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Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: India
Región según Naciones Unidas: Asia (Irán, Afganistán y Japón incluidos)
Región ecológica: Continental
Ámbito de la actuación: Ciudad
Instituciones: Académicas y científicas, gobierno local,
organizaciones no gubernamentales (ONG) y organizaciones de base
comunitaria (OBC), sector privado (incluido el sector informal).
Palabras clave = Servicios básicos. Normativa de la construcción.
Area edificada. Subvención cruzada. Asentamientos humanos.
Categorías = Vivienda y uso de suelo: vivienda asequible; propiedad
del suelo;ordenación territorial y normativa (SIG incluido).
Procesos de planificación regional y urbana: planificación
comunitaria; proceso consultivo; remodelación urbana. Buena gestión
urbana: reforma institucional; legislación; fomento de la
colaboración pública y privada.
Contacto principal:
Urban Development Department, Secretary
Mantralaya
Bombay, Maharashtra India
400 032
Patrocinador:
Urban Development Department, Secretary
Mantralaya
Bombay, Maharashtra India
400 003
Socio:
Municipal Corporation of Greater Bombay
Municipal Commissioner, Greater Bombay
Mahapalika Marg
Bombay, Maharashtra India
400 001
Socio:
Bombay Metropolitan Region Development Authority
Vice President & CEO, MHADA
Griha Nirman Bhawan, Bandra East
Bombay, Maharashtra India
400 051
Socio:
Maharashtra Housing & Area Development Authority
Executive Director, HSMI
212, Asian Games Village Complex
New Delhi, Delhi India
100 049
6493375
Inicio: 1991
Reserva de Suelo (AR)
Cuando se hace una reserva de suelo para un determinado uso público
en un solar concreto, no significa que dicho solar se adquiera y se
le quite a su propietario u ocupante. Al contrario, si el
propietario decide llevar a cabo las diligencias para construir el
edificio de uso público a satisfacción del comisario municipal, y
se atiene a sus instrucciones, entonces el propietario puede pasar
a utilizar toda la edificabilidad adicional (FSI) del solar, como
si no se hubiese perdido edificabilidad a causa de la reserva. Se
puede obtener esta ventaja en las siguientes reservas: mercados de
venta al por menor, superficies para aparcamiento de vehículos,
farmacias, centros de salud, maternidades, bibliotecas, oficinas de
correos y telégrafos y servicios centrales telefónicos.
Transferencia de Derechos de Urbanización (TDR)
El propietario de un solar destinado a un uso público u otros
servicios que deban ser reservados por el Plan de Actuación
Urbanística, tiene derecho a la transferencia de los derechos de
urbanización (TDR) salvo en el caso de un usuario actual o con
derechos adquiridos o en el de cualquier espacio libre de recreo,
necesario y obligatorio. Los beneficios de la TDR se obtienen en
forma de un índice de edificabilidad, el FSI, que el beneficiario
puede utilizar para sí o bien transferir a cualquier otra persona.
La transferencia de los derechos de urbanización es objeto de
varias limitaciones y restricciones que se contemplan en la
Normativa de Control de la Urbanización y sólo se puede conseguir
en los casos en los que la urbanización del suelo reservado no se
ha llevado a cabo, es decir, sólo se puede obtener en el caso de
urbanización inminente de la reserva.
El TDR sólo se puede recibir en los suburbios y no en la ciudad-isla de Bombay. Más allá, las áreas próximas a la vía férrea
occidental y central ya están congestionadas, y las áreas a lo
largo de corredores se han declarado fuera del ámbito para la
percepción del TDR. El plano 1 muestra las zonas en las que no se
puede percibir el TDR. El TDR tampoco se puede percibir en áreas
costeras declaradas "zonas no urbanizables", "zonas de desarrollo
del turismo" ni en zonas en las que la autoridad de planificación
especial sea la Autoridad de Desarrollo de la Región Metropolitana
de Bombay (MHADA). El TDR no se puede aplicar tampoco en los
suburbios de otro distrito que se encuentre al sur, ni en zonas
donde el FSI medio sea menor que 1.
Los derechos de urbanización (DR) quedan garantizados a todo
propietario o arrendatario sólo para suelos reservados retenibles
o no retenibles, según dicta el Urban Land (Ceiling and Regulation)
Act (Ley de Suelo Urbano, altura máxima y ordenanzas) de 1976 y
para el resto de suelos reservados para los que las previsiones de
la mencionada ley no sean de aplicación a tal efecto de un DRC
(Certificado de Derechos de Urbanización) por parte de la autoridad
competente bajo esa ley. En el caso de los no retenibles, la
concesión de DR será de la extensión, materia y condiciones que
especifique la administración. En cualquier caso, los DR sólo se
pueden conseguir en el caso de una inminente urbanización de los
suelos reservados.
Los DRC se pueden utilizar en uno o más solares, tanto si están sin
edificar como edificados o en obras de adición de nuevas plantas,
conformes de cualquier otro modo con la normativa, pero nunca se
podrá exceder en ningún solar el FSI límite definido (no más de
0,4). El FSI de un solar que se recibe, del mismo modo, puede
excederse hasta un 0,4 con respecto al DR patrimonializable del
solar reservado y hasta un 0,4 más con respecto al DR
patrimonializable del suelo cedido para el ensanchamiento de
carreteras o construcción de otras nuevas según la normativa.
Los DR se conceden mediante escritura y los DRC se expiden sólo
cuando el suelo reservado se ha cedido a las autoridades
correspondientes según la normativa, sin coste y sin gravamen,
libre de cargas.
Indice de Suelo Edificable (FSI) adicional para la reurbanización de barrios
degradados y la remodelación urbana
Para hacer posible y fomentar la reurbanización de los barrios
degradados existentes se ha incorporado una nueva Normativa de
Control de la Urbanización, el FSI adicional. A través de ella, en
la reurbanización de los barrios pobres, se permite un FSI de 2,5,
a diferencia del admisible habitual de 1,00 o 1,33, para la
generación de recursos para la inversión de promotores y/o
inversores privados. Además, la administración ha estudiado los
barrios pobres que ocupaban las áreas de suelo destinadas a
diferentes fines públicos, y, en la nueva política de áreas
degradadas, la administración permitirá la reurbanización de tales
zonas. Donde se hayan excedido los límites, al menos un 33% de los
terrenos se mantendrá libre, y el 67% restante se utilizará para la
reurbanización de los barrios degradados. En el caso de suelo
destinado a se edificado, se permite que se construyan los
edificios con una superficie mínima edificada destinada al uso
previsto y después reurbanizar todo el terreno con un FSI de 2,5.
Hasta ahora, se asumía que la vivienda de las personas sin recursos
quedaba bajo la completa responsabilidad de la administración y sus
departamentos de vivienda. En cualquier caso, una de las novedosas
aportaciones del Proyecto de Reurbanización de los Barrios Pobres
es que pueden llevarla a cabo, bien una sociedad cooperativa de
viviendas de los habitantes de los barrios degradados, bien los
propietarios de suelo o bien los promotores (término que abarca a
los empresarios privados y constructores que asumen la urbanización
de los terrenos y la posterior construcción lucrativa de los
edificios). Así, por primera vez, cualquier figura no relacionada
con la administración, fundamentalmente constructores y promotores,
puede y está capacitada para participar en la reurbanización de los
barrios pobres con su propio capital.
La puesta en marcha del Proyecto de Reurbanización de los Barrios
Pobres ha sido posible gracias a la inclusión de la Normativa de
Control de la Urbanización del Gran Bombay, que entró en vigor el
25 de marzo de 1991.
La Normativa de Control de la Urbanización 33(10) para las Areas
Degradadas.
En los casos de reurbanización, se permite un índice de
edificabilidad incrementado de hasta un 2,5 para los terrenos que
ocupan los barrios pobres. Cerca de los dos tercios del
subsiguiente FSI se suele invertir en realojar a los habitantes del
área degradada en el propio solar y, en cuanto al tercio restante
de FSI, se permite su venta en el mercado libre, pudiendo generar
unos beneficios considerables de excedentes para las subvenciones
cruzadas del coste de las viviendas concedidas a los habitantes de
los barrios pobres. La estrategia para ejecutar tales proyectos es
que:
El Proyecto de Reurbanización de Barrios Pobres consta de dos
partes:
Viviendas para el realojamiento de los habitantes de las
chabolas
Viviendas para su venta en el mercado.
Las viviendas para poner a la venta en el mercado se construyen
generalmente de mayor tamaño y están destinadas a familias
pertenecientes a grupos de ingresos más altos. Así, en una parcela
de suelo, habría dos edificios diferentes: uno para los ocupantes
de chabolas y otro para las familias con mayores ingresos, logrando
así los objetivos de proporcionar una vivienda permanente a los
ocupantes de chabolas y de facilitar la integración de las
diferentes clases sociales.
Para aprobar los Proyectos de Reurbanización de los Barrios Pobres
e inspeccionar su ejecución, la administración de Maharashtra ha
nombrado un Comité bajo la dirección del Comisario Municipal. El
Secretario del Gobierno de Maharashtra (Departamento de la Vivienda
y Servicios Sociales), el Vicepresidente (el departamento encargado
de urbanización y vivienda de Maharashtra) y un recaudador
adicional (expropiaciones) son los otros miembros del Comité. El
Comité se reúne una vez al mes para aprobar proyectos nuevos y
revisar los proyectos ya aprobados y en marcha.
En los proyectos de renovación urbana en los que los edificios no
permiten una reparación económica sino que se requiere su
reconstrucción, se ha permitido la relajación del FSI para alojar
a los inquilinos existentes y también para proporcionar
infraestructura social y cívica de apoyo. Tal reconstrucción puede
llevarla a cabo el Bombay Housing and Area Development Board, BHADB
(la Junta de Urbanismo y Vivienda de Bombay) tras adquirir la
propiedad o, con el consentimiento de BHADB, puede encargarse de la
reconstrucción una sociedad cooperativa formada por el propietario
y al menos un 70% de los ocupantes. Tienen derecho al FSI existente
o a un FSI igual a 2,0; pudiendo elegir el que sea mayor.
Socios colaboradores y medidas institucionales
Estos innovadores instrumentos políticos se concretan en la
colaboración de varios socios dentro de un marco administrativo y
legal. Permiten a los propietarios de suelo y/o promotores
urbanizar suelo y obtener incentivos en su propio suelo bajo unos
términos y condiciones que a su vez garantizan el logro de los
objetivos marcados en el Plan de Actuación Urbanística de la
ciudad. Estos términos y condiciones garantizan un diálogo continuo
con el propietario y/o promotor y fomentan una distribución de
derechos y una eficacia de costes que minimizan los gastos públicos
y obtienen suelo para fines públicos.
Sistemas de gestión y procesos de toma de decisiones
Estos innovadores instrumentos políticos subrayan estrategias
específicas de gestión del crecimiento que pueden formularse y
promoverse de tiempo en tiempo en un proceso continuo de
planificación y evaluación dentro del marco del Plan de Actuación
Urbanística. Las autoridades de planificación toman sus decisiones
según la naturaleza y el tipo de control de la evolución, a ejercer
aplicando las estrategias del Plan de Actuación Urbanística. La
estrategia de ejecución se determina a través de una serie de
obligaciones repartidas entre la autoridad competente (BMC) y los
propietarios y/o promotores de suelo. Los campos de actuación están
claramente definidos y los términos se han hecho lo suficientemente
transparentes para no dar lugar a ambigüedades en el proceso de
desarrollo. Los incentivos que se ofrecen al sector privado se
resuelven con éxito gracias a los elevados precios del suelo en el
mercado, que atraen al propietario y/o constructor para que cree
los servicios públicos en beneficio de la comunidad a largo plazo.
Bombay es la primera ciudad de la India que ha adoptado el concepto
del TDR de forma regulada como un mecanismo alternativo de
adquisición de suelo para crear los equipamientos esenciales de
acuerdo con los objetivos del Plan de Actuación Urbanística. Hasta
el momento, se han emitido TDR en forma de Certificados de Derechos
Urbanísticos en 17 reservas de suelo para la construcción de
carreteras en una extensión de 32.772,56 m2 y en otras 36 reservas
para usos distintos en una extensión de 203.842,00 m2 según las
determinaciones del Plan de Actuación Urbanística.
En la urbanización de los barrios degradados, se ha permitido un
FSI adicional de 2,5 frente al FSI admisible de 1,00 ó 1,33 para
estimular a los inversores y promotores privados a que construyan
las viviendas para los habitantes de los barrios degradados, así
como para crear una red viaria más amplia y equipamientos de primer
orden tales como espacios libres, infraestructura comunitaria y
social, etc. Esto se ha hecho para subvencionar el coste de las
viviendas a los ocupantes de los barrios degradados y, por otra
parte, para obtener subvenciones cruzadas y construir los
equipamientos urbanos asegurando su rentabilidad (recuperación de
la inversión) mediante la venta del espacio adicional obtenido por
el FSI aumentado a modo de compensación por la inversión que hacen
los promotores y/o inversores privados. El Proyecto de
Reurbanización de los Barrios Pobres surgió en 1992. Hasta ahora,
se han presentado 207 propuestas, de las cuales 116 se han
aprobado, beneficiando así a 21.393 familias. 29 propuestas están
en marcha y ya se han entregado 200 viviendas (que ya están
ocupadas) a los habitantes de los barrios pobres.
Conforme a los proyectos de renovación urbana, el FSI adicional se ha utilizado de forma innovadora para reconstruir edificios en ruinas y proporcionar alojamiento tanto a los ocupantes de edificios existentes como a los de los edificios que no podían repararse. Se han llevado a cabo 261 proyectos consistentes en 297 edificios que permiten acoger a 21.357 ocupantes y se encuentran en marcha 8 proyectos de edificios para el realojamiento de 557 personas.
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