Traslado progresivo de la industria del área de Bukit Timah y Bukit Batok (Singapur)

Fecha de referencia: 26-07-98

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1998, y catalogada como BEST. ( Best Practices Database.)
País/Country: Singapur

Región según Naciones Unidas: Asia
Región ecológica: isleña
Ámbito de la actuación: barrio
Instituciones: consejo estatutario (gobierno)

Categorías = Gestión ambiental: reducción de la contaminación, creación de zonas verdes en la ciudad. Ordenación territorial: desarrollo de incentivos, urbanización y desarrollo del suelo, planeamiento y calificación del suelo. Procesos de planificación urbana y regional: proceso consultivo, planeamiento urbano y metropolitano, remodelación urbana.

Contacto principal:
Urban Redevelopment Authority (URA)
Wong Kai Yeng, director de la división de planificación física.
45 Maxwell Road, URA Building
Singapur
069118
Tel: (65) 321 8059
Fax: (65) 226 3546
E-mail:ura_main_registry@ura.gov.sg
http://www.ura.gov.sg

Ministry of Enviroment (ENV)-Gobierno central
Socio:
Foong Chee Leong, ingeniero jefe del departamento de control de la contaminación.
40 Scotts Road, #12-00, Enviroment Bldg
Singapur
228231
Tel: (65) 731 9675
Fax: (65) 731 9651
E-mail:Chee Leong Foong/ENV/SINGOV@SINGOV
Colaboración en la clasificación de las industrias en función de su nivel de contaminación.

Socio:
Jurong Town Corporation (JTC)-consejo estatutario(gobierno)
Josephine Loke, subdirectora de planificación de recursos del suelo.
301 Jurong Town Hall Rd
Singapur
609431
Tel: (65) 568 8385
Fax: (65) 567 6672
E-mail:Josephine_Loke@JTC.Gov.Sg
Colaboración en la búsqueda de localizaciones alternativas para las industrias a trasladar.

Financiación:
El programa se autofinancia desde su puesta en funcionamiento, siguiendo las directrices del gobierno, mediante la participación del sector privado.

R E S U M E N

Propósito
El programa de traslado de industrias se ha llevado a cabo con el objetivo de mejorar la calidad de vida, desde el punto de vista ambiental, en los barrios residenciales de Upper Bukit Timah y Hillview, que están incluidos respectivamente a las áreas de planeamiento de Bukit Timah y Bukit Batok.

Desarrollo
Las diferentes industrias ocupaban un área de 120 Ha . Hasta la fecha 112 Ha han cambiado a uso residencial.

Se ha logrado el objetivo del planeamiento: elevar la calidad del medio ambiente de las áreas residenciales de Upper Bukit Timah y Hillview. Al mismo tiempo, el programa de traslado ha permitido liberar suelo de estas áreas para incrementar la oferta y variedad de viviendas de primera calidad.

Las industrias existentes fueron trasladadas en el mínimo plazo posible a otras zonas. El proceso de cambio de uso del suelo no generó pérdidas importantes en estas empresas, que se acogieron a diversos incentivos, de los que se hablará más adelante. De hecho, muchas de ellas consiguieron sustanciosas ganancias económicas gracias a esta situación.

Fechas clave

• Industrias especiales: 3 años a partir de la fecha de inicio.
  
• Industrias en general: 5 años a partir de la fecha de inicio.
  
• Industrias ligeras: 20 años a partir de la fecha de inicio.

D E S C R I P C I Ó N

Situación previa al comienzo de la iniciativa
Bukit Timah era un área consolidada de uso residencial de alto estándar. Sin embargo existían bolsas de asentamientos industriales privados en el interior de esta área que se consideraron incompatibles con el carácter predominantemente residencial de la zona.

El sentimiento generalizado era que el traslado de estas industrias supondría una notable mejora del medio ambiente para los residentes de este barrio. Eso se manifestaba especialmente en la existencia de algunas industrias que manejaban productos peligrosos y contaminantes. El traslado también supondría la liberación de la zona del tráfico pesado que constantemente atravesaba sus principales calles.

Con el traslado de estas industrias también se liberaría suelo de calidad para uso residencial. Las virtudes del proyecto motivaron que URA lo extendiera hasta el barrio cercano de Hillview, que también tenía un gran potencial para transformarse en una buena zona residencial mediante el traslado de las industrias nocivas existentes allí.

Clarificación de prioridades
Los agentes participantes en el programa incluían 250 empresas afectadas por el traslado. En conjunto, ocupaban un área de 120Ha de suelo privado destinado a uso industrial. Estos empresarios tenían el derecho de permanecer en este lugar, puesto que el planeamiento existente destinaba a usos industriales dicho suelo. Esta situación legal habría dificultado el traslado de estas industrias por parte de la administración, si sus dueños no hubieran estado dispuestos a realizarlo.

Por otro lado, la continuidad de estas industrias en la zona era inviable desde el punto de vista del planeamiento urbanístico, debido a las razones esgrimidas con anterioridad.

Estas consideraciones contribuyeron a establecer las prioridades de la iniciativa. Aunque el traslado era pertinente, el problema era cómo llevarlo a cabo; se debía diseñar un marco de colaboración entre el gobierno y los propietarios privados del suelo que beneficiara a ambas partes, sin alejarse de los objetivos a largo plazo establecidos por el planeamiento para el área.

Formulación de objetivos y estrategias
Los objetivos de la iniciativa puede resumirse de la siguiente manera:

1. Traslado de las industrias, especialmente de las nocivas, para permitir el uso residencial, de mayor valor, en el suelo liberado.
   
2. Asegurar que las industrias son acomodadas en otra localización en el menor plazo posible, para responder rápidamente a las demandas de suelo para viviendas de alta calidad.
   
3. Las empresas afectadas por el traslado no deben sufrir pérdidas importantes por el cambio de uso de sus terrenos. La producción tampoco debe paralizarse.

1. URA se encargó de la preparación y realización del programa de traslado. Sin embargo, pronto se dio cuenta de la importancia de contar con la asesoría de expertos pertenecientes a otros ministerios y organismos del gobierno para garantizar un enfoque integral de la resolución del problema. Este planteamiento global permitió un desarrollo flexible y una estrategia integral para la compatibilización de todos los intereses existentes. Por ejemplo, JTC colaboró en la búsqueda de localizaciones convenientes para las industrias que debían ser trasladadas.
   
2. No se desestimó el uso de diversos incentivos como posible estrategia para motivar y convencer a los empresarios a participar en el programa. A continuación se ofrecen más detalles sobre estos incentivos:
   
   1. Los dueños del terreno pudieron recalificarlo para uso residencial, de mayor valor.
      
   2. Para el cálculo de las cargas de urbanización (se trata de una tasa pagada por el promotor beneficiado por un incremento de valorización del solar, ya sea por un cambio de uso o por un incremento de la edificabilidad), se utilizó el coeficiente de edificabilidad máximo de 2,5 aplicable a usos industriales para su conversión a usos residenciales en todos los casos, aunque a la mayoría de las industrias les correspondía una edificabilidad menor.
      
   3. A las industrias en funcionamiento se les ofreció un plus de edificabilidad del 0,3, libre de cargas de urbanización, si cesaban la actividad en un plazo determinado. De esta manera se compensa la renuncia de los empresarios a las inversiones de capital realizadas en el lugar, en caso de existir.
      
3. Se introdujo un componente de flexibilidad en el programa. Por ejemplo los diferentes plazos de que disponían las industrias para trasladarse en función de su nivel de contaminación. Con ello, los empresarios no tenían que abandonar de manera completa e inmediata las inversiones inmobiliarias realizadas.

Proceso
Con la puesta en marcha del programa, los industriales expresaron su preocupación por la posible interrupción de su actividad. Por ejemplo, algunos de los empresarios subrayaron que preferían permanecer en el lugar donde habían estado durante décadas.

Se realizaron esfuerzos para superar estas reservas expresadas por los empresarios y animarles a participar en el programa. El problema se superó empleando las siguientes estrategias:

1. URA, junto a otros organismos gubernamentales (como ENV y JTC), mantuvo numerosas reuniones con los empresarios afectados para explicarles la racionalidad del plan y los beneficios del traslado dentro de los plazos fijados.
   
2. Se ofreció toda la ayuda posible para encontrar nuevas localizaciones para las industrias desplazadas, para que la actividad se viera interrumpida en la menor medida posible.
   
3. Se realizó una campaña de difusión pública a través de la prensa para explicar al público en general las razones del gobierno para llevar a cabo el traslado de las industrias.

Resultados obtenidos
La mayor parte de las industrias se han trasladado dejando libre para uso residencial 112 Ha, el 93% del suelo industrial sujeto al programa. Este espacio está siendo remodelado para acoger usos residenciales, de acuerdo con lo expresado en el planeamiento urbanístico para el área.

El medio ambiente y el nivel de vida de la zona han mejorado notablemente con el traslado de la industria. Los viejos edificios industriales se han demolido, dando paso a edificios de viviendas, con una densidad media y compatibles con los desarrollos residenciales colindantes.

Los beneficios del traslado de las industrias de los barrios de Upper Bukit Timah y Hillview se resumen a continuación:

1. Ha mejorado el nivel de vida de la zona.
   
2. Ha incrementado la oferta y la variedad de suelo residencial de calidad de Singapur.
   
3. Al tiempo que las industrias se han mudado en el mínimo plazo posible, no han sufrido pérdidas importantes por el cambio de uso de sus terrenos gracias a los incentivos de los que han gozado.

Sostenibilidad
El programa se ha autofinanciado desde su puesta en marcha, siguiendo las directrices del gobierno, mediante la participación del sector privado. Al mismo tiempo, ha resultado económicamente viable para los empresarios afectados debido a los beneficios de la recalificación urbanística de sus terrenos a un uso, el residencial, de mayor valor.

Desde el punto de vista ambiental, los barrios de Upper Bukit Timah y Hillview se han convertido en zonas donde predomina el uso residencial y situadas en las proximidades de fuentes naturales de agua y zonas de protección ambiental. El traslado de las industrias contaminantes mejora el equilibrio ambiental. El incremento del número de viviendas en esta zona, sin invadir las reservas naturales, permite a una población mayor disfrutar de cerca de estos recursos naturales.

En cuanto a la cuestión política, el proyecto ha demostrado y reforzado la importancia de factores como la eficiencia, la transparencia, la flexibilidad y la responsabilidad en la formulación de estrategias exitosas. Estos factores garantizan que las políticas o estrategias que se diseñen puedan ser fácilmente llevadas a la práctica para lograr los objetivos planteados. El éxito del Programa de Traslado de Industrias ha animado a los responsables políticos a tener en cuenta estos factores fundamentales cada vez que se plantean nuevas estrategias políticas.

Lecciones aprendidas
De otras iniciativas previas se han tomado tres principios fundamentales, que los responsables políticos han aplicado a este proyecto; son las siguientes:

1. La importancia de la colaboración entre el sector público y el privado, así como de los diferentes organismos gubernamentales, para la formulación de estrategias integrales y viables; por ejemplo, la misma estrategia planteada en este programa sirvió para otras iniciativas, como la remodelación de otras zonas residenciales y comerciales de la ciudad, o el proyecto de conservación y regeneración del Boat Quay, a lo largo del río Singapur.
   
2. La flexibilidad de las estrategias políticas para responder a los intereses de todos los grupos afectados. Por ejemplo, el establecimiento de diferentes plazos de traslado en función del nivel de contaminación o la envergadura de la actividad económica.
   
3. Los incentivos son herramientas legítimas y eficaces para los responsables políticos si pueden ayudar a cosechar beneficios globales ambientales, económicos y sociales para la sociedad.

Transferibilidad
El planteamiento global adoptado en Singapur para la retirada de lo usos del suelo menos deseables desde el punto de vista ambiental puede aplicarse a otras zonas y regiones con problemas similares. En el mismo Singapur, los principios básicos descritos anteriormente han seguido utilizándose para la formulación de estrategias de regeneración de grandes áreas, como es el caso del desarrollo residencial de Tanjong Rhu.

El éxito del Programa de Traslado de Industrias demuestra que con el apoyo total del gobierno y los incentivos apropiados, es posible desterrar usos incompatibles para hacer lugar a usos de mayor valor o más compatibles.

En resumen, este planteamiento busca equilibrar la necesidad de mejorar el medio ambiente urbano y la optimización del uso del suelo, garantizando pérdidas y costes mínimos para las empresas afectadas por el proceso de traslado. De hecho, al acogerse a este programa pueden obtener un considerable beneficio económico gracias a la revalorización de sus terrenos por el cambio de uso.

Referencias

(1993) "Prime land in Bukit Timah, Hillview for private homes". (The Straits Times (Local newspaper) 24 Febrero 1993)

(1993) "New URA policy may add 18,000 more condo units in Bukit Timah". (The Business Times (Local newspaper) 24 Febrero 1993)