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Fecha de referencia: 26-07-1998
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1998, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Estados Unidos
Región según Naciones Unidas: América del Norte
Región ecológica: Costera
Categorías = Vivienda: acceso a la financiación de la vivienda;
vivienda asequible. Ordenación territorial: incentivos al
desarrollo; remodelación urbana y suburbana. Erradicación de la
pobreza: acceso a créditos; generación de ingresos.
Contacto principal:
James G. Kostaras, AIA, AICP y
Thomas O'Malley (Autoridad local)
Boston Redevelopment Authority
One City Hall Square
Boston
MA
EEUU
02201-1007
1-617-722-4300
1-617-367-5916
E-mail:Jim.Kostaras.BRA@ci.boston.ma.us
Socio:
Unit for Housing and Urbanization, Harvard University, Graduate
School of Design
(institución académica/institución de investigación)
7 Summer Road, Room 202
48 Quincy Street
Cambridge
MA
EEUU
02138
1-617-495-4964
1-617-495-9347
E-mail:uhu@gsd.harvard.edu
http://www.gsd.harvard.edu/uhu
Colaboración financiera
Socio:
Four Corners Development Corporation
Jeannette Boone
(Organización de base comunitaria -OCB)
521 Shamut Avenue,# 1
Boston
MA
EEUU
02118
1-617-437-0789
1-617-437-0789
Socio:
United South End/Lower Ruxbury Development Corporation
Syvalia Hyman III, Presidente y CEO
(Organización de base comunitaria-OBC)
434 Massachusetts Avenue, Suite 404
Boston
EEUU
02118
1-617-266-5451
Socio:
Neighborhood Housing Trust
Thomas O'Malley
(Autoridad local)
BRA, One City Hall Square
Boston
MA
EEUU
02201-1007
1-617-722-4300
1-617-367-5916
Colaboración financiera
Introducción
La Iniciativa por la Vivienda en el Barrio de South End (SENHI)
fue el resultado de un proceso de planeamiento comunitario de 15
meses de duración impulsado por la Boston Development Authority
(BRA) como instrumento para ampliar la oferta de vivienda
asequible en el barrio. Desde su puesta en marcha, la SENHI ha
demostrado ser una de las iniciativas más eficaces para el
desarrollo del barrio. La SENHI ha sido concebida para los
siguientes objetivos:
Situación antes de la iniciativa
En 1987, el barrio bostoniano de South End, una comunidad social,
racial y económicamente diversificada, ofrecía unas condiciones
difíciles en cuanto a la oferta de vivienda, a la vez que
despertaba un creciente interés comercial. En efecto, los
estudios económicos y demográficos ofrecían una imagen de este
barrio como una localización cada vez más popular, especialmente
para personas solteras o en régimen de compartir piso. Los datos
del mercado de la vivienda en cuanto a pisos vacíos y alquileres
en el South End reflejaban un coeficiente de pisos vacíos del 4,4
% en 1985. Este coeficiente representaba la posibilidad de
ocupación por parte de tan sólo 611 propietarios o inquilinos,
frente al índice del 13 %, correspondiente a 1.733 unidades, de
1980. Entre 1980 y 1985, la población de South End aumentó un
10,4 % hasta llegar a los 29.951 habitantes, un aumento
acompañado por un incremento del 0,1 % en vivienda, y un descenso
del 26,1 % en habitaciones en régimen de alquiler.
La capacidad económica de acceso a la vivienda constituía también
un problema en el South End. Los ingresos eran comparativamente
bajos. Aproximadamente 2.300 hogares del barrio -equivalente al
25 % de los 9.300 hogares en régimen de alquiler- se encontraban
en condiciones "de riesgo", es decir, que sus ingresos de 1984
estaban por debajo del 80 % del ingreso medio de la región de
Boston, y más de un 30 % del total del ingreso familiar se
destinaba a pagar el alquiler bruto de 1985. Por otra parte, en
1984 el 35 % de las familias del South End tenían ingresos
anuales por debajo de los 10.000 dólares EEUU. Los precios de la
vivienda eran elevados y seguían aumentando. La oferta de
vivienda de tamaños comprendidos entre el estudio y el piso de
cinco habitaciones alcanzaba precios medios de alquiler entre los
550 y los más de 1.700 dólares mensuales. Los precios medios de
venta de las viviendas tipo condominio [colectivas de baja
densidad] superaban en 1985 los 100.000 dólares.
En lo que respecta al tejido urbano, el barrio de South End
constituye el distrito histórico victoriano más extenso y mejor
conservado de estados Unidos. El barrio se caracteriza también
por la gran cantidad de suelo de propiedad municipal, residuo de
los programas federales de remodelación urbana de los años
sesenta. Al inicio del proceso de planeamiento comunitario que
dio lugar a la SENHI, era también objeto de un creciente interés
por parte de las promotoras dedicadas al mercado residencial. En
1987, había en construcción o en fase de proyecto dentro del
barrio dieciocho promociones, con un total de más de 700 unidades
de vivienda; más de la mitad de estas unidades eran de nueva
construcción, aunque estaban obligadas a respetar las estrictas
ordenanzas arquitectónicas para adecuarse al carácter histórico
del barrio. Por otra parte, estas unidades ofrecían la
posibilidad de contribuir a la mezcla de oportunidades en cuanto
a vivienda dentro del barrio, aunque no eran suficientes para
responder a las necesidades existentes, sobre todo en lo que
respecta a familias de ingresos bajos y medios.
En un intento de hacer frente a los problemas de accesibilidad
económica, el municipio había introducido anteriormente
correcciones en las ordenanzas de zonificación en el sentido de
exigir los promotores de grandes proyectos comerciales dentro del
centro urbano que pagaran una tasa de "impacto", a ingresar en
un fondo especial con el que financiar proyectos de vivienda
asequible. La justificación legal y económica para este programa
de "vinculación" se basaba en que las grandes promociones
comerciales de nueva construcción producen un impacto negativo
en el mercado de la vivienda al crear nuevos puestos de trabajo
y provocar el aumento de la población, incrementando así la
demanda y, por consiguiente, también el precio de la vivienda.
La combinación de un amplio conjunto de factores, entre los que
se pueden señalar la disponibilidad de financiación local como
consecuencia de la reducción de los subsidios federales a la
vivienda, el inventario del suelo de propiedad municipal, los
fuertes intereses por parte de las promotoras, las inversiones
públicas en nuevo viales, y el desmantelamiento del tranvía
elevado del centro del South End, generó un escenario de
oportunidad para comenzar a afrontar las necesidades más
acuciantes del barrio, tales como la rehabilitación urbana, la
accesibilidad a la vivienda, y la creación de jardines y espacios
libres.
Preparación de la información y establecimiento de las
prioridades
Una serie de miembros de la comunidad preocupados por la rápida
escalada de los precios de la vivienda se reunieron para
constituir la Affordable Housing Coalition (Coalición por la
Vivienda Asequible) e iniciaron un diálogo con la corporación
municipal, la cual, a través de la BRA, poseía competencias
exclusivas para determinar el tipo de desarrollo y para designar
a un promotor que desarrollara el amplio patrimonio de suelo
municipal vacante en el barrio. En 1986, la BRA anunció la
disponibilidad de parcelas municipales vacantes para el
desarrollo residencial. Los residentes del South End participaron
en un proceso de planeamiento comunitario impulsado por la BRA
para hacer frente a los problemas de accesibilidad a la vivienda.
La SENHI surgió como un acuerdo entre el Ayuntamiento y los
residentes del South End en relación con la oferta de suelo de
propiedad municipal.
Formulación de objetivos y estrategias y movilización de recursos
El proceso de planeamiento comunitario identificó siete solares
vacantes adecuados para la creación de nueva vivienda y
estableció las directrices para el desarrollo residencial de los
mismos. El objetivo básico de la SENHI se estableció en crear
oportunidades para el acceso a la vivienda en propiedad y en
alquiler por parte de las familias, protegiendo a la vez a los
actuales residentes de la necesidad de mudarse del barrio. De
forma complementaria, se pretendía satisfacer el deseo de la
comunidad de fomentar la capacidad de sus empresas de base local,
así como hacer frente a su preocupación por que todas las nuevas
promociones realizadas en el South End se ajustasen a las
ordenanzas de zonificación y diseño existentes. La BRA
proporcionaría asistencia técnica en sectores relacionados con
la promoción tales como el diseño, la financiación y la gestión
técnica.
La comunidad consideraba que concentrar la vivienda asequible en
una única zona no era coherente con la diversidad económica
existente en el barrio en aquel momento y, por consiguiente,
exigió que cada una de las promociones de la SENHI estuviera
equilibrada en cuanto a unidades de ingresos bajos y medios y
unidades a precio de mercado. Específicamente, los requisitos de
accesibilidad del programa establecían que un tercio de las
nuevas unidades construidas en suelo propiedad de la BRA fuera
asequible a familias con ingresos iguales o inferiores al 50 %
del ingreso medio de la región de Boston; otro tercio a unidades
familiares con ingresos iguales o por debajo del 80 % del ingreso
medio bostoniano; y que el tercio restante pudieran venderse o
alquilarse a precio de mercado libre. Esta mezcla de ingresos
facilitaba el subsidio cruzado de las viviendas asequibles a a
través de las de mercado libre dentro de cada proyecto,
contribuyendo así a la viabilidad financiera de cada promoción.
El proceso de selección de promotores por parte de la SENHI
concedió prioridad a las Minority Business Enterprises (MBE)
[empresas regidas por miembros de minorías poblacionales], a las
Community Development Corporations (CDC) [promotoras
comunitarias], a las organizaciones sin ánimo de lucro y a las
alianzas empresariales entre cualquiera de estos grupos. También
se concedería preferencia a las promotoras que subcontrataran a
MBEs y CDCs de las áreas a desarrollar.
La iniciativa era ambiciosa y estimulante. Además de los
presupuestos limitados, de la debilidad económica y de la
complejidad de las fuentes de financiación, las promociones
estaban gravadas por la necesidad de ser accesibles a familias
de ingresos bajos y medios y al mismo tiempo resultar atractivas
a los compradores de mayor poder adquisitivo del mercado libre.
Por otra parte, los proyectos arquitectónicos debían adaptarse
al carácter y la calidad exigidos por las ordenanzas de
conservación del casco histórico aplicables en el barrio.
Mediante la primera fase del programa SENHI, se esperaba
construir un total de 300 unidades de vivienda, de las cuales 100
serían asequibles a familias de ingresos bajos, otras 100 a las
de ingresos medios y las 100 restantes pasarían al mercado libre.
En 1987, los ingresos de una familia calificada como de ingresos
bajos se situaban por debajo de 17.000 dólares; los de una de
ingresos medios, podían ascender a 27.000 dólares. La BRA y los
grupos comunitarios iban a trabajar en colaboración a través de
todo el proceso de desarrollo, siendo la función de la BRA la de
proporcionar la necesaria asistencia técnica para que los grupos
comunitarios pudieran actuar como promotores.
Resultados conseguidos
En 1991, los resultados alcanzados por la SENHI ya podían
calificarse de impresionantes: se habían invertido más de 50
millones de dólares en seis promociones (cinco construidas por
CDCs y una por una MBE privada), con un total de 307 unidades de
vivienda de ingresos mixtos, de las cuales 219 (71,3 %) estaban
reservadas a familias de ingresos bajos y medios. Este porcentaje
excedía el objetivo establecido por la SENHI en 1987.
Actualmente, el South End disfruta de un parque de viviendas bien
equilibrado en lo que respecta a la mezcla de niveles de ingreso.
Boston y el barrio de South End han recuperado 13.636 metros
cuadrados de suelo vacante y edificios vacíos. Además de las
unidades de vivienda, en estas parcelas se han creado
aproximadamente 1.625 metros cuadrados de nuevos espacios
comerciales y 160 plazas de aparcamiento.
SENHI Fase I: Viviendas realizadas en el periodo 1985-1991
| Proyectos SENHI | Metros cuadrados | Ingresos bajos | Ingresos medios | Mercado libre |
| Mark Tyler condominiu m | 726 | 11 | 12 | 13 |
| Paul Sullivan | 410 | 32 | 1 | -- |
| Taino Tower | 1.204 | 9 | 9 | 9 |
| Parmeleee Court | 3.784 | 25 | 24 | 25 |
| Langham Court | 4.173 | 28 | 28 | 28 |
| Roxbury Corners | 3.339 | 22 | 19 | 13 |
|
Total: |
13.636 | 127 | 92 | 88 |
| 6 solares | (41,4%) | (29,9%) | (28,6%) |
Langham Court
Langham Court es propiedad de Langham Court Limited Partnership
(Langham Court Sociedad Limitada) y fue desarrollado
conjuntamente por esta sociedad y la Four Corners Development
Corporation (4CDC) (Empresa Promotora Four Corners), una
organización sin ánimo de lucro cuyos miembros viven en las
inmediaciones de Langham Court. El proyecto se inició en
septiembre de 1988 y se completó en octubre de 1991. La
financiación provino de múltiples fuentes públicas y privadas,
entre ellas, la Massachusetts Housing Finance Agency (Agencia de
Financiación a la Vivienda de Massachusetts), a través de fondos
de "vinculación", de préstamos y subvenciones municipales, y de
la sindicación de deducciones fiscales.
La Four Corners Development Corporation se constituyó como la
empresa promotora de la Four Corners Neighbourhood Association,
una organización comunitaria formada por cincuenta familias y
fundada en 1982 para mejorar la calidad de vida del barrio donde
se encuentra el solar de Langham Court que se debía promover. Los
miembros de la promotora, al igual que los de su organización
madre, pertenecen de forma predominante a minorías étnicas y
grupos raciales. Sus administradores y directores, todos los
cuales eran propietarios o vecinos de parcelas contiguas al solar
en cuestión, eran personas dotadas de una amplia experiencia en
los más variados temas profesionales y comunitarios y todos eran
vecinos del South End desde hacía mucho tiempo. Además de los
requisitos de accesibilidad impuestos por la SENHI, los
promotores de Langham Court consideraban que el proyecto debía
desarrollarse en régimen de cooperativa, de forma que los
residentes fueran copartícipes del éxito de la operación y que
los edificios constituyeran un verdadero bien patrimonial para
la comunidad.
Bautizado en recuerdo del Hotel Langham, que había ocupado el
solar un siglo antes, la promoción de Langham Court ha ofrecido
84 unidades de vivienda de nueva construcción al barrio de South
End. En concordancia con las directrices urbanísticas y
arquitectónicas establecidas por la SENHI, 56 (66%) de estas
unidades se han puesto a disposición de familias con ingresos
medios y bajos, reservándose las 28 (33%) restantes al mercado
libre. El proyecto fue diseñado por un estudio local de
arquitectura, Gloody Clancy and Associates, y recibió con
posterioridad un premio honorífico del American Institute of
Architects, en consonancia con el convencimiento por parte de los
promotores de que la calidad en el diseño y la buena construcción
deberían ser la norma en el caso de la vivienda para usuarios de
ingresos bajos.
El proyecto de Langham Court se desarrolla principalmente en
torno a un patio cuadrangular ajardinado y está equipado con
aparcamientos subterráneos. El conjunto está concebido para
realzar la escala, la calidad y la atmósfera del barrio histórico
de South End, en el cual está plenamente integrado. Langham Court
ha proporcionado un hogar seguro y estable a muchas familias de
ingresos bajos y medios que podrían haberse visto obligadas a
mudarse fuera del barrio debido a la escalada de los precios de
la vivienda. La comunidad ha sido así capaz de retener a una
población económicamente diversa y ganar un edificio bello y bien
diseñado que no desmerece de la arquitectura histórica existente
en el barrio.
Otros resultados del programa SENHI
La SENHI ha cumplido también un papel instrumental en el
reconocimiento del área de South End/Lower Ruxbury como uno de
los barrios más densos de la ciudad con menos espacios libres por
habitante. Un estudio sobre los espacios libres encargado en 1988
por la BRA establecía claramente la crítica carencia de espacios
libres en el barrio y recomendaba que se habilitaran 5.2
hectáreas de espacio libre para aproximar el coeficiente a una
cifra aceptable. Como resultado de estas recomendaciones, se
unieron siete parcelas vacías para formar un único solar que se
reservó como espacio abierto. Con el fin de traspasar la
propiedad de estas y otras parcelas a la comunidad, se estableció
el South End/Lower Roxbury Open Space Land Trust (SEROSLT) (Fondo
de suelo destinado a espacios libres del South End/Lower
Roxbury), al cual se asignó la propiedad de 13.428 metros
cuadrados ó 1,3 hectáreas (15 parcelas ó 9 solares) de suelo
vacante disperso por todo el barrio de South End/Lower Roxbury,
destinándolo a espacios libres en la forma de nueve jardines
comunitarios y mini-parques.
Sostenibilidad
Los subsidios cruzados han constituido una herramienta esencial
para la sostenibilidad de los proyectos de la SENHI. La
estructura de propiedad cooperativa, mediante la cual los
residentes se hacen copartícipes del éxito de la operación,
también ha desempeñado un papel importante en la sostenibilidad
de las promociones realizadas a través de la iniciativa.
Tras la terminación de la Fase I en 1990, la Alcaldía designó un
grupo de trabajo formado por veintiocho residentes, ampliamente
representativos de la población del barrio, para desarrollar un
plan para los siguientes veinte años. La Fase II de la SENHI se
ha concebido con el objetivo de ayudar a la recaudación de
recursos públicos y de estimular las inversiones privadas en el
desarrollo residencial y comercial de South End y Lower Roxbury.
Desde entonces, se han desarrollado otros 2.142 metros cuadrados
de suelo (4 parcelas ó 4 solares) en la forma de 65 unidades de
vivienda, el 58& de la cuales están destinadas a familias de
ingresos bajos. Asumiendo las lecciones aprendidas en la
iniciativa original, en esta siguiente fase se ha hecho un mayor
énfasis en los espacios libres, los aparcamientos y los espacios
comerciales, a los cuales se ha destinado un total de 10.000
metros cuadrados (12 parcelas ó 9 solares), con el objetivo de
incrementar y enriquecer las posibilidades de subsidios cruzados.
Lecciones aprendidas y transferibilidad
La SENHI ha demostrado que se puede construir vivienda asequible
manteniendo estándares similares a los de la vivienda de mercado
libre y que existe un mercado para los proyectos de promoción
para población de ingresos mixtos. De hecho, el éxito en las
estrategias de comercialización de los seis proyectos de la SENHI
indican que programas como éstos pueden constituir una solución
más viable para la crisis de vivienda asequible que otros
proyectos para el mismo sector poblacional basados exclusivamente
en el subsidio público. La iniciativa también pone de manifiesto
la eficacia de la participación comunitaria en el proceso de
planeamiento. La SENHI y sus proyectos de promoción han permitido
reunir a agencias municipales, activistas locales por el tema de
la vivienda, residentes comunitarios y profesionales del diseño
dispuestos a trabajar juntos, superando sus intereses y objetivos
en ocasiones contrapuestos en aras de crear un bien patrimonial
duradero para la ciudad de Boston.
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