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Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como BEST.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Kenia
Región según Naciones Unidas: África (incluido el Norte de África y
Madagascar)
Región ecológica: Árido y semiárido
Ámbito de la actuación: Barrio
Instituciones: Gobierno central, Gobierno local, Organizaciones
No Gubernamentales (ONG) y Organizaciones de Base Comunitaria
(OBC).
Palabras clave = Servicios básicos. Participación comunitaria
Propiedad del suelo. Mejora de los suburbios. Asentamientos
ilegales.
Categorías = Infraestructuras: acceso a los sistemas de
comunicaciones. Vivienda y usos del suelo: propiedad del suelo
y seguridad.
Contacto principal:
Residents Committee
Voi, Coast Kenia
Box 23
Patrocinador:
Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit (GTZ) of
Local GTZ.
Nairobi, Kenia
Box 41607
Socio:
Commissioner of Lands
U. Eigel, GTZ Team Leader
Nairobi, Kenia
Box 41607
Socio:
Urban Development Department - Ministry of Local Government
D.L. Mshila, Urban Planning Advisor
Nairobi, Kenia
Box 41607
Inicio: 1992
Final: continúa
Antecedentes
Tanzania-Bondeni es un asentamiento informal con todos los
problemas típicos asociados. La gente vivía, sin ningún título
de propiedad, en terrenos de propiedad del Gobierno, del
ferrocarril de Kenia y en terrenos privados pertenecientes a una
fábrica de sisal. El temor latente a un desahucio o al derribo
de sus construcciones por parte de las autoridades se notaba en
las condiciones de las más de 530 viviendas del asentamiento.
Menos del 1% merecieron la calificación de "permanentes". Las
restantes eran construcciones de barro y paja o, en el mejor de
los casos, de un material semipermanente. La mayoría de ellas
estaban en estado ruinoso con excesivo número de gente, con
suministro de agua deficiente y sin accesos adecuados.
De todas las construcciones del área en el que se lleva a cabo
el proyecto, el 60,5% estaban ocupadas por los propietarios, el
8% estaban compartidas y el 30% alojaban a arrendatarios con
caseros ausentes.
Los residentes tenían en general mala salud, padecían una alta
incidencia de enfermedades como tuberculosis, malaria y diarrea
que, junto con la malnutrición, eran causa de un alto índice de
mortalidad infantil y juvenil. La fábrica de sisal cercana
empeoró la situación ambiental arrojando residuos de sisal en
rama al río Voi a través de un colector que pasaba a lo largo del
asentamiento. Los residuos de pita produjeron inundaciones en la
parte más baja de la aldea durante las fuertes lluvias. El escaso
saneamiento en el área en que se realiza el proyecto también
contribuyó a contaminar el río que, a veces, tenía que ser
utilizado por los residentes como fuente adicional de agua para
el uso doméstico.
El promedio de las familias del asentamiento era de 6,7 personas
en el caso de las familias propietarias, y de 4,1 personas en el
de familias arrendatarias.
El desempleo y el subempleo estaban muy extendidos. Alrededor del
30% de la población estaba en paro; casi el 40% ganaba menos de
cien chelines al mes, el 12% ganaba entre cien y doscientos
chelines, y solamente el 10% ganaba por encima de 200 chelines.
La gente no tenía acceso a los créditos y no había organización
comunitaria dentro del asentamiento para tratar estos problemas
de forma coherente.
La autoridad local, sintiendo la urgencia de aliviar la situación
en una de las áreas con problemas de la ciudad, se dirigió al
Proyecto de Ciudades Pequeñas en busca de asistencia durante la
preparación de su programa de urbanización en cinco años.
Principios y pautas del proyecto
El concepto desarrollado en el proyecto de mejora estaba basado
en dos grandes principios. El primer principio era el
reconocimiento y aceptación de la situación creada por los
ocupantes, teniéndoles en cuenta como residentes y teniendo en
cuenta también lo construido ante los cambios físicos que fueran
a acometerse. El argumento fundamental es que los ocupantes,
dentro de sus modestas posibilidades, han ayudado a aliviar los
problemas de alojamiento y han producido recursos que deberían
reconocerse.
El segundo principio era que los beneficiarios deberían pagar
algo por las mejoras de las infraestructuras y por el título de
propiedad, con el objetivo de que el proyecto sea viable y se
pueda continuar. Crear una infraestructura asequible de modo que
llegue a ser indispensable.
Se desarrollaron unas cuantas pautas para llevar a cabo estos
principios:
Legislación, leyes y reglamentos.
Para el buen éxito del CLT, tuvo que ser registrada bajo las
leyes de Kenia. El CLT, que fue desarrollado en Estados Unidos,
pero cuyos orígenes se sitúan entre los tradicionales sistemas
de propiedad del suelo africanos e islámicos, fue adoptado y
modificado para acomodarlo a la situación local. Los documentos
legales se desarrollaron consultando con los principales
funcionarios de varios ministerios, las ONG, la Junta Municipal
de Voi y el Comité de Residentes de la Comunidad. Puesto que no
existía una legislación sencilla que fuera apropiada, se
consideraron los siguientes decretos legales: Decreto de
Propiedad Parcial, Decreto de Cooperativas, Decreto de Empresas,
Decreto de Sociedades y Decreto de Fideicomisado (sucesión
perpetua). Aparte de ésto, se prepararon cinco documentos
legales: la Constitución y las Reglas de la Sociedad de
Asentamiento, la Escritura de Fideicomiso, el contrato de
"leasing", el Plan de Desarrollo aprobado y el prototipo de
subarriendo. Cada documento fue registrado bajo su respectiva
legislación, pero están entrelazados y se refuerzan unos a otros
para asegurar la transparencia, la responsabilidad y el buen
gobierno del suelo, el capital y los ingresos del fondo de
Fideicomisado que cuida de los intereses de la comunidad.
Convenios institucionales
Se han establecido tres comités para coordinar la ejecución del
proyecto a nivel local, de autoridad local y nacional. A nivel
nacional, un Comité interministerial de promoción del proyecto
es responsable de las políticas y estrategias de desarrollo y
coordina la ejecución del proyecto de mejora. A nivel de
autoridad local están las atribuciones del trabajo técnico,
mientras que, a nivel de la comunidad, se halla el Comité de
Gestión de la Sociedad.
Colaboradores
Entre los participantes en el proyecto se incluyen el Housing and
Building Research Institute (Instituto de Investigación de la
Construcción y la Vivienda), la Finca de Pita de Voi Ltd,
sucursal de Voi del Barclays Bank, Kenya Wildlife Services
(Servicios de Vida-salvaje de Kenia) y The National Cooperatives
Housing Union (la Unión Nacional de Cooperativas para la
Vivienda).
Gobierno
La administración de la CLT la llevan asociaciones registradas,
que son su cuerpo de actuación política.
Sistema de gestión y proceso de toma de decisiones
El CLT ha sido diseñado de manera que las decisiones están
sometidas a las comprobaciones y estimaciones de los miembros de
la Sociedad, el Comité de Gestión y las Asociaciones.
Los arrendatarios pueden utilizar sus subarriendos como garantía
en préstamos. En los casos en que dejan de pagar, las
disposiciones de la Escritura de la Asociación aseguran que no
pierdan su propiedad.
Para asegurar que el grupo beneficiario no es forzado a marcharse
o no es comprada la parte de un socio por causa del alto nivel
de construcción, el título de arrendamiento tiene condiciones por
las que el Gobierno y la autoridad local reconocen las
construcciones existentes. Por consiguiente, a los propietarios
se les exige que mejoren gradualmente sus viviendas para
construir según las leyes, de acuerdo con la autoridad local.
Experiencias anteriores muestran que los altos estándares de
infraestructuras de alto nivel han hecho que las áreas en las que
se hacen las mejoras sean más atractivas y más comerciales para
los colectivos de alto nivel de ingresos.
Por lo tanto, los niveles de infraestructura se definen por la
comunidad, basándose en lo que ellos pueden hacer frente.
Otro mecanismo diseñado para facilitar la sostenibilidad es
incluir el sistema de disposición de tierras en los documentos
oficiales. Se da prioridad a las necesidades de los miembros de
la sociedad que estén en régimen de arrendamiento, seguidos de
los residentes que llevan un largo plazo en el área y que sean
también arrendatarios o miembros adultos de familias de
arrendatarios. Tanto a unos como a otros se les exige ser
miembros de la sociedad antes de ser candidatos a la concesión
de parcela. Se da prioridad a las familias de bajos ingresos, a
las mujeres que son cabeza de familia y a los ancianos. Además,
los arrendamientos de terrenos pueden ser adjudicados solamente
a personas individuales y/o a familias que demuestren
suficientemente su intención de residir en persona en las
terrenos del CLT.
Las pautas de uso del suelo han sido desarrolladas en
colaboración con el Gobierno de Kenia y los representantes de la
administración local para asegurar que se impida que la
urbanización perjudique al medio ambiente del área en que se
realiza el proyecto. Las pautas iniciales están llevando a cabo
los "Reglamentos de planeamiento y Construcción Revisada por las
Leyes" de 1992 como un nivel mínimo aceptable para proteger el
medio ambiente y fomentar la vivienda asequible.
La principal estrategia en favor de la sostenibilidad ha sido la
formación de la comunidad, de sus comités y de los artesanos
locales.
Por último, para asegurar la posibilidad de que se repita el
modelo de la CLT en otros lugares, se ha preparado documentación
legal de forma que, con alguna modificación, pueda ser adoptada
por cualquier comunidad de Kenia.
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