Concurso para promotores, Viena (Austria)

Fecha de referencia: 26-07-1998

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1998, y catalogada como BEST. ( Best Practices Database.)
País/Country: Austria

Región según Naciones Unidas: Europa
Región ecológica: continental
Ámbito de la actuación: metropolitano

Categorías = Arquitectura y diseño urbano: diseño ecológico y asequible; edificios ecológicos; diseño comunitario sostenible. Vivienda: vivienda asequible; industria de la construcción; diseño ecológico. Ordenación territorial: planeamiento y calificación del suelo; remodelación urbana y suburbana.
Instituciones: Gobierno local. Asociación de profesionales. Organización no gubernamental (ONG)

Contacto principal:
Wolfgang Forster
Lichtenfelsgasse 3
Vienna
Austria A-1082
Tel: 43/1/4088852
Fax: 43/1/408885246
E-mail: wbsf@eunet.at

Socio:
Oster. Verband der gemeinnutzigen Bauvereinigungen (Asociación de profesionales)
Karl Wurm
Bosendorferstrasse 7
Vienna
Austria A-1010
Tel: 43/1/401090
Fax: 43/1/4010937
E-mail: neueheimat.gewog@aon.at
Colaboración técnica

Socio:
Austrian Institute for Ecology (Organización no gubernamental)
Robert Korab
Seidengasse 13
Vienna
Austria A-1070
Tel: 43/1/5236105/3
Fax: 43/1/5235843
E-mail: oekoinstitut.wien@magnet.at
Colaboración técnica

Organización nominadora
Vienna Land Procurement and Renewal Fund (WBSF)
Wolfgang Forster
Lichtenfelsgasse 3
Vienna
Austria A-1082
Tel: 43/1/4088852
Fax: 43/1/408885246
E-mail: wbsf@eunet.at

R E S U M E N

Los concursos pretenden reducir el coste de la construcción así como los costes originados por los residentes en edificios de varias plantas (la necesidad de adelantar un dinero como entrada, los pagos anuales) y al mismo tiempo elevar la calidad del diseño y mejorar las normas de respeto al medio ambiente.

Hasta la fecha se han evaluado más de 150 proyectos importantes durante el transcurso del concurso, y más de 110 proyectos menores han sido analizados por una comisión formada a este efecto. Durante un período de algo más de un año el volumen de proyectos escrutados ha ascendido a un total de 35.000 viviendas.

Un hecho especialmente destacable es que mientras que las cualidades arquitectónicas y ecológicas han mejorado sustancialmente, al mismo tiempo se ha conseguido en todos los proyectos el llamado "estándar de bajo consumo de energía". En cada piso hay contadores que miden el consumo de agua, se usa energía solar y térmica, etc. y el coste de la construcción también ha bajado como consecuencia de la creciente competencia. Todos los promotores participantes en el concurso han rebajado un 20% por término medio, mientras que los 1.5 millones de chelines austriacos (unos $125.000) que costó el proceso del concurso resultan bastante moderados. Este modelo es transferible independientemente de los recursos financieros de que dispongan las comunidades o estados y puede aplicarse allí donde las autoridades públicas estén especialmente interesadas en cooperar con empresas privadas.

Fechas clave

D E S C R I P C I Ó N

El proceso, que es el primero de su clase a nivel internacional, se basa en el principio de libre competencia entre promotores para conseguir las subvenciones públicas que se conceden para la realización de proyectos de construcción de viviendas. El proceso se diferencia de los tradicionales concursos en los que participaban arquitectos y urbanistas en que son los mismos promotores los que toman parte en el concurso de proyectos. Esta competición se basa no sólo en criterios arquitectónicos sino también en las cualidades económicas y ecológicas del proyecto.

El objetivo último de los concursos es reducir los costes de producción y los de los usuarios (la necesidad de adelantar un dinero de entrada, los pagos anuales) en los proyectos de construcción de viviendas en altura a gran escala, mientras que al mismo tiempo se busca mejorar la calidad del planeamiento, la tecnología ambiental y los estándares ecológicos. Además de los documentos de planeamiento usuales, se han desarrollado para el proceso de oferta una serie de parámetros clave y criterios para conseguir un planeamiento de calidad, rentabilidad y relación con el medio ambiente. Estos criterios son aplicados por un jurado de expertos que evalúan los proyectos presentados a concurso.

El jurado está compuesto por arquitectos y por representantes de las promotoras, de las empresas de gestión, de los patrocinadores del concurso (la ciudad de Viena), así como por expertos en el campo de la ecología, de las tecnologías ambientales, de la economía y del derecho.

Hasta la fecha se han evaluado más de 150 proyectos importantes durante el transcurso del concurso, y más de 110 proyectos menores han sido analizados por una comisión formada a este efecto. Durante un período de algo más de un año el volumen de proyectos escrutados ha ascendido a un total de 35.000 viviendas.

La totalidad de los proyectos seleccionados para ser realizados equivalían a un volumen de construcción de alrededor de 150.000 viviendas; esto supone unas dos veces el volumen anual actual de construcción de vivienda subvencionada en Viena.

Hoja de evaluación para los concursos de promotores:
Criterios: Aclaraciones

Planificación y diseño

• Esquema: esquema interno (vivienda), esquema externo (caja de escaleras, pasillos), proporción de m2 habitables, espacios y áreas de acceso.
  
• Calidad del plano base: Óptimo aprovechamiento de las habitaciones (e.g. disposición de puertas y ventanas), asoleo, ventilación y marco funcional.
  
• Calidad de vida: espacios libres pertenecientes a los pisos, áreas de transición entre el edificio y el aparcamiento, espacios libres del edificio, diseño y uso de zonas verdes y espacios públicos.
  
• Arquitectura y urbanización: acorde con los estándares actuales en cuanto a ciencia y tecnología, debate sobre aspectos formales y técnicos, plan de urbanización.
  

• Coste de la producción: coste total del proyecto, coste neto de la construcción, gastos imprevistos, precio del suelo, gastos imprevistos relativos a la parcelación del suelo (desde el cierre del contrato hasta la ocupación), coste de la financiación y límite máximo para los proyectos subvencionados en el momento de la ocupación inicial.
  
• Costes creados por residentes, divididos entre suelo subvencionado y suelo no subvencionado: costes del alquiler, necesidad de dar un dinero de entrada, entrega de capital, desarrollo de los costes, cantidad y fecha convenida del precio del suelo y de las participaciones en el coste de la construcción, precio del garaje.
  
• Impacto del coste de la construcción y de las instalaciones: características que reduzcan o aumenten los gastos de gestión y de mantenimiento, aislamiento acústico, aislamiento térmico, calidad de las instalaciones, costes de mantenimiento y funcionamiento, portero.
  
• Condiciones para los usuarios: tipo de patrocinadores para el desarrollo y la construcción, condiciones contractuales de uso, contratos de los usuarios, condiciones especiales, derecho a participar en el proceso de toma de decisiones.

• Tecnología constructiva, tecnología en el interior de las viviendas, tecnología (ambiental): consumo de energía, suministro de energía, de agua, contadores de agua en los pisos, otras instalaciones en el interior de las viviendas.
  
• Ecología dentro del edificio y uso eficiente de los recursos constructivos: tecnología constructiva ambientalmente compatible (efectos y gastos externos): materiales de construcción, estructura, cualidades de los elementos estructurales y componentes respecto a las condiciones físicas y clima del edificio.
  
• Ecología doméstica y biología del edificio: ecología doméstica (impacto sobre sus habitantes): materiales usados y trabajo de calidad en el diseño interior, calidad de los circuitos, asoleo y ventilación, conmutadores que no estén en red, sistema de calefacción por suelo radiante, zonas verdes privadas y espacios libres pertenecientes a los pisos.
  
• Ecología urbana, espacios libres y zonas verdes "Ecología espacial" (situación de los edificios en su entorno): cantidad de suelo usado, extensión de terreno cerrado, filtración, plantas en cubiertas y fachadas, calidad ambiental de las zonas verdes, aprovechamiento de las infraestructuras comunes, trazado de la urbanización, eliminación de residuos.

Este modelo es transferible independientemente de los recursos financieros de que dispongan las comunidades o estados y puede aplicarse allí donde las autoridades públicas estén especialmente interesadas en cooperar con empresas privadas.

Resultados alcanzados
Se han construido más de 15.000 pisos según lo señalado en los concursos para promotores o en las revisiones realizadas por la "comisión de la propiedad inmobiliaria"
El coste de la construcción ha disminuido por término medio un 20%

Todos los edificios cumplen el "estándar de bajo consumo de energía", i.e. los requisitos energéticos relativos al edificio son entre un 50 y un 60% más bajos que los de los edificios convencionales.

Si esta reducción en la demanda de energía para calefacción se lograra a escala nacional, esto sería suficiente para que Austria alcanzara los objetivos de Toronto (reducir en un 20% las emisiones de CO2).

La experiencia en cifras

Financiación
1998: Presupuesto total de ejecución: US $142.000
WBSF: 100%
1997: Presupuesto total de ejecución: US $125.000
WBSF: 100%

Referencias

Michael Anheimer Öko Werkstatt soll Wohnbau billiger machen. (Der Standard) .

Täglich Alles (1995) Wettbewerb: Wohnungen werden jetzt endlich billiger. (16.10.1995)

(1995 )Zwei Sieger im ersten Bauträgerwettbewerb. (Der Standard. 19.10.1995) .

(1997 )Wettbewerb schafft Wettbewerb. (Der Standard. 17.1.1997) .

(1995 )Einsparung durch Wettbewerb. (Wirtschaftsblatt. 21.10.1995) .

(1995) Wohnbau wird billiger. (Kurier. 19.10.1995) .

Peter Strasser (1995) Wettbewerb macht den Wohnbau billiger. (Kronen Zeitung. 19.10.1995) .

Gert Walden (1995 )Änderung zum Schlechten hin hat nicht stattgefunden. (Standard. 25/16.10.1995) .

Walter Chramosta Kagran - Das Ausreizen der besseren Möglichkeitsform. (Die Presse) .

Various authors (1996) Die Zukunfts gehört dem Wettbewerb, An der Wiesen wird alles Perfekta, Bauträgerwettbewerb. (Kagran-West, Wien 22. Wettbewerbe 147/148 1996)