Ciudades para un Futuro más Sostenible
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Urbanización y reconstrucción del centro de la ciudad de Beirut (Líbano)
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Líbano
Región según Naciones Unidas: Oriente Medio (incluido Israel)
Región ecológica: Zona costera
Ámbito de la actuación: Ciudad
Instituciones: Gobierno central, sector privado (incluido el
sector informal)
Palabras clave = Inversión de capital. Vertederos controlados.
Sector privado. Planeamiento urbanístico. Personas desplazadas
por la guerra.
Categorías = Desarrollo económico: capacidad empresarial; fomento
de la inversión. Infraestructuras: acceso a los sistemas de
comunicaciones; gestión y tratamiento de residuos. Procesos de
planificación regional y urbana: programación de la inversión de
capital; planificación comunitaria; renovación urbana.
Contacto principal:
SOLIDERE
Riad Al Solh Street
Beirut, Líbano
P.O. Box 119493
961 1 646 120/1/2/3
Patrocinador:
SOLIDERE, The Lebanese Company for the Development and
Reconstruction of Beirut
Riad Al Solh Street
Beirut, Líbano
P.O. Box 119493
961 1 646 120/1/2/3
Socio:
The Lebanese Government
Maluf, Ramez
Riad Al Solh (Arab Bank Bld. 2nd floor)
Beirut, Líbano
P.O. Box 119493
961 1 646 120/1/2
Socio:
The Beirut Municipality
Jaroudi, Ahmad
Riad Al solh Street (Arab Bank Bld. 2nd)
Beirut, Líbano
961 1 646 120
R E S U M E N
El proyecto ha hecho posible la reconstrucción del corazón de
Beirut, que fue devastado por la guerra que atormentó al Líbano
desde 1975 a 1990. Sus infraestructuras estaban totalmente
destruidas y existían cerca de 900 edificios gravemente dañados.
Además, se había producido un enorme problema ambiental en la
línea de costa del centro de la ciudad, que acabó convirtiéndose
en un vertedero que ocupaba más de 250.000 metros cuadrados de
superficie y 14 metros de altura. Un complejo entramado de
propiedades legales y un tesoro público nacional agotado
indicaban que Beirut no estaba segura de ver su centro
reconstruido en un plazo de tiempo previsible. No obstante, el
centro de la ciudad, hogar de todas las comunidades del Líbano,
representaba el corazón de la ciudad dividida y su reconstrucción
era esencial para el proceso de cicatrización de la posguerra.
Se creó una empresa privada, por asociación de los propietarios,
inquilinos e inversores, con cerca de 100.000 accionistas, capaz
de enfrentarse a los problemas económicos y urbanos de una forma
integral, permitiendo a Beirut prosperar de nuevo.
Inicio: 10/93
D E S C R I P C I Ó N
El proyecto para el desarrollo y la reconstrucción del centro de
la ciudad de Beirut ha hecho posible la mejora de un área de la
capital libanesa destruida por la guerra, transformando un
distrito desolado en lo que muchos libaneses creen que
probablemente se convertirá en el futuro centro de actividad de
la región. Ésto ha producido un tremendo impacto en el talante
nacional, fomentando la inversión y creando, tanto directa como
indirectamente, cientos de nuevos puestos de trabajo. El proyecto
ha revolucionado la práctica de los negocios en el Líbano, por
lo general estrechamente asociada a las empresas familiares,
mediante la asociación de cerca de 100.000 personas como
accionistas. La gran base de accionistas denota que una parte
significativa de la población del Líbano está directamente
implicada en el proceso de reconstrucción, con una apuesta
directa por este logro.
Al final de la guerra, en 1990, el Líbano estaba enfrentado a un
programa de reconstrucción masiva estimado en diez mil millones
de dólares estadounidenses. El Gobierno también se enfrentaba con
una larga lista de prioridades, entre las cuales estaba el
desarrollo y reconstrucción del distrito central de Beirut. Ésta
fue un área de violentos combates mientras duró la guerra por lo
que representaba para los libaneses. En el distrito centro de
Beirut se sitúan el Parlamento y unos cuantos ministerios, el
Ayuntamiento, la oficina central de correos, el tradicional
distrito de banca y las más famosas plazas y casas de culto de
la ciudad. Tiene también un particular significado para la ciudad
porque, en contraste con otros distritos de la ciudad dividida,
éste era el hogar tradicional para todas las comunidades del
Líbano. Su resurgimiento fue decisivo para el proceso de
cicatrización necesario para consolidar la paz.
No obstante, hubo muchos obstáculos para su reconstrucción que,
en algunos casos, fueron prácticamente insuperables:
- La cuantía de lo destruido era importante. Durante cerca de
16 años el distrito centro fue batido por fuego de artillería,
de manera que, cuando finalmente llegó la paz, las
infraestructuras estaban totalmente destruidas y unos 900
edificios singulares gravemente dañados, la mayoría de ellos
lejos de una reparación razonable.
- En ausencia de alternativas, se preparó un vertedero en la
playa frente a uno de los bordes del distrito central. Cerca del
70% del vertedero estaba formado por residuos orgánicos
domésticos. Sin tratamiento alguno, el emplazamiento avanzó hacia
el mar, aumentando a 250.000 metros cuadrados de superficie y 14
metros de altura desde el nivel del mar. Llegó a ser el mayor
foco de contaminación del Mediterráneo oriental. Cualquier
proyecto de reconstrucción tendría que enfrentarse con este
voluminoso montón de basura.
- Estimaciones conservadoras indican que más de 80.000 personas
tienen reclamaciones, como propietarios e inquilinos, sobre los
900 edificios singulares del centro de la ciudad. Obtener el
acuerdo, incluso de unos pocos cientos de personas, acerca de
cómo reconstruir solamente un edificio, es una tarea difícil pero
no imposible. La gente tiene diferentes puntos de vista,
intereses y recursos, algunos pueden no tener interés, o no estar
disponibles, habiendo establecido su residencia en el extranjero.
El centro urbano de una capital posee un significado nacional y
su reconstrucción no podría dejarse en suspenso, dependiendo de
tanta gente, la mayoría de ellos incapaces de hacer frente al
problema o tomar una decisión.
- Tras 16 años de guerra, en 1990, el Líbano finalmente estaba
agotado y el Gobierno habría sido incapaz de embarcarse en la
reconstrucción o rehabilitación del distrito centro en línea con
el potencial que representaba. El Gobierno de posguerra hizo
frente a una larga lista de prioridades en tal área, como eran
las infraestructuras, la educación, las necesidades sociales, la
reestructuración institucional, el realojamiento de cientos de
miles de refugiados, la reconstrucción de lugares, escuelas y
hospitales, y otras muchas necesidades producidas por una larga
y cruel guerra.
No obstante, en el período en que todo Beirut tuvo que abrirse
camino a través de un distrito central bombardeado y desolado,
a pocos se les podría haber pedido que creyesen que su país
estaba en el camino de la recuperación y que los años de guerra
hubieran terminado. Para la reconstrucción del país fue también
esencial convencer a la gran diáspora libanesa del regreso de la
paz.
El distrito central, un único distrito que representa el corazón
de la ciudad de Beirut y que es hogar para todas las comunidades
del país, fue tremendamente añorado por los libaneses que estaban
en el interior o en el extranjero.
El sistema desarrollado, que dió como resultado la creación de
la Compañía libanesa para el desarrollo y reconstrucción del
distrito centro de Beirut (SOLIDERE), se basó en asociar a los
titulares de los derechos de propiedad en el distrito centro
(propietarios, inquilinos y arrendatarios) y a los inversores en
una corporación de propiedades mancomunadas que podría encargarse
del desarrollo y reconstrucción del centro de la ciudad. Los
principales accionistas serían los titulares de los derechos de
propiedad (dos tercios del capital), y los inversores (un tercio
del capital) podrían aportar el componente económico para
asegurar que el proyecto saliera adelante.
Se hizo una oferta de suscripción por valor de 650 millones de
dólares estadounidenses (6,5 millones de bonos de 100 dólares
estadounidenses cada uno) desde el 10 de octubre de 1993 al 10
de enero de 1994. El ofrecimiento, que movilizó casi 1.000
millones de dólares estadounidenses en solicitudes, produjo la
asociación de unos 20.000 inversores libaneses en el proyecto.
De acuerdo con un Plan Director aprobado y oficialmente
desarrollado que define la zonificación, las agrupaciones, la
conservación de los descubrimientos arqueológicos, los monumentos
arquitectónicos y otros aspectos del patrimonio de la ciudad, el
centro de la ciudad de Beirut está siendo desarrollado y
reconstruido por una compañía privada que pertenece a 100.000
personas. Se permitió un amplio enfoque de la reconstrucción
gracias a:
- La optimización de los asentamientos del centro de la ciudad.
- El tratamiento del vertedero, integrándolo en el proceso de
urbanización del suelo.
- El interés, ampliamente fundado, por las excavaciones
arqueológicas (cientos de arqueólogos y ayudantes trabajando en
el emplazamiento).
- y la capacidad para dirigir los principales asuntos urbanos
de un modo planificado y con un enfoque amplio.
Todo ésto no se hace sólo a costa del Gobierno. SOLIDERE está
ejecutando y financiando todas las infraestructuras para un total
de 2 millones de metros cuadrados de terreno, incluyendo la
expansión y el tratamiento del vertedero, obteniendo a cambio la
propiedad del suelo sobre el vertedero.
La función principal de SOLIDERE es, de hecho, instalar la
infraestructura completa, tratarla y ampliar el vertedero,
construir diques de defensa del mar, restaurar los 265 edificios
protegidos, urbanizar alrededor del 20% de los terrenos y
ofrecer parcelas para su desarrollo. SOLIDERE, que ofreció una
respuesta a los problemas que existieron durante el desarrollo
y la reconstrucción del distrito centro, ha fomentado el fuerte
influjo de la capital sobre el país, ha creado cientos de puestos
de trabajo directa o indirectamente, ha hecho posible la calidad
de la reconstrucción del centro de la ciudad de Beirut y, de esta
forma, ha proporcionado al Líbano una oportunidad de reclamar su
papel regional tradicional como centro económico, comercial y
turístico. Ésto es de vital importancia para un país sumamente
dependiente de una economía terciaria. El éxito de la compañía
significó el éxito de su proyecto de reconstrucción, para
beneficio del Líbano y de sus 100.000 accionistas.
S O S T E N I B I L I D A D
La legislación urbana libanesa estaba estancada por la guerra;
no obstante, la reconstrucción consciente y de calidad del
distrito central se ocupó de asuntos que habían sido totalmente
desatendidos durante 20 años. Estos asuntos estaban relacionados
con áreas como la seguridad (incluidos el fuego y los
terremotos), rampas para discapacitados, espacios públicos, áreas
verdes, calles de servicio, accesibilidad para el transporte,
agrupamientos y estética. SOLIDERE contribuyó a la modernización
de leyes y reglamentos que rigen el desarrollo urbano, mediante
la estimulación del interés en los objetivos urbanos. De hecho,
muchas nuevas decisiones legales sobre la mejora de la vida
urbana fueron tomadas gracias a la insistencia de SOLIDERE. La
atención local e internacional que el proyecto de reconstrucción
había atraído, ha asegurado una mayor transparencia en todas las
operaciones llevadas a cabo en el centro de la ciudad. Ésto ha
influido positivamente en la manera en que han sido tratados los
tesoros arqueológicos y arquitectónicos. Cerca de 400
arqueólogos, bajo la supervisión de la Dirección General de
Antigüedades y la UNESCO, han trabajado en las excavaciones de
muchos emplazamientos. Éste tipo de atenciones internacionales
no habrían sido posibles si la reconstrucción se hubiera
realizado pieza a pieza. La meticulosa conservación del
Patrimonio también fue cuidada en el campo de la arquitectura
donde 265 edificios, sumados a las casas de culto y a los
edificios de gobierno, serán restaurados para mantener sus
fachadas originales.
En el área de la mejora del medio ambiente, el enfoque de la
reconstrucción ha capacitado a la ciudad de Beirut a hacer frente
al principal contaminante -un vertedero de 250.000 metros
cuadrados- y a transformarlo en una agradable línea de costa, con
playas arenosas, dos buques turísticos, un paseo marítimo y un
parque público de 80.000 metros cuadrados, el mayor del corazón
de Beirut.
En términos de empleo, Bovis Internacional ha estimado que sólo
con el empleo directo en trabajos de infraestructura se crearán
5.000 puestos de trabajo en el centro de la ciudad. La influencia
sobre toda la economía en su conjunto y la creación de empleo ha
sido considerable.
El ejemplo de SOLIDERE merece la pena tenerse en consideración
en cualquier área urbana con necesidad de revitalización, donde
existan problemas similares a los que hizo frente Beirut en 1990.
Mientras en Beirut estos problemas se originaron principalmente
por la guerra, los objetivos perseguidos son también relevantes
para áreas deprimidas por causa de la demografía, los desarrollos
cíclicos, el planeamiento escaso o malo y otras razones. En
muchos de tales casos, merece una seria consideración el concepto
de la empresa privada -bajo un cuidadoso examen público- que
reúne a los titulares de los derechos de propiedad y a los
inversores para mejorar y optimizar las características positivas
de un asentamiento urbano. En Beirut se hizo la prueba bajo
circunstancias muy difíciles, y resultó muy satisfactorio y
positivo para todo el país.
I M P A C T O
- Reconstrucción de un centro de ciudad terriblemente
devastado.
- Eliminación de un vertedero de 250.000 metros cuadrados.
- Transformación del vertedero en una atractiva playa.
- Restauración de cerca de 300 edificios significativos
arquitectónicamente.
- Creación de 5.000 puestos de trabajo directos y decenas de
cientos más indirectamente.
- Permitió amplias excavaciones arqueológicas.
- Revitalización de la economía paralizada y empantanada del
centro de la ciudad.
- Democratización de las prácticas empresariales mediante la
asociación de 100.000 personas en una empresa del sector privado.
- Creación de una compañía suficientemente grande para hacer
frente a los tipos de operación y gestión internacionales.
- Devolvió al Líbano un sentimiento de orgullo por su ciudad,
perdido durante mucho tiempo.
Este documento se ha editado a partir de una versión inglesa.Traducido por Silvia Mosquera Hernández.
Revisado por Lourdes Domingo e Isabel Velázquez.