| Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 1996 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/96/bp323.html |
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Reino Unido
Región según Naciones Unidas: Europa Occidental (incluida Turquía)
Región ecológica: Continental
Ámbito de la actuación: Ciudad
Instituciones: Gobierno central, gobierno local, Organizaciones
No Gubernamentales (ONG) y Organizaciones de Base Comunitarias
(OBC), asociaciones profesionales.
Palabras clave = Industria de la construcción. Tamaño de la
unidad familiar. Financiación de la vivienda. Política de
vivienda. Residencial.
Categorías = Buena gestión urbana: gestión y administración
pública. Procesos de planificación regional y urbana:
planificación comunitaria. Protección del medio ambiente: salud
ambiental; reducción de la contaminación.
Contacto principal:
Manningham Housing Association
3 Brearton Street
Bradford, West Yorkshire Reino Unido
BD1 3ED
Patrocinador:
National Federation of Housing Associations (NFHA)
175 Gray's Inn Road
London, Reino Unido
WC1X 8UP
0171 278 6571
Socio:
Manningham Housing Association
Ahmed, Shaukat: Chair - Manningham HA
3 Brearton Street
Bradford, West Yorkshire Reino Unido
BD1 3ED
Socio:
Charitable Trust of Housing Associations
Singh, Anil
3 Brearton Street
Bradford, West Yorkshire Reino Unido
BD1 3ED
Inicio: 1987
Los grupos de minorías étnicas son conocidos por sufrir niveles
de necesidad de vivienda más graves que los blancos y esto es más
cierto para los inmigrantes más recientes tales como gente que
proviene de Bangladesh. En Bradford, sus circunstancias se suelen
haber agravado por una falta de vivienda asequible de tamaño
suficiente para albergar a su familia o su familia añadida. Es
común la grave masificación, como también lo son las malas
condiciones de la vivienda, puesto que sólo las peores viviendas
son asequibles, tanto en alquiler como en venta.
Los grupos de minorías étnicas además no están representados en
los comités y en la alta gestión de las asociaciones de viviendas
locales. Aunque representen el 20% del comité, las especiales
necesidades de las minorías étnicas pueden no ser suficientemente
grandes para la agenda de la asociación para recibir la atención
adecuada o para que se traten complicadas cuestiones políticas.
En lo que se refiere a los trabajadores, mientras la gente de las
minorías étnicas está consiguiendo poco a poco puestos
superiores, es un proceso lento debido en parte a que tampoco se
dispone de una experiencia de gestión ampliamente demostrada en
un contexto más pequeño.
Proveniente de un estudio de estas necesidades llevado a cabo
para la Organización de Jóvenes de Bangladesh en 1987, y con el
apoyo de Brunel y familia, una asociación consolidada de vivienda
local, se constituyó un comité representativo de los diversos
grupos étnicos en 1987, que obtuvo rápidamente el registro en la
Corporación de Viviendas como asociación de viviendas. La propia
Corporación de Viviendas ha reconocido a nivel nacional el papel
que las asociaciones de minorías étnicas pudieron jugar apoyando
para que Manninghan fuera parte de una estrategia nacional para
registrar 25 asociaciones similares.
La Fundación Benéfica de Asociaciones de Viviendas de West
Yorkshire también apoyó a Manningham. La Fundación administraba
los fondos que recibía de todas las principales asociaciones de
viviendas que funcionaban en la zona y utilizó los fondos para
apoyar a Manningham con subvenciones económicas durante tres años
para cubrir el coste de establecer la organización y emplear
personal.
Las asociaciones locales también apoyaron la creación de
Manningham dando oportunidades para gestionar lo existente y
transfiriendo las viviendas existentes a su propiedad.
Como resultado de este apoyo, Manningham pudo llegar a ser
autosuficiente en 1990; y continua creciendo desde una fundación
sólida.
Mejor Práctica
Las grandes organizaciones pueden determinar y cubrir las
necesidades de las minorías, y pueden aplicar recursos y
conocimientos esenciales. También pueden estar trabajando
satisfactoriamente para representar a todos los sectores de la
comunidad. La participación y el control directo de la propia
comunidad no obstante da más fuerza y se centra en los problemas
concretos que de otra manera pueden ser pasados por alto o
considerados como irresolubles.
Una pequeña asociación de vivienda con base local dirigida por
un comité en el que la mayoría (aunque no todos) de sus miembros
procedan de comunidades de minorías étnicas, puede jugar un papel
más eficaz para representar a la comunidad y luchar por cubrir
sus necesidades.
Crear una nueva organización tiene sus propias dificultades.
Comprometiéndose a un apoyo positivo, las grandes asociaciones
de vivienda pueden superarlas mediante subvenciones y
transferencias de viviendas; y ofreciendo apoyo y soporte en
general. Es esencial construir una trayectoria de gestión eficaz
si la nueva organización va a hacerse autosuficiente.
Impacto cualitativo y cuantitativo.
En abril de 1995, Manningham gestiona 420 viviendas en alquiler.
165 le fueron transferidas por otras asociaciones y se han
construido 255 viviendas nuevas. Manningham está añadiendo de 50
a 100 viviendas más cada año.
200 de las viviendas que tiene en gestión tienen cuatro o cinco
dormitorios y tienen entre 120 y 140 m2 de superficie de suelo.
Por lo tanto se ha hecho un progreso significativo en corregir
el déficit de viviendas grandes en alquiler. El 50 % de los
inquilinos de la asociación son de ascendencia pakistaní, el 18%
son de Bangladesh y el 10% son afrocaribeños.
A menudo estas viviendas han sido construidas en zonas venidas
a menos de la ciudad donde los promotores privados habían dejado
por completo de hacer nuevas construcciones. Por lo tanto la
asociación ha jugado además un papel en la renovación urbana,
especialmente en zonas con grandes poblaciones de minorías
étnicas que sufren las peores condiciones de vivienda y medio
ambiente.
Contrariamente a la visión de aquellos que creían que una
asociación de minoría étnica no podría ser autosuficiente,
Manningham ha sido capaz de pedir prestada financiación privada
directamente de tres bancos y a través de la Corporación para la
Financiación de la Vivienda que obtiene dinero de fondos de
inversión.Este logro se basa en la fuerte trayectoria de
Manningham en la gestión eficaz de viviendas y de sus finanzas.
Esto tiene dos componentes:
*Oportunidades para adquirir experiencia. La gestión de viviendas
en nombre de otros ofreció una vía con menor riesgo. Tras el
éxito de Manningham en la gestión de un programa de alojamiento
para los ancianos en nombre de la Asociación de Viviendas Ancla,
los inquilinos decidieron por votación transferir la propiedad
a Manningham para hacer permanente el acuerdo. Se han acordado
también otras transferencias con inquilinos en ocupación.
*Se concedieron buenas subvenciones de gestión financiera de la
Fundación Benéfica dependiendo de que regularmente se rindieran
cuentas de la gestion de Manningham al comité de la Fundación y
de concienzudas preguntas sobre cómo se estaba empleando el
dinero. Esto creó una disciplina que posteriormente fue esencial
en la confección de cuentas periódicas y un plan de previsiones
de proyectos.
La nueva asociación también ha proporcionado experiencia a los
miembros de su comité y a sus empleados superiores en el
funcionamiento de un negocio substancioso que tiene valor para
ellos en otros aspectos de sus vidas y ayuda en el proceso de
fortalecimiento de una comunidad que tiene una participación por
debajo de la media en la vida económica de la nación.
La asociación ha adoptado una política de minimización del
impacto de las nuevas viviendas en el medio ambiente. Las
viviendas se construyen según los estándares sobre normativa de
edificación y más recientemente se han estado alcanzando Índices
Nacionales de Energía en la Vivienda cercanos a 10.
Como resultado de esta política el ahorro en las emisiones de
dióxido de carbono por vivienda para casas de 140 m2 está en
torno a los 1.000 dilogramos de dióxido de carbono anuales por
vivienda ajustándose exactamente a las normativas de la
edificación. También hay ahorros importantes en el coste para los
inquilinos, siendo todas ellas de baja renta.
Cambios en políticas y prácticas
Asegurando la financiación para viviendas grandes, la asociación
ha tenido que resolver restricciones en el coste que indican
cuántas viviendas podrían construirse para una cantidad de dinero
dada y por lo tanto tuvo una tendencia de involución para
favorecer viviendas más pequeñas. Los grados de subvención se
basaban también en viviendas hasta 110 m2. Las viviendas más
grandes recibían todas la misma subvención.
Manningham luchó con éxito por la disponibilidad de subvenciones
que reconocieran a viviendas de mayor superficie. También están
llevando una campaña contra el uso del número de casas
construidas como un medida del éxito puesto que para su grupo de
clientes, una casa de cuatro dormitorios tiene valor, pero no
tres pisos pequeños. Ellos han cambiado la perspectiva de la
cuestión en la Corporación de Viviendas y en la autoridad local,
aunque el sistema todavía trabaja en contra de las viviendas
grandes y los argumentos tienen que ser reordenados una vez más
cada año.
Como una pequeña asociación creada para cubrir las necesidades
de una comunidad en concreto, Manningham ha tenido una estrecha
relación de confianza entre el comité y los empleados trabajando
para unos objetivos sociales comunes. Las estrechas relaciones
entre quienes hacen funcionar la asociación, sus trabajadores y
la comunidad a la que sirven están muy bien consideradas por
muchas asociaciones de viviendas que miran ahora a asociaciones
como Manningham para ver cómo lo han logrado.
Participación de los usuarios y residentes
Manningham ha designado a un trabajador de entre los inquilinos
participantes para formar un Grupo Asesor para los Inquilinos que
podría ensombrecer el comité. El objetivo es que, a través de
este proceso, aprendan más de las oportunidades y las
restricciones que ofrece la asociación y a su manera sean capaces
de jugar un papel más importante en la gestión de la asociación.
Los residentes locales están representados en el Comité de
Gestión.
Aceptación y apoyo.
La creación de la Asociación de Viviendas Manningham fue una
iniciativa apoyada por las autoridades locales, las asociaciones
de vivienda locales y la Corporación de Viviendas. Todavía tenía
una serie de problemas que superar en la creación de viviendas
de la clase que se necesitaba y en asegurar la independencia
financiera. Pero estos problemas se han superado con
persistencia, y con la participación de los habitantes locales
de las minorías étnicas cuyas necesidades iban a ser cubiertas
y gestionadas.
Fomento de la colaboración.
Como se describió anteriormente, el éxito de Manningham debe
mucho a la formación de la Fundación Benéfica de Asociaciones de
Vivienda de West Yorkshire y a su apoyo. También dependió de las
transferencias de existencias de las asociaciones de vivienda
existentes, el apoyo del Ayuntamiento de la ciudad y de la
iniciativa de las asociaciones de vivienda de las minorías
étnicas de la Corporación de Viviendas. Un factor esencial para
su éxito fue también la colaboración entre las diferentes
comunidades de minorías étnicas de la ciudad que trabajaron
juntas por un objetivo común antes que competir entre sí por unos
fondos limitados.
Evaluación.
La Corporación de Viviendas realiza un seguimiento periódico del
trabajo de Manningham y tiene un registro del 100%.
Haciendo posible que todos los sectores de la comunidad controlen sus propias vivienda y cubran sus propias necesidades, la asociación contribuye a crear una situación en que la gente tenga más control sobre su medio ambiente y por lo tanto una mayor motivación para cuidarlo.
| Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 1996 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/96/bp323.html |