||||||
|
Vivienda construida |
Vivienda
proyectada |
Solares |
Otros |
|||||
| N. | Importe | N. | Importe | N. | Importe | N. | Importe | |
|
1990 1991 1992 1993 Total |
231.597 228.189 265.306 288.675 1.013.767 |
1.459.372 1.454.072 1.865.221 1.958.997 6.737.662 |
39.663 37.003 40.054 44.524 161.244 |
242.680 240.083 283.942 298.467 1.065.172 |
6.456 7.439 8.391 8.256 30.551 |
194.025 192.521 200.603 180.702 767.851 |
31.249 35.197 42.111 45.811 154.368 |
406.527 469.378 539.411 525.387 1.940.703 |
| AÑOS | BANCOS | CAJAS DE AHORRO | ENTIDADES OFICIALES DE CRÉDITO | SOCIEDADES DE CRÉDITO HIPOTECARIO | TOTAL ENTIDADES |
|
1991 1992 1993 1994 |
16,31 15,34 14,22 10,22 |
15,73 14,70 13,88 10,63 |
15,22 14,27 13,03 10,35 |
16,20 15,02 13,62 10,47 |
16,04 15,02 14,00 10,41 |
El fuerte descenso de los tipos de interés, durante 1994, ha
afectado positivamente a los créditos hipotecarios. Sin embargo,
durante 1995 se ha producido un endurecimiento de las condiciones
de financiación, ya que los tipos de interés han experimentado
una recuperación.
La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación
de los préstamos hipotecarios, ha pretendido hacer viable, en
términos económicos, el cambio de las condiciones del préstamo
hipotecario, regulando diversos aspectos que lo impedían, tales
como comisiones establecidas para el caso de cancelación
anticipada, duplicidad de gasto por cancelación y constitución
de nueva hipoteca, gravámenes fiscales y tasas profesionales.
Esta Ley ha posibilitado la aproximación de los tipos de interés
de los préstamos hipotecarios vivos a los tipos vigentes en el
mercado.
La financiación cualificada de la vivienda ha ido perdiendo
importancia, desde 1988 en el volumen global de financiación a
la vivienda, representando solamente el 17%, en 1992, frente a
un 83% del crédito inmobiliario libre.
El gobierno establece el marco de financiación a la vivienda
mediante convenios con las instituciones financieras (entidades
públicas y privadas). En los convenios se establece un compromiso
de concesión de créditos por parte de las Entidades financieras
en unas condiciones de tipo de interés (tipo de convenio) y plazo
mejores que las del mercado. Es de destacar la baja participación
de las entidades privadas.
El volumen de recursos objeto de convenio con las entidades de
crédito para financiar las actuaciones protegibles durante 1.995
se eleva a 660.000 millones de pesetas. La Banca Privada ha
convenido el 4,12%, la Banca Pública el 29,58% y las Cajas de
Ahorros y Rurales el 66,30%. Asimismo, para finalizar el Plan de
Vivienda 1992-1995 y atender la demanda pendiente, el gobierno
ha aprobado una ampliación del volumen de préstamos, de 267.500
millones de pesetas.
Los préstamos acogidos al Plan de Vivienda 1992-1995 se conceden
a tipo de convenio, que se mantiene constante durante 5 años,
revisándose al finalizar este plazo, en función del tipo medio
practicado por las entidades pertenecientes a la Asociación
Hipotecaria Española. Sin embargo, para los promotores y
adquirentes los tipos resultantes son inferiores, ya que existen
subsidiaciones de préstamos, cuya cuantía dependerá del tipo de
actuación protegida y de los ingresos de los adquirentes.
| Años | Tipo de interés efectivo de convenio | Diferencia interanual tipo de interés efectivo |
|
1992 1993 Hasta 23/6/93 Desde 23/6/93 1994 1995 |
12,96
13,24 |
-
0,28 |
Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente
Fecha de referencia: 31-05-1997
| Documentos > Informe Nacional España Habitat II > Evolución de los asentamientos humanos... > http://habitat.aq.upm.es/in/a003/ab003.html |