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Fecha de referencia: 26-07-98
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1998, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Estados Unidos
Región según Naciones Unidas: América del Norte
Región ecológica: continental
Ámbito de la actuación: provincial/estatal
Instituciones: organización de base comunitaria
Categorías = Erradicación de la pobreza: generación de ingresos,
creación de puestos de trabajo, formación profesional. Ordenación
territorial: urbanización y desarrollo del suelo, conservación
de espacios libres.
Contacto principal:
Jo Barry
90 Schoolhouse Road
PO Box 10
Orland
Maine
Estados Unidos
04472-0010
(1-207) 469-7961
(1-207) 469-1023
E-mail:homecoop@earthling.net
http://www.downeast.net/nonprof/home
Socio:
St. Francis Community (organización de base comunitaria)
Marie Ahern
Whiskey Spring Road
PO Box 44
East Orland
Maine
Estados Unidos
04433
(1 207) 469-3018
(1 207) 469-3018
E-mail:stfrancis@acadia.net
Colaboración financiera.
Socio:
Covenant Community Land Trust (organización de base comunitaria)
Melody Hovey
Schoolhouse Road
PO Box 10
Orland
Maine
Estados Unidos
04472-0010
(1 207) 469-7961
(1 207) 469-1023
E-mail:cclt@acadia.net
Colaboración Técnica.
Socio:
Maine Homestead Land Trust Alliance (organización de base
comunitaria)
Ellie Kastanopoulus
PO Box 5397
Ellsworth
Maine
Estados Unidos
04605
(1 207) 667-2769
(1 207) 667-0023
Colaboración financiera y participación de voluntarios.
Socio:
Emmaus International (organización no gubernamental)
Emmanuelle Lorch
183 bis Rue Couturier
Alfortville
Francia
B..91 F-94143
00 33 1 48 93 29 50
011 33 1 43 53 19 26
E-mail:emmaus.mart@globenet.org
Colaboración política.
La CCLT, fundada en 1978 para proporcionar vivienda en propiedad a la población de rentas más bajas, redactó la legislación que se incorporó a la Ley general de vivienda de 1989 para favorecer el desarrollo de las cooperativas comunitarias de suelo en el estado de Maine. En la actualidad existen nueve cooperativas, todas ellas pertenecientes a la Maine Homestead Land Trust Alliance, formada en 1993.
Situación previa a la iniciativa
En los años setenta se estaba produciendo un agravamiento del
problema de las personas sin hogar en el área del Downeast en
Maine, una zona rural empobrecida, con más del diez por ciento
de desempleo y la mayor parte de los puestos de trabajo de
carácter estacional. La población, que había poseído en el pasado
sus propias explotaciones agrarias, había perdido sus tierras en
favor de siete grandes empresas multinacionales del papel,
mientras que los monopolios corporativos habían sustituido a las
pequeñas industrias locales. Las comunidades rurales se estaban
convirtiendo en ciudades dormitorio para los profesionales
urbanos. Los agricultores emigraban a los barrios marginales de
las ciudades, manteniéndose gracias a los subsidios. En 1970 un
grupo de artesanos de estas áreas rurales fundan H.O.M.E., Inc.
con la intención de obtener beneficios a través de una
cooperativa de venta al por menor. Las primeras colaboraciones
con esta organización provinieron de un seminario Oblato de la
ciudad de Bucksport y un convento Carmelita de la villa de
Orland.
Los primeros temas que se trataron fueron de carácter financiero:
como obtener los fondos para adquirir un puesto de venta al por
menor. Las donaciones personales y los compromisos adquiridos por
las instituciones religiosas permitieron a la nueva organización
adquirir, a través de un crédito hipotecario, una propiedad de
cinco hectáreas en la carretera principal que une las localidades
costeras. A continuación surgieron el resto de los problemas,
incluyendo el analfabetismo. Los miembros decidieron crear una
escuela y una guardería para las madres jóvenes. Desde el
principio, estos artesanos, que contaban con ingresos reducidos,
decidieron hacer frente a sus necesidades a través de la acción
comunitaria. En 1975 decidieron que el principal problema al que
se enfrentaban era la falta de vivienda.
Para 1975, el seminario había cerrado y el convento se había
retirado de la participación activa en H.O.M.E.. Una monja,
Lucy
Poulin se encargó de continuar el trabajo, abandonando el
convento y asumiendo la dirección de la iniciativa. Cuando hubo
que afrontar el problema de la vivienda, se identificaron los
siguientes problemas: imposibilidad de obtener créditos
hipotecarios para las personas de renta reducida, dependencia de
las ayudas públicas para obtener comida y combustible, así como
falta de puestos de trabajo. También se tuvo en cuenta una
cuestión más sutil: las fuerzas del mercado habían desposeído a
la gente en el pasado y volverían a hacerlo a menos que se
diseñara un régimen de propiedad que la mantuviera fuera del
mercado. Se decidió construir las viviendas en terreno propiedad
de una cooperativa comunitaria. Por otro lado, puesto que sabían
que las viviendas habrían de construirse a base de donaciones y
trabajo voluntario, se optó por que dichas ayudas se dirigieran
a la comunidad en su conjunto y no a personas concretas. Se
desarrollaron fórmulas de arrendamiento que, al tiempo que
impedían la reventa, mantuvieran el precio a niveles asequibles
para las rentas bajas.
Preparación de la información y clarificación de las prioridades
Los agentes participantes fueron los únicos implicados. El rasgo
distintivo tanto de H.O.M.E. como de la CCLT es que todos los
puestos administrativos están ocupados por personas de renta baja
naturales del lugar. Las diferentes iniciativas se ponen en
marcha y se afinan a través de reuniones y discusiones de la
comunidad.
Formulación de objetivos, estrategias y movilización de recursos
Los objetivos señalados fueron los siguientes:
Los recursos políticos se movilizaron de diversas maneras. Se
convocó a los principales legisladores, que visitaron H.O.M.E.,
recurriendo a su colaboración en numerosos temas. Los medios de
comunicación fueron utilizados de varias maneras, especialmente
en los temas que afectaban a las personas de rentas reducidas.
Se reconoció la labor de
Lucy Poulin, que recibió diversos
honores, lo cual atrajo la atención y la cooperación de las
administraciones a nivel estatal, regional y nacional.
Los recursos se movilizaron a través de diversos medios. H.O.M.E.
puso en circulación una publicación mensual; se dieron charlas
en iglesias y organizaciones de atención social; y se escribieron
artículos en periódicos locales y regionales. En cuanto las
iglesias comenzaron a enviar voluntarios, la noticia se extendió
rápidamente.
Las responsabilidades de dirección y coordinación fueron asumidas
por la hermana
Lucy Poulin, una voluntaria del sur de Nueva
Inglaterra: la hermana
Marie Ahern, así como por numerosos
participantes sin hogar necesitados de una mejor vivienda, entre
los que cabe destacar a
Jack y Melody Hovey,
Paul Gorski,
Virgie
Betts y
Dick Tracy. Cada año nuevas personas provenientes de la
comunidad de los más desfavorecidos asumían responsabilidades en
la iniciativa o tomaba parte en las asambleas. No había
distinción entre las personas que formulaban los objetivos y
aquellas que llevaban a cabo las diversas actividades e
iniciativas.
Proceso
Los principales problemas que hubo que solventar para el
desarrollo de la iniciativa fueron la financiación y la obtención
de créditos hipotecarios.
La primera vivienda se financió a través de una donación de
Emmaus International y de una hipoteca a un interés del 19%. El
ocupante de la vivienda no pudo hacer frente a esta hipoteca y
fue H.O.M.E. quien finalmente tuvo que ocuparse de pagarla. A
partir de esta experiencia se puso de manifiesto que eran
necesarias hipotecas con un interés inferior al 8%. La segunda
vivienda se construyó mediante un crédito hipotecario concedido
por las Hermanas de la Caridad (Sisters of Mercy). Las siguientes
viviendas obtuvieron financiación parcial de la Autoridad Estatal
de la Vivienda de Maine, que por otro lado avaló créditos
hipotecarios al 8%.
Sin embargo, quedan dos importantes problemas por resolver. El
primero nace de la necesidad de reducir los costes para ponerlos
al alcance del poder adquisitivo de las familias (en la
actualidad basta una renta anual de 10.000 dólares para poder
comprar una vivienda). El segundo se refiere a la gestión
democrática de las comunidades: la gente considera tediosas las
asambleas, aunque en cualquier caso ha aprendido a resolver los
conflictos, poniendo en práctica procesos que han dado lugar a
métodos eficaces de trabajo.
Resultados alcanzados
La mayor parte de los objetivos se han cumplido. El principal
fracaso se refiere al hecho de que, aunque la mayoría de las
familias recogen su propio combustible, muy pocas cultivan sus
propios alimentos. En respuesta, H.O.M.E. ha puesto en marcha una
iniciativa para fomentar los huertos y el mercado minorista.
Los resultados de la iniciativa se miden por el número de
viviendas construidas, el nivel de renta de las familias que
deben hacer frente a una hipoteca, y por el número de puestos de
trabajo creados. H.O.M.E. no emplea a nadie para maquillar los
resultados de la iniciativa; de hecho, la mayoría de los
empleados cobra el sueldo mínimo y muy pocos de ellos tiene algún
tipo de cualificación profesional. Cuando algún proyecto no
funciona, es abandonado. Por otro lado, se entiende que los
resultados satisfactorios pueden tardar años. Se trata de una
comunidad orgánica, no de una organización sometida a normas
burocráticas y dedicada a medir resultados y objetivos cumplidos.
Hay múltiples ejemplos de esto: G. fue encontrado en un campo
abandonado, bajo los efectos de las drogas y en peligro de
congelación; después de siete años ha conseguido integrarse en
la comunidad y es propietario de una vivienda de la CCLT junto
a su esposa, quien anteriormente había carecido de vivienda,
arrastrando problemas de analfabetismo y alcoholismo, y que en
la actualidad trabaja como recepcionista para H.O.M.E.; ambos han
conseguido dejar el alcohol y las drogas. H.O.M.E. es una
comunidad de gentes a salvo de la burocracia gubernamental, que
ya ha fracasado a través de diversos programas y cuya falta de
flexibilidad le impide valorar los éxitos conseguidos en la
comunidad.
Impacto en la políticas y las estrategias
A nivel local, existen nueve cooperativas comunitarias de suelo,
que engloban un total de 83 unidades de vivienda para los más
necesitados. A nivel del estado, se ha conseguido que la
autoridad responsable del tema de vivienda avale hipotecas sobre
viviendas construidas en suelo de las cooperativas. A nivel
federal, la autoridad sobre viviendas rurales ha accedido a
conceder hipotecas sobre viviendas construidas en suelo de
cooperativas, permitiendo su disposición para aprovechar la
energía solar pasiva.
Esta es una organización de base comunitaria, que no se atreve
a evaluar el impacto de sus iniciativas a nivel nacional en los
términos que exige el concurso de buenas prácticas. En cualquier
caso, cualquier iniciativa gubernamental para resolver el
problema de la vivienda en las comunidades rurales más
desfavorecidas tiende a empobrecerlas más aún: los recursos de
la comunidad se dedican a pagar materiales producidos en otra
parte. La dependencia de los programas públicos de vivienda
impide el desarrollo personal: la gente ve prohibidas, por reglas
externas y ajenas a ellos, cosas como tender la ropa o cultivar
huertos. Los alquileres de estas viviendas son altos y el gasto
energético de las mismas es excesivo. Las cooperativas de suelo,
bajo el control de la propia comunidad, son ahorrativas y
democráticas. Las personas que viven en estas comunidades, así
como sus hijos, aprenden que es preferible crear su propio medio
ambiente a manipularlo.
Sostenibilidad
H.O.M.E. y CCLT son organizaciones que agrupan a gente de pocos
recursos económicos. Ellos son los líderes, los emprendedores,
y los que reciben los beneficios. En ningún momento se ha dado
el caso de que alguien exterior a la comunidad señalara los
objetivos e intentara organizar a la población local para llevar
a cabo sus planes. La consecuencia es que tanto la cultura como
los valores sociales y los beneficios económicos del proyecto han
quedado unidos de manera indisoluble. Los miembros con
inquietudes respecto a los temas ambientales los han transmitido
al resto del grupo, con el resultado de que en ninguno de los
huertos y jardines de H.O.M.E. y CCLT se utilizan pesticidas. El
interés por la igualdad de sexos también ha encontrado eco en la
iniciativa, de tal manera que las responsables del trabajo de
oficina son en su mayor parte mujeres, mientras que, por otro
lado, el colectivo de las madres solteras, el que sufre
habitualmente mayores problemas de marginación, es el más
beneficiado en cuanto al acceso a las viviendas construidas en
suelo de las cooperativas.
La mayor dependencia de recursos externos es la financiación. Las
entidades bancarias se niegan a conceder créditos hipotecarios
a familias con bajos ingresos y que no han sido anteriormente
clientes de ningún banco, al tiempo que insisten en que las
viviendas deben tener ciertas características, adecuadas para una
posible reventa, pero que no responden a las necesidades de
seguridad y confort de las familias. Se está desarrollando un
modelo de autohipoteca, que permitiría a H.O.M.E. construir y
vender mediante hipotecas viviendas a precios asequibles para
personas que ahora no tienen ni siquiera la posibilidad de
acceder a una vivienda de las construidas en suelo de
cooperativa. Hasta el momento, este programa de construcción de
viviendas ha sido autosuficiente. En cualquier caso, se ha
demostrado que son necesarios tipos de interés reducidos para
garantizar el acceso a una vivienda en propiedad a las familias
con menores recursos.
Lecciones aprendidas
Las principales lecciones aprendidas fueron las siguientes:
Transferibilidad
Esta iniciativa muestra cómo se puede organizar a las personas
de escasos recursos económicos para financiar y construir
viviendas. Desde que se aprobó la Ley General de Vivienda de
Maine en 1989, se han puesto en marcha nueve cooperativas de
suelo en el estado. Sin embargo, y a pesar de la ley de 1989, el
ambiente político actual en Maine ha provocado la retirada del
apoyo institucional a estas organizaciones. La autoridad estatal
de vivienda ha aplazado las ayudas financieras previstas para la
Maine Homestead Land Trust Alliance. Este mismo organismo se negó
a hacerse cargo de los gastos de la última vivienda construida
por una cooperativa comunitaria de suelo, formada por madres
solteras que reciben subsidios de los organismos públicos, a
menos que la cooperativa cediese la propiedad del suelo a la
propietaria de la casa.
En caso de que la iniciativa recibiese el reconocimiento del
concurso de Buenas Prácticas de Naciones Unidas, se podría
utilizar este reconocimiento para presionar a las autoridades
estatales, recuperar el espíri tu de la legislación de 1989 y
renovar su compromiso con las cooperativas comunitarias de suelo.
Referencias
Monroe Engel (1993) "H.O.M.E Rule" (Boston Globe Magazine.
7 Noviembre 1993)
Donna Gold (1995) "Co-op doesn't just sell goods...it buys
back lives" (Portland Sunday Telegram. Agosto 1995)
(1995) "H.O.M.E to mark 25 years" (Bangor Daily News. 11 Mayo
1995)
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