Ciudades para un Futuro más Sostenible
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Documentos > Informe Nacional España Habitat II > Evolución de los asentamientos humanos... > http://habitat.aq.upm.es/in/a003/ab003.html

Evolución de la situación de la vivienda




1. Parque de viviendas


La vivienda en nuestro país, en comparación con otros países europeos, presenta notables diferencias, tanto en la composición del parque como en su dinámica reciente.

El número de viviendas ha experimentado un considerable incremento en las últimas décadas. Entre 1970 y principios de 1981, el parque de viviendas ha crecido a una media de alrededor de 400.000 viviendas/año. En la década siguiente, el crecimiento medio desciende, situándose en unas 250.000 viviendas/año, lo que supone una media algo más elevada de viviendas de nueva construcción anual, ya que es preciso tener en cuenta que un cierto número de viviendas destinadas a nueva reposición van desapareciendo del parque.

El crecimiento total del parque de viviendas familiares, entre 1970 y 1981, fue del 38,1%, y del 16,8% para la década siguiente, habiéndose incrementado el número total de viviendas en un 39,0% menos que en el período intercensal anterior. Esto puede estar motivado por la crisis económica experimentada en el país durante el primer quinquenio de la década. La tasa anual acumulativa fue del 3,3%, para 1970-1981, y del 1,6%, para el período intercensal siguiente.

El crecimiento correspondiente a las viviendas principales fue del 22,6%, en el período 1970-1981, y del 12,5% para el período intercensal siguiente. En el comportamiento de la vivienda principal durante 1981-91, además de los aspectos señalados anteriormente para la vivienda familiar, hay que destacar la acentuación entre precios de la vivienda y los salarios, si bien el punto de partida, en 1981, había mejorado notablemente con respecto a los inicios de la década precedente.



Tabla 1: Evolución del parque de viviendas. 1970-1991.

CLASE DE VIVIENDAS 1970 1981 1991
1. Viviendas familiares
1.1. principales
1.2. secundarias
1.3. desocupadas
1.4. otras
10.658.882
8.505.251
796.185
1.357.446
-
14.726.134
10.431.327
1.898.602
2.396.205
-
17.206.363
11.736.376
2.923.615
2.475.639
70.733
2. Alojamientos 54.023 22.917 14.036
3. Viviendas colectivas 23.775 21.937 24.915
4. Total (Stock viviendas) 10.736.680 14.770.988 17.245.314

Fuente: I.N.E. Censos de Población y Vivienda. Censo de Vivienda de 1970, a 31-12-70.Censos de Vivienda de 1981 y 1991, a 1 de marzo de cada año.



Figura 1: Viviendas familiares. Evolución en el período 1970-1991.

La evolución del parque de viviendas, según la forma de ocupación, pone de manifiesto el crecimiento que han experimentado las viviendas secundarias, un 54% entre 1981 y 1991. Es de destacar la elevada proporción de este tipo de viviendas, en comparación con otros países europeos. Por término medio, una de cada cuatro familias tiene una vivienda secundaria. Esta situación encuentra su explicación en el sistema de valores sociales, las peculiaridades estructurales del sistema económico nacional, las características de nuestras ciudades y los grandes movimientos migratorios del pasado. La evolución del parque de viviendas secundarias se encuentra estrechamente ligada a la variación de las condiciones socioeconómicas y al nivel de vida.

La vivienda desocupada experimentó un moderado crecimiento en 1991, el 6,3% respecto al anterior dato censal, ya que la cifra de 1991 sólo resulta comparable si agregamos a las viviendas desocupadas en sentido estricto, las viviendas familiares clasificadas en "otro tipo". No obstante, la vivienda desocupada, a nivel regional, presenta situaciones muy diferentes.



Tabla 2: Evolución del parque de viviendas familiares.


AÑOS
INCREMENTO MEDIO ANUAL EN EL NUMERO DE VIVIENDAS TASA DE INCREMENTO (EN %)
TOTAL MEDIA ANUAL ACUMULATIVA

1970-1981

1981-1991


399.926

248.023


38,1

16,8


3,3

1,6


Fuente: I.N.E. Censos de Población y Vivienda. Nota: Censo de Vivienda de 1970, a 31-12-70. Censos de Vivienda de 1981 y 1991, a 1 de marzo de cada año.



Figura 1: Viviendas familiares. Evolución en el período 1970-1991.

En el período considerado (1970-1991), el parque de viviendas ha crecido más intensamente que la población, habiendo aumentado en un 42% el número de viviendas familiares disponibles por 1.000 habitantes para situarse, en el año 1991, en 436 ó 443, según consideremos la población de hecho o de derecho, respectivamente.



Tabla 3: Evolución de las viviendas familiares y viviendas por 1.000 habitantes. 1970-1991.


AÑOS
VIVIENDAS
POBLACIÓN DE DERECHO
VIVIENDAS POR 1000/h.
miles índice miles índice Total índice
1970

1981

1991

10.659

14.726

17.206

100

138

161

34.041

37.682

38.872

100

111

114

313

391

443

100

125

142


Fuente: I.N.E. Censos de Población y vivienda.



Los datos anteriores no significan que las necesidades de vivienda estén cubiertas. Han de tenerse en cuenta otros factores tales como la clase de vivienda, la composición de la población por edades y el proceso de transformación familiar que se ha concretado en un número cada vez más reducido de personas por vivienda principal.

Por otro lado, el número de viviendas por 1.000 habitantes ha de matizarse, ya que España posee una elevada proporción de viviendas desocupadas y segundas residencias.



Tabla 4: Situación comparada en vivienda. 1970-1991.

1970 1981 1991
1. Personas por vivienda:
1.1. En viviendas principales
1.2. En total viviendas ocupadas
1.3. Total de viviendas

3,9
3,6
3,3

3,6
3,0
2,5

3,3
2,7
2,3
2. M2 útiles por persona:
2.1. Viviendas principales
2.2. Total viviendas ocupadas
2.3. Total viviendas

18,3
20,7
23,3

23,1
27,3

25,7
32,2
37,7
3. Habitaciones por vivienda 4,4 4,7 4,7
4.Habitaciones por 100 habitantes
(Total viviendas)

135

177

208
5.Personas por habitación:
5.1. En viviendas principales
5.2. En total de viviendas ocupadas

0,9
0,7

0,8
0,7

0,7
0,6
6.Superficie media vivienda m2.útiles:
6.1. En viviendas principales
6.2. En viviendas secundarias
6.3. En el total de viviendas ocupadas

73,4
101,9
75,9

83,5
84,5
83,6

85,2
85,6
85,3
7. Valor de la relación Viv/familias:
7.1. Viviendas principales/familias
7.2. Viviendas ocupadas/familias
7.3. Total viviendas/familias

0,96
1,05
1,18

0,98
1,16
1,38

0,99
1,23
1,45
8. Viviendas por 1000 habitantes:
8.1. Total viviendas
8.2. Viviendas principales
8.3. Viviendas secundarias
8.4. Viviendas desocupadas

314
250
23
40

390
276
51
63

442
304
75
64

Fuente: INE: Censos de Población y Vivienda.



Aunque el tamaño del parque de viviendas es elevado, existen necesidades provenientes de sectores específicos de población como son los que llegan a la edad de emancipación, los emigrantes nacionales que retornan al país, los inmigrantes transfronterizos, así como los grupos de marginados sin vivienda.

Por otra parte, las necesidades fluyentes de vivienda se sitúan a nivel elevado, como consecuencia de las transformaciones de la familia, el crecimiento de la población, los movimientos migratorios, las necesidades de reposición del parque, bien por haber llegado al final de su vida o por la desafectación de una parte del mismo de su uso como vivienda principal, y por la exigencia de mejor calidad.



2. Características de las viviendas


2.1 Antigüedad y estado de conservación


Tabla 5: Antigüedad de los edificios destinados a vivienda. Estructura porcentual.

FECHA DE CONSTRUCCIÓN %
Antes de 1950
De 1951 a 1970
De 1971 a 1980
De 1981 a 1990
En construcción y que han cubierto aguas.
33,15
27,11
20,07
17,19
2,48
TOTAL 100 %

Fuente: Censo de Edificios, 1990. I.N.E.




Tabla 6: Antigüedad del parque de viviendas. Estructura porcentual.

FECHA DE CONSTRUCCIÓN TOTAL VIVIENDA PRINCIPAL VIVIENDA SECUNDARIA
% % %
Antes de 1900
1901-1940
1941-1950
1951-1960
1961-1970
1971-1980
1981-1985
1986-1990
6,1
13.5
4.6
9,8
21,6
26,0
8,5
9,8
5,6
12,6
4,6
11.0
23,9
27,2
8,2
6,8
7,3
15,5
4,5
7,2
16,9
23,3
9,1
16,2

Fuente: INE: Censo de Viviendas 1991.



El 5,6% de las viviendas principales fueron construidas antes de 1900, teniendo una antigüedad superior a 90 años. Los porcentajes correspondientes a las viviendas principales construidas en los intervalos de 1961 a 1970 y de 1971 a 1980 ascienden al 23,9% y el 27,2%, respectivamente.

La tabla 6 pone de manifiesto que la construcción masiva de viviendas se produjo en las décadas de los 60 y 70, por lo que el parque de viviendas en nuestro país se configura como un parque joven en comparación con el europeo.



Tabla 7: Datos porcentuales de antigüedad del parque de viviendas principales, según régimen de tenencia.

PERÍODO DE CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD ALQUILER CESIÓN OTRA FORMA TOTAL
Antes de 1990
De 1990 a 1920
De 1921 a 1940
De 1941 a 1950
De 1951 a 1960
De 1961 a 1970
De 1971 a 1980
Después de 1980
5,13
6,05
5,14
4,05
10,18
23,63
29,43
16,39
8,35
10,17
10,22
6,88
13,41
24,79
17,62
8,56
5,42
6,68
6,05
6,01
15,94
24,93
22,02
12,95
2,58
3,23
4,17
5,04
15,84
23,76
25,78
19,60
5,58
6,65
5,93
4,59
11,04
23,87
27,23
15,11
TOTAL 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Fuente: INE: Censo de Viviendas 1991.



La distribución porcentual de antigüedad de las viviendas principales, según su régimen de tenencia, refleja que los edificios más antiguos corresponden a las viviendas en alquiler. El 29% de las viviendas principales en alquiler fueron construidas antes de 1940, frente al 16% de las viviendas en propiedad. Por el contrario, los edificios más modernos corresponden a la vivienda en propiedad, el 46% de estas viviendas se construyeron a partir de 1971. Este porcentaje se sitúa en el 26% para las viviendas en alquiler.


Tabla 8: Estado de conservación de los edificios destinados exclusiva o principalmente a vivienda familiar (%).

ÁMBITO TERRITORIAL TOTAL EDIFICIOS RUINOSO MALO CON ALGUNA DEFICIENCIA BUENO TOTAL
Total nacional 100 0,62 3,66 11,73 83,99 100
Municipios según su población
>500.000 habitantes 4,40 0,840,84 4,31 14,91 79,94 100
de 100.001 a 500.000 9,75 0,64 3,46 12,84 83,06 100
de 50.001 a 100.000 5,41 0,65 3,89 12,30 83,16 100
de 10.001 a 50.000 26,38 0,42 2,67 9,23 87,68 100
de 2.001 a 10.000 30,92 0,53 3,42 11,05 85,00 100
< de 2.000 23,14 0,90 5,02 14,28 79,8 100

Fuente: INE: Censo de Edificios 1990.



Los datos de edificios ruinosos destinados a vivienda familiar representaban un porcentaje del 0,62, los edificios en mal estado el 3,66% y con alguna deficiencia el 11,73%, según datos correspondientes al censo de 1990. Es de destacar que el mayor número de edificios con deficiencias y los peor conservados se encontraban en las áreas rurales de menor entidad.

El mayor deterioro se percibía en los hábitats más pequeños, de menos de 2.000 habitantes, y los mejores estados de conservación se encontraban en los municipios de 10.000 a 50.000 habitantes y de 2.000 a 10.000. En cuanto al estado de conservación del edificio, clasificado en la categoría de "malo", los menores porcentajes corresponden a los municipios de más 500.000 habitantes, y a los de menos de 2.000 habitantes.



Tabla 9: Estado de conservación del parque de viviendas.

ESTADO DE CONSERVACIÓN TOTAL VIVIENDA PRINCIPAL (1) VIVIENDA SECUNDARIA
% % %
Ruinoso
Malo
Deficiente
Bueno
Viviendas en edif.no enlazados
0,3
2,1
8,0
81,6
8,0
0,2
1,4
7,6
84,2
6,6
0,6
3,5
8,9
76,0
11,0

Fuente: INE: Censo de Edificios 1990 y Censo de Viviendas 1991. (Enfoque realizado a través del enlace de ambos Censos).



El enfoque realizado a través del enlace de los datos del Censo de Edificios de 1990 y el Censo de Viviendas de 1991 pone de manifiesto que el 2,4% de viviendas se encontraban en estado "ruinoso" y "malo" .Este porcentaje se sitúa en el 1,6% para las viviendas principales y en el 4,1% para las viviendas secundarias.

El estado de conservación de la vivienda principal dependía, en gran medida, del régimen de tenencia de la misma. Las viviendas cuyos ocupantes eran propietarios se encontraban en mejor estado que la media muestral, mientras que un 20% de la vivienda de alquiler se encontraba en condiciones de deterioro, según datos proporcionados por la Encuesta sobre Vivienda, realizada por el MOPU en 1990.

Los niveles de deterioro y ruina de la vivienda en alquiler son consecuencia de las diferentes reglamentaciones en materia de arrendamientos urbanos, con clara incidencia en el precio del alquiler, así como la baja calidad de la construcción, realizada de forma precipitada para hacer frente a las necesidades derivadas de un rápido proceso de urbanización. Los escasos ingresos percibidos por un elevado porcentaje de arrendadores, en concepto de alquiler, dieron lugar a un inadecuado nivel de conservación y mantenimiento, ya que éstos no podían hacer frente a tales gastos, lo que redundó en el deterioro físico de los inmuebles. A este deterioro contribuyó, en alguna medida, la actitud de algunos inquilinos respecto al uso inadecuado de la vivienda.

Los datos sobre viviendas en mal estado (deteriorado) o en ruina revelan la necesidad de potenciar una política de rehabilitación a la vivienda que suponga una recuperación de viviendas en proceso de abandono y supere el deterioro de los cascos antiguos de las ciudades.

2.2 Viviendas principales según régimen de tenencia

La estructura de la distribución del parque de viviendas, según régimen de tenencia, ha experimentado un profundo cambio, debido a la preferencia por la vivienda en propiedad y a la confluencia de una serie de factores, tales como el desarrollo económico, las normas reguladoras de los arrendamientos urbanos, basadas en una intensa protección al inquilino y las políticas gubernamentales, en el período, centradas en favorecer exclusivamente el acceso a la vivienda en propiedad. En este sentido, incluso la cesión de la vivienda de promoción pública, destinada a familias de menores ingresos era, con carácter general, en venta o en acceso diferido a la propiedad y sólo en situaciones muy excepcionales en alquiler.



Tabla 10: Distribución porcentual de las viviendas principales, según régimen de tenencia. 1970-1991.


Años

Total

Propiedad

(1)


Alquiler

(2)


Cesión

(3)


Otras formas

(4)

Distribución porcentual
(1) (2) (3) (4)
1970 8.504.326 5.394.326 2.555.116 393.220 161.664 63,4 30,1 4,6 1,9
1981 10.430.895 7.629.659 2.168.661 321.621 310.954 73,1 20,8 3,1 3,0
1991 11.736.376 9.194.491 1.780.695 525.854 235.336 78,3 15,2 4,5 2,0

Fuente: INE. Censos de vivienda.



El parque de viviendas en alquiler ha descendido desde 1950, fecha del primer censo de viviendas, en el que las viviendas en alquiler representaban el 51% del parque, hasta el censo de 1981 en el que se sitúa en el 18,8%. Este dato censal referido a viviendas principales asciende al 20,8%. La Tabla 17 refleja el crecimiento de la vivienda en propiedad, mientras que la vivienda en alquiler desciende hasta el 15,2%, en 1991. A partir de 1985 los nuevos contratos de alquiler fueron totalmente liberalizados, lo que produjo un ligero aumento en la proporción de viviendas en alquiler.

La evolución de la distribución del stock de viviendas pone de manifiesto que el parque de alquiler es, en términos relativos, el más reducido de Europa Occidental. La falta de un mercado más amplio de viviendas en alquiler es uno de los problemas que presenta la vivienda en nuestro país, ya que la realidad sociodemográfica señala que hay una fuerte necesidad insatisfecha de este tipo de viviendas. Existen amplios segmentos de la población que, debido al alza de los precios de la vivienda, tienen dificultad para alcanzar una posición económica que posibilite el acceso a la vivienda en propiedad.



Tabla 11: Evolución de las viviendas en propiedad sobre el total de viviendas principales.

Año Viviendas en propiedad
(A)
Viviendas principales
(B)
% A/B
1950
1960
1970
1981
1991
2.921.890
3.843.209 (1)
5.394.326
7.629.659
9.194.491
5.958.660
7.409.038 (1)
8.505.251
10.431.327
11.736.376
49,0
51,9
63,4
73,1
78,3

Fuente: I.N.E. Censos de vivienda. (1) Viviendas clasificadas como no vacantes. Están comprendidas en esta cifra las viviendas secundarias.




Tabla 12: Regímenes de tenencia de la vivienda, según áreas urbanas o rurales.

Zonas 1981 1991
URBANA
Propiedad
Alquiler
Cesión
Otras formas

69,28
24,48
2,54
3,70

76,2
18,2
4,2
1,4
INTERMEDIA
Propiedad
Alquiler
Cesión
Otras formas

78,92
14,48
2,72
3,88

80,2
11,9
5,1
2,8
RURAL
Propiedad
Alquiler
Cesión
Otras formas

85,13
8,41
3,30
3,16

84,2
7,4
5,1
3,3

Fuente: INE. Censos de vivienda .



Figura 2: Viviendas principales según el régimen de tenencia. Distribución porcentual en el período 1970-1991.

2.3 Instalaciones y servicios de las viviendas


Tabla 13: Porcentaje de viviendas principales según sus instalaciones.


AÑO
Agua corriente Refrigeración
Cocina
Energía eléctrica
Teléfono

Calefacción

Retrete
Baño o ducha
1950(1)
1960(2)
1970
1981
1991
34,00
45,01
78,57
97,17
99,34
-
-
0,26
0,66
5,30
91,00
-
-
-
99,40
79,00
89,28
-
-
99,66
4,00
-
23,00
42,31
75,22
3,00
4,35
8,61
20,62
83,58
27,00
60,56
81,54
94,07
97,16
9,00
23,97
54,31
88,50
95,49

Fuente: INE. Censos de vivienda.
(1) Datos referidos al total de viviendas.
(2) En este censo se han considerado las viviendas familiares en su totalidad.




Tabla 14: Evolución del número de viviendas principales que carecen de instalaciones y servicios (en miles). 1970-1991.

Instalaciones básicas 1960 1970 1981 1991
Sin agua corriente
% variación
3.992
-
2.443
-38,8
233
-90,5
77
-67
Sin servicios
% variación

Sin retrete (wc)
% variación

Sin cuarto de baño, ducha o cuarto de aseo
% variación

9.542
-

2.619
-

6.926
-

7.894
-17,3

2.087
-20,3

5.762
-16,8

543
-93,1

543
-74,0

1.124
-80,5

-
-

334
-38,5

530
-52,8

Sin electricidad
% variación
828
-
40
Sin calefacción
% variación
7.370
-
9.817
33,2
7.966
-18,9
1.927
-75,8
Sin refrigeración
% variación
- 8.433
10.20 6
20,3
11.11 5
8,9

Fuente: Censos de vivienda.



Las tablas 13 y 14 expresan con claridad la mejora habida en la dotación de instalaciones y servicios de la vivienda. La característica de calefacción ha de ser interpretada teniendo en cuenta el crecimiento del stock de viviendas familiares ocupadas, así como el factor climático, que hacen innecesaria la instalación de este servicio en gran parte del territorio nacional.

Los datos expuestos sobre instalaciones y servicios de la vivienda proporcionan una visión en cuanto a elementos funcionales físicos de la vivienda, pero estos datos considerados aisladamente son insuficientes para medir el nivel de calidad residencial, ya que esto requeriría la utilización de indicadores complejos y globalizadores. El concepto de calidad de la vivienda es un concepto dinámico, observándose en los años ochenta, cómo adquiere un carácter integrador que engloba, entre otros, aspectos relativos al entorno urbano, al nivel de equipamientos e infraestructuras de la zona donde se ubica la vivienda y el coste de la misma.

Las situaciones de infravivienda responden a aspectos físicos objetivos de las viviendas (ruina, insalubridad, condiciones de habitabilidad) y su confluencia con otros aspectos referidos a sus ocupantes (grado de hacinamiento), si bien las situaciones de infravivienda no aparecen acotadas directamente en las estadísticas oficiales. El modelo urbano ha expulsado a segmentos de la población más desfavorecida a la vivienda marginal o infravivienda y en la mayoría de los casos a la marginación social, dado que la dimensión residencial confluye con situaciones de bajo nivel económico y de violencia. Es tarea de la Administración Local y Autonómica el dar una respuesta al problema de la vivienda marginal y desde una dimensión integradora de otros aspectos sociales.



2.4 Nueva construcción

Ciertos aspectos de la evolución de la vivienda se pueden apreciar, de un modo más preciso y puntual, a través del análisis de datos referidos a las viviendas de nueva construcción en cada año.

El incremento de viviendas nuevas por 1.00 habitantes, se sitúa en el decenio 1981-1991, en el 7%, lo que pone de manifiesto su inadecuación frente a la fuerte expansión de la formación de hogares y las necesidades de reposición del parque, aunque el problema de la vivienda en la década de los ochenta es más bien un problema de acceso que de escasez.



Tabla 15: Número de habitaciones en las viviendas de nueva construcción.

Año Por número de habitaciones
Total viviendas Número de habitaciones por vivienda
1 ó 2 3 ó 4 5 6 y más (1)
1990
1991
1992
1993
1994
11.259
9.533
9.388
8.942
7.806
49.060
48.876
47.632
49.663
54.867
73.182
75.027
85.543
86.308
94.393
99.930
81.951
84.729
77.891
80.148
233.431
215.387
227.292
222.804
237.214
4,52
4,50
4,54
4,53
4,54

(1) Se hace la estimación considerando de 6 a 12 habitaciones

Fuente: MOPTMA. Edificación y Vivienda (No incluye información del País Vasco).




Tabla 16: Superficie útil media en las viviendas de nueva construcción.

Año Por superficie útil (m2)
Superficie media útil por vivienda Total viviendas
hasta 40 de 41 a 60
de 61 a 90 de 91 a 120 de 121 a 150 más de 150
1990
1991
1992
1993
1994
9.354
7.878
8.754
7.129
6.530
28.778
27.492
26.034
26.974
29.447
95.637
97.113
108.676
118.794
126.864
55.970
50.351
50.317
41.168
41.926
22.127
17.130
17.003
14.146
15.420
21.565
15.423
16.508
14.593
17.027
97,87
93,55
93,25
91,10
91,60
233.431
215.387
227.292
222.804
237.214

Fuente: MOPTMA. Edificación y Vivienda (No incluye información del País Vasco).



En las nuevas viviendas, se aprecia en los últimos años (1990-1994) una disminución en la superficie útil media, manteniéndose, no obstante, el mismo número de habitaciones, con la consiguiente reducción de su superficie.

También se han producido cambios en las tipologías constructivas. En este sentido, hay que destacar las viviendas unifamiliares, ya que del total de viviendas que se construyen el 25% son unifamiliares. Este fenómeno surge en las grandes ciudades en las periferias suburbanas, y es en ellas donde se observan estos cambios morfológicos. En nuestro país, la preferencia por este tipo de vivienda es mayoritaria, según la información suministrada por la Encuesta Foessa 93.



3. Políticas estatales de vivienda desde 1976


La intervención pública en materia de vivienda ha sido una constante en el período 1976-1995. La política estatal de financiación directa durante este período se concretó, fundamentalmente, en los Planes Trienal (1981-1983) y Cuatrienal (1984-1987), seguidos de un nuevo marco de actuaciones con vigencia anual (R.D. 1494/1987 y 224/1989), y en el Plan de Vivienda 1992-1995, que supuso una vuelta a un entorno de actuaciones enmarcadas en un plan plurianual.

La legislación estatal sobre vivienda vigente antes de la promulgación de la Constitución pasó a la entrada en vigor de ésta a ser la legislación básica aplicable en defecto de normativa propia de cada Comunidad Autónoma. A partir del Real Decreto 3148/78 las viviendas sociales, en su sentido más amplio, fueron sometidas a estrictas normas de calidad y diseño.

El Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda de protección oficial, suprime los diversos regímenes, grupos y categorías anteriores y se establece un único tipo de viviendas de protección oficial. La instrumentación financiera de esta formula se efectuó, principalmente, a través de los Planes Trienal (1981-1983), Cuatrienal (1984-1987) y medidas más recientes.

Este nuevo marco normativo supuso un nivel de edificación de las viviendas de protección oficial aceptable y muy superior a las de promoción libre.

La normativa de Viviendas de Protección Oficial (VPO), a partir de 1978, mantiene los aspectos más positivos de la anterior normativa y responde a una actuación coyuntural frente al hundimiento del sector. Destaca la financiación al adquirente, teniendo en cuenta los distintos niveles de ingresos y la financiación dirigida al promotor, así como una mayor flexibilidad en cuanto a condiciones de diseño de viviendas y libre elección del tipo de V.P.O., con independencia de la composición familiar.

Durante 1980-1985, período coincidente con la crisis económica general y con la culminación del proceso de cambio institucional español, la política de vivienda se formuló aún de modo centralizado y tuvo un carácter mixto, atendiendo no sólo a fines propios de una política de vivienda social, sino también objetivos económicos generales.

A principios de la década de los ochenta, se inicia un período de planes plurianuales. El primero fue el Plan Trienal 1981-1983, que pretendía la lucha contra el desempleo y el fomento de la actividad económica, impulsando la construcción de viviendas mediante aplicación de recursos del sistema financiero, en condiciones adecuadas para los adquirentes, mediante subvenciones con cargo a fondos presupuestarios.

El Plan Trienal fijó como objetivo la construcción de 571.000 VPO, de las que 481.000 serían de promoción privada y 90.000 de promoción pública. El grado de cumplimiento del mismo fue muy positivo y, salvo algunos desfases entre previsiones y realizaciones, es innegable su efecto estabilizador. Habida cuenta de la tendencia decreciente de la vivienda libre, el mantenimiento de la actividad en el segmento de la VPO atenuó la fase recesiva de la promoción de viviendas.

El Plan Cuatrienal 1984-1987, fue un plan de transición. Durante el mismo la culminación del proceso de transferencias de la Administración Central a las Comunidades Autónomas supuso un profundo cambio en el modelo de gestión. Este Plan fijó nuevas formulas de financiación, graduando las ayudas económicas directas en función de los niveles de renta, extendió el sistema de financiación cualificada y las ayudas directas a la rehabilitación y, finalmente, instrumentó medidas que posibilitasen el abaratamiento de las viviendas mediante la agilización de la utilización del suelo público, y estableció formulas de autoconstrucción. Como objetivo cuantitativo, este Plan estableció la construcción o rehabilitación de 250.000 viviendas anuales, que, posteriormente, y como objetivo concreto a alcanzar por el Plan durante el año 1987, se fijó en 260.000 viviendas.

Culminado el Plan Cuatrienal en 1987, la financiación de actuaciones protegibles por el Estado en materia de vivienda dio un giro radical: el sistema económico se encontraba en plena fase expansiva, y la construcción residencial presentaba un dinamismo sostenido, por lo que la financiación de actuaciones protegibles del Estado ha ido concentrándose en una faceta estrictamente social. Se produce un abandono de los planes plurianuales y en esta etapa aparecen dos Reales Decretos, el 1494/1987 y el 224/1989. El primero estableció la distinción entre régimen general y régimen especial y pretendía una cierta colaboración económica por parte de las Comunidades Autónomas. El segundo sigue la reforma iniciada a finales de 1987 e intentaba dar una respuesta a los fuertes desequilibrios que desde 1985 venían produciéndose en el sector de la vivienda. Si bien, el abandono de los planes plurianuales, a la finalización del Plan Cuatrienal 1984-1987, agudizó los problemas estructurales de la política de vivienda.

En el segundo semestre de 1991, en desarrollo de los acuerdos adoptados por el Consejo de Ministros en mayo de dicho año ("Propuestas concretas para un nuevo diseño de política de vivienda", documento aprobado por Consejo de Ministros, el 10 de mayo de 1991), fue elaborado y concertado con las Comunidades Autónomas el Plan de Vivienda 1992-1995, con los siguientes objetivos: incrementar la oferta de suelo a bajo coste, aumentar la oferta de nuevas viviendas a precio asequible, favorecer la adquisición de viviendas ya construidas, fomentar la oferta de las mismas en alquiler a precios moderados y estimular la rehabilitación de edificios y viviendas.

La política estatal de financiación directa a la vivienda, se concreta, fundamentalmente, en el Plan de Vivienda 1992-1995, y sus principales instrumentos normativos son: el R.D. 1668/1991, de 15 de noviembre, sobre financiación de actuaciones protegibles en materia de suelo con destino preferente a viviendas de protección oficial, y el R.D. 1932/1991, de 20 de diciembre, sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda. Este Plan, al igual que los anteriores, se centra en la ayuda personalizada para los sectores sociales de menos recursos económicos. Para una eficaz realización del Plan se han firmado convenios marco con cada una de las Comunidades Autónomas, en los que se determinan las actuaciones anualizadas a que se compromete cada Comunidad y los compromisos de financiación asumidos por el MOPTMA.

El Gobierno establece el marco de financiación a la vivienda mediante convenios con las instituciones financieras (entidades públicas y privadas). En éstos se fija un compromiso de concesión de créditos por parte de las Entidades financieras en unas condiciones de tipo de interés (tipo de convenio) y plazo mejores que las del mercado. Así, se garantiza un volumen adecuado de financiación y se establecen ayudas económicas directas (subsidiaciones y subvenciones) para facilitar el acceso a esta financiación a los segmentos de población con niveles de baja renta.

Los modos de intervención estatal son los siguientes:

Además de las ayudas a la vivienda, el Plan 1992-1995 extiende la financiación a las actuaciones de suelo. En los convenios formalizados entre el MOPTMA y las Comunidades Autónomas (excepto el País Vasco y Navarra, que tienen un sistema especial de financiación al margen del Plan, mediante concierto económico), éstas han asumido el compromiso de desarrollar programas de suelo edificable a bajo precio, en las áreas que han considerado prioritarias, así como la formalización, en la medida de lo posible, de convenios-programa con los principales Ayuntamientos de sus áreas prioritarias, para concretar más aún la territorialización del Plan y para asegurar la generación del suelo edificable necesario.

Los Ayuntamientos suelen ceder suelo gratuito o a precios inferiores a los del mercado para la promoción de viviendas en régimen cooperativo o gratuitamente para la promoción de viviendas en régimen especial o para la VPO de promoción pública.

La normativa estatal en materia de suelo pretende contribuir a la disponibilidad de suelo edificable a precio tasado, cuya repercusión en el coste de la vivienda posibilite una oferta suficiente de viviendas a precio moderado. Todo ello, en consonancia con las líneas de política de vivienda.

Las actuaciones protegibles (a promotores públicos y privados) son las siguientes:

El Plan contempla ayudas muy importantes para la compra y urbanización de suelo destinado preferentemente a vivienda protegida.

Los objetivos cuantitativos del Plan 1992-1995, se elevan a 400.783 actuaciones de vivienda, de éstas 54.450 corresponden a rehabilitación y las actuaciones de suelo (en número de viviendas) se elevan a 93.326, por lo que el total de actuaciones previstas alcanza la cifra de 494.109.

Este Plan tiene algunos instrumentos y criterios en común con anteriores programas: en particular, canaliza los recursos estatales en forma de subvenciones personales y, básicamente, mediante la subsidiación de intereses.

El coste total máximo autorizado de las ayudas, en valor actual (a 1 de enero de 1992), asignado al Plan, se fijó en 309.883 millones de pesetas.

El Plan de Vivienda 1992-1995 se encuentra en su fase final y la evaluación del mismo resulta muy positiva. Los datos a 31 de diciembre de 1995, sobre viviendas financiadas acumuladas (1992, 1993, 1994 y 1995), ponen de manifiesto que se han superado los objetivos previstos, situándose el nivel de cumplimiento en el 117,7%, respecto a los objetivos globales inicialmente previstos para este período.



Tabla 17: Viviendas financiadas acumuladas. (Período 1992 A 31-12-95).

* Viviendas de Protección Oficial
Régimen General
Régimen Especial

* Viviendas a precio tasado

* Rehabilitación

TOTAL viviendas

* Suelo (actuaciones en n. de viv.)

TOTAL


230.530
80.495

131.466

51.545

494.036

103.445

597.481



Durante los años ochenta la política de vivienda ha ido ampliando su protección a nuevas actuaciones de acceso a la propiedad, tales como la vivienda usada, la vivienda libre a precio tasado, o el primer acceso, y también la protección se ha hecho extensiva al alquiler, si bien la mayor parte del gasto estatal en vivienda se canaliza hacia la vivienda en propiedad.

Figura 3: Gasto estatal en vivienda 1987-1993 (Millones de pesetas).

El Estado ha realizado, en los años 1992 y 1993, un gasto en vivienda de 162.595 millones de pesetas, cuyo desglose y naturaleza es el siguiente:



Tabla 18: Gasto directo del estado de vivienda (Millones de pesetas).

Naturaleza del gasto 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993
Inversiones reales

Subvenciones

Subsidiación intereses

Remodel.barrios Madrid.

Transf. a CCAA y CCLL

Prést. y ayudas personales

3.770

5.356

17.310

5.788

17.834

13.441

6.033

6.968

31.012

5.000

13.150

12.527

3.433

6.944

47.851

7.000

2.343

8.510

2.174

15.392

59.868

2.000

4.073

8.798

4.365

16.821

55.866

-

6.212

8.436

3.465

7.818

54.759

-

4.048

6.125

4.674

12.608

44.345

-

2.964

5.562

4.968

16.706

60.513

2.000

3.288

4.967

T O T A L 63.499 74.690 76.081 92.305 91.700 76.215 70.153 92.442

Nota: Datos correspondientes a liquidaciones presupuestarias
Fuente: Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente.



Las Comunidades Autónomas y las Corporaciones Locales también llevan a cabo sus propios programas de vivienda, destinando recursos con cargo a sus propios presupuestos. Las Comunidades Autónomas realizan el gasto público, bien en forma de ayudas directas a la vivienda, como son las subvenciones, inversiones reales, préstamos, aplazamientos de pago en el precio de las viviendas de promoción pública, transferencias de capital a las familias, bien en forma de ayudas fiscales, pero los presupuestos de las Comunidades Autónomas y sus liquidaciones no contienen una clasificación económica del gasto suficientemente detallada, que permita identificar los recursos que dedican a ayuda a la vivienda, en forma de ayudas directas o fiscales.

Además del gasto público directo en materia de vivienda, hay que cuantificar otros recursos estatales, vía ayudas fiscales. El cuadro siguiente recoge el importe del coste fiscal, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y pone de manifiesto su gran peso específico.



Tabla 19: Gasto fiscal real en vivienda (I.R.P.F.). Importe de la deducción en millones de pesetas.

Período impositivo Vivienda habitual Otras viviendas Alquiler Total

1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993

60.794
73.253
74.166
75.763
87.197
101.795
121.795
117.835
191.752

18.717
11.456
13.477
9.499
7.429
5.172
4.435


17.468
20.917


60.794
73.253
92.883
87.219
100.674
111.294
129.224
140.475
217.104

Fuente: Memoria de la Administración Tributaria.

Nota: El gasto fiscal en vivienda incluye las deducciones de la cuota por adquisición de vivienda y por alquiler, y para el período impositivo de 1993 se añade además la deducción correspondiente a intereses de capitales invertidos en la adquisición de vivienda habitual.



El gasto fiscal en vivienda habitual, para 1993, es significativamente superior a los años precedentes, ya que incluye, además de las deducciones de la cuota íntegra, por las cantidades satisfechas en la adquisición de vivienda habitual, un gasto fiscal estimado de 56.000 millones, correspondiente a la deducción en la base imponible de intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición de la vivienda habitual, no incluido en años anteriores.

Además de los planes estatales de vivienda, y dentro del marco normativo dirigido a frenar la especulación y el consiguiente incremento de los precios de la vivienda, experimentado en el período 1985-1990, hay que destacar las siguientes medidas legislativas: Decreto Boyer (DL 2/1985), dirigido a liberalizar el mercado de alquileres; Ley de Tasas y Precios Públicos (1989), con la que se pretende dar transparencia a las transacciones inmobiliarias y evitar situaciones de fraude ante la Administración tributaria; Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo (Ley 8/1990) y su posterior Texto Refundido (RD 1/1992), que intentaba reforzar las bases para la actuación de las diferentes Administraciones con base territorial (Ayuntamientos, Comunidades Autónomas), dotándolas de mayor capacidad instrumental, en orden a intervenir y racionalizar el mercado de suelo residencial; Ley 19/1992 reguladora de los Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria que constituye un instrumento en la política del gobierno de fomento del mercado de vivienda en alquiler (cuando sus activos estén invertidos en determinadas proporciones en viviendas en alquiler tienen un tratamiento fiscal muy favorable); Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), con la que se pretende conciliar intereses contrapuestos de la relación arrendaticia, y se espera que tenga efectos positivos sobre el mercado de alquiler.



4. Accesibilidad a la vivienda principal


4.1 Acceso a la vivienda en propiedad

La propiedad ha aumentado su peso, según se desprende de los datos censales. Esta es la forma de tenencia preferida por la población española, si bien ello se debe a la confluencia de factores económicos, sociales y legales.

La Encuesta sobre Vivienda, realizada por el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, en 1990, en cuanto a los modos de acceso a la vivienda principal, pone de manifiesto que de las viviendas en propiedad de sus ocupantes, un 57% han sido adquiridas en el mercado libre, un 13% corresponden a adquisiciones mediante régimen de cooperativa o autoconstrucción y cerca de un 6% son compras a entidades públicas. El resto se trata de viviendas heredadas o donadas.



Tabla 20: Modos de acceso a la propiedad de la vivienda principal, sistema de compra y financiación (%).

MERCADO

* Adquisición a entidades públicas
* Cooperativas y autoconstrucción
* Adquisición a entidades privadas o particulares
* Herencias y donaciones

SISTEMA DE COMPRA

* Con financiación propia o familiares
* Con financiación externa (créditos)
* NC

FINANCIACIÓN

* Préstamo organismos públicos

INV
* Comunidad Autónoma
* Ayuntamiento

* Préstamo banca pública

* Banco de Crédito a la Construcción
* Banco Hipotecario
* Cajas de Ahorro
* Caja Postal

* Préstamos banca privada

* Otros

NC


5,6
12,7
57,4
21,5

51.6
41.9
6.5

4,5

2,7
1,0
0,8

54,8

1,0
9,1
37,3
7,4

11,1

4,5

26,9


Fuente: MOPTMA: Encuesta sobre Vivienda, 1990.



La forma de financiación más utilizada es la que combina el pago al contado y el pago aplazado (47,8%). El acceso a la propiedad mediante pago al contado (35,5%) es más del doble que el pago a plazos (16,7%).

La parte no financiada, por el vendedor de la vivienda, ha sido generada utilizando el comprador varios sistemas que, frecuentemente, se superponen dando lugar a respuestas múltiples.


Tabla 21: Modos de financiación de la adquisición de la vivienda principal utilizada por su propietario.

Forma de pago % Total
Pago al contado
Pago a plazos
Parte al contado y el resto a plazos
35,5
16,7
47,8

100,0


Pago al contado (en parte o en su totalidad)
Con ahorro previo
Donación familia
Préstamos familia
Financiación externa
Otras
73,3
6,3
6,5
35,7
2,8

Fuente: MOPTMA: Encuesta sobre Vivienda, 1990.



El sistema de compra, con exclusión de los que adquirieron su vivienda mediante régimen de cooperativa o autoconstrucción, se reparte entre el 52% que ha podido pagar su vivienda sin acudir a entidades de financiación, y un 42% que se ha visto en la necesidad de pedir un crédito.

El recurso más usual para financiar la vivienda a plazos son los préstamos de la banca pública (55%), en especial las Cajas de Ahorro (37%). Le sigue en importancia los préstamos que proporciona la banca privada (11%), y sólo un 4,5% ha tenido acceso a créditos procedentes de organismos oficiales, principalmente del INV.

La accesibilidad a la vivienda vendrá determinada por la capacidad de las familias para acceder por primera vez y en régimen de propiedad a una vivienda, y dependerá del precio de las viviendas, del nivel de ingresos familiares, así como de las condiciones de los créditos disponibles, y de las ayudas directas estatales o apoyos fiscales a la vivienda en propiedad. El grado de accesibilidad depende del esfuerzo al que las familias han de someter su presupuesto para hacer frente a un endeudamiento a largo plazo.

En la década de los ochenta, respecto a la evolución de los precios de la vivienda, se pueden distinguir dos etapas. Hasta 1985 se produce un descenso, debido fundamentalmente a la crisis económica, y es a partir de 1985 cuando se produce un cambio de tendencia. Este cambio responde a la confluencia de una serie de factores, y no tuvo la misma repercusión en todas las regiones o ciudades de nuestro país. Asimismo, es importante señalar el efecto social que esta elevación de precios ha producido, intensificando las desigualdades sociales, en primer lugar, entre quienes pueden acceder a la compra de su vivienda y quienes no pueden hacerlo y, en segundo lugar, reservando áreas residenciales para segmentos de población de mayor capacidad económica, mientras que las familias de rentas medias o bajas normalmente han de alojarse en zonas periféricas.

Los precios de las viviendas, después de la fuerte elevación del período 1986-1991 descienden ligeramente, en 1992 y 1993, y experimentan una subida en 1994 y 1995, por lo que siguen permaneciendo en un nivel elevado respecto a las rentas familiares medias. Las esperanzas de acceso a la propiedad se han visto frustradas para las economías más débiles, ya que el incremento de precio de la vivienda no ha sido compensado por un aumento de la renta disponible de las familias, y aunque las medidas adoptadas para frenar la especulación, y la crisis económica han producido una bajada de precios, desapareciendo la inversión en vivienda por motivos de especulación, para las rentas bajas y medias sigue habiendo una oferta que no se adapta a sus posibilidades de acceso. El coste de la vivienda se ha convertido en la mayor carga para el conjunto de las economías domésticas y resulta inaccesible si no se cuenta con ahorro previo o con otra vivienda. Las estimaciones realizadas sitúan el esfuerzo preciso para acceder a la vivienda en el 45% del ingreso anual medio por hogar, en 1992, descendiendo al 40%, en 1993, frente al 21,85% (área 1., régimen general), 15,37% (área 4., régimen general), 12,48% (área 1., régimen especial) de esfuerzo de acceso, si la vivienda a adquirir es de protección oficial, calculándose, en este caso, el esfuerzo sobre los niveles máximos de renta para acceso a ayudas públicas directas. (3,5 veces S.M.I., régimen general; 2,5 veces S.M.I., régimen especial). Todo ello, pone de manifiesto la dificultad de acceso a la vivienda libre, para las familias con niveles de ingresos bajos y medios, y especialmente para las familias de reciente creación.



Tabla 22: Precios de la vivienda (m2 construido)

Años Precio medio del m2 de las viviendas (total nacional) (pts.)

Precio medio del m2 de las viviendas según antigüedad

menos de 1 año entre 1 y 10 años entre 11 y 20 años más de 20 años
1.990
1.991
1.992
1.993
1.994
1.995(*)
94.070
107.543
106.102
105.670
106.415
109.795
123.721
139.103
126.665
121.925
123.014
124.297
107.945
122.141
122.043
120.769
122.408
125.809
97.157
109.453
107.354
109.503
110.692
112.773
85.753
97.891
97.121
96.563
98.232
99.927

(*) Media 1., 2. y 3. trimestre
Fuente: MOPTMA, Boletín Estadístico.




Tabla 23: Relación entre precio medio nacional de la vivienda e ingreso anual medio por hogar.

Años Precio medio del m2 de las viviendas (total nacional) (pts.) (*) Precio medio de vivienda de 100 m2. (1) Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (2) Relación precio/Ingreso anual medio por hogar.
(3)= (1)/(2)
1.990
1.991
1.992
1.993
1.994
94.070
107.543
106.102
105.670
106.415
9.407.000
10.754.300
10.610.200
10.567.000
10.641.500
2.043.679
2.251.911
2.427.613
2.539.916
2.652.408
4,60
4,78
4,37
4,16
4,01

Años Precio medio del m2 de las viviendas (con menos de 1 año de antigüedad) (pts.) (*) Precio medio de vivienda de 100 m2. (1) Ingreso anual medio por hogar (pts.). (2) Relación precio/Ingreso anual medio por hogar.
(3)= (1)/(2)
1.990
1.991
1.992
1.993
1.994
123.721
139.103
126.665
121.925
123.014
12.372.100
13.910.300
12.666.500
12.192.500
12.301.400
2.043.679
2.251.911
2.427.613
2.539.916
2.652.408
6,05
6,18
5,22
4,80
4,64

Fuente: INE, Encuesta Continua de Presupuestos Familiares, y MOPTMA, Boletín Estadístico.

(*) Precio superficie construida.
(1) El precio de la vivienda de 100 m2 de superficie construida equivale, aproximadamente a 80 m2 de superficie útil.



Tabla 24: Relación entre el precio de la vivienda con menos de un año de antigüedad e ingreso anual medio por hogar, según los tamaños de los municipios.

Años / Tamaños municipios Precio medio del m2 de las viviendas (con menos de 1 año de antigüedad) (pts.) (*) Precio medio de vivienda de 100 m2. (1) Ingreso anual medio por hogar (ptas.)
(2)
Precio vivienda/Ingreso anual medio por hogar.
(3=(1)/(2)
Total Nacional
1990
1991
1992
1993
1994
1995(**)
Madrid y área de influencia
1990
1991
1992
1993
1994
1995(**)
Barcelona y área de influencia
1990
1991
1992
1993
1994
1995(**)
Municipios > 500.000 habitantes
1990
1991
1992
1993
1994
1995(**)
Municipios de 499.999 a 100.000 habitantes
1990
1991

123.721
139.103
126.665
121.925
123.014
124.297

202.748
221.424
184.150
185.562
192.794
194.504

150.420
178.787
151.334
156.864
164.167
162.813

115.620
129.719
115.199
107.517
110.050
111.950

109.997
124.373
124.987
122.331
121.387
123.673


12.372.100
13.910.300
12.666.500
12.042.800
12.301.400
12.429.700

20.274.800
22.142.400
18.415.000
18.556.200
19.279.400
19.450.400

15.042.000
17.878.700
15.133.400
15.686.400
16.416.700
16.281.300

11.562.000
12.971.900
11.519.900
10.751.700
11.005.000
11.195.000

10.999.700
12.437.300
12.498.700
12.233.100
12.138.700
12.367.300


2.043.679
2.251.911
2.427.613
2.539.916
2.652.408
-

2.043.679
2.251.911
2.427.613
2.539.916
2.652.408
-

2.043.679
2.251.911
2.427.613
2.539.916
2.652.408
-

2.043.679
2.251.911
2.427.613
2.539.916
2.652.408
-

2.043.679
2.251.911
2.427.613
2.539.916
2.652.408
-


6,05
6,18
5,22
4,80
4,64
-

9,92
9,83
7,59
7,31
7,27
-

7,36
7,94
6,23
6,18
6,19
-

5,66
5,76
4,75
4,23
4,15
-

5,38
5,52
5,15
4,82
4,58
-

(*) Precio m2 superficie construida.
(**) Media 1., 2. y 3. trimestre
Fuente: INE, Encuesta Continua de Presupuestos Familiares, y MOPTMA, Boletín Estadístico.




Tabla 25: Relación entre el importe de la primera anualidad de amortización del préstamo, teniendo en cuenta las desgravaciones fiscales, si existen, y el ingreso anual medio por hogar.

Años Primera anualidad amortización préstamo (pts.). (1) Desgravaciones fiscales (pts.). (2) Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (3) Relación 1. anualidad amortización/Ingreso anual medio por hogar. 4=(1)-(2)/(3)
1992
1993
1.352.744
1.285.031
269.544
271.655
2.427.613
2.539.916
0,45
0,40

(1) Las anualidades de amortización corresponden al siguiente supuesto: vivienda de 100 m2. de superficie construida; Precio medio m2 -superficie construida- total nacional; Préstamo máximo: 80% del precio de la vivienda; Tipo de interés medio (mercado hipotecario). Período de amortización: 15 años; Vencimientos al año: 12.

(2) Incluye los beneficios fiscales correspondientes al IRPF: la desgravación de intereses (en la base imponible) y la deducción por adquisición (en la cuota íntegra).



En el período 1992-1994 se observa una estabilización en los precios de la vivienda libre, tras el fuerte incremento experimentado en los años anteriores, desde 1.985 a 1.991.

La tabla 24 muestra cómo la relación precio de la vivienda con menos de 1 año de antigüedad/ingreso anual medio por hogar se sitúa, en 1.990, a nivel nacional, en un valor 6,05 veces, éste asciende ligeramente en 1.991, y en los años 1.992 y 1.993 desciende, situándose en un 5,22 y 4,80, respectivamente. Esta relación sigue un sentido descendente a medida que los municipios tienen menos habitantes. Así, el valor máximo corresponde al Municipio de Madrid y áreas de influencia, el 7,31, en 1.993, y el valor mínimo a municipios de < de 20.000 habitantes, el 3,38.

La Tabla 25 refleja el esfuerzo que supone el primer año de amortización del préstamo sobre el ingreso anual medio por hogar. En cuanto a las bonificaciones fiscales hay que señalar el tratamiento favorable que se da en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas al acceso habitual a la vivienda en propiedad, siendo muy importantes las deducciones establecidas.

Respecto a la vivienda libre, se pone de manifiesto la enorme dificultad que supone el acceso a la propiedad y aunque los tipos de interés han experimentado un fuerte descenso, sin embargo esto, en cierta medida, se ha visto neutralizado por el aumento del precio de la vivienda. Por ello, se necesita una oferta suficiente de V.P.O., que reduzca a un nivel razonable el esfuerzo familiar para acceder a una vivienda y posibilite el acceso a la vivienda a quienes no pueden hacerlo en las condiciones actuales del mercado.

El objetivo fundamental del Plan de Vivienda 1992-1995 se centra en facilitar el acceso a la vivienda a quienes no puedan hacerlo en las condiciones actuales de mercado. La financiación cualificada se personaliza y se dirige, fundamentalmente, a ingresos familiares ponderados inferiores a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional, si bien las ayudas se intensifican a medida que desciende el nivel de renta. Además de la limitación de ingresos familiares, es necesario no ser titular de otra vivienda (o que ésta tenga un valor residual mínimo) y destinar la adquirida a residencia habitual y permanente.

Hay tres topes máximos de ingresos según el tipo de ayuda:


Los grupos-objetivo del Plan se centran, fundamentalmente, en los segmentos de población de bajos y medianos niveles de ingresos, que tiene necesidad de vivienda, poniéndose especial énfasis, en el "programa de primer acceso", para el que se establecen medidas específicas de financiación cualificada para favorecer el primer acceso a la vivienda en propiedad, tanto de protección oficial como libre a precio tasado.

La ponderación de ingresos se efectúa tomando como ingresos la base imponible de la unidad familiar y aplicando coeficientes en razón al número de miembros que generan ingresos y según áreas geográficas homogéneas. Todo ello, para conseguir una relación más armónica entre precios de la vivienda y niveles económicos de las familias con necesidades de vivienda.

La tabla 26 recoge los distintos niveles de subsidiación de préstamos al adquirente:



Tabla 26: Subsidiaciones de préstamos.

SUBSIDIACION DE PRESTAMOS TIPO DE INTERÉS DEL PRÉSTAMO
Régimen Especial
IFP <= 2,5 SMI

Régimen General
IFP <= 3,5 SMI
3,5 SMI < IFP <= 4,5 SMI
4,5 SMI < IFP <= 5,5 SMI
1. acceso IFP <= 3,5 SMI
Alquiler

Vivienda a precio tasado
IFP <= 3,5 SMI
3,5 SMI < IFP <= 4,5 SMI
4,5 SMI < IFP <= 5,5 SMI
1. acceso IFP <= 3,5 SMI


5%

7,5%
9,5%
11,0%
6,5%
7,5%

7,5%
9,5%
11,0%
6,5%



La subsidiación afecta no sólo a los intereses devengados, sino también a la amortización del capital.

Las subvenciones se destinan exclusivamente a la vivienda en primer acceso, VPO en régimen especial y la VPO en alquiler.

El ahorro previo, en el caso de compra de la vivienda, en la denominada "cuenta vivienda" puede dar acceso a una mayor subvención, si este ahorro cumple determinados requisitos, establecidos al efecto.



Tabla 27: Ratios entre los precios máximos de las viviendas de actuación protegida e ingreso anual medio por hogar.

V.P.O. en Régimen General.

Años Áreas geográficas (*) Precios máximos de venta pts. m2 superficie útil. (Módulo Ponderado) Precio máximo legal de la vivienda protegida de 80 m2. (1) Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (2) Relación precio/Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (3)=(1)/(2)
1992

1993


Área 1.
Área 2.
Área 3.
Área 4.

Área 1.
Área 2.
Área 3.
Área 4.


101.171
92.065
85.994
79.924

104.530
95.123
87.051
80.906


9.712.416
8.838.240
8.255.424
7.672.804

10.034.880
9.131.808
8.356.896
7.766.976

2.427.613

2.539.916


4,00
3,64
3,40
3.16

3,95
3,60
3,29
3,06


V.P.O. en Régimen Especial.

Años Áreas geográficas (*) Precios máximos de venta pts. m2 superficie útil. (Módulo Ponderado) Precio máximo legal de la vivienda protegida de 80 m2. (1) Ingreso anual medio por hogar (ptas.) (2) Relación precio/Ingreso anual medio por hogar (ptas.). (3)=(1)/(2)
1992

1993


Área 1.
Área 2.
Área 3.
Área 4.

Área 1.
Área 2.
Área 3.
Área 4.


84.309
76.721
71.662
66.603

87.109
79.269
72.542
67.421


6.744.720
6.137.680
5.732.960
5.328.240

6.968.720
6.341.520
5.803.360
5.393.680

2.427.613

2.539.916


2,78
2,53
2,36
2,19

2,74
2,50
2,28
2,12


(*) Área 1.: Municipios con población > 1.000.000 hab.; Área 2.: de 500.001 a 1.000.000; Área 3.: de 100.000 a 500.000; Área 4.: < de 100.000.Los municipios de Madrid y Barcelona y sus áreas de influencia tienen precios más elevados.

Los municipios de Madrid y Barcelona y sus áreas de influencia tienen precios más elevados.




Tabla 28: Ratios entre la primera anualidad de amortización de préstamos cualificados, teniendo en cuenta las subsidiaciones y la desgravación fiscal y los niveles máximos de renta para poder acceder a las distintas formas de ayudas públicas directas.

Años Primera anualidad amortización préstamo. (pts.) (1) Subsidiaciones y desgravaciones fiscales. (pts.) (2) Niveles máximos de renta para acceso a ayudas públicas directas. (pts.). (3) Esfuerzo en % sobre niveles máximos de renta sin subsidiaciones y bonificaciones fiscales. Esfuerzo en % sobre niveles máximos de renta con subsidiaciones y bonificaciones fiscales.
Régimen General
Área 1.
1992
1993
1994
1995

Área 4.
1992
1993
1994
1995

Régimen Especial
Área 1.
1992
1993
1994
1995

Área 4.
1992
1993
1994
1995


1.158.709,64
1.162.562.86
1.048.070.83
1.133.299,45

915.368,18
899.821,18
784.857.94
834.330,93

662.376,68
661.674,66
582.997,35
637.193,38

523.268,86
512.125,81
436.579,65
469.096,52


549.059,16
535.986,86
402.577,46
467.623,67

482.893,35
458.971,21
307.691,13
362.467,12

419.783,82
406.070,52
321.488,65
383.430,11

331.587,44
314.255,07
240.962,25
282.453,13


2.757.720
2.867.970
2.967.930
3.072.300

2.757.720
2.867.970
2.967.930
3.072.300

1.969.800
2.048.550
2.119.950
2.194.500

1.969.800
2.048.550
2.119.950
2.194.500


42,0
40,5
35,3
36,9

33,2
31,4
26,4
27,2

33,6
32,3
27,5
29,0

26,6
25,0
20,6
21,4


22,11
21,85
21,75
21,67

15,68
15,37
16,08
15,36

12,32
12,48
12,34
11,56

9,73
9,66
9,23
8,50


(1) (2) Las anualidades de amortización corresponden a un préstamo máximo, para una vivienda de 80 m2 de superficie útil, en régimen general y especial, áreas 1. y 4., y tipo de interés de convenio. Régimen General: período de amortización 15 años; tasa crecimiento anual cuotas 3%; Régimen Especial: período de amortización 20 años, tasa crecimiento anual cuotas 1,5%.

Subsidiación 7,5% en Régimen General y 5% en Régimen Especial.; Régimen Especial: no incluye subvención del 10% sobre el precio de la vivienda.

Los datos correspondientes a beneficios fiscales incluyen los correspondientes al IRPF: la desgravación de intereses (en la base imponible) y la deducción por adquisición (en la cuota íntegra).

(3) Régimen general: 3,5 veces S.M.I; Régimen especial: 2,5 veces S.M.I.



En las V.P.O. los préstamos cualificados tienen un gran impacto en la disminución del esfuerzo. Las Tablas 34 y 35 ponen de manifiesto que en el régimen general, área 1., en 1993, a la relación precio de la vivienda/ingreso anual medio por hogar, que se sitúa en 3,95, le corresponde un porcentaje de esfuerzo del 40,5 sin subsidiaciones y bonificaciones fiscales, y del 21,85 si se computan las mencionadas ayudas. En el régimen especial, área 1., la relación precio/ingreso anual medio por hogar es del 2,74, a la que corresponde un esfuerzo sin subsidiaciones y bonificaciones fiscales del 32,3 y con éstas del 12,48. En el supuesto contemplado (Tabla 28), se pone de manifiesto el fuerte peso que las ayudas estatales representan en el acceso a la propiedad, especialmente en el régimen especial. Asimismo, se observa, desde 1992, un progresivo descenso del esfuerzo.


Tabla 29: Variación interanual del esfuerzo para la accesibilidad de la vivienda de protección oficial.

Años Variación interanual del esfuerzo sin subsidiaciones y desgravaciones fiscales
Variación interanual del esfuerzo con subsidiaciones y desgravaciones fiscales
Régimen General
Régimen Especial
Régimen General
Régimen Especial
Área 1. Área 4. Área 1. Área 4. Área 1. Área 4. Área 1. Área 4.
1992-1993
1993-1994
1994-1995
-3,6
-12,8
4,5
-5,4
-15,9
3,0
-3,9
-14,9
5,5
-6,0
-17,6
3,9
-1,2
-0,5
-0,4
-2,0
4,6
-4,5
1,3
-1,1
-6,3
-0,7
-4,5
-7,9



En las tasas de variación interanual del esfuerzo de la vivienda protegida, destaca la variación interanual del esfuerzo sin subsidiaciones ni bonificaciones fiscales, que en 1993-1994 desciende fuertemente, debido fundamentalmente al descenso del tipo de interés de convenio.

El coste de la vivienda se ha convertido en la mayor carga económica para las familias. El esfuerzo que supone el acceso a la vivienda se gradúa según se trate de vivienda libre o vivienda protegida, y dentro de éstas en función del régimen al que se acceda y de las ayudas. La V.P.O. supone un especial estímulo para las economías familiares, lo que evidencia la necesidad de ayudas públicas que sitúen el esfuerzo de acceso a la propiedad de la vivienda en un nivel razonable y, por otro lado, resulta necesario no sólo facilitar el acceso a la propiedad, sino potenciar y desarrollar otros regímenes de cesión más flexibles que el de la propiedad.

Por otro lado, la carencia de alojamiento para algunos sectores de la población tiene difícil solución en el mercado de vivienda libre, debido a la escasez de recursos económicos, por lo que ha de ser satisfecha a través de la oferta de vivienda de promoción pública y mediante programas de realojamiento oficial. Estas situaciones de necesidad, que se producen fundamentalmente en el ámbito urbano, a principios de los ochenta se han incrementado, debido en gran medida al aumento de los flujos de inmigración y al colectivo de los "sin techo", y se han agudizado en los años noventa.

4.2 Acceso a la vivienda en alquiler

El largo período de fuerte intervencionismo administrativo, iniciado en 1920, extendido e intensificado posteriormente, y orientado en forma genérica a la permanente protección del inquilino, mediante prórroga forzosa, establecimiento de subrogaciones y revisión insuficiente de los precios del alquiler, es decir, introduciendo drásticas limitaciones a la rescisión de los contratos, por parte del propietario, y limitación del precio del alquiler sólo revisable por normas legales, redujo drásticamente la oferta de viviendas en alquiler, por parte del sector privado.

Por otro lado, la cesión de viviendas sociales se ha venido realizando fundamentalmente mediante venta, las de promoción privada, y mediante el sistema de acceso diferido a la propiedad, las de promoción pública, y solo excepcionalmente la cesión se ha efectuado en régimen de alquiler, por lo que la cuantía relativa de la vivienda social en alquiler representaba el 1,4% del parque total de viviendas, y el 7,63% sobre el total de viviendas en alquiler, según datos de la encuesta sobre alquileres, realizada por el MOPU en 1989.

La oferta pública de viviendas en alquiler fue prácticamente inexistente hasta el Plan 1992-1995, hasta el extremo que a 1-III-1991 la proporción de viviendas principales en alquiler sobre el total de viviendas principales se situó en el 15,2%, y ello a pesar del Real Decreto-Ley 2/1985, que liberalizó totalmente el mercado del alquiler de inmuebles urbanos.

El interés por la vivienda social en alquiler es reciente y lo ha exigido la propia coyuntura del mercado inmobiliario en los últimos años.

La fuerte elevación de los precios de la vivienda, tanto libre como de protección oficial, y la corta promoción de VPO, en las áreas de mayor concentración de necesidades, han expulsado a sectores de población de bajos ingresos, fundamentalmente jóvenes, del mercado de acceso a la propiedad de la vivienda habitual, que ha originado, entre otros efectos, una expansión de la demanda de viviendas en alquiler no suficientemente acompañada de una paralela oferta, lo que ha tenido como consecuencia un alza de los precios.

Esta situación del mercado hay que tenerla siempre presente, a la hora de comprender la nueva actuación del Estado español en materia de acceso a la propiedad de la vivienda habitual, y la necesidad de dinamizar el mercado de alquiler no sólo se justifica por razones de movilidad, sino fundamentalmente por motivos de inaccesibilidad, para amplios sectores de población, cuyo nivel de endeudamiento y capacidad de ahorro no puede hacer frente a la compra de una vivienda.

El Plan de Viviendas 1992-1995 pretende impulsar el alquiler, y por ello concede una prioridad a la promoción de viviendas protegidas en alquiler. Esta figura es la que goza de ayudas más intensas (créditos al 5% o al 7%), y subvenciones de hasta el 25% de su coste. Se pretende que la tasa de rentabilidad interna de la inversión, tanto en viviendas de protección oficial en régimen general como en las de régimen especial, sea atractiva para la inversión.

Este Plan de Vivienda fijó como objetivo que el 15,18% de las viviendas de protección oficial a promover, acogidas a su financiación, fueran calificadas para ser destinadas a renta, proporción impensable para planes o programas anteriores, aunque es evidente la importancia asignada por el Gobierno del Estado a la accesión a la propiedad de la vivienda principal, ya que en sus objetivos prevé la financiación de 307.613 accesiones a la propiedad de la vivienda principal y tan solo la financiación de la promoción de 38.720 viviendas de protección oficial en régimen de alquiler. Las ayudas financieras para fomentar la vivienda pública de alquiler moderado, para familias con niveles de renta bajos y medios, no son suficientes, por lo que el incremento de la oferta de viviendas en alquiler se pretende estimular por otras vías:


1. Ley de Arrendamientos Urbanos.

Hasta la promulgación de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el régimen jurídico básico anterior estaba constituido por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, cuyas disposiciones han generado a lo largo de su vigencia, en el mercado de arrendamientos urbanos, situaciones claramente diferenciadas, según la fecha de formalización de los contratos (antes o después del 9 de mayo de 1985).

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la adquisición en propiedad, en relación con la solución al problema de la vivienda.

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar y dinamizar el mercado de arrendamientos urbanos, como pieza básica de una política de vivienda.

2. Beneficios fiscales para la vivienda en alquiler.

La incentivación del alquiler vía fiscal se inició en 1992, ya que hasta entonces sólo recibía un tratamiento fiscal favorable el gasto familiar en acceso a la propiedad. A partir de ese momento, se establece una deducción para los inquilinos de viviendas, sujeta a determinados requisitos. Actualmente los inquilinos pueden deducirse de la cuota del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas el 15% de las cantidades pagadas en concepto de alquiler, (con un límite máximo de 100.000 pesetas anuales), cuando sus niveles de renta no excedan de 3.500.000 pesetas, en declaración individual, y de 5.000.000 millones, en declaración conjunta, y que el importe anual del alquiler exceda del 10% de los rendimientos netos del sujeto pasivo.

3. Beneficios fiscales para la inversión en vivienda en alquiler: Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) y Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SII).

Los FII y las SII que son instrumentos de inversión colectiva inmobiliaria constituyen un instrumento importante en la política del gobierno de fomento del mercado de vivienda en alquiler.

Para los FII y las SII, la Ley 19/1992, de 7 de julio, ha establecido importantes beneficios fiscales, como son la bonificación del 95% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento, y el tipo de gravamen en el Impuesto de Sociedades, establecido con carácter general en un 35%, pasa a ser del 1% ó 7%, cuando se cumplen los requisitos de inversión en viviendas en alquiler de determinadas proporciones de su activo.Los efectos de las medidas adoptadas en la década de los noventa para estimular el alquiler habrán de ser analizados en un futuro, ya que en estos momentos no existe una perspectiva suficiente para su análisis.



5. Producción y financiación de la vivienda


5.1. El subsector de la vivienda

El sector de la construcción impulsa el sistema económico, ya que un aumento de su volumen de producción repercute en el aumento de producción de otros sectores, y produce el efecto multiplicador de empleo. Asimismo, es significativa la importancia de la edificación residencial en el sector de la construcción y en el sistema económico, si bien hay que destacar la complejidad del mercado de la vivienda.

Este sector, aportó el 8,39% al Producto Interior Bruto, en 1993 (precios corrientes). La inversión en "Formación Bruta de Capital Fijo" en edificios residenciales representa el 20,86% sobre la Formación Bruta de Capital Fijo, y un 29,22% sobre la Formación Bruta de Capital Fijo en Construcción, según datos de Contabilidad Nacional para 1993.



Tabla 30: Viviendas terminadas según régimen de promoción.


AÑOS

VIVIENDAS DE
PROTECCIÓN OFICIAL
VIVIENDAS LIBRES

TOTAL N. de viviendas
construidas

N. TOTAL
% s/total viviendas construidas
N. TOTAL
% s/total viviendas construidas en el año
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
162.294
164.160
156.819
137.270
126.093
117.077
131.293
135.340
129.975
129.020
123.896
119.681
112.500
84.857
60.863
46.146
44.892
52.594
54.731
50,74
50,61
49,18
52,64
47,96
50,24
55,86
59,61
65,69
67,25
62,92
58,09
46,68
35,71
21,65
16,88
17,91
20,39
19,96
157.531
160.224
162.051
123.504
136.838
115.972
103.726
91.711
67.899
62.838
73.005
86.354
128.518
152.802
220.256
227.173
205.720
205.317
219.511
49,26
49,39
50,82
47,36
52,04
49,76
44,14
40,39
23,31
32,75
37,08
41,91
53,32
64,29
78,35
83,12
82,09
79,61
80,04
319.825
324.384
318.870
260.774
262.931
233.049
235.019
227.051
197.874
191.858
196.901
206.035
241.018
237.659
281.119
273.319
250.612
257.911
274.242

Fuente: MOPTMA: D. G. para la Vivienda, el Urbanismo y la Arquitectura. D.G. de Programación Económica y Presupuestaria, "Obras en Edificación".



Figura 4: Viviendas terminadas según régimen de promoción. 1976-1994.

Figura 5: Viviendas terminadas según régimen de promoción. Porcentaje sobre el total de viviendas construidas. 1976-1994.



La Tabla 30 y las figuras 4 y 5 recogen la producción de nuevas viviendas distribuida en viviendas de protección oficial (VPO) y en viviendas libres. En las viviendas de protección oficial se incluyen aquéllas en cuya en cuya promoción interviene el Estado u otros Entes del Sector Público, bien directamente (VPO de promoción pública, de competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas), o mediante el establecimiento de condiciones especiales financieras y crediticias al promotor público o privado (VPO de régimen general o especial) y con sujeción al cumplimiento de determinados requisitos, en cuanto a límites en la superficie construida y en los precios de venta.

Las VPO construidas directamente por el Estado representan un porcentaje pequeño dentro de las VPO en general.

La mayor parte de la producción de viviendas se realiza por el sector privado, que puede ofrecer viviendas libres, es decir, producidas y ofertadas con arreglo a las normas de mercado o viviendas de protección oficial de promoción privada.

Además de esta oferta, está la oferta de vivienda usada. El total de transacciones anuales de inmuebles en 1.993 y 1.994, fue de 1.243.946 y de 1.350.819, respectivamente.

La iniciativa puramente privada, en el período contemplado, alcanza su nivel máximo en 1991, y el nivel mínimo se produce en 1985.

Respecto a la vivienda de protección oficial conviene subrayar su importancia dentro del total de la actividad del sector de la vivienda: (en el período 1970-1981, el 52,59% de las viviendas terminadas lo han sido bajo el régimen de VPO, en todas sus modalidades).

Durante la primera mitad de los ochenta la situación de la vivienda inicia una tendencia descendente o estable. En 1985, la actividad de la edificación residencial empezó a entrar en una fase cíclica fuertemente expansiva ("boom inmobiliario"), que produjo un crecimiento espectacular de la vivienda libre, en detrimento de la vivienda de protección oficial. El promotor privado de la vivienda protegida canalizó sus inversiones hacia la vivienda libre, ya que ésta ofrecía altas rentabilidades. En el descenso de la vivienda protegida también influyó el incremento del coste del suelo y los costes de producción, frente a unos módulos que determinaban el precio final de la VPO que probablemente impedían la obtención de un beneficio empresarial atractivo, especialmente en las grandes ciudades, donde los precios del suelo aumentaron mucho más rápidamente que los de la vivienda. A partir de 1988, se observa un fuerte y progresivo descenso de la VPO, con una ligera recuperación a partir de 1992, representando el 19,96%, en 1994, sobre el total de viviendas construidas. Las VPO construidas directamente por el Estado representan un porcentaje pequeño dentro de las VPO en general; en el conjunto de las viviendas iniciadas, en la década de 1982 a 1992, sólo la vivienda pública sobrepasaba el 10% del total, en 1983, y siguió un continuo descenso hasta 1991, que sólo representaba el 3,51%.

La promoción privada, por el contrario, ha experimentado un fuerte crecimiento, pasando del 49%, en 1976, a un 83%, en 1991, en cuanto a su participación en la promoción residencial. Esta dinamización del sector de la vivienda hay que relacionarla con una serie de aspectos que confluyeron en el sector inmobiliario, siendo éste atractivo para especulaciones rápidas y no sólo de capital nacional sino también extranjero. Asimismo, también hay que destacar un tratamiento fiscal favorable, con generosas desgravaciones, incluso a la segunda vivienda, una liberalización de los alquileres y una mejoría en cuanto a las condiciones de financiación.

5.2 Financiación de la vivienda

En España la fuerte intervención del sistema financiero desarrolló un sistema de financiación a la vivienda diferente al resto de los países industrializados. Las condiciones de financiación a la vivienda produjeron que ésta se canalizase, tradicionalmente, mediante circuitos privilegiados, a la construcción de viviendas destinadas a la venta.

En los años ochenta se han producido importantes cambios en el conjunto de los sistemas financieros. El proceso de liberalización del sistema financiero español, iniciado en 1977, supuso una reducción de los coeficientes de inversión obligatoria, en préstamos de regulación especial, por lo que la financiación a la vivienda durante el período 1977-1980, se canalizó a través del crédito libre, en condiciones nada ventajosas para el prestatario.

En la Tabla 31 se refleja el importante crecimiento que han experimentado los créditos hipotecarios.



Tabla 31: Créditos con garantía hipotecaria a otros sectores residentes (miles de millones de pesetas).

ENTIDADES DE CRÉDITO 1987 1990 1992 1993 1994
1. Entidades de Depósito:
Bancos Residentes
Cajas de Ahorros
Cooperativas de crédito

2. Otras Entidades de Crédito:

Sociedades de Crédito Hipotecario

Banco Hipotecario de España (*)

TOTAL (1+2)

Crédito total Entidades de Depósito
. Participación del crédito con garantía hipotecaria de las Entidades de Depósito en su crédito total (%).

Crédito total Entidades de Crédito
. Participación del crédito con garantía hipotecaria de las Entidades de Depósito y Sociedades de Crédito Hipotecario y Banco Hipotecario en el crédito total de las Entidades de Crédito.(%)

Entidades de Crédito:


638,6
2.443,9
-

243,1

1.017,9

4.343,5

19.061,2

16,17

23.180,4

18,74

5.110,5

22,05


2.421,9
4.811,4
136,6

591,3

1.313,5

9.274,7

29.058,9

25,36

36.192,1

25,63

10.041,0

27,74


3.802,0
6.196,7
387,9

792,2

1.384,2

12.563,0

36.652,4

28,34

43.245,9

29,05

13.147,5

30,40


4.277,4
7.240,7
483,1

788,2

1.387,4

14.176,8

37.600,2

31,92

43.653,3

32,48

14.666,7

33,60


6.398,9
8.492,7
634,1

699,1

-

16.224,8

41.197,8

37,69

44.939,7

36,10

16.796,5

37,38


Fuente: Banco de España, Boletín Estadístico. Banco Hipotecario de España.
(*). Hasta dic. 1991 incluye la totalidad de la cartera hipotecaria. Desde junio 1994 las Entidades oficiales de crédito se incluyen en Bancos (Ley 3/94).



El crédito hipotecario para edificación residencial, desagregado por vivienda construida, vivienda proyectada y solares alcanza en nuestro país las siguientes cifras (en millones de pesetas):


Tabla 32: Hipotecas inmobiliarias. Fincas urbanas.


Año

FINCAS URBANAS
Vivienda construida
Vivienda proyectada
Solares
Otros
N. Importe N. Importe N. Importe N. Importe
1990
1991
1992
1993

Total

231.597
228.189
265.306
288.675

1.013.767

1.459.372
1.454.072
1.865.221
1.958.997

6.737.662

39.663
37.003
40.054
44.524

161.244

242.680
240.083
283.942
298.467

1.065.172

6.456
7.439
8.391
8.256

30.551

194.025
192.521
200.603
180.702

767.851

31.249
35.197
42.111
45.811

154.368

406.527
469.378
539.411
525.387

1.940.703


Fuente: INE. Estadística de hipotecas.



La financiación libre a la vivienda a largo plazo, caracterizada por su escaso desarrollo, descansaba en créditos que por sus condiciones de plazo y tipo de interés ofrecían escaso interés, y es a partir de los años ochenta cuando se produce una liberalización financiera, en general, que ha reforzado la competencia entre entidades financieras y una expansión de los sistemas financieros. Esta evolución ha afectado al mercado hipotecario, que ha experimentado una modificación significativa entre 1981 y 1993. Así, se han reducido las diferencias entre los distintos sistemas de financiación a la vivienda y se ha producido una aproximación de las condiciones generales de los créditos hipotecarios (plazo, tipo de interés, relación préstamo/valor) a las aplicadas en el resto de los países occidentales.


Tabla 33: Tipos de interés legales de referencia del mercado hipotecario.

AÑOS BANCOS CAJAS DE AHORRO ENTIDADES OFICIALES DE CRÉDITO SOCIEDADES DE CRÉDITO HIPOTECARIO TOTAL ENTIDADES
1991
1992
1993
1994
16,31
15,34
14,22
10,22
15,73
14,70
13,88
10,63
15,22
14,27
13,03
10,35
16,20
15,02
13,62
10,47
16,04
15,02
14,00
10,41

Fuente: Boletín Estadístico del Banco de España.
* A partir de junio de 1994, las E.O.C. quedan integradas en Bancos.



En el mercado hipotecario se puede conseguir, mediante un crédito hipotecario, un porcentaje que oscila entre el 70% y el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que el 20% restante, más los gastos que supone la adquisición de la vivienda (alrededor de un 10%), habrá de conseguirlos por otros medios: ahorro, crédito personal o familiar. El plazo de amortización, normalmente, se sitúa entre 10 ó 15 años, aunque puede alcanzar los 20 años. En los préstamos al promotor se establece un período de carencia de 3 años y en los préstamos concedidos directamente al adquirente se suele establecer un año de período de carencia. El tipo de interés puede ser fijo o variable, siendo más frecuente esta última opción, en la que los tipos se revisan anualmente en base al índice de referencia que se haya fijado.

El fuerte descenso de los tipos de interés, durante 1994, ha afectado positivamente a los créditos hipotecarios. Sin embargo, durante 1995 se ha producido un endurecimiento de las condiciones de financiación, ya que los tipos de interés han experimentado una recuperación.

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios, ha pretendido hacer viable, en términos económicos, el cambio de las condiciones del préstamo hipotecario, regulando diversos aspectos que lo impedían, tales como comisiones establecidas para el caso de cancelación anticipada, duplicidad de gasto por cancelación y constitución de nueva hipoteca, gravámenes fiscales y tasas profesionales. Esta Ley ha posibilitado la aproximación de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios vivos a los tipos vigentes en el mercado.

La financiación cualificada de la vivienda ha ido perdiendo importancia, desde 1988 en el volumen global de financiación a la vivienda, representando solamente el 17%, en 1992, frente a un 83% del crédito inmobiliario libre.

El gobierno establece el marco de financiación a la vivienda mediante convenios con las instituciones financieras (entidades públicas y privadas). En los convenios se establece un compromiso de concesión de créditos por parte de las Entidades financieras en unas condiciones de tipo de interés (tipo de convenio) y plazo mejores que las del mercado. Es de destacar la baja participación de las entidades privadas.

El volumen de recursos objeto de convenio con las entidades de crédito para financiar las actuaciones protegibles durante 1.995 se eleva a 660.000 millones de pesetas. La Banca Privada ha convenido el 4,12%, la Banca Pública el 29,58% y las Cajas de Ahorros y Rurales el 66,30%. Asimismo, para finalizar el Plan de Vivienda 1992-1995 y atender la demanda pendiente, el gobierno ha aprobado una ampliación del volumen de préstamos, de 267.500 millones de pesetas.

Los préstamos acogidos al Plan de Vivienda 1992-1995 se conceden a tipo de convenio, que se mantiene constante durante 5 años, revisándose al finalizar este plazo, en función del tipo medio practicado por las entidades pertenecientes a la Asociación Hipotecaria Española. Sin embargo, para los promotores y adquirentes los tipos resultantes son inferiores, ya que existen subsidiaciones de préstamos, cuya cuantía dependerá del tipo de actuación protegida y de los ingresos de los adquirentes.



Tabla 34: Evolución de los tipos de interés de convenio.

Años Tipo de interés efectivo de convenio Diferencia interanual tipo de interés efectivo
1992
1993
Hasta 23/6/93
Desde 23/6/93
1994
1995
12,96

13,24
12,40
9,92
11,00

-

0,28
-0,84
-2.48
1,08



Los plazos de amortización del préstamo son de 20 años más 3 de carencia, como máximo, en el Régimen Especial y de 15 años en el Régimen General y en "vivienda a precio tasado".

Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente

Fecha de referencia: 31-05-1997

Documentos > Informe Nacional España Habitat II > Evolución de los asentamientos humanos... > http://habitat.aq.upm.es/in/a003/ab003.html
 
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