Proyecto de acondicionamiento de parcelas en Dakar (Senegal)

Fecha de referencia: 26/07/98

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1998, y catalogada como BEST. ( Best Practices Database.)
País/Country: India

Región ecológica: Tropical y subtropical
Región según Naciones Unidas: Asia (Irán, Afganistán y Japón incluidos)
Ámbito de la actuación: nacional
Instituciones: Gobierno estatal, Comité Nacional Habitat II, gobierno central, organismo multilateral (incluidas Naciones Unidas y el Banco Mundial), organismo internacional (bilateral).

Categorías = Vivienda: acceso a la financiación de la vivienda; vivienda asequible; propiedad del suelo y seguridad. Ordenación territorial: urbanización y desarrollo de suelo; planeamiento y calificación del suelo; remodelación urbana y suburbana. Erradicación de la pobreza: acceso a créditos; creación de puestos de trabajo.

Contacto principal:
Ibra Ndiaye
Parcelles Assainies (Gobierno estatal)
Rue 34
Dakar
Senegal
BP 401
Tel: (221) 823 34 46
Fax: (221) 823 49 02

Organización nominadora:
Youssou Diop
National Committee Habitat II
Camp Lat Dior
Dakar
Senegal
BP 4028
Tel: (221) 821 81 67
Fax: (221)823 62 45
E-mail: duagtz@sonatel.senet.net

Socio:
Moussa Ka
Government of Senegal (gobierno central)
Camp Lat Dior
Dakar
Senegal
BP 4028
Tel: (221) 23 92 97
Fax: (221) 23 62 45
E-mail: duagtz@sonatel.senet.net
Colaboración administrativa

Socio:
Banco Mundial
Organismo internacional (multilateral)
Colaboración financiera

Socio:
KWF of Germany
Organismo internacional (bilateral)
Colaboración financiera

R E S U M E N

Con la fundación en 1973 del proyecto PA, el sector informal, tradicionalmente descartado como merecedor de créditos, ha demostrado su potencial cuando se le daba la oportunidad de acceder a la propiedad de un terreno. Además, los beneficiarios pueden utilizar sus parcelas como aval para conseguir el acceso a créditos bancarios y así iniciar o desarrollar sus actividades económicas.

Proporcionando a estas parcelas familiares todos los servicios básicos se evita también que la población se vaya a vivir a los insalubres e ilegales barrios periféricos de la ciudad.
Además, mediante el sistema de asociaciones, los futuros beneficiarios de las parcelas se organizan en grupos de ahorro llamadas "sections d'épargne". Cada una de estas asociaciones elige un comité y abre una cuenta en un banco local. Los miembros de la asociación depositan sus ahorros directamente en la cuenta.
Los integrantes de las asociaciones se conocen entre sí, y dado que van a vivir en el mismo barrio, están predispuestos a organizarse entre ellos y a responsabilizarse de los temas necesarios para un mejor mantenimiento de su entorno.

Igualmente, el hecho de que los compradores potenciales se organicen en asociaciones estructuradas que funcionan basándose en la igualdad democrática, prepara a los asociados para unas buenas relaciones entre vecinos y para una correcta gestión colectiva de sus futuros barrios. Esta práctica promueve, por tanto, la ciudadanía.

Fechas clave

D E S C R I P C I Ó N

Situación de partida
Antes de la creación del proyecto de las Parcelles Assainies, la mayoría de la población perteneciente al sector informal o con bajos ingresos no tenía posibilidad de acceder a los proyectos de desarrollo de suelo ni de vivienda promovidos por las empresas inmobiliarias.

Preparación de la información y establecimiento de prioridades
El proyecto de Parcelles Assainies se estableció como un departamento de OHLM [N.T.: El texto original resulta difílmente comprensible.] , actualmente SNHLM [N.T.: El texto original resulta difílmente comprensible.] , y se inició formando en el mismo barrio a los trabajadores que iban a participar en la ampliación del proyecto. La prioridad del proyecto ha sido conseguir que la mayoría de la población tenga una vivienda.

Establecimiento de objetivos, estrategias y movilización de recursos
Se estableció como objetivo el acondicionamiento de un área periférica y la instalación en ella de los servicios urbanos básicos, transformando los terrenos en parcelas baratas a las que pudieran acceder las personas con ingresos de bajos a medios, o trabajadores del sector informal.

Se organizó una campaña de prensa para concienciar a la población, y los trabajadores del departamento contribuyeron a establecer asociaciones de ahorro para la compra de parcelas acondicionadas.

Las asociaciones de ahorro se establecieron según la proximidad de vivienda (grupos vecinales) o las conexiones profesionales (grupos profesionales), de forma que se pudieran recaudar los ahorros de los candidatos con el fin de reunir unaparte de los fondos necesarios. Para el primer proyecto, el Banco Mundial aportó la mayor parte de los recursos. Así fue el reparto: el Banco Mundial aportó el 67% de los fondos (8 millones de dólares = 1.791 millones de francos CFA), OHLM el 25% (668 millones de francos CFA), y los beneficiarios el 8% (214.000 francos CFA).

El Ministerio de Planificación Urbana y Vivienda desempeñó el papel director en el diseño de los objetivos. OHLM dirigió la realización de la iniciativa.

Proceso
Los mayores problemas han sido:

• No se dispone de suficientes terrenos para desarrollar el proyecto. Antes, el estado era el único proveedor de suelo. Actualmente, con la transformación de OHLM en una compañía estatal, también pueden comprarse y desarrollarse terrenos privados, aunque el estado sigue siendo el principal suministrador de suelo reservado.
  
• La especulación inmobiliaria también ha afectado negativamente a este proyecto, dado que las familias con bajos ingresos pueden verse tentadas de vender sus parcelas. El fenómeno es muy complejo y llega a afectar incluso a programas estatales de desarrollo de suelo, y de vivienda nueva o usada.
• La mayor parte de las parcelas que caen presa de la especulación están situadas junto a las vías principales, que son básicamente áreas comerciales. Hacia finales de 1997, 1.031 parcelas de un total de 12.732 incluidas en el proyecto de Camberene habían sido vendidas por los beneficiarios originales a nuevos compradores, lo que supone un 8,1%. Ha sido necesario tomar medidas contra la especulación, como las siguientes:
  
  1. . En los 5 años siguientes a la asignación de las parcelas se prohíbe su venta. Este plazo es suficiente para que las familias inicien la construcción de su vivienda.
     
  2. . Se ha impuesto un gravamen al cambio de propiedad, para desmotivar a los compradores de segunda mano, que tendrían que pagar al beneficiario original el precio de mercado, más los impuestos de cambio de propietario. La suma de estos dos costes supera con frecuencia el precio de mercado de una parcela fuera del programa de acondicionamiento de parcelas.

Resultados alcanzados
Entre 1973 y 1996, el proyecto Parcelles Assainies ha producido 22.861 parcelas para vivienda provistas con los servicios esenciales (acceso rodado, agua potable, electricidad, etc.), los equipamientos básicos (colegios, centros de salud...) y una reserva de suelo para dotaciones futuras; y las ha producido a un ritmo de casi 1.000 parcelas al año. Las parcelas se distribuyeron de la siguiente manera:

• 12.732 parcelas en Camberene, Dakar
  
• 1.200 parcelas en Thiés
  
• 6.844 parcelas en Malika-Keur Massa, Dakar
  
• 1.632 parcelas en Kaolack
  
• 453 parcelas en Guentaba, Dakar.

La superficie del 90% de las parcelas es de 150 m², y en el 10% restante está entre los 150 m² y los 300 m². Las parcelas de más de 150 m² están destinadas a familias con unos ingresos mensuales superiores a 150.000 CFA para, por un lado, promover la emulación y la solidaridad, y por otro, para evitar que las familias con más recursos, si se les excluye completamente, intenten comprar las parcelas a otras menos favorecidas. Además de suelo para viviendas y equipamientos, se está reservando suelo para talleres y tiendas, con el fin de promover el pequeño comercio y la actividad artesanal. Por ejemplo, en el primer proyecto se establecieron 9 zonas de actividad artesanal sobre una superficie de 4 hectáreas. Esto ha contribuido a la creación de nuevos empleos además de los generados por la construcción.

Cualitativamente, cabe destacar que las parcelas se asignan básicamente a familias con ingresos bajos o medios (en 1973, una cantidad entre 12.000 y 37.000 CFA al mes; en 1997 se consideran ingresos medios los que están por debajo de los 150.000 CFA mensuales, a causa de la inflación y la calidad media de las instalaciones). También están incluidas muchas familias que trabajan en el sector informal, las cuales, antes de existir este proyecto, quedaban descartadas de la concesión de créditos.

El proyecto contribuye a la modernización de las áreas periurbanas y a frenar la expansión de los barrios ilegales; ya que cuando las familias tienen la capacidad de comprar una parcela en una zona con todos los servicios básicos, no se asientan en los barrios ilegales e insalubres de la periferia de la ciudad.

El proyecto contribuye también a regular el mercado inmobiliario, debido a la cantidad de parcelas puestas en el mercado y a su precio de venta. Por ejemplo, en el proyecto de Malika-Keur Massar las parcelas se vendieron en 1991 a 620.000 CFA, mientras otras similares se habían vendido en 1990 por 800.000 CFA para un proyecto de vivienda de iniciativa privada.

El proyecto también ha impulsado la autoconstrucción, al contribuir a que las familias asimilen la idea de ir ahorrando poco a poco antes de comprar la parcela y por extensión, la idea de ir construyendo su vivienda también poco a poco. Así se ha generado una auténtica industria de la construcción, pues un gran número de pequeños empresarios se dedican a la construcción de viviendas.

El sistema asociativo ha reactivado las energías de los participantes, y ha ofrecido una oportunidad a los más desfavorecidos, que habían perdido la esperanza de poder acceder a una vivienda en la capital. Parece que todos los demás programas de vivienda social de Dakar comparten las enseñanzas del programa PA.

El sistema de comprar el terreno y construir la vivienda familiar gradualmente ha reforzado la confianza en sí mismas de las familias con bajos ingresos que no podían acceder a viviendas ya construidas ni a créditos bancarios.

El compromiso de los participantes en el proyecto Parcelles Assainies es la prueba de su éxito. PA supervisa actualmente 195 asociaciones de ahorro (sections d'épargne) con más de 20.000 miembros, compradores potenciales de parcelas en el tercero de los principales proyectos de Dakar.

Sostenibilidad
El futuro del proyecto está asegurado. Tras la firma de un contrato con SNHLM, a cada participante se le asigna una parcela ya equipada, que paga en plazos mensuales. El sistema garantiza la recuperación de los fondos prestados, que pueden utilizarse para desarrollar más terrenos. El proyecto se ha ampliado a cuatro ciudades (Pikine, Dakar, Thiés y Kaolack). La ayuda externa para la financiación ya no es necesaria. El programa se autofinancia; por ejemplo, el proyecto de las Parcelles Assainies en Malika-Keur Massar se ha completado utilizando solo fondos propios.

Transferibilidad
El sistema asociativo y el principio de desarrollar parcelas equipadas para prevenir el crecimiento de barrios ilegales parecen fáciles de asimilar. Después del primer proyecto, la iniciativa se ha repetido en la capital y en otras dos ciudades. El programa se va a ampliar a todas las capitales de las regiones de Senegal.