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Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Estados Unidos
Región según Naciones Unidas: América del Norte
Región ecológica: Continental
Ámbito de la actuación: Ciudad
Instituciones: Gobierno local y sector privado (incluido el sector
informal)
Palabras clave = Accesibilidad. Vivienda. Financiación de la
vivienda. Hipotecas. Rehabilitación.
Categorías = Erradicación de la pobreza: acceso a los préstamos;
creación de puestos de trabajo; formación profesional. Vivienda y
usos de suelo: vivienda asequible; industria de la construcción; el
problema de las personas sin hogar; acceso a la financiación de la
vivienda; ordenación territorial y normativa (SIG incluido).
Procesos de planificación regional y urbana: planificación
comunitaria; renovación urbana.
Contacto principal:
Chattanooga Neighborhood Enterprise
535 Chestnut Street
Chattanooga, Tennessee EE UU
37402
423 265-4114
Patrocinador:
Chattanooga Neighborhood Enterprise
535 Chestnut Street
Chattanooga, Tennessee EE UU
37402
423 265-4114
Socio:
Chattanooga Hamilton County Regional Planning Commission
Furguson, Leigh
535 Chestnut Street
Chattanooga, Tennessee EE UU
37402
423 265-4114
Socio:
Chattanooga Community Development Department
Coulter, Ann
200 City Hall Annex
Chattanooga, Tennessee EEUU
37402
423 757-5216
Inicio: 1987
Final: Continúa
En la actualidad, la Chattanooga Neighborhood Enterprise tiene una
notoria trayectoria positiva. Se han construido, rehabilitado o
financiado más de 3.460 viviendas, lo que representa una inversión
de más de 91 millones de dólares. La CNE también es propietaria o
gestiona aproximadamente 300 viviendas, cuya renta es asequible, y
concede créditos para la mejora de la vivienda a los que ya son
propietarios. El apoyo leal y continuado y el compromiso del
Ayuntamiento de Chattanooga, la Fundación Lyndhurst, el gobierno
del Condado de Hamilton, el Organismo de Construcción de Viviendas
de Tennessee, el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de
los Estados Unidos y las instituciones financieras locales han sido
decisivos para el éxito de la CNE. Las distintas formas de
financiación alternativas de la CNE, que cuenta con una combinación
de recursos de capital habituales, locales y nacionales, permiten
a los ciudadanos de Chattanooga adquirir viviendas asequibles por
tan solo de 840 a 1.000 dólares de desembolso total al formalizar
la compra, una vez finalizado el innovador programa educativo de la
CNE dirigido a los compradores.
Antes de la creación de la CNE, la construcción de viviendas
populares dependía exclusivamente de las subvenciones federales.
Durante la década de los ochenta, la financiación federal dedicada
a la vivienda se redujo drásticamente. Cuando se creó la CNE, solo
se disponía de aproximadamente 1,2 millones de dólares anuales para
viviendas populares en Chattanooga. El esfuerzo de colaboración de
la CNE genera en la actualidad al menos 20 veces esa cantidad. El
presupuesto del programa de la CNE ha aumentado de aproximadamente
3,5 millones de dólares en el ejercicio económico de 1987-1988 a
más de 21 millones de dólares en el ejercicio económico de 1993-1994. La capacidad de la CNE, que es una entidad privada, con fines
no lucrativos, de generar inversiones en vivienda ha multiplicado
el impacto de los fondos existentes.
Cómo funciona
La financiación principal de la CNE proviene de diversas fuentes:
los fondos generados por el Ayuntamiento, de los programas CDBG
federales, del programa HOME y otros programas del Departamento de
la Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), del
Organismo de Construcción de Viviendas de Tennessee (THDA) y de la
Fundación Lyndhurst. Los programas de vivienda de la CNE dedican
una parte importante de la asignación anual que recibe la ciudad de
los fondos del programa CDBG a préstamos para la rehabilitación de
viviendas, destinados a familias que tienen bajo nivel de ingresos
y que, de otra manera, no podrían mantener sus casas en buen
estado. Además de la financiación del programa CDBG, el
Ayuntamiento, en 1990, introdujo una partida para la construcción
de viviendas en sus presupuestos. En el primer programa anual de la
CNE, esta cantidad supuso 1 millón de dólares y la inversión del
Ayuntamiento en el ejercicio económico de 1994-1995 fue de 2
millones de dólares. Además del compromiso del Ayuntamiento, la
Fundación Lyndhurst ha invertido 1 millón al año para garantizar
los gastos de funcionamiento de la CNE. Esta generosa contribución
privada de Lyndhurst significa que la mayor parte de la
financiación pública va directamente a la población que necesita
ayuda.
Asistir a las familias que tienen ingresos bajos mediante programas
elaborados fundamentalmente para ayudar a los propietarios,
compradores, ancianos, familias monoparentales, discapacitados y
personas sin hogar, son los objetivos de la CNE, sin embargo sus
programas no se limitan a los barrios urbanos pobres de
Chattanooga, donde se concentran los barrios que se están
deteriorando, la casas viejas y los residentes que tienen ingresos
por debajo de los ingresos medios.
En la CNE trabajan 40 personas cualificadas con una experiencia
diversificada y amplia. En conjunto, estas personas cuentan con 75
años de experiencia en el sector de la construcción y actividades
relacionadas como la contratación, carpintería, fontanería y
análisis de la energía de las viviendas. Los empleados que se
ocupan de la financiación y los préstamos hipotecarios también
tienen amplia experiencia. También cuenta con tres agentes de
seguros de avales directos de la Federal Housing Agency (FHA) entre
su personal. Otros son expertos en administración, educación,
arquitectura, derecho, relaciones comunitarias, gestión de la
propiedad inmobiliaria, gestión financiera y gestión de la
información electrónica. El departamento de desarrollo de la CNE
proporciona oportunidades para adquirir una vivienda y refuerza las
actividades del barrio. El programa incluye el desarrollo de los
alquileres, la propiedad de viviendas y la mejora de las
infraestructuras.
Asistencia a los compradores de bajos ingresos
La mayoría de las familias de bajos ingresos pagan una renta
mensual igual o mayor de lo que pagarían por el pago mensual de una
hipoteca. No pueden adquirir una vivienda porque no puede acumular
los ahorros necesarios para el pago inicial y pagar los gastos de
la tramitación de la hipoteca. Las ayudas para financiar la
hipoteca y el pago inicial permiten a las familias de bajos
ingresos adquirir una vivienda. La propiedad de una vivienda no
solo mejora la calidad de vida, ya que ayuda a la familia a
desarrollar la equidad, sino que también contribuye a la
estabilidad familiar y de la comunidad.
Programa para la adquisición de viviendas asequibles
La CNE ha conseguido que la vivienda asequible sea una realidad
para cientos de ciudadanos. Aproximadamente el 85% de los
compradores de la CNE pertenecen a minorías; el 43% de estos
compradores son mujeres solteras cabeza de familia. Con
anterioridad al programa, esta sección del mercado estaba mal
atendida por los proveedores habituales de crédito. La CNE no
rechazará a un posible comprador sin procurarle un método para que
consiga adquirir una vivienda.
Programa de Mejora de la Vivienda
El Programa de Mejora de la Vivienda de la CNE proporciona
préstamos a bajo interés a los propietarios cuyos ingresos son
inferiores al 80% de la media en la zona, calculada para una
familia. Los propietarios que cumplen los requisitos pueden
conseguir los préstamos para la mejora de su vivienda a través del
Ayuntamiento. Los propietarios cuyos ingresos están entre el 50 y
el 80% de la media de la zona, reciben préstamos a un tipo de
interés del 3%. Los pagos de los préstamos son asequibles para cada
familia y se establecen de acuerdo con sus ingresos y gastos o
pueden aplazarse hasta que se transfiere la propiedad. La CNE
proporciona asistencia técnica cualificada a los propietarios para
la mejora de sus viviendas y sobre las reparaciones necesarias para
evitar que se den condiciones de emergencia o de riesgo para su
vida. La asistencia técnica consiste en la inspección de viviendas,
normativa, inspección de pagos y la supervisión general del
trabajo.
Programa de Viviendas de Alquiler
El Programa de Viviendas de Alquiler Asequibles proporciona la
posibilidad de alquilar viviendas de alquiler asequibles, decentes
y en condiciones, para personas y familias que no cumplen los
requisitos para adquirir una vivienda o no lo desean. El parque de
viviendas disponibles propiedad o que gestiona la CNE lo forman
viviendas unifamiliares, viviendas de dos pisos y pequeños
edificios multifamiliares. Estas viviendas localizadas en distintos
lugares son básicamente viviendas de uno o dos dormitorios,
situadas en los barrios urbanos pobres de Chattanooga, como Ft.
Negley, Lincoln Park y Highland Park, en los que la CNE ha hecho
importantes inversiones a través de los esfuerzos de revitalización
de sus barrios.
Mejoras en los Barrios
Los barrios deteriorados cuyas viviendas necesitan mejoras, con
frecuencia también tienen unas infraestructuras deterioradas. Las
calles necesitan pavimentación, las aceras son irregulares y están
rotas y hace falta mejorar su iluminación para crear un entorno más
seguro. Los estudios nacionales demuestran que las calles y aceras
bien iluminadas, abiertas y limpias son elementos fundamentales
para reducir el vandalismo y transformar los barrios de chabolas
con altos índices de delincuencia en comunidades habitables,
atractivas y seguras. El dinero público invertido en las mejoras
con frecuencia se usa para la construcción de accesos y mercados
que proporcionan una sensación de identidad.
Colaboración pública y privada
En la actualidad, la CNE trabaja en estrecha colaboración con el
Organismo de Construcción de Viviendas de Tennessee, el
Ayuntamiento de Chattanooga, la Oficina de Desarrollo Económico y
Comunitario de Chattanooga, el Servicio Público de Vivienda, la
Sociedad para el Desarrollo de los Barrios Urbanos Pobres, el
Westside CDC, la Unión Empresarial de Chattanooga, la Organización
para el Desarrollo de la Vivienda para la Comunidad, la RiverValley
Partners, los bancos, las sociedades de crédito hipotecario, los
promotores privados, las iglesias, los residentes de los barrios
afectados y las asociaciones de vecinos. Los socios del sector
público son todas las administraciones gubernamentales, federales,
estatales y locales, y el Ayuntamiento de Chattanooga, que presta
un gran apoyo, excepcional. Los colaboradores del sector privado
son las fundaciones benéficas, las instituciones financieras, las
empresas y los donantes individuales.
La CNE también colabora con los organismos del área de los servicios sociales, en un esfuerzo por satisfacer las necesidades de vivienda de grupos particulares de la población, entre ellos los enfermos mentales y las personas sin hogar. La CNE ha construido un grupo de viviendas para los enfermos mentales en Ft. Negley, que gestiona el Centro Fortwood. La CNE hace que los residentes participen en el proceso de planificación de las mejoras de los barrios y los ayuda en los proyectos que mejoran la apariencia y la seguridad de los barrios. La naturaleza participativa del programa asegura una mayor probabilidad de que los residentes y las asociaciones de vecinos mantengan la mejora del barrio.
Las actividades de la CNE en relación con la conservación y mejora
de la vivienda también han contribuido a la revitalización de los
barrios de Chattanooga. Esta labor requiere el apoyo de los
sectores público y privado de la comunidad. Los socios del sector
público son todas las administraciones, federal, estatal, local y
del Ayuntamiento de Chattanooga cuyo gran apoyo ha sido
excepcional. Los colaboradores del sector privado son fundaciones
benéficas, instituciones financieras, empresarios y donantes
particulares. El éxito de la CNE, al establecer esta relación de
colaboración ha sido reconocido por la "Reunión de Alcaldes de los
EE UU" con el premio "Asociación para la Vivienda Asequible", en
1990. Desde entonces, la organización ha recibido muchos otros
reconocimientos a sus logros, entre ellos, 6 premios "Nahro" al
mérito y el segundo puesto nacional en el concurso de los "Mortgage
Bankers of America" (Bancos Hipotecarios Americanos). Más
recientemente, en 1994, la comunidad "Orchard Village" de la CNE
recibió el prestigioso Premio de Honor a los Barrios Residenciales
a Pequeña Escala, del Urban Land's Institute (Instituto del Suelo
Urbano).
Por último, la inversión en la ciudad que ha conseguido mayor éxito
ha sido la inversión en la población. Las viviendas asequibles y
adecuadas ayudan a romper el círculo de la pobreza, que se crea
cuando una generación tras otra han estado viviendo en casas
públicas. Cerca del 15% de los clientes de la CNE provienen de los
barrios de vivienda pública de la ciudad.
Cambio de efecto general
En toda Chattanooga, los barrios afectados están reconociendo que
el modo más eficaz para conseguir que otros vuelvan a invertir en
sus barrios es que ellos hagan el esfuerzo inicial. En lugar de
trasladarse de la ciudad a las afueras, dejando deterioro y ruina
como secuela de su éxodo, muchos residentes prefieren permanecer y
buscar ayuda para revitalizar sus barrios, mientras que otros
permanecen porque carecen de los medios y de posibilidad de
mudarse.
Mediante la financiación y la rehabilitación de las viviendas que
hay en la zona, la CNE está ayudando a que aumente el porcentaje de
viviendas ocupadas por sus propietarios y a que aumente el amor
propio y el sentido de pertenencia que la propiedad provoca en los
propietarios. Todo esto tiene un impacto duradero en la zona, ya
que aumentan los ingresos por impuestos, disminuye la delincuencia
gracias a los programas de vigilancia de barrio y mejora la calidad
y el estado de mantenimiento del parque de viviendas existente.
Toda la zona se beneficia de los esfuerzos de la CNE para dar una
oportunidad a todos los ciudadanos de que tengan una vivienda
asequible y adecuada con el orgullo de ser propietarios y la
independencia manifiesta de los nuevos propietarios.
No solo se benefician directamente los propietarios, los inquilinos
de bajos ingresos y los vendedores, sino que la ciudad se beneficia
también del aumento de la base imponible; de la influencia
estabilizadora de los propietarios de viviendas en los barrios; de
la conservación de los recursos tradicionales para la vivienda; del
desarrollo económico que genera puestos de trabajo en el sector de
la construcción y de la conservación y renovación de importantes
barrios urbanos. Así, el programa de vivienda es una estrategia
basada en los barrios beneficiosa a largo plazo.
Los programas de ayuda para el pago de la entrada de la CNE, además de los programas de educación para la propiedad de la vivienda, permiten a muchas familias de Chattanooga de ingresos entre el 50 y el 115% del ingreso medio familiar (MFI), que mediante la financiación habitual no podrían adquirir sus propias viviendas, ser propietarias. La CNE ha demostrado a la nación que las personas de bajos ingresos suponen un riesgo crediticio aceptable para los prestamistas hipotecarios. De hecho, el índice de incumplimiento de pago de los préstamos hipotecarios de la CNE es inferior al índice medio de incumplimiento de pago nacional.
Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 1996 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/96/bp339.html |