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Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Tailandia
Región según Naciones Unidas: Asia (Irán, Afganistán y Japón incluídos)
Región ecológica: Tropical y subtropical
Ámbito de la actuación: Nación
Instituciones: Gobierno central, sector privado (sector informal
incluído)
Palabras clave = Asequibilidad. Capacidad de pago. Instituciones
financieras. Vivienda. Financiación de la vivienda.
Categorías = Vivienda y uso del suelo: vivienda asequible; acceso
a la financiación de la vivienda.
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212 Rama 9 Road
Bangkok, Thailand
Bangkok 10310
662 - 202 1297
Kwanck@mozart.inet.co.th
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Ministry of Finance
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212 Rama 9 Road
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Inicio: continúa
Final: continúa
Un mercado inmobiliario eficaz necesita un sector privado
dinámico, un sistema de financiación de viviendas sólido y la
actuación del gobierno en apoyo de los compradores de vivienda,
las instituciones financieras y los promotores del sector
privado. El GHB ha jugado un papel fundamental en el desarrollo
de un sistema de financiación de la vivienda en Tailandia; mejoró
la capacidad de adquisición de la vivienda en el país e hizo
posible que una gran parte de la población comprara una vivienda;
de este modo el GHB creó la demanda que permitía al sector
privado construir viviendas a un coste más bajo. Hasta 1985, las
instituciones financieras daban escasa prioridad a los préstamos
de vivienda: la duración de los préstamos era de 10 años o menos,
la relación entre préstamo y valor estaba por encima del 70% y
los tipos de interés estaban al menos un 2-3% por encima de la
tarifa de interés preferente. El total de hipotecas de vivienda
pendientes constituía el 4% del crédito pendiente. Desde 1984,
el GHB ha obtenido con éxito el mercado de reservas por medio de
instrumentos de depósito atrayentes y ha accedido a los fondos
de mayoristas a través de emisiones de instrumentos de deuda. Con
la garantía de los fondos, el GHB procedió a ampliar sus
préstamos hipotecarios y desarrolló técnicas que permitieran los
tipos de interés más bajos del mercado. El GHB ofreció préstamos
de refinanciación a quienes tenían préstamos hipotecarios con
altos tipos de interés, obligando a los bancos comerciales a
bajar sus préstamos hipotecarios de la vivienda. En este sentido,
el GHB ha contribuido al considerable desarrollo del sector de
la vivienda y la tendencia a la baja del mercado de los
promotores del sector privado en Bangkok. Generalmente, la
duración de los préstamos es de 25 años, es normal que la
relación entre préstamo y valor sea del 80% y los tipos de
interés sean más bajos que los tipos mínimos de préstamo de los
bancos comerciales.
Un factor fundamental de cualquier plan de viviendas es la
financiación de las viviendas y es responsabilidad del gobierno
garantizar que se cree un ambiente que lleve a la movilización
de fondos. Los objetivos de tal esfuerzo son promover y movilizar
los ahorros, reducir el coste, mejorar la eficacia de la
intervención financiera y promover el libre movimiento de capital
a través de la economía nacional.
En los últimos siete años, la economía de Tailandia ha crecido
a una tasa de más del 8%. La industria manufacturera dedicada a
la exportación que es el corazón del desarrollo económico de
Tailandia se localiza predominantemente en la región
metropolitana de Bangkok, que engloba Bangkok y cinco provincias
circundantes. Su población urbana suma un total de 10-12 millones
de habitantes. Bangkok es el centro político, económico y
cultural del país. El PIB (renta per capita) de Bangkok es varias
veces mayor que la nacional. Para la creciente clase media de
Bangkok, la propiedad de sus hogares se ha convertido, por
primera vez, en una posibilidad real.
Desde los años 70, el sector privado construye la mayoría de las
viviendas en Tailandia, incluyendo a individuos que construyen
sus propias casas y promotores comerciales que construyen
viviendas para su venta. Menos del 8% de las viviendas de Bangkok
pertenecen al sector público. A mediados de los años 80, cuando
el mercado de la vivienda de rentas más altas experimentó una
sobresaturación, los promotores privados empezaron a explorar
nuevos mercados. Experimentando tecnologías innovadoras,
construyendo nuevos tipos de casas y dirigiéndose a grupos con
diferentes ingresos, los promotores privados empezaron a
desarrollar viviendas a costes más bajos. Sin embargo, era
necesario un sistema de financiación de viviendas para llevar al
mismo nivel la oferta y la demanda de viviendas.
El desarrollo de una industria de financiación de la vivienda es
la historia del éxito fundamental del sector de la vivienda en
Tailandia. Sin ello, el auge actual de la vivienda no habría
tenido lugar y las viviendas a bajo coste no se habrían podido
construir, fomentando las incursiones en el mercado de la
vivienda. El GHB dirigió la repentina mejora del sector de la
financiación de la vivienda.
En 1984, el GHB decidió alejarse de las prácticas tradicionales
y emprendió un nuevo plan de depósito de ahorros con tipos de
interés más altos que los tipos semejantes de los bancos
comerciales. Aunque el GHB sólo tenía unas cuantas sucursales,
la afluencia de fondos provenientes de este nuevo plan de
depósito era cuantiosa. Este inconveniente de no tener una gran
red de sucursales se convirtió en una bendición disfrazada. Sus
costes administrativos eran muy inferiores a los de los bancos
comerciales que tenían grandes gastos comerciales debido a su
gran número de sucursales. El GHB ha sido capaz de aumentar su
capacidad para la ampliación de sus hipotecas muy rápidamente,
gracias a los esfuerzos adicionales en reorganización,
informatización y un cambio para contratar muchas operaciones
bancarias inmobiliarias tales como la valoración de la propiedad
y acciones legales en cuentas no pagadas.
Teniendo fondos abundantes y gastos comerciales más bajos, el
Banco empezó a elevar los tipos de depósito y a bajar los tipos
de préstamo sin ninguna subvención del gobierno. Esto obligó a
los bancos comerciales a seguir su ejemplo con el fin de
conservar sus clientes y significó una nueva era de competición
en la industria de los préstamos de vivienda que ha continuado
después. Cuando los tipos de interés bajaron y las condiciones
de préstamo mejoraron, los promotores de viviendas empezaron a
dirigirse a los grupos de renta baja y media, poniendo en
movimiento una tendencia a la baja del mercado en la construcción
de viviendas en el sector privado.
En 1981, el total de los préstamos hipotecarios de la vivienda
pendientes era casi insignificantes en respuesta a sólo el 3% del
total de cuentas de crédito pendientes; hacia 1985 este
porcentaje había crecido sólo ligeramente al 4%, pero en 1992,
se había duplicado al 8,6% y continúa creciendo hacia el 9,0% en
1994. Al principio de los años 80, la duración de los préstamos
hipotecarios rara vez superaba los 10 años, la relación entre
préstamo y valor era del 70% ó menos y los tipos de interés
estaban al menos un 2-3% por encima de la tarifa de interés
preferente. En este momento, las relaciones entre préstamo y
valor del 80% son normales, la duración de los préstamos
hipotecarios es normalmente de 25 años y los tipos de préstamo
son más bajos o sólo ligeramente por encima del interés
preferente. Los tipos de préstamo del GHB fluctuaban de vez en
cuando dependiendo de la situación del mercado financiero
anunciada públicamente por el GHB cada vez que cambian los tipos.
Entre 1981 y 1985, los tipos de préstamo del GHB se mantuvieron
tan altos como 17-18%. Pero en 1987, los tipos cayeron a sólo
cerca del 10%.
La vivienda se ha hecho asequible a más sectores de la población,
debido al aumento de la oferta de viviendas de bajo coste, a la
mejora de la capacidad adquisitiva de la población y a la
disponibilidad de préstamos de vivienda baratos. En 1980, la
vivienda nueva más barata del sector privado en el mercado era
asequible sólo para el 15% de las familias de Bangkok; de acuerdo
con las previsiones de la Junta Nacional de Desarrollo Económico
y Social, posiblemente entre el 70 y el 80% de las familias
pueden ahora permitirse las viviendas más baratas, bajo las
condiciones de préstamos de vivienda del GHB.
El número de prestatarios del GHB medidos por el número de
préstamos hipotecarios pendientes ha aumentado regularmente
durante los últimos siete años: desde 45.314 cuentas en 1987
hasta 87.167 cuentas en 1990, hasta 246.551 cuentas en 1994. Si
se incluyeran las hipotecas liquidadas, cerca de medio millón de
familias se han beneficiado de las hipotecas del GHB. Los
compradores de las viviendas del nuevo sector formal obviamente
no provienen de los grupos de renta más baja. Sin embargo, en
1993, el 12,2% de los prestatarios ganaban menos de 400 dólares
estadounidenses al mes y el 33,1% ganaban entre 400 y 800 dólares
estadounidenses al mes, cuando los ingresos de la familia media
de Bangkok (donde vive el 65% de los prestatarios) estaban cerca
de los 480 dólares estadounidenses al mes. En el mismo año, el
67,7% de los préstamos tenían un valor de 20.000 dólares
estadounidenses o menos, mientras el gobierno de Tailandia
considera las viviendas que cuestan menos de 24.000 dólares
estadounidenses como viviendas de bajo coste. Dos tercios de los
prestatarios eran empleados del sector privado y un tercio eran
servidores civiles y empleados de empresas públicas; cerca del
40% de los prestatarios eran mujeres. Debido a que la propiedad
de sus viviendas está fuera del alcance de los grupos de renta
más baja, el GHB proporciona préstamos a los promotores para la
construcción de apartamentos de alquiler de bajo coste desde
1986. En ese año, el GHB prestó 5,2 millones de dólares
estadounidenses para 3 proyectos de viviendas de alquiler; en
1994, el valor de los préstamos de apartamentos de alquiler
pendientes ha aumentado a 110 millones de dólares estadounidenses
para 595 proyectos. El número acumulado de apartamentos de
alquiler financiados por el GHB aumentó desde 353 en 1986 hasta
33.384 en 1994. La mayoría de estos apartamentos tienen
alquileres del rango de 80 a 160 dólares estadounidenses al mes;
algunos alquileres están incluso entre 40 y 80 dólares
estadounidenses al mes. De este modo, tales viviendas son
asequibles para familias con ingresos por debajo de la media.
De acuerdo con la política del gobierno de ampliar la
distribución de créditos a todas las zonas del país, el GHB
emprendió un esfuerzo nacional de servicio de préstamo y ha sido
capaz de ampliar sus servicios de préstamo a toda la nación a
través de sus 108 sucursales. Se espera que el programa haga
aumentar las inversiones en la vivienda y mejore las condiciones
de la vivienda en las zonas provinciales.
En 1990, el GHB sólo tenía 10 sucursales: seis en Bangkok y
cuatro en ciudades regionales. El número de sucursales del GHB
ha aumentado rápidamente durante los últimos cinco años y ha
podido proporcionar servicios de préstamos hipotecarios a través
de todo el país desde 1994. De forma que al final de 1995, el GHB
tiene 16 sucursales principales en la región metropolitana de
Bangkok, 20 sucursales principales y 82 secundarias en ciudades
de provincias.
Con un personal de unos 1500 trabajadores actualmente, el GHB se
mantiene como el banco con el personal más eficiente y con la
mayor proporción de capital de préstamo per capita. El nuevo
sistema informático directo del Banco, tanto para retirada de
depósito como para el sistema de prestación y creación de
préstamos directos, es el primero de su clase en el país.
Para dar una respuesta rápida a las necesidades de sus clientes,
el GHB va a instalar un sistema de información sobre los
depósitos, el servicio de préstamos, los números de sucursales
y otras informaciones útiles. En colaboración con la Real Estate
Brokers Association (Asociación de Corredores de Bienes Raíces),
el GHB ha creado un programa de "Servicio Rápido de Préstamos del
GHB" para ayudar a los prestatarios que quieren comprar una casa
de segunda mano a los corredores. Los procedimientos más eficaces
dan el máximo de facilidades a los clientes. Desde 1995, el Banco
ha estado trabajando 7 días a la semana para dar más facilidades
a los clientes. Los sábados y domingos han demostrado ser muy
populares entre sus clientes. El esfuerzo por dar al cliente un
servicio de mejor calidad no cesará nunca. El GHB ha reconducido
los procedimientos de servicio y préstamos hipotecarios con el
fin de reducir drásticamente los costes, acelerar el proceso de
préstamo y mejorar los servicios para mayor satisfacción de los
clientes. Varias operaciones de fondo de la oficina se están
también replanteando.
Las experiencias del GHB en Tailandia demuestran claramente la
importancia de un sistema de financiación de la vivienda eficaz,
para el desarrollo de las viviendas del sector privado y la
construcción de viviendas de coste más bajo y, por tanto, más
asequibles.
Las condiciones económicas de otros países pueden ser bastante diferentes de las de Tailandia durante los últimos diez años, pero pueden deducirse algunas lecciones importantes de las experiencias del GHB. Aunque el Banco es una empresa estatal, fue capaz de mejorar la eficacia del mercado de financiación de la vivienda, al tiempo que producía beneficios. El Banco ayuda a los grupos de renta media y más baja, y obliga a los bancos comerciales del sector privado a ser competitivos por medio de la oferta de los tipos de préstamo más bajos del país. Además, el GHB hace posible que el sector privado busque nuevos mercados entre la población con ingresos más bajos a través del fortalecimiento de la demanda de vivienda de estos grupos. Finalmente, el Banco consiguió, por medio de los ahorros de la población, movilizar los recursos para la financiación de la vivienda creando de este modo una fundación financiera estable y adecuada, sin tener que recurrir a subvenciones o a acuerdos gubernamentales para créditos.
Debido a la disponibilidad de préstamos de vivienda más baratos
y al aumento de los ingresos de la población, la vivienda se ha
hecho más asequible para una gran parte de los grupos de renta
más baja. Como consecuencia, esto animó a un gran número de
promotores privados a introducirse en el mercado y produjo más
viviendas a menor coste, provocando la considerable expansión de
la vivienda de bajo mercado. En 1980, la vivienda del nuevo
sector privado más barata del mercado era asequible sólo para el
15 % de las familias de Bangkok; hoy alcanza a cerca del 80% de
las familias.
Esto ha tenido un fuerte impacto en la composición de la cartera
de viviendas en Bankok y su región metropolitana. La proporción
de viviendas construidas por promotores aumentó desde sólo el 12%
en 1984 hasta el 34% en 1993, mientras que las infraviviendas
disminuyeron del 17% en 1984 hasta el 9% en 1993.
Con un crecimiento económico sostenido y una financiación de la
vivienda disponible, una drástica mejora del sector de la
vivienda fue la chispa que disparó el rápido crecimiento de la
vivienda. Durante el período 1986 - 1993, las inversiones en
vivienda en Tailandia crecieron rápidamente a una media del 17,4%
anual. Los préstamos de vivienda pendientes en todas las
instituciones financieras se han extendido rápidamente a una
razón anual ponderada de cerca del 34% durante los últimos 10
años. De esta forma, la proporción entre préstamos de vivienda
y créditos totales en el país aumentó gradualmente del 5,2% en
1986 al 8,9% en 1994.
El gobierno de Tailandia reconoce que la financiación de la
vivienda es un elemento esencial para el desarrollo de la
vivienda y de acuerdo con esto da apoyo político al GHB. El
gobierno utiliza el Banco como un instrumento fundamental en la
política de vivienda para alimentar un ambiente favorecedor para
la industria de la vivienda. Aún cuando el Banco es una empresa
estatal, se le permite operar libremente sobre una base
comercial. El Banco desarrolla constantemente técnicas e
instrumentos nuevos para obtener el mercado de ahorros sin la
necesidad de subsidios o fondos controlados por el gobierno. El
Banco está prestando actualmente sus servicios por todo lo ancho
del país a través de más de 100 sucursales. Los activos totales
del Banco crecieron rápidamente desde los 550 millones de dólares
estadounidenses en 1986 hasta los 4.437 millones en 1994 y sus
beneficios que eran simplemente de 2,3 millones de dólares
estadounidenses en 1986 alcanzaron los 95 millones en 1994. Por
consiguiente, no hay duda de que las actividades del Banco son
viables.
El sector de la financiación de la vivienda en Tailandia
actualmente se ha desarrollado como parte integrante del sistema
general financiero. No hay convenios para créditos controlados,
y la localización de recursos se realiza a través de las fuerzas
del mercado libre. Con la participación de una amplia variedad
de instituciones financieras en una industria de préstamos
hipotecarios competitiva dirigida por el GHB y el sector banquero
comercial, es seguro que los compradores de vivienda dispondrán
siempre de préstamos hipotecarios por todo lo ancho de la nación.
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