Ciudades para un Futuro más Sostenible
Búsqueda | Buenas Prácticas | Documentos | Boletín CF+S | Novedades | Convocatorias | Sobre la Biblioteca | Buzón/Mailbox
 
Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 1996 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/96/bp339.html

Vivienda asequible en Chattanooga, Tennessee (EE UU)


Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD. ( Best Practices Database.)
País/Country: Estados Unidos

Región según Naciones Unidas: América del Norte
Región ecológica: Continental
Ámbito de la actuación: Ciudad
Instituciones: Gobierno local y sector privado (incluido el sector informal)

Palabras clave = Accesibilidad. Vivienda. Financiación de la vivienda. Hipotecas. Rehabilitación.

Categorías = Erradicación de la pobreza: acceso a los préstamos; creación de puestos de trabajo; formación profesional. Vivienda y usos de suelo: vivienda asequible; industria de la construcción; el problema de las personas sin hogar; acceso a la financiación de la vivienda; ordenación territorial y normativa (SIG incluido). Procesos de planificación regional y urbana: planificación comunitaria; renovación urbana.

Contacto principal:
Chattanooga Neighborhood Enterprise
535 Chestnut Street
Chattanooga, Tennessee EE UU
37402
423 265-4114

Patrocinador:
Chattanooga Neighborhood Enterprise
535 Chestnut Street
Chattanooga, Tennessee EE UU
37402
423 265-4114

Socio:
Chattanooga Hamilton County Regional Planning Commission
Furguson, Leigh
535 Chestnut Street
Chattanooga, Tennessee EE UU
37402
423 265-4114

Socio:
Chattanooga Community Development Department
Coulter, Ann
200 City Hall Annex
Chattanooga, Tennessee EEUU
37402
423 757-5216


R E S U M E N

La organización Chattanooga Neighborhood Enterprise, Inc. (CNE) se constituyó para solucionar un grave problema. Los dirigentes comunitarios, en un esfuerzo por mejorar las infraviviendas, invitaron a la Fundación Enterprise a que realizase un estudio sobre la vivienda en Chattanooga. La Fundación Enterprise quiso que los dirigentes de Chattanooga se comprometiesen a proporcionar una vivienda adecuada y habitable a todos los ciudadanos en 10 años. El reto fue aceptado y, en 1986, se creó la CNE para que fuese la promotora de la vivienda asequible de la ciudad. Para cumplir su misión, la CNE realiza cuatro funciones principales:

  1. la de proveedor de créditos hipotecarios o "banco comunitario",

  2. la de defensor de la propiedad de la vivienda, educación y asesoría incluidas,

  3. la de promotor y gestor de vivienda asequible y

  4. la de promotor de la revitalización de los barrios.

Al igual que en muchas otras ciudades estadounidenses, a principios de la década de los ochenta, las tendencias económicas y sociales contribuyeron a la grave escasez de viviendas seguras y asequibles en Chattanooga. No solo los propietarios que tenían ingresos bajos o medios, a menudo ancianos, no podían pagar o financiar las reparaciones necesarias de sus casas, sino, que cada vez más, un mayor número de familias no podían permitirse comprar una vivienda y la mayoría ni siquiera podía pagar o alquilar una vivienda de alquiler decente. El nacimiento de la CNE se debió a que se constató que la propiedad de la vivienda era fundamental para la prosperidad y estabilidad de los barrios y que las zonas residenciales son fundamentales para que el centro de la ciudad sea saludable. La CNE es una de las asociaciones de colaboración pública y privada de mayor éxito, debido a que emplea fondos procedentes de todas las administraciones, de contribuciones privadas y de su capacidad de endeudamiento y es capaz de conseguir de los prestamistas habituales las grandes sumas de capital necesarias para la rehabilitación de viviendas y la revitalización de barrios.
Los programas de préstamos flexibles de la CNE permiten, incluso a las familias de ingresos muy bajos, tener una vivienda mejor. Aproximadamente un 40% de más de 60.000 familias de la zona siguen las directrices de la CNE en relación con sus ingresos. En la ciudad, el 71% de las familias tienen ingresos de 35.000 dólares o menos.


Inicio: 1987
Final: Continúa


D E S C R I P C I Ó N


A mediados de la década de los ochenta, se esperaba que en muchas de las zonas residenciales más antiguas disminuyese la propiedad de la vivienda y que las viviendas en general mostrasen cada vez más síntomas de abandono. La vitalidad económica de estos barrios, incluida su base imponible, se estaba deteriorando. Los dirigentes del Ayuntamiento de Chattanooga, del Condado de Hamilton, de la Fundación Lyndhurst, varios bancos, ciudadanos particulares y empresas, en un esfuerzo para demostrar que la vivienda de calidad y saludable en los barrios urbanos pobres era una responsabilidad prioritaria de la comunidad, se unieron para contraer el compromiso a largo plazo de resolver el problema de la vivienda. El objetivo de este compromiso era mejorar radicalmente las viviendas existentes, construir nuevas viviendas y revitalizar los barrios urbanos pobres de Chattanooga.

En la actualidad, la Chattanooga Neighborhood Enterprise tiene una notoria trayectoria positiva. Se han construido, rehabilitado o financiado más de 3.460 viviendas, lo que representa una inversión de más de 91 millones de dólares. La CNE también es propietaria o gestiona aproximadamente 300 viviendas, cuya renta es asequible, y concede créditos para la mejora de la vivienda a los que ya son propietarios. El apoyo leal y continuado y el compromiso del Ayuntamiento de Chattanooga, la Fundación Lyndhurst, el gobierno del Condado de Hamilton, el Organismo de Construcción de Viviendas de Tennessee, el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos y las instituciones financieras locales han sido decisivos para el éxito de la CNE. Las distintas formas de financiación alternativas de la CNE, que cuenta con una combinación de recursos de capital habituales, locales y nacionales, permiten a los ciudadanos de Chattanooga adquirir viviendas asequibles por tan solo de 840 a 1.000 dólares de desembolso total al formalizar la compra, una vez finalizado el innovador programa educativo de la CNE dirigido a los compradores.
Antes de la creación de la CNE, la construcción de viviendas populares dependía exclusivamente de las subvenciones federales. Durante la década de los ochenta, la financiación federal dedicada a la vivienda se redujo drásticamente. Cuando se creó la CNE, solo se disponía de aproximadamente 1,2 millones de dólares anuales para viviendas populares en Chattanooga. El esfuerzo de colaboración de la CNE genera en la actualidad al menos 20 veces esa cantidad. El presupuesto del programa de la CNE ha aumentado de aproximadamente 3,5 millones de dólares en el ejercicio económico de 1987-1988 a más de 21 millones de dólares en el ejercicio económico de 1993-1994. La capacidad de la CNE, que es una entidad privada, con fines no lucrativos, de generar inversiones en vivienda ha multiplicado el impacto de los fondos existentes.

Cómo funciona

La financiación principal de la CNE proviene de diversas fuentes: los fondos generados por el Ayuntamiento, de los programas CDBG federales, del programa HOME y otros programas del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), del Organismo de Construcción de Viviendas de Tennessee (THDA) y de la Fundación Lyndhurst. Los programas de vivienda de la CNE dedican una parte importante de la asignación anual que recibe la ciudad de los fondos del programa CDBG a préstamos para la rehabilitación de viviendas, destinados a familias que tienen bajo nivel de ingresos y que, de otra manera, no podrían mantener sus casas en buen estado. Además de la financiación del programa CDBG, el Ayuntamiento, en 1990, introdujo una partida para la construcción de viviendas en sus presupuestos. En el primer programa anual de la CNE, esta cantidad supuso 1 millón de dólares y la inversión del Ayuntamiento en el ejercicio económico de 1994-1995 fue de 2 millones de dólares. Además del compromiso del Ayuntamiento, la Fundación Lyndhurst ha invertido 1 millón al año para garantizar los gastos de funcionamiento de la CNE. Esta generosa contribución privada de Lyndhurst significa que la mayor parte de la financiación pública va directamente a la población que necesita ayuda.

Asistir a las familias que tienen ingresos bajos mediante programas elaborados fundamentalmente para ayudar a los propietarios, compradores, ancianos, familias monoparentales, discapacitados y personas sin hogar, son los objetivos de la CNE, sin embargo sus programas no se limitan a los barrios urbanos pobres de Chattanooga, donde se concentran los barrios que se están deteriorando, la casas viejas y los residentes que tienen ingresos por debajo de los ingresos medios.

En la CNE trabajan 40 personas cualificadas con una experiencia diversificada y amplia. En conjunto, estas personas cuentan con 75 años de experiencia en el sector de la construcción y actividades relacionadas como la contratación, carpintería, fontanería y análisis de la energía de las viviendas. Los empleados que se ocupan de la financiación y los préstamos hipotecarios también tienen amplia experiencia. También cuenta con tres agentes de seguros de avales directos de la Federal Housing Agency (FHA) entre su personal. Otros son expertos en administración, educación, arquitectura, derecho, relaciones comunitarias, gestión de la propiedad inmobiliaria, gestión financiera y gestión de la información electrónica. El departamento de desarrollo de la CNE proporciona oportunidades para adquirir una vivienda y refuerza las actividades del barrio. El programa incluye el desarrollo de los alquileres, la propiedad de viviendas y la mejora de las infraestructuras.

Asistencia a los compradores de bajos ingresos

La mayoría de las familias de bajos ingresos pagan una renta mensual igual o mayor de lo que pagarían por el pago mensual de una hipoteca. No pueden adquirir una vivienda porque no puede acumular los ahorros necesarios para el pago inicial y pagar los gastos de la tramitación de la hipoteca. Las ayudas para financiar la hipoteca y el pago inicial permiten a las familias de bajos ingresos adquirir una vivienda. La propiedad de una vivienda no solo mejora la calidad de vida, ya que ayuda a la familia a desarrollar la equidad, sino que también contribuye a la estabilidad familiar y de la comunidad.

Programa para la adquisición de viviendas asequibles

La CNE ha conseguido que la vivienda asequible sea una realidad para cientos de ciudadanos. Aproximadamente el 85% de los compradores de la CNE pertenecen a minorías; el 43% de estos compradores son mujeres solteras cabeza de familia. Con anterioridad al programa, esta sección del mercado estaba mal atendida por los proveedores habituales de crédito. La CNE no rechazará a un posible comprador sin procurarle un método para que consiga adquirir una vivienda.

Programa de Mejora de la Vivienda

El Programa de Mejora de la Vivienda de la CNE proporciona préstamos a bajo interés a los propietarios cuyos ingresos son inferiores al 80% de la media en la zona, calculada para una familia. Los propietarios que cumplen los requisitos pueden conseguir los préstamos para la mejora de su vivienda a través del Ayuntamiento. Los propietarios cuyos ingresos están entre el 50 y el 80% de la media de la zona, reciben préstamos a un tipo de interés del 3%. Los pagos de los préstamos son asequibles para cada familia y se establecen de acuerdo con sus ingresos y gastos o pueden aplazarse hasta que se transfiere la propiedad. La CNE proporciona asistencia técnica cualificada a los propietarios para la mejora de sus viviendas y sobre las reparaciones necesarias para evitar que se den condiciones de emergencia o de riesgo para su vida. La asistencia técnica consiste en la inspección de viviendas, normativa, inspección de pagos y la supervisión general del trabajo.


Programa de Viviendas de Alquiler

El Programa de Viviendas de Alquiler Asequibles proporciona la posibilidad de alquilar viviendas de alquiler asequibles, decentes y en condiciones, para personas y familias que no cumplen los requisitos para adquirir una vivienda o no lo desean. El parque de viviendas disponibles propiedad o que gestiona la CNE lo forman viviendas unifamiliares, viviendas de dos pisos y pequeños edificios multifamiliares. Estas viviendas localizadas en distintos lugares son básicamente viviendas de uno o dos dormitorios, situadas en los barrios urbanos pobres de Chattanooga, como Ft. Negley, Lincoln Park y Highland Park, en los que la CNE ha hecho importantes inversiones a través de los esfuerzos de revitalización de sus barrios.

Mejoras en los Barrios

Los barrios deteriorados cuyas viviendas necesitan mejoras, con frecuencia también tienen unas infraestructuras deterioradas. Las calles necesitan pavimentación, las aceras son irregulares y están rotas y hace falta mejorar su iluminación para crear un entorno más seguro. Los estudios nacionales demuestran que las calles y aceras bien iluminadas, abiertas y limpias son elementos fundamentales para reducir el vandalismo y transformar los barrios de chabolas con altos índices de delincuencia en comunidades habitables, atractivas y seguras. El dinero público invertido en las mejoras con frecuencia se usa para la construcción de accesos y mercados que proporcionan una sensación de identidad.

Colaboración pública y privada

En la actualidad, la CNE trabaja en estrecha colaboración con el Organismo de Construcción de Viviendas de Tennessee, el Ayuntamiento de Chattanooga, la Oficina de Desarrollo Económico y Comunitario de Chattanooga, el Servicio Público de Vivienda, la Sociedad para el Desarrollo de los Barrios Urbanos Pobres, el Westside CDC, la Unión Empresarial de Chattanooga, la Organización para el Desarrollo de la Vivienda para la Comunidad, la RiverValley Partners, los bancos, las sociedades de crédito hipotecario, los promotores privados, las iglesias, los residentes de los barrios afectados y las asociaciones de vecinos. Los socios del sector público son todas las administraciones gubernamentales, federales, estatales y locales, y el Ayuntamiento de Chattanooga, que presta un gran apoyo, excepcional. Los colaboradores del sector privado son las fundaciones benéficas, las instituciones financieras, las empresas y los donantes individuales.

La CNE también colabora con los organismos del área de los servicios sociales, en un esfuerzo por satisfacer las necesidades de vivienda de grupos particulares de la población, entre ellos los enfermos mentales y las personas sin hogar. La CNE ha construido un grupo de viviendas para los enfermos mentales en Ft. Negley, que gestiona el Centro Fortwood. La CNE hace que los residentes participen en el proceso de planificación de las mejoras de los barrios y los ayuda en los proyectos que mejoran la apariencia y la seguridad de los barrios. La naturaleza participativa del programa asegura una mayor probabilidad de que los residentes y las asociaciones de vecinos mantengan la mejora del barrio.



S O S T E N I B I L I D A D


La CNE ha construido, rehabilitado o financiado más de 3.460 viviendas familiares, desde 1987, lo que supone una inversión de 91 millones de dólares. Asimismo, la CNE es propietaria o gestiona más de 300 viviendas de alquiler asequible y realiza reparaciones de urgencia y concede préstamos a los propietarios que cumplen los requisitos, para que mejoren sus viviendas. Diversas alternativas de financiación, entre ellas la combinación del capital de origen local y nacional, habitualmente destinado a la vivienda, permiten a los ciudadanos de Chattanooga adquirir viviendas asequibles por tan solo de 840 a 1.000 dólares de desembolso total en la entrada inicial, al formalizar la compra, siempre y cuando que hayan realizado el innovador programa de educación para la compra de la vivienda de la CNE. El reembolso de los préstamos y los ingresos por la venta de los préstamos en el mercado secundario proporcionan un fondo común viable para ayudar a más familias en el futuro. Además, en los programas de educación y de asesoría para elaborar presupuestos de la CNE, han participado 2.683 personas de ingresos bajos y medios.

Las actividades de la CNE en relación con la conservación y mejora de la vivienda también han contribuido a la revitalización de los barrios de Chattanooga. Esta labor requiere el apoyo de los sectores público y privado de la comunidad. Los socios del sector público son todas las administraciones, federal, estatal, local y del Ayuntamiento de Chattanooga cuyo gran apoyo ha sido excepcional. Los colaboradores del sector privado son fundaciones benéficas, instituciones financieras, empresarios y donantes particulares. El éxito de la CNE, al establecer esta relación de colaboración ha sido reconocido por la "Reunión de Alcaldes de los EE UU" con el premio "Asociación para la Vivienda Asequible", en 1990. Desde entonces, la organización ha recibido muchos otros reconocimientos a sus logros, entre ellos, 6 premios "Nahro" al mérito y el segundo puesto nacional en el concurso de los "Mortgage Bankers of America" (Bancos Hipotecarios Americanos). Más recientemente, en 1994, la comunidad "Orchard Village" de la CNE recibió el prestigioso Premio de Honor a los Barrios Residenciales a Pequeña Escala, del Urban Land's Institute (Instituto del Suelo Urbano).

Por último, la inversión en la ciudad que ha conseguido mayor éxito ha sido la inversión en la población. Las viviendas asequibles y adecuadas ayudan a romper el círculo de la pobreza, que se crea cuando una generación tras otra han estado viviendo en casas públicas. Cerca del 15% de los clientes de la CNE provienen de los barrios de vivienda pública de la ciudad.

Cambio de efecto general

En toda Chattanooga, los barrios afectados están reconociendo que el modo más eficaz para conseguir que otros vuelvan a invertir en sus barrios es que ellos hagan el esfuerzo inicial. En lugar de trasladarse de la ciudad a las afueras, dejando deterioro y ruina como secuela de su éxodo, muchos residentes prefieren permanecer y buscar ayuda para revitalizar sus barrios, mientras que otros permanecen porque carecen de los medios y de posibilidad de mudarse.

Mediante la financiación y la rehabilitación de las viviendas que hay en la zona, la CNE está ayudando a que aumente el porcentaje de viviendas ocupadas por sus propietarios y a que aumente el amor propio y el sentido de pertenencia que la propiedad provoca en los propietarios. Todo esto tiene un impacto duradero en la zona, ya que aumentan los ingresos por impuestos, disminuye la delincuencia gracias a los programas de vigilancia de barrio y mejora la calidad y el estado de mantenimiento del parque de viviendas existente. Toda la zona se beneficia de los esfuerzos de la CNE para dar una oportunidad a todos los ciudadanos de que tengan una vivienda asequible y adecuada con el orgullo de ser propietarios y la independencia manifiesta de los nuevos propietarios.

No solo se benefician directamente los propietarios, los inquilinos de bajos ingresos y los vendedores, sino que la ciudad se beneficia también del aumento de la base imponible; de la influencia estabilizadora de los propietarios de viviendas en los barrios; de la conservación de los recursos tradicionales para la vivienda; del desarrollo económico que genera puestos de trabajo en el sector de la construcción y de la conservación y renovación de importantes barrios urbanos. Así, el programa de vivienda es una estrategia basada en los barrios beneficiosa a largo plazo.

Los programas de ayuda para el pago de la entrada de la CNE, además de los programas de educación para la propiedad de la vivienda, permiten a muchas familias de Chattanooga de ingresos entre el 50 y el 115% del ingreso medio familiar (MFI), que mediante la financiación habitual no podrían adquirir sus propias viviendas, ser propietarias. La CNE ha demostrado a la nación que las personas de bajos ingresos suponen un riesgo crediticio aceptable para los prestamistas hipotecarios. De hecho, el índice de incumplimiento de pago de los préstamos hipotecarios de la CNE es inferior al índice medio de incumplimiento de pago nacional.



I M P A C T O



Este documento se ha editado a partir de una versión inglesa.
Traducido por Lourdes Domingo.


Revisado por Lourdes Domingo e Isabel Velázquez.

Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 1996 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/96/bp339.html
 
Ciudades para un Futuro más Sostenible
Búsqueda | Buenas Prácticas | Documentos | Boletín CF+S | Novedades | Convocatorias | Sobre la Biblioteca | Buzón/Mailbox
 
Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid Universidad Politécnica de Madrid
Grupo de Investigación en Arquitectura, Urbanismo y Sostenibilidad
Departamento de Estructuras y Física de la EdificaciónDepartamento de Urbanística y Ordenación del Territorio