1. El proyecto se centraría en el desarrollo y apoyo de la puesta en marcha de las iniciativas de la Corporación para el Desarrollo de la Vivienda (HUDC) para facilitar y capacitar al sector privado a través de un plan de 5 años (1996-2000) que empezaría inmediatamente, permitiendo a todos los promotores privados utilizar la normativa y los enfoques desarrollados por la HUDC para los planes de parcelación y zonificación.
   
2. La HUDC subastaría el suelo a los promotores del sector privado. La HUDC ha iniciado un programa de producción sostenible del sector privado con el objetivo de aumentar su tasa de participación y reducir la del sector público, para que el sector privado aumente la oferta de viviendas hasta igualarla con la demanda.
   
3. La HUDC haría posible el papel de los promotores del sector privado para reducir las cargas económicas en la legislación sobre la construcción de viviendas y ayudar a crear un entorno favorable para la inversión en viviendas de medio y bajo coste, incluyendo el mercado financiero y del suelo.

1. Coordinará los programas de vivienda en toda Jordania y ayudará a formular los programas de inversión pública y privada.
   
2. Ayudará a las organizaciones no gubernamentales y al desarrollo comunitario, para que se integren dentro de la totalidad de los programas de vivienda.
   
3. Jugará un papel clave en el asesoramiento y en la asistencia a los gobiernos locales y estatales en el cumplimiento de la normativa y en la preparación de un plan de desarrollo urbano y de uso del suelo.
   
4. Ayudará en el desarrollo de un sistema de financiación de la vivienda, que responda adecuadamente a las futuras necesidades financieras de la vivienda.
   
5. Creará un Programa de Información sobre el Sector de la Vivienda, ya que el mercado de la vivienda para ser competitivo necesita que todos los agentes tengan acceso a la información importante, oportuna y veraz.

1. Integrar mejor el sistema de financiación de las viviendas con el resto del mercado financiero.
   
2. Permitir que las instituciones financieras del sector privado gestionen mejor y aumenten la liquidez de los préstamos y sus fuentes de financiación de las viviendas, asegurando los préstamos a través del SMF. El SMF crea y vende bonos de inversión a largo plazo, como la Corporación de Seguridad Social, y asegura a las compañías y a otros inversores.
   
3. Mejorar el funcionamiento del mercado del capital a largo plazo en Jordania.
   
4. Los posibles beneficios incluyen tasas de interés más bajas y plazos más largos para la devolución de los préstamos de los clientes con un nivel de ingresos medio y bajo, y más opciones para los inversores a largo plazo.

1. Para vigilar el proceso de reforma y la preparación del proyecto se creó una comisión de iniciativas formada por 8 ministros y el director general de la HUDC, bajo la dirección del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda.
   
2. La HUDC actuaba como secretaría dentro de la Comisión Superior de la HUDC, y tres grupos de trabajo informan a esta Comisión superior que se ha creado.
   
3. Los consultores han realizado cinco estudios para formular las medidas de reforma.
   
4. El gabinete nombró al Director General de la HUDC como director del Proyecto de Reforma del Sector de la Vivienda y el Urbanismo al mismo tiempo que se designó al equipo de desarrollo del Servicio de Préstamos Hipotecarios para que analizara las políticas clave y los temas de diseño relacionados con la creación del SMF. Se ha preparado un informe que ha sido presentado por el Director del proyecto a la Comisión de Iniciativas.
   
5. Se espera que la Comisión de Iniciativas recomiende al gabinete la aprobación del conjunto de medidas de reforma para principios de 1996.

Inicio: 05/1992
Final: 12/1997

D E S C R I P C I Ó N

Introducción

1. Jordania ha demostrado una destacable capacidad para conseguir que las Políticas Estatales vean la necesidad de colaborar ante los cambios imprevistos de las condiciones económicas, políticas y sociales generales. También ha avanzado en la creación de condiciones de apoyo del desarrollo económico a largo plazo. Estos dos puntos fuertes se reflejan en la actuación en el sector de la vivienda. Las condiciones generales de la vivienda son relativamente buenas en Jordania. Sin embargo, hay algunas distorsiones en el sector que provocan una oferta inadecuada e inasequible para la gente con un nivel de ingresos bajo y un exceso de viviendas para gente con un nivel de ingresos elevado.
   
2. El gobierno reconoció, en los últimos años de la década de los ochenta, la necesidad de adoptar una estrategia en cuanto a la vivienda y la estrategia se preparó y llevó a cabo en 1988. La estrategia trataba de lograr un sector privado fuerte y reformar la estructura corporativa, la gestión del suelo y el mercado de la financiación.
   
3. La oferta de viviendas disminuyó dramáticamente después de la crisis del Golfo en 1991, debido al flujo de cientos de miles de inmigrantes en Jordania y al rápido aumento de los precios del suelo, del coste de la construcción y del valor de los alquileres.
   
4. En 1992, las instituciones estatales que trabajaban en el tema de la vivienda se unieron en la Corporación para el Desarrollo Urbano y de la Vivienda (HUDC). Se encargó a la HUDC que formulara y llevara a cabo tanto las políticas de vivienda como la oferta de viviendas para las personas con un nivel de ingresos bajo.
   
5. La HUDC se dio cuenta de que el sector necesita una reforma y, por lo tanto, realizó estudios para identificar las reformas necesarias, y que, después de que se han realizado, han conseguido un mercado libre y eficaz, en el que el sector privado realiza el papel principal en la oferta de alojamiento para gente con ingresos bajos.
   
6. El tema se discutió con la "WB mission", que aceptó la continuación de los proyectos de la HUDC, y estuvo de acuerdo en negociar un convenio de préstamos que apoyara las iniciativas estatales para reformar el sector.

Antecedentes

Debido al gran número de refugiados desde 1948 a 1973 y al aumento de las tasas de crecimiento natural de la población, y como consecuencia, a la continua creación de nuevas viviendas, Jordania ha mostrado tener una gran demanda de viviendas durante casi 50 años.

Sin embargo, la oferta ha llegado a sus máximas posibilidades en el mercado, alimentada por los ingresos de los repatriados y por los ahorros de los ciudadanos que trabajan fuera del país. Esto produce una serie de características que se han mantenido durante mucho tiempo:
* Predominancia de los métodos de oferta individuales;

* Los precios del suelo son muy elevados en relación con otras sociedades de similar renta per cápita. Esto hace que el acceso al mercado de los grupos con niveles de ingresos medios y bajos sea difícil;

* Las normativas de urbanización (la zonificación, el tamaño de las parcelas, las infraestructuras, etc.) se dirigen a los grupos con un nivel de ingresos elevado, que son los únicos que pueden urbanizar;

* La oferta limitada de suelo para los grupos con un bajo nivel de ingresos en los lugares en los que pueden acceder a un trabajo, a la educación y al transporte público, debido a la continua expansión urbana, se combina con políticas irracionales de zonificación y elevados precios del suelo y una legislación inadecuada.
Por lo tanto, se empezaron a crear barreras y limitaciones en el mercado de la vivienda, que causaron una distorsión en el sector que provocó:

• Hacinamiento;
  
• Urbanización informal;
  
• Falta de promoción de viviendas de alquiler.

El gobierno lanzó varias iniciativas, adoptó varias resoluciones y leyes para activar el sector de la vivienda y para eliminar los obstáculos. Sin embargo, las iniciativas más importantes del gobierno en este tema fueron:

• La creación de la Corporación de la Vivienda (HC) en 1965, del Banco de la Vivienda (HB) y del Departamento de Desarrollo Urbano (UDD) en 1980.
  
• La difusión de las leyes y normativas de planificación y parcelación del suelo, las licencias de obra, la construcción y los impuestos.
  
• La realización en 1985 de estudios globales e integrales. Se realizaron 7 estudios sobre varios aspectos del sector para formular una estrategia de vivienda en Jordania hasta el año 2005. La estrategia fue aprobada por el gobierno en 1988.
  
• La fusión de los dos organismos estatales implicados en el sector, la HC y el UDD, en una sola corporación, que es la Corporación para el Desarrollo Urbano y de la Vivienda(HUDC).
  Sin embargo, el impacto de las medidas y políticas del gobierno en la situación del sector de la vivienda es, aún, limitado. La actual situación de la vivienda sufre las dificultades y los obstáculos que se describen a continuación.

El mercado de la vivienda actualmente sufre varias barreras y distorsiones que se describen debajo:

• La HUDC sóla no puede proporcionar una oferta adecuada de alojamiento a toda la gente con un bajo nivel de ingresos.
  

• La HUDC tiene permiso para planificar y parcelar en sus proyectos de acuerdo con la normativa de planificación y parcelación por la que la HUDC proporciona pequeñas parcelas asequibles para la gente con un bajo nivel de ingresos. Esto no se extiende al sector privado.
  

• Escasez de parcelas y viviendas pequeñas, asequibles para los grupos con un bajo nivel de ingresos.
  

• Los ayuntamientos y otros organismos de servicio no dan a las zonas con déficit de servicios la prioridad adecuada.
  

• No hay un mecanismo adecuado por el que las subvenciones alcancen a los beneficiarios que se desea.
  

• El sector adolece de competitividad en condiciones de igualdad.
  

• La gente con un bajo nivel de ingresos no puede acceder a los préstamos.
  

• Distorsión del sector del alquiler debido a que los inversores han dejado de invertir en este sector.

La propuesta de la HUDC

1. El Estudio Estratégico Nacional sobre la Vivienda (NHSS) que se realizó en 1985 y fue aprobado en 1988 por el Gobierno, proponía una política controlada para el sector privado. El estudio aconsejaba un camino de creación de viviendas estimulando el desarrollo de los propietarios y el cambio en la actuación del sector privado en la concentración del suelo, en el desarrollo y en la financiación, junto a que el Gobierno se dedicase a posibilitar el crecimiento más que a la producción.
   

2. Desde entonces, el país ha afrontado muchas dificultades, concretamente, la crisis económica de 1988 y la devaluación de la moneda local en casi un 50% de su valor anterior, la crisis del Golfo en 1991, el embargo impuesto a Aqaba, el puerto de Jordania, y el retorno de cerca de 300.000 jordanos desde el Golfo como resultado de la guerra.
   

3. Por lo tanto, la mayoría de las recomendaciones del NHSS no se realizaron, excepto las de tipo institucional, así que la Corporación para la Vivienda y el Departamento de Desarrollo Urbano se fusionaron en una nueva corporación, la Corporación para el Desarrollo Urbano y de la Vivienda HUDC.
   

4. La HUDC asumió la responsabilidad de realizar un estudio sobre el sector para identificar las necesidades y realizar una mejor actuación y una gestión más eficaz, intentando que todos los grupos, especialmente los que tenían un bajo nivel de ingresos, pudieran acceder a una vivienda adecuada.
   

5. La HUDC se dio cuenta de la necesidad de intentar una reforma más amplia en el sector de la vivienda, que daría como resultado la liberalización del mercado de la vivienda, en el que el sector privado jugaría el papel más importante. Para esto, la HUDC decidió poner en marcha un grupo de estudios.
   

6. La HUDC estudió la posibilidad de que la WB apoyara el proyecto de reforma. La WB aceptó ampliar el apoyo a través de un acuerdo para la concesión de préstamos que está siendo evaluado ahora.
   

7. Se envió una propuesta al gabinete en el que se explicaban los componentes del proyecto de reforma y los antecedentes. El gabinete la aprobó en principio y formó el Comité Ministerial de Iniciativas para supervisar el proyecto.

Los objetivos del proyecto y la gestión

1. Aumentar la participación del sector privado y el volumen de recursos que éste proporciona, tanto para la promoción como para la financiación de las viviendas para la gente con un nivel de ingresos medio y bajo.
   

2. Reducir el peso de la financiación y de la promoción de vivienda en las instituciones del sector público y en los presupuestos estatales y ayudar a descargar al sector público de las obligaciones y de los riesgos que el sector privado debería estar dispuesto a asumir.
   

3. Aumentar la eficacia y la eficiencia de los mercados de promoción de vivienda del sector privado, especialmente los destinados a gente con un nivel de ingresos medio y bajo.
   

4. Movilizar fuentes de financiación para la concesión de préstamos y hacer posible el acceso a la vivienda mediante préstamos a largo plazo y fomentar la competitividad financiera.

1. Comité de Iniciativas

El gabinete que forma el Comité de Iniciativas es el siguiente:

• Ministro de Obras Públicas y Vivienda
  
• Ministro de Planeamiento
  
• Ministro de Economía
  
• Ministro de Industria y Comercio
  
• Ministro de Agricultura
  
• Ministro de Gestión del Desarrollo
  
• Ministro de Asuntos Rurales y Municipales y Medio Ambiente
  
• Gobernador del Banco Central
  
• Director General de la HUDC.

Las competencias del Comité de Iniciativas son las siguientes:

• Aconsejar al gobierno en cuanto a las medidas y reformas.
  
• Formar grupos de trabajo para que asesoren al Comité.
  
• Considerar las propuestas preparadas por los consultores y por los grupos de trabajo.

2. Los grupos de trabajo

Se formaron cuatro grupos de trabajo, a saber:

Grupo de trabajo 1: Responsable de supervisar los estudios preparados por la consultora en cuanto a la actividad productiva y al plan financiero de la HUDC.

Grupo de trabajo 2: responsable de la supervisión de los estudios relacionados con la propiedad del suelo de la HUDC, con la reestructuración y con los posibles planes de algunas actividades y de la formulación de reformas en esos temas.

Grupo de trabajo 3: Responsable de supervisar los estudios y la formulación de propuestas en cuanto a políticas, legislación y temas institucionales.

Grupo de trabajo 4: Responsable de formular propuestas en cuanto a la creación del Servicio de Préstamos Hipotecarios (SMF).

3. La elección de la consultora

Para la HUDC y para el Comité de iniciativas era evidente que el conjunto de reformas del sector necesitaba un estudio global y un análisis en profundidad de los diferentes aspectos que conforman o afectan al sector.

Por lo tanto, se eligió una consultora y se realizaron estudios que cubrían los siguientes temas:

1.- Revisión del mercado urbano y de la vivienda.
2.- Características de los promotores privados.
3.- Estabilización del campo de actuación de los promotores estatales.
4.- Propuesta de normativa de desarrollo para el sector privado.
5.- Posibles cambios en la legislación y en los procedimientos del sector de la vivienda.
6.- Posibilidades de reestructuración de la HUDC, que incluían:

• El capital y los riesgos de la HUDC
  
• Las opciones para la gestión de la cartera de préstamos
  
• El inventario del suelo en posesión de la HUDC
  
• La actividad de producción de la HUDC
  
• La organización existente en la HUDC
  
• El personal de la HUDC
  
• Las posibilidades de los planes de algunas de las actividades de la HUDC

4. Participación
El estudio y todo el enfoque se basaba en la implicación de la consultora, de los grupos de trabajo que representaban a los inquilinos, de la HUDC y del Comité de Iniciativas, para que formularan y realizaran los propósitos del proyecto de reforma. Por lo tanto, se consiguió la participación de todas las partes implicadas. Además, se intentó la interconexión y la superposición de los diversos campos del sector. Este enfoque de reunir a todas las partes afectadas para discutir los temas y encontrar soluciones hizo que los organismos se implicasen y estuvieran atentos a las propuestas aceptadas, y esto facilitará la ejecución de las resoluciones en el futuro.

El conjunto de reformas que se llevó a cabo como resultado de los estudios sobre el sector, de los análisis en profundidad y de las discusiones de todas las partes implicadas en el sector, cubre una amplia gama de temas interrelacionados. El conjunto de reformas en su totalidad se refiere a temas legislativos, políticos e institucionales del sector.

Para la ejecución se clasificaron las reformas específicamente en dos niveles:
1. Nivel I: Programa de Acción Inmediata;
2. Nivel II: Programa a ser realizado en tres años.

1.- Las reformas del Nivel I comprenden:

1.1 La garantía de todos los derechos del sector privado para que adopte y utilice tamaños de parcela más asequibles y la normativa desarrollada y utilizada por la HUDC para la construcción de edificios. Todos los promotores se beneficiarán de la mejor zonificación y del desarrollo de una legislación dirigida a los edificios para la gente con un bajo nivel de ingresos.

1.2 El aumento, a través de la zonificación y la rezonificación, de la disponibilidad de las zonas residenciales en los principales centros urbanos, que son zonas de la Categoría D (300 m²) y E (150 m²) o más pequeñas.

1.3 La simplificación y la coordinación, la regulación de los procesos y procedimientos dentro del sector del suelo y de la vivienda tales que permitan la urbanización y el desarrollo de la construcción.

1.4 La medida básica de reforma institucional es el cambio del papel y la función de la HUDC, que de proporcionar el suelo disponible pasaría a facilitar y promover el desarrollo por parte del sector privado de la urbanización y de la vivienda para gente con un nivel de ingresos medio y bajo.

Por lo tanto, la HUDC desarrollará mecanismos que atraerán y facilitarán la urbanización y el desarrollo de la vivienda para gente con un nivel de ingresos medio y bajo por parte del sector privado. Las actividades de la HUDC respecto al suelo irán disminuyendo con el tiempo, a la vez que la implicación en la oferta del sector privado en el alojamiento de gente con un bajo nivel de ingresos bajo aumentará.

1.5 La estabilización de un Servicio de Préstamos Hipotecarios (SMF) bajo la legislación jordana. El SMF contará con la participación de todos los partes clave del sistema financiero.

2.- Las reformas del Nivel II comprenden:

2.1 La revisión de las leyes y ordenanzas de la zonificación para racionalizar el uso del suelo.

2.2 La rectificación de las leyes de la HUDC y de otras legislaciones estatales para mejora la formulación de políticas de vivienda y sus procesos de ejecución a todos los niveles.

2.3 La HUDC iniciará un estudio global sobre la legislación de la gestión de la urbanización y planificación del suelo.

El Plan de Acción
El Plan de Acción se está desarrollando para asegurar la ejecución del conjunto de las reformas.

S O S T E N I B I L I D A D

La distorsión de la oferta de viviendas en el presente es que la producción se dirige a los grupos con un nivel de ingresos alto. Por lo tanto, las medidas de reforma señaladas en el estudio, se dirigen a conseguir un cambio hacia los grupos con niveles de ingresos medios y bajos.

2.- Las condiciones de financiación de las viviendas tampoco son asequibles para muchos compradores, la financiación de la vivienda está limitada a una sola institución financiera. Por lo tanto, las medidas de reforma en cuanto al tema financiero intentan estabilizar el campo de actuación y aumentar la competitividad entre las instituciones financieras y proporcionar créditos a largo plazo, para hacer posible los préstamos para la vivienda en condiciones apropiadas. Como un medio para lograr este objetivo, el gobierno establecerá un Servicio de Préstamos Hipotecarios.

El proyecto ha determinado quién realizará cada una de las medidas de reforma. Esta definición clara de las responsabilidades servirá al gobierno para hacer un seguimiento de la realización de las medidas de reforma en el sector de las vivienda. Además, esto es un precedente, a nivel oficial, que abrirá el camino para otras reformas posteriores.

I M P A C T O

• Se ha reformulado la normativa y las leyes del suelo.
  
• Se han determinado las necesidades y asequibilidad de la población.
  
• Se ha producido una descentralización.
  
• Se ha implicado a las autoridades locales.
  
• Se ha capacitado al sector privado.
  
• Se ha liberalizado el mercado de la vivienda.
  
• Se ha creado un Servicio de Préstamos Hipotecarios.
  
• Se ha creado una política de vivienda.
  
• Se ha reforzado la colaboración.
  
• Se ha hecho un mejor usos de los recursos humanos.

I N D I C A D O R E S

• La mejora de las condiciones de vida en un sistema de igualdad y sostenibilidad, en el que todo el mundo tendrá una vivienda adecuada y unos servicios básicos asequibles y accesibles.
  

• El fortalecimiento de las sistema legislativo y legal para hacer posible que los mercados puedan trabajar y para facilitar las iniciativas independientes y la creatividad, así como animar a un mayor número de colaboradores para financiar el desarrollo de las viviendas y los asentamientos humanos.
  

• Obtener, donde sea apropiado, subvenciones para aquellos que no quedan cubiertos por el mercado, y promover créditos apropiados, mecanismos y otros herramientas para cubrir sus necesidades.