| Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 1996 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/96/bp245.html |
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como BEST.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Arabia Saudí
Región según Naciones Unidas: Oriente Medio (Israel incluído)
Región ecológica: Árido y semiárido
Ámbito de la actuación: Ciudad
Instituciones: Gobierno central, gobierno local, gobierno
regional, sector privado (incluído el sector informal)
Palabras clave = Capacidad de Pago. Inversión de Capital.
Construcción de viviendas. Financiación de la vivienda.
Calificación de suelo.
Categorías = Infraestructura: acceso a los sistemas de
comunicaciones: acceso al transporte; Vivienda y uso de suelo:
vivienda asequible; industria de la construcción; problema de las
personas sin vivienda; acceso a financiación para la vivienda:
ordenación territorial y normativa (SIG incluído). Buena gestión
urbana: gestión y administración públicas; movilización de
recursos.
Contacto principal:
Mr. Abdullah Al-Ali Al-Nuaim, President
Arab Urban Development Institute (AUDI)
P.O. Box 6892 Riyadh, Arabia Saudí
11452
966 1 4418100\ 4419876; Fax: 4418235
Patrocinador:
Arab Urban Development Institute (AUDI)
Mr. Abdullah Al-Ali Al-Nuaim, President
Arab Urban Development Institute
P.O. Box 6892 Riyadh, Arabia Saudí
11452
966 1 4418100\ 4419876; Fax: 4418235
Socio:
National Goverment of Saudi Arabia
Mr. Abdullah Al-Ali Al-Nuaim, President
Arab Urban Development Institute (AUDI)
P.O. Box 6892 Riyadh, Arabia Saudí
11452
966 1 4418100\ 4419876; Fax: 4418235
Socio:
Daghistani, Abdal Majeed Ismail
Riyadh, Arabia Saudí
Socio:
Al-Ankary, K.M. and El.S. Bushra
Riyadh, Arabia Saudí
Inicio: 1975
Interrupción: En proceso
Final: en proceso
Aparte de los proyectos de vivienda pública, se sumaron
organizaciones de caridad a varios proyectos financiados por el
sector privado para proporcionar techo a los pobres y a las
personas sin vivienda, particularmente en Riyadh y Makkah.
Aunque se ha incrementado considerablemente la oferta de vivienda
urbana, no cubre aún la demanda. La situación global del problema
de alojamiento también requiere la rehabilitación y remodelación
de las áreas residenciales marginales que emergen a consecuencia
de la migración rural-urbana y la expansión urbana no controlada.
La vivienda del sector público y privado, así como los programas
de vivienda de las instituciones de caridad, han contribuído
significativamente a que las políticas del gobierno proporcionen
viviendas dignas, seguras e higiénicas a los pobres de las
ciudades, al desarrollar el entorno de vivienda urbano y mejorar
las condiciones económicas y sociales de los ciudadanos.
Las tres estamentos que participaron en el proceso de
construccción de viviendas fueron: el gobierno, el sector privado
y los propios ciudadanos. El objetivo ha sido proporcionar
vivienda digna y confortable con servicios urbanos a todas las
personas con distinto nivel de recursos financieros.
Cómo emprendió el gobierno saudí el programa de alojamiento para los
pobres
Durante las tres últimas décadas, las ciudades saudíes han
evidenciado un gran cambio en su estructura residencial como
resultado de los proyectos multiobjetivos del gobierno para el
desarrollo de la vivienda, el transporte, la atención sanitaria,
la educación, el comercio y la industria. Los principales
factores a tener en cuenta respecto a la promoción de la vivienda
fueron cómo integrar mejor los problemas socioeconómicos,
culturales, medioambientales, y climáticos.
En 1970, se hicieron progresos significativos respecto al
desarrollo de instituciones que solventaran los problemas de la
vivienda. Se estableció un Departamento General de Vivienda en
1971 que dependía del Ministerio de Hacienda y Economía Nacional,
que se convirtió después en el Ministerio de Vivienda y Obras
Públicas. Este departamento llevó a cabo los programas de
vivienda pública, mientras el Ministerio dirigía los programas
de:
Financiación de la vivienda
Generalmente, la financiación de la vivienda proviene de:
I. El programa de solares gratuitos, mediante el cual el gobierno,
a través de los municipios, proporciona solares gratuitos a las
personas necesitadas y a los grupos de rentas bajas para
construir sus viviendas.
En los últimos 17 años, los municipios entregaron 1.200.000
parcelas, de 400 a 900 metros cuadrados cada una, a personas
elegibles en diferentes ciudades saudíes. Gracias a esta
iniciatuva y con la ayuda de un segundo factor ( Fondo Real de
Desarrollo Inmobiliario), surgieron nuevas áreas residenciales
del extrarradio de las ciudades saudíes, con gran número de
servicios y facilidades de infraestructura. Con ello se
contribuye a la expansión de las ciudades saudíes, teniendo en
cuenta que la mayoría de los terrenos de sus alrededores son
desierto.
Ésto no incluye los terrenos sobre los que se construyeron
proyectos de vivienda ni los distribuídos por el Ministerio de
Defensa para su personal militar y civil. También los Ministerios
de Vivienda y Obras Públicas, de Industria y Electricidad, y la
Organización de Ferrocarriles del Gobierno distribuyeron muchas
parcelas a sus respectivos empleados.
El Directorado Ain Alazizah de la provincia de Makkah ha donado
también miles de parcelas de sus propios terrenos a la gente. Si
se sumasen todas las parcelas de terrenos gratis resultarían un
total de cientos de miles.
II. Fondo Real de Desarrollo Inmobiliario (REDF)
Instaurado en 1974 para dar a los particulares la posibilidad de
construir sus viviendas y al sector privado la de invertir en
vivienda, se autorizó al REDF a conceder créditos para que los
particulares construyeran sus propias viviendas o para grandes
complejos comerciales. También se autorizó a establecer acuerdos
con los municipios para desarrollar nuevas áreas residenciales,
y para ayudar a las instituciones gubernamentales a realizar
proyectos de vivienda para sus empleados. En los últimos 20 años,
el REDF facilitó 425.000 créditos a particulares que contabilizan
un total de 105.646 millones de riales saudíes (28.172 millones
de dólares) para la construcción de 510.000 unidades de vivienda.
Los créditos son a devolver en 25 años, sin intereses. Es más,
se subvenciona totalmente un 20% del crédito. El terreno gratis
distribuido a personas también contribuyó a la expansión de las
ciudades saudíes, como dije anteriormente.
Durante el mismo periodo se concedieron a promotores 2.485
créditos que contabilizan un total de 5.170 millones de riales
saudíes (1.378 millones de dólares) para gestionar la
construcción de 29.500 unidades de bloques de apartamentos y
conjuntos de villas. Estos créditos son a devolver en diez años,
sin intereses, pero por ahora no tienen posibilidad de deducción.
El gobierno a través del Ministerio de Vivienda y Obras Públicas,
ha construído más de 25.000 viviendas en las ciudades de Damman,
Jeddah, Riyadh, Al Khobar, Makkah, Madinah, Buraidah, Al-Qahtil
y Al-Hassa. Fueron distribuídas a personas de rentas bajas a
través del REDF en las mismas condiciones en las que otorgaban
los créditos. Hemos advertido que el número de unidades de
vivienda construidas por el Ministerio de Vivienda y Obras
Públicas es relativamente pequeño comparado con las construidas
mediante el REDF. Ésto es así porque la gente quiere diseñar sus
propias viviendas, seleccionar los solares donde prefieren vivir,
quizás cerca de parientes y amigos. Por ello encontramos que el
diseño y la arquitectura de las viviendas debe variar
considerablemente de uno a otro barrio de la ciudad. Por otra
parte, los proyectos de vivienda que establece el Ministerio
proporcionan unidades de vivienda estandarizadas, con una
infraestructura adecuada y servicios.
Se incluyen algunos ejemplos de los Proyectos de Vivienda a Gran
Escala:
En 1953, ARAMCO introdujo un nuevo Programa de Vivienda en
Propiedad para sus empleados. Este programa animaba a los
empleados a construir o adquirir viviendas en la Provincia del
Este, en Dammam, Al-Khobar etc. Así, la empresa urbanizó solares
en terrenos cedidos por el gobierno para ser distribuidos
libremente a los empleados. La mayoría de los empleados saudíes
prefirieron adquirir sus viviendas en Dammam, Al-Khobar, Dharan,
Gateef, Ahsa, y otras ciudades de la Región del Este.
Ese mismo año la empresa estableció un Plan de Crédito para
Vivienda para sus empleados saudíes que aseguraba fondos para
construir o adquirir viviendas familiares en sus propias
comunidades locales. La cuantía de los créditos estaba
íntimamente relacionada con el nivel de los salarios. Los empleos
peor remunerados eran seleccionados para recibir préstamos de un
máximo de 20.000 riales saudíes mientras que aquellos que
pertenecían al grupo de rentas más altas, podían solicitar hasta
80.000 riales saudíes. Los créditos se reembolsaban a través de
deducciones mensuales de hasta un 20 por cien del salario.
Además de este plan, ARAMCO estableció un Plan de Rentas
Garantizadas. Para instar a los constructores locales a construir
viviendas en venta para sus empleados saudíes, la empresa
garantizaba el pago de la renta en un periodo de cinco años de
aquellas propiedades que los constructores no conseguían vender.
El plan de créditos para vivienda y el plan rentable de garantía
permitieron a los empleados de la compañía vivir con sus familias
en sus comunidades locales de todos los centros urbanos y las
ciudades de la Provincia del Este.
El solar elegido para sus viviendas fue Al-Malaz situado 4,5 km
al nordeste del centro de la ciudad. El proyecto de viviendas lo
inició el Ministerio de Hacienda y Economía Nacional en
cooperación con la Municipalidad de Riyadh. En un principio el
proyecto de viviendas de Al-Malaz consistía en 754 viviendas
unifamiliares aisladas y 118 apartamentos distribuidos en tres
bloques. Las viviendas unifamiliares aisladas se construyeron y
vendieron a los empleados mediante pagos a largo plazo y los
apartamentos se alquilaban a rentas fijas. El solar ocupaba un
área de 500 hectáreas. Se fue convirtiendo en una ciudad autónoma
llamada New Riyadh. Las pautas de su planificación y desarrollo
se han convertido en un modelo para todos los barrios, ciudades
y centros urbanos en Arabia Saudí.
Conclusión
Este breve examen del curso que ha seguido el tema de la vivienda
y la experiencia en algunas de las ciudades saudíes indica que
el alojar a los pobres de las ciudades requiere la cooperación
del sector público y privado. Las políticas de vivienda urbanas
deberían prestar más atención a los valores sociales, económicos,
culturales y tradicionales. La vivienda ha sido ampliamente
reconocida como uno de los factores más importantes en la
planificación social y económica. El funcionamiento del mercado
de la vivienda, del mercado de suelo y las facilidades otorgadas
para la propiedad de la vivienda en los Estados del Golfo de
Arabia pueden observarse como un factor que contribuye en gran
manera al establecimiento del esquema de asentamiento que mejor
responde a las necesidades humanas de alojamiento. Aunque los
funcionarios de los países del Golfo Arábico no tuvieron la
oportunidad de examinar las políticas de provisión de vivienda
para pobres y necesitados de Arabia Saudí, me he dado cuenta, a
través de conversaciones con los funcionarios municipales, de que
sus políticas son similares a las nuestras en Arabia Saudí. Ellos
han construído vivienda para los pobres, y las compañías y
organizaciones han proporcionado viviendas a sus empleados. Los
gobiernos de los países del Golfo Arábico [N.T.: El texto original resulta difílmente comprensible.] donan terreno gratis
a las personas de rentas bajas, mediante créditos en téminos muy
favorables a través del Fondo Real de Desarrollo Inmobiliario.
Ya que las formas de hacer vivienda, el diseño, y la arquitectura
otorgan a las ciudades su carácter, se debe dar la importancia
debida al diseño general que debía ser acorde con el estilo
tradicional, social y cultural, así como al modelo de modernidad.
En todo caso, la participación activa de los ciudadanos para
solucionar sus problemas de vivienda debería fomentarse a través
de sociedades establecidas.
Debería ponerse especial énfasis en los programas de formación
en el campo de la construcción para conocer los objetivos de la
comunidad y mejorar el entorno urbano. Existe también la
necesidad urgente de llevar más lejos la investigación para
adaptar las viviendas al entorno físico y los condicionantes
sociales, especialmente para los pobres y las unidades familiares
de rentas bajas.
Proporcionar vivienda para los pobres de las ciudades y los
grupos de rentas bajas requiere el compromiso con proyectos a
largo plazo. Diferentes agencias han colaborado para proporcionar
vivienda en propiedad o de alquiler (sobre unas bases de
asequibilidad).
Programa de vivienda a gran escala- El ejemplo ARAMCO
En 1953 ARAMCO introdujo un nuevo Programa de Propiedad de
Vivienda para sus empleados. ARAMCO también estableció un Plan
de Rentas Garantizadas para animar a las promotoras locales a
construir viviendas para vender a sus empleados saudíes. La
compañía garantizaba el pago de la renta de aquellas propiedades
que los constructores no conseguían vender en un período de cinco
años. La financiación de la vivienda la concedían el Fondo Real
de Desarrollo Inmobiliario, el Ministerio de Vivienda y Obras
Públicas, los Bancos Nacionales y Sociedades Anónimas con fondos
del gobierno y de particulares.
| Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 1996 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/96/bp245.html |