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Fecha de referencia: 26-07-98
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1998, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Senegal
Región según Naciones Unidas: África
Región ecológica: tropical y subtropical
Ámbito de la actuación: país
Categorías = Erradicación de la pobreza: acceso a créditos;
generación de ingresos; creación de puestos de trabajo.
Desarrollo económico: creación de empresas (sectores formal e
informal); fomento de la inversión; formación. Vivienda: acceso
a la financiación de la vivienda; vivienda asequible; propiedad
del suelo y seguridad.
Contacto principal:
Mamadou Mbengue [N.T.: El texto original resulta difílmente comprensible.]
Boulevard Général De Gaulle
Dakar
Sénégal
PO Box 229 Dakar
Tel: 221 839 33 33
Fax: 221 823 80 43
Socio:
Youssou Diop
Comité Nacional de Hábitat II (Comité National d'Habitat II)
Comité nacional responsable de la puesta en práctica del Programa
de Hábitat
Camp Lat Dior
Dakar
Sénégal
BP 4028
Tel: 221 821 81 67
Fax: 221 823 62 45
E-mail: duagtz@sonatel.senet.sn
Socio:
Ministerio de Economía, Hacienda y Planificación (Ministère de
l'Économie, des Finances et de la Planification)
Gobierno central
Avenue Peytavin
Dakar
Sénégal
Tel: 221 823 34 28
Colaboración financiera
Socio:
Compañía Internacional de Finanzas (CIF)/Société Financière
Internationale (SFI)
Agencia internacional (multilateral)
Colaboración financiera
Socio:
Moussa Ka
Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Senegal (Ministère de
l'Habitat et de lÚrbanisme de Sénégal)
Gobierno central
Camp Lat Dior
Dakar
Sénégal
BP 4028
Tel: 221 823 92 97
Fax: 221 823 62 45
Colaboración técnica
Los objetivos básicos son:
Hasta ese momento, el banco había aprobado 82 cooperativas y promociones de suelo, correspondientes a 15.985 viviendas y parcelas. El coste global asciende a 76.871.000.000 de CFA, de los que la entidad ha financiado 31.721.000.000 (139,765 millones de dólares EEUU).
Situación antes de la iniciativa
En Senegal, la construcción de viviendas en el marco de la
planificación urbana estaba asegurada a través de dos empresas
públicas de promoción estatal, la Sociedad Inmobiliaria de Cabo
Verde (SICAV)/Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP) y la
Agencia para la vivienda de renta moderada (AVIPO)/Office des
habitations de loyer modéré (OHLM). Estas dos empresas han
construido alrededor de 18.000 viviendas y tienen en su fichero
más de 23.000 solicitudes pendientes. La AVIPO es también la
responsable del éxito del programa nacional Parcelas Saneadas
(Parcelles Assainies), financiado por el Banco Mundial (World
Bank).
Estos organismos han sido financiados por el Estado en forma de
subvenciones del Fondo para la Mejora de la Vivienda y el
Urbanismo y a través de préstamos internacionales, en particular
del Fondo Central de Cooperación Económica/Caisse Centrale de
Cooperation Économique (CCCE). Desgraciadamente, la retirada de
este organismo de la financiación de viviendas y el deterioro de
la gestión de las dos empresas promotoras, condujeron a una
crisis en el sector en los años sesenta. Desde entonces, las
condiciones de mercado en que se ha venido desarrollando la
financiación bancaria son mucho más desfavorables, lo que se ha
visto reflejado en una gran presión sobre el precio de la
vivienda.
Preparación de la información y clarificación de prioridades
Frente a la crisis del sector, el Estado ha tomado la decisión
de crear un instrumento para la autofinanciación de la vivienda,
siguiendo una de las principales recomendaciones del "Congreso
Hábitat I", que tuvo lugar en Vancouver en 1976. La creación del
BVS ha facilitado la reducción de la intervención estatal, en
beneficio de una mayor participación del sector privado, por lo
que a planes de financiación y a proyectos de inversión se
refiere. El banco sigue siendo una empresa mixta, en la que el
Estado está en posesión de menos del 10% del volumen de negocios.
Entre los principales participantes están la CIF, el Banco
Central de los Países de África Occidental, algunos bancos de
Senegal, diversas compañías de seguros y organismos de
contingencia, compañías privadas y, en último lugar, individuos
particulares.
Para definir las normas técnicas establecidas por el banco, se
ha llevado a cabo un estudio de evaluación de las características
y costes de la vivienda social. Posteriormente, se ha organizado
un concurso de diseño entre arquitectos, empresas constructoras,
de obras públicas, el SICAV y la AVIPO, para someter a examen
dichos criterios.
Los planes adjudicados en 1981 constituyeron los primeros éxitos
de la colaboración entre el banco y la AVIPO.
Formulación de objetivos, estrategias y movilización de recursos
Los principales objetivos del BVS son promover un sistema de
financiación de la vivienda a nivel nacional, conceder créditos
para que la mayoría de la población pueda tener acceso a la
propiedad y fomentar el ahorro destinado a ese fin.
El consejo de administración, que está compuesto por
representantes privados y estatales, formula los objetivos
generales y la política de la entidad a partir de las propuestas
del director ejecutivo, que es el responsable directo de su
puesta en práctica. Para realizar su cometido, el BVS se dota de
los recursos humanos, técnicos y económicos necesarios. Así pues,
el banco tiene la obligación de contratar a personal cualificado.
Desde el punto de vista técnico, hay que señalar las normas y
criterios establecidos por la entidad. Y, por último, en lo
referente a los recursos financieros, se ha firmado un convenio
especial con el Estado, por el que el BVS dispondrá de una parte
del Fondo para la Mejora de la Vivienda y el Urbanismo durante
un período de 10 años, además de la concesión inicial de 1 billón
de CFA. Gracias al apoyo político del Estado, se ha conseguido
también la adopción de una serie de medidas relativas a los
ingresos derivados de la estabilización de costes y exenciones
fiscales sobre el rendimiento de las cuentas de ahorro.
El BVS ha sabido movilizar los ahorros de las familias mediante
la creación de los productos apropiados. Por ejemplo, ha creado
una cuenta de ahorro-vivienda, que los candidatos que solicitan
financiación necesitan abrir para poder optar a un préstamo.
Asimismo, se han creado otras herramientas de recaudación, tales
como cuentas a plazo, planes de ahorro y préstamos obligatorios.
Los recursos económicos asignados han permitido establecer formas
de financiación accesibles a la mayoría de la población. El banco
ha ampliado de 10 a 15 años los plazos de los préstamos, desde
su inicio, y ha mejorado los tipos de interés para los créditos
concedidos.
Los préstamos que se benefician de estas condiciones deben
constituir el 80% de los créditos concedidos y el 70% del total
de las inversiones del BVS. Al margen de las facilidades en lo
relativo a tipos de interés y plazos de devolución, los
diferentes sistemas requieren siempre un capital mínimo de
autofinanciación de, al menos, un 10% del importe total del
proyecto, un tipo máximo de deuda de un tercio de los ingresos
netos y garantías como hipoteca sobre el título de propiedad.
Proceso
El BVS ha tenido que hacer frente a diferentes obstáculos.
El primero se refiere a la movilización de los recursos
necesarios. En efecto, la financiación de viviendas requiere
amplios recursos que puedan ser concedidos en forma de créditos
con buenas condiciones. Los recursos externos han ido
disminuyendo paulatinamente, debido a la consideración
desfavorable que la construcción de viviendas ha adquirido entre
los prestamistas internacionales, mientras que los recursos
internos, constituidos fundamentalmente por ahorros familiares,
son inestables. Sin embargo, incluso a la hora de movilizar esos
ahorros, hemos tropezado con cierta resistencia inicial por parte
de los clientes, que no creían en el principio de una
contribución personal obligatoria. Además, ha habido que hacer
frente al aumento progresivo de la base de interés, representada
al principio por el tipo de descuento del Banco Central de los
Países del África Occidental. Siendo la vocación del BVS la de
proporcionar financiación a la inmensa mayoría de los
senegaleses, los problemas para financiar un sector no regulado
han surgido, precisamente, por el margen de incertidumbre que lo
caracteriza.
También se puede considerar como una dificultad añadida el hecho
de que, cuando el banco comenzó sus actividades, casi no existían
profesionales privados en el sector inmobiliario.
Por último, los primeros pasos en la financiación de cooperativas
también han sido lentos, debido a que éstas querían obtener
créditos a largo y medio plazo y asumir su devolución.
Resultados conseguidos
El BVS ha sido capaz de hacer frente a todos los problemas con
los que se ha encontrado, demostrando un tremendo espíritu
creativo y gracias también al apoyo estatal. Ha emitido préstamos
obligatorios a 7 años, además de crear una serie de sistemas de
ahorro contractual y cuentas a plazo. Sus actividades han estado
supeditadas al capital procedente del Fondo para la Mejora de la
Vivienda y el Urbanismo, con una retrocesión por parte del Estado
de 6,36 millones de dólares EEUU de una línea de crédito del
Banco Mundial.
El BVS también ha sabido convencer a sus clientes de la necesidad
de su contribución personal. Por supuesto, el deseo de adquirir
una propiedad constituye una motivación importante. Ante las
sucesivas subidas de los tipos de interés, el banco, incapaz de
controlar otros elementos que influyen en el coste de la
vivienda, ha ampliado de 15 a 20 años el plazo máximo de
reembolso de los créditos para intentar compensar la insolvencia
progresiva de los beneficiarios. Como última solución, el BVS ha
instituido un interés interno, absolutamente desconectado del
tipo de descuento que ofrece el Banco Central de los Países del
África Occidental y fijado en base a sus propios recursos y
gastos de funcionamiento.
En último lugar, en lo que se refiere a los clientes del sector
informal, el banco ha instaurado un sistema de garantías, a
través del cual puede ofrecerles financiación mediante la
inversión, a lo sumo, de los ingresos obtenidos, manteniendo
congelada dentro de sus cuentas una cantidad equivalente a un
reembolso trimestral, a modo de garantía de pago.
Hay que admitir que siguen existiendo problemas para conseguir
los recursos necesarios, así como para proporcionar financiación
al sector informal. Los resultados obtenidos hasta este momento
son cuantificables, tanto en lo que se refiere a la movilización
de activos como a la financiación de viviendas. El deseo de tener
acceso a una propiedad, unido a la confianza que el BVS ha podido
generar entre sus clientes, gracias a su gestión transparente y
rigurosa, han permitido movilizar una suma significativa de
capital.
La siguiente tabla ofrece un panorama general de esta evolución:
| Año |
Número de viviendas |
Millones de dólares EEUU |
| 1982 | 12.277 | 3,5 |
| 1986 | 22.720 | 9,4 |
| 1992 | 44.615 | 34,47 |
| 1994 | 51.639 | 40,55 |
| 1996 | 59.689 | 54,77 |
| 1997 | 62.862 | 67,92 |
|
Número de viviendas |
Millones de dólares EEUU |
|
| Promotores públicos | 3.301 | 16,93 |
| Promotores privados | 10.027 | 33,22 |
| Cooperativas | 2.655 | 7,52 |
Sostenibilidad
El BVS ha participado significativamente en la creación de un
fondo de ahorro a escala nacional. Con la financiación de
viviendas y la ejecución de promociones de gran envergadura, ha
promovido la creación de puestos de trabajo y ha contribuido a
reducir la pobreza. El 31 de diciembre de 1997, el banco cumplió
18 años de actividad, lo que demuestra su buena salud y la
solidez adquirida.
Lecciones aprendidas
El BVS ha aprendido múltiples lecciones de esta experiencia, que
se adapta regularmente a la evolución del medio ambiente. En sus
inicios, el banco se inspiró en proyectos similares que ya se
habían realizado en Túnez.
Transferibilidad
La experiencia del BVS ha servido como modelo a otros países de
la zona. En la actualidad, hay bancos de vivienda en Costa de
Marfil y Mali, que reciben asistencia por parte de nuestra
entidad, en el marco de la cooperación entre los países del sur.
A su vez, Guinea está desarrollando estudios y programas para
establecer progresivamente una institución de este tipo, y
Guinea-Bissau ha empezado a estudiar el proyecto.
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