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Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 1998 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/98/bp420.html

H.O.M.E., Inc.: Desarrollo de asentamientos sostenibles (Estados Unidos de América)


Fecha de referencia: 26-07-98

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1998, y catalogada como GOOD. ( Best Practices Database.)
País/Country: Estados Unidos

Región según Naciones Unidas: América del Norte
Región ecológica: continental
Ámbito de la actuación: provincial/estatal
Instituciones: organización de base comunitaria

Categorías = Erradicación de la pobreza: generación de ingresos, creación de puestos de trabajo, formación profesional. Ordenación territorial: urbanización y desarrollo del suelo, conservación de espacios libres.

Contacto principal:
Jo Barry
90 Schoolhouse Road
PO Box 10
Orland
Maine
Estados Unidos
04472-0010
(1-207) 469-7961
(1-207) 469-1023
E-mail:homecoop@earthling.net
http://www.downeast.net/nonprof/home

Socio:
St. Francis Community (organización de base comunitaria)
Marie Ahern
Whiskey Spring Road
PO Box 44
East Orland
Maine
Estados Unidos
04433
(1 207) 469-3018
(1 207) 469-3018
E-mail:stfrancis@acadia.net
Colaboración financiera.

Socio:
Covenant Community Land Trust (organización de base comunitaria)
Melody Hovey
Schoolhouse Road
PO Box 10
Orland
Maine
Estados Unidos
04472-0010
(1 207) 469-7961
(1 207) 469-1023
E-mail:cclt@acadia.net
Colaboración Técnica.

Socio:
Maine Homestead Land Trust Alliance (organización de base comunitaria)
Ellie Kastanopoulus
PO Box 5397
Ellsworth
Maine
Estados Unidos
04605
(1 207) 667-2769
(1 207) 667-0023
Colaboración financiera y participación de voluntarios.

Socio:
Emmaus International (organización no gubernamental)
Emmanuelle Lorch
183 bis Rue Couturier
Alfortville
Francia
B..91 F-94143
00 33 1 48 93 29 50
011 33 1 43 53 19 26
E-mail:emmaus.mart@globenet.org
Colaboración política.


R E S U M E N

El propósito de la iniciativa de H.O.M.E. consistía en cubrir cuatro necesidades básicas de las personas de renta baja: vivienda, alimentación, combustible y empleo. Se organizó una cooperativa de suelo, Covenant Community Land Trust (CCLT), para proporcionar vivienda en propiedad a los excluidos por la pobreza. H.O.M.E. y CCLT construyeron veintiocho viviendas, cada una de ellas con acceso a una parcela de entre dos y cuatro hectáreas, en suelo propiedad de CCLT. La madera se obtiene en tierras de CCLT y es procesada en fábricas y establecimientos de H.O.M.E., proporcionando puestos de trabajo y multiplicando los ingresos de los más desfavorecidos. En 1988, CCLT y H.O.M.E. organizaron una serie de talleres participativos dirigidos a las personas sin hogar, cuya tarea consistió en elaborar parte de la denominada Maine Omnibus Housing Act (Ley general de vivienda del estado de Maine), que proporcionaba cobertura legal a las cooperativas de suelo como forma de enfrentarse a las necesidades de vivienda de la población con menores ingresos. A continuación H.O.M.E. organizó la Maine Homestead Land Trust Alliance con el fin de poner en marcha cooperativas de suelo en todas las comunidades desfavorecidas del estado. En la actualidad existen nueve cooperativas comunitarias de suelo, que han construido 83 viviendas. Entre ellas se incluye la cooperativa de suelo para enfermos mentales del municipio de Bangor, que ha realizado doce unidades de habitación.

La CCLT, fundada en 1978 para proporcionar vivienda en propiedad a la población de rentas más bajas, redactó la legislación que se incorporó a la Ley general de vivienda de 1989 para favorecer el desarrollo de las cooperativas comunitarias de suelo en el estado de Maine. En la actualidad existen nueve cooperativas, todas ellas pertenecientes a la Maine Homestead Land Trust Alliance, formada en 1993.




D E S C R I P C I Ó N


Situación previa a la iniciativa
En los años setenta se estaba produciendo un agravamiento del problema de las personas sin hogar en el área del Downeast en Maine, una zona rural empobrecida, con más del diez por ciento de desempleo y la mayor parte de los puestos de trabajo de carácter estacional. La población, que había poseído en el pasado sus propias explotaciones agrarias, había perdido sus tierras en favor de siete grandes empresas multinacionales del papel, mientras que los monopolios corporativos habían sustituido a las pequeñas industrias locales. Las comunidades rurales se estaban convirtiendo en ciudades dormitorio para los profesionales urbanos. Los agricultores emigraban a los barrios marginales de las ciudades, manteniéndose gracias a los subsidios. En 1970 un grupo de artesanos de estas áreas rurales fundan H.O.M.E., Inc. con la intención de obtener beneficios a través de una cooperativa de venta al por menor. Las primeras colaboraciones con esta organización provinieron de un seminario Oblato de la ciudad de Bucksport y un convento Carmelita de la villa de Orland.

Los primeros temas que se trataron fueron de carácter financiero: como obtener los fondos para adquirir un puesto de venta al por menor. Las donaciones personales y los compromisos adquiridos por las instituciones religiosas permitieron a la nueva organización adquirir, a través de un crédito hipotecario, una propiedad de cinco hectáreas en la carretera principal que une las localidades costeras. A continuación surgieron el resto de los problemas, incluyendo el analfabetismo. Los miembros decidieron crear una escuela y una guardería para las madres jóvenes. Desde el principio, estos artesanos, que contaban con ingresos reducidos, decidieron hacer frente a sus necesidades a través de la acción comunitaria. En 1975 decidieron que el principal problema al que se enfrentaban era la falta de vivienda.

Para 1975, el seminario había cerrado y el convento se había retirado de la participación activa en H.O.M.E.. Una monja, Lucy Poulin se encargó de continuar el trabajo, abandonando el convento y asumiendo la dirección de la iniciativa. Cuando hubo que afrontar el problema de la vivienda, se identificaron los siguientes problemas: imposibilidad de obtener créditos hipotecarios para las personas de renta reducida, dependencia de las ayudas públicas para obtener comida y combustible, así como falta de puestos de trabajo. También se tuvo en cuenta una cuestión más sutil: las fuerzas del mercado habían desposeído a la gente en el pasado y volverían a hacerlo a menos que se diseñara un régimen de propiedad que la mantuviera fuera del mercado. Se decidió construir las viviendas en terreno propiedad de una cooperativa comunitaria. Por otro lado, puesto que sabían que las viviendas habrían de construirse a base de donaciones y trabajo voluntario, se optó por que dichas ayudas se dirigieran a la comunidad en su conjunto y no a personas concretas. Se desarrollaron fórmulas de arrendamiento que, al tiempo que impedían la reventa, mantuvieran el precio a niveles asequibles para las rentas bajas.

Preparación de la información y clarificación de las prioridades
Los agentes participantes fueron los únicos implicados. El rasgo distintivo tanto de H.O.M.E. como de la CCLT es que todos los puestos administrativos están ocupados por personas de renta baja naturales del lugar. Las diferentes iniciativas se ponen en marcha y se afinan a través de reuniones y discusiones de la comunidad.

Formulación de objetivos, estrategias y movilización de recursos
Los objetivos señalados fueron los siguientes:

  1. Proporcionar vivienda en propiedad a todas las familias de renta baja.
  2. Recoger y procesar el material dentro de H.O.M.E. de forma que el capital de las hipotecas permaneciera en la comunidad, creando puestos de trabajo.
  3. Sacar la tierra del mercado inmobiliario de tal manera que permanezca al alcance de las personas con bajos ingresos.
  4. Mantener el capital procedente de las ayudas y los subsidios en el seno de la comunidad.
  5. Proporcionar acceso a la tierra para que la gente pudiera cultivar alimentos y recoger combustible.
  6. Desarrollar estructuras democráticas en las comunidades para enfrentarse a futuras necesidades.
Estas fueron las acciones que se llevaron a cabo:
  1. Se convenció a la Federal Farmers Home Administration (Administración Federal de Viviendas Rurales) para que modificara las ordenanzas para permitir que las viviendas adoptaran configuraciones que aprovechaban la energía solar pasiva.
  2. Se logró que la Maine State Housing Authority (Autoridad Estatal de Vivienda de Maine) avalara las hipotecas de las viviendas construidas en terreno de las cooperativas, convenciendo de esta manera a las entidades bancarias para conceder dichas hipotecas.
  3. Se adquirió terreno y una sierra de cinta portátil, de forma que la mayor parte de la madera se procesaba en el sitio. Con el dinero de la hipoteca se compró una planta procesadora de madera y después una fábrica de ripias; se realizaron mejoras en las dos fábricas y se crearon diez puestos de trabajo para la recogida y el procesamiento de la leña, así como otros dos de supervisión y coordinación de los voluntarios.
  4. Llegado el momento, se reunió a la gente que habitaba en los albergues para personas sin techo, con la intención de que redactaran una legislación que amparara las cooperativas de suelo. Posteriormente se presionó para que esta legislación fuese aprobada.
  5. Las viviendas se construyeron con invernadero; se realizaron diversos talleres para enseñar a la gente a mantener sus propios huertos. Se organizó el Haifer Project International para ayudar en la adquisición de ganado y árboles frutales.
  6. Se pusieron en marcha consejos de gobierno en cada uno de los barrios construidos.
Antes de llevar a cabo estas acciones se celebraron reuniones de todos los participantes, donde se establecieron los objetivos, se discutieron los problemas y finalmente se adoptaron las soluciones descritas.

Los recursos políticos se movilizaron de diversas maneras. Se convocó a los principales legisladores, que visitaron H.O.M.E., recurriendo a su colaboración en numerosos temas. Los medios de comunicación fueron utilizados de varias maneras, especialmente en los temas que afectaban a las personas de rentas reducidas. Se reconoció la labor de Lucy Poulin, que recibió diversos honores, lo cual atrajo la atención y la cooperación de las administraciones a nivel estatal, regional y nacional.

Los recursos se movilizaron a través de diversos medios. H.O.M.E. puso en circulación una publicación mensual; se dieron charlas en iglesias y organizaciones de atención social; y se escribieron artículos en periódicos locales y regionales. En cuanto las iglesias comenzaron a enviar voluntarios, la noticia se extendió rápidamente.

Las responsabilidades de dirección y coordinación fueron asumidas por la hermana Lucy Poulin, una voluntaria del sur de Nueva Inglaterra: la hermana Marie Ahern, así como por numerosos participantes sin hogar necesitados de una mejor vivienda, entre los que cabe destacar a Jack y Melody Hovey, Paul Gorski, Virgie Betts y Dick Tracy. Cada año nuevas personas provenientes de la comunidad de los más desfavorecidos asumían responsabilidades en la iniciativa o tomaba parte en las asambleas. No había distinción entre las personas que formulaban los objetivos y aquellas que llevaban a cabo las diversas actividades e iniciativas.

Proceso
Los principales problemas que hubo que solventar para el desarrollo de la iniciativa fueron la financiación y la obtención de créditos hipotecarios.

La primera vivienda se financió a través de una donación de Emmaus International y de una hipoteca a un interés del 19%. El ocupante de la vivienda no pudo hacer frente a esta hipoteca y fue H.O.M.E. quien finalmente tuvo que ocuparse de pagarla. A partir de esta experiencia se puso de manifiesto que eran necesarias hipotecas con un interés inferior al 8%. La segunda vivienda se construyó mediante un crédito hipotecario concedido por las Hermanas de la Caridad (Sisters of Mercy). Las siguientes viviendas obtuvieron financiación parcial de la Autoridad Estatal de la Vivienda de Maine, que por otro lado avaló créditos hipotecarios al 8%.

Sin embargo, quedan dos importantes problemas por resolver. El primero nace de la necesidad de reducir los costes para ponerlos al alcance del poder adquisitivo de las familias (en la actualidad basta una renta anual de 10.000 dólares para poder comprar una vivienda). El segundo se refiere a la gestión democrática de las comunidades: la gente considera tediosas las asambleas, aunque en cualquier caso ha aprendido a resolver los conflictos, poniendo en práctica procesos que han dado lugar a métodos eficaces de trabajo.

Resultados alcanzados
La mayor parte de los objetivos se han cumplido. El principal fracaso se refiere al hecho de que, aunque la mayoría de las familias recogen su propio combustible, muy pocas cultivan sus propios alimentos. En respuesta, H.O.M.E. ha puesto en marcha una iniciativa para fomentar los huertos y el mercado minorista.

Los resultados de la iniciativa se miden por el número de viviendas construidas, el nivel de renta de las familias que deben hacer frente a una hipoteca, y por el número de puestos de trabajo creados. H.O.M.E. no emplea a nadie para maquillar los resultados de la iniciativa; de hecho, la mayoría de los empleados cobra el sueldo mínimo y muy pocos de ellos tiene algún tipo de cualificación profesional. Cuando algún proyecto no funciona, es abandonado. Por otro lado, se entiende que los resultados satisfactorios pueden tardar años. Se trata de una comunidad orgánica, no de una organización sometida a normas burocráticas y dedicada a medir resultados y objetivos cumplidos. Hay múltiples ejemplos de esto: G. fue encontrado en un campo abandonado, bajo los efectos de las drogas y en peligro de congelación; después de siete años ha conseguido integrarse en la comunidad y es propietario de una vivienda de la CCLT junto a su esposa, quien anteriormente había carecido de vivienda, arrastrando problemas de analfabetismo y alcoholismo, y que en la actualidad trabaja como recepcionista para H.O.M.E.; ambos han conseguido dejar el alcohol y las drogas. H.O.M.E. es una comunidad de gentes a salvo de la burocracia gubernamental, que ya ha fracasado a través de diversos programas y cuya falta de flexibilidad le impide valorar los éxitos conseguidos en la comunidad.

Impacto en la políticas y las estrategias
A nivel local, existen nueve cooperativas comunitarias de suelo, que engloban un total de 83 unidades de vivienda para los más necesitados. A nivel del estado, se ha conseguido que la autoridad responsable del tema de vivienda avale hipotecas sobre viviendas construidas en suelo de las cooperativas. A nivel federal, la autoridad sobre viviendas rurales ha accedido a conceder hipotecas sobre viviendas construidas en suelo de cooperativas, permitiendo su disposición para aprovechar la energía solar pasiva.

Esta es una organización de base comunitaria, que no se atreve a evaluar el impacto de sus iniciativas a nivel nacional en los términos que exige el concurso de buenas prácticas. En cualquier caso, cualquier iniciativa gubernamental para resolver el problema de la vivienda en las comunidades rurales más desfavorecidas tiende a empobrecerlas más aún: los recursos de la comunidad se dedican a pagar materiales producidos en otra parte. La dependencia de los programas públicos de vivienda impide el desarrollo personal: la gente ve prohibidas, por reglas externas y ajenas a ellos, cosas como tender la ropa o cultivar huertos. Los alquileres de estas viviendas son altos y el gasto energético de las mismas es excesivo. Las cooperativas de suelo, bajo el control de la propia comunidad, son ahorrativas y democráticas. Las personas que viven en estas comunidades, así como sus hijos, aprenden que es preferible crear su propio medio ambiente a manipularlo.

Sostenibilidad
H.O.M.E. y CCLT son organizaciones que agrupan a gente de pocos recursos económicos. Ellos son los líderes, los emprendedores, y los que reciben los beneficios. En ningún momento se ha dado el caso de que alguien exterior a la comunidad señalara los objetivos e intentara organizar a la población local para llevar a cabo sus planes. La consecuencia es que tanto la cultura como los valores sociales y los beneficios económicos del proyecto han quedado unidos de manera indisoluble. Los miembros con inquietudes respecto a los temas ambientales los han transmitido al resto del grupo, con el resultado de que en ninguno de los huertos y jardines de H.O.M.E. y CCLT se utilizan pesticidas. El interés por la igualdad de sexos también ha encontrado eco en la iniciativa, de tal manera que las responsables del trabajo de oficina son en su mayor parte mujeres, mientras que, por otro lado, el colectivo de las madres solteras, el que sufre habitualmente mayores problemas de marginación, es el más beneficiado en cuanto al acceso a las viviendas construidas en suelo de las cooperativas.

La mayor dependencia de recursos externos es la financiación. Las entidades bancarias se niegan a conceder créditos hipotecarios a familias con bajos ingresos y que no han sido anteriormente clientes de ningún banco, al tiempo que insisten en que las viviendas deben tener ciertas características, adecuadas para una posible reventa, pero que no responden a las necesidades de seguridad y confort de las familias. Se está desarrollando un modelo de autohipoteca, que permitiría a H.O.M.E. construir y vender mediante hipotecas viviendas a precios asequibles para personas que ahora no tienen ni siquiera la posibilidad de acceder a una vivienda de las construidas en suelo de cooperativa. Hasta el momento, este programa de construcción de viviendas ha sido autosuficiente. En cualquier caso, se ha demostrado que son necesarios tipos de interés reducidos para garantizar el acceso a una vivienda en propiedad a las familias con menores recursos.

Lecciones aprendidas
Las principales lecciones aprendidas fueron las siguientes:

  1. Los tipos de interés deben ser reducidos para que las familias de rentas reducidas puedan hacer frente a los costes de las hipotecas.
  2. Antes de tener derecho a una vivienda, los miembros de la cooperativa deben colaborar en la construcción de viviendas para otros.
  3. La gestión debe realizarse en torno a los barrios para ser efectiva, pues los vecinos muestran mayor lealtad hacia la gente que vive en su propio barrio que hacia el conjunto de la comunidad residente en la cooperativa.
  4. Se debe desarrollar un modelo de autohipoteca para las familias con menos recursos.
Estas lecciones han sido incorporadas por H.O.M.E. y CCLT de la siguiente forma:
  1. Todas las viviendas son hipotecadas con tipos de interés del 8% o inferiores.
  2. Las normas de la cooperativa requieren orientación y participación por parte de la familia antes de optar a una vivienda. Algunas familias encuentran estos requisitos difíciles de cumplir (por ejemplo: madres solteras con empleo). Si la familia se implica en la planificación y la construcción de las viviendas, obtienen la suya propia antes y, mediante este trabajo compartido, se refuerza el compromiso.
  3. Cada barrio ha desarrollado procedimientos para resolver los conflictos y agravios que se puedan producir.
  4. Se están buscando maneras de llegar a disponer de un fondo financiero de 500.000 dólares, el cual permitiría a la cooperativa construir y financiar viviendas de forma indefinida.

Transferibilidad
Esta iniciativa muestra cómo se puede organizar a las personas de escasos recursos económicos para financiar y construir viviendas. Desde que se aprobó la Ley General de Vivienda de Maine en 1989, se han puesto en marcha nueve cooperativas de suelo en el estado. Sin embargo, y a pesar de la ley de 1989, el ambiente político actual en Maine ha provocado la retirada del apoyo institucional a estas organizaciones. La autoridad estatal de vivienda ha aplazado las ayudas financieras previstas para la Maine Homestead Land Trust Alliance. Este mismo organismo se negó a hacerse cargo de los gastos de la última vivienda construida por una cooperativa comunitaria de suelo, formada por madres solteras que reciben subsidios de los organismos públicos, a menos que la cooperativa cediese la propiedad del suelo a la propietaria de la casa.

En caso de que la iniciativa recibiese el reconocimiento del concurso de Buenas Prácticas de Naciones Unidas, se podría utilizar este reconocimiento para presionar a las autoridades estatales, recuperar el espíri tu de la legislación de 1989 y renovar su compromiso con las cooperativas comunitarias de suelo.

Referencias

Monroe Engel (1993) "H.O.M.E Rule" (Boston Globe Magazine. 7 Noviembre 1993)

Donna Gold (1995) "Co-op doesn't just sell goods...it buys back lives" (Portland Sunday Telegram. Agosto 1995)

(1995) "H.O.M.E to mark 25 years" (Bangor Daily News. 11 Mayo 1995)



Este documento se ha editado a partir de una versión inglesa.
Traducido por Carlos Jiménez Romera.


Revisado por Calos Verdaguer.

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