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Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como BEST.
(
Best Practices Database.)
País/Country: China
Región según Naciones Unidas: Asia (Irán, Afganistán, Japón incluídos)
Región ecológica: Zona costera
Ámbito de la actuación: Ciudad
Instituciones: Gobierno central, sector privado (sector informal
incluído)
Palabras clave = Capacidad de pago. Vivienda. Construcción de
vivienda. Financiación de la vivienda. Gestión urbana.
Categorías = Protección ambiental: higiene ambiental; reducción
de la contaminación. Erradicación de la pobreza: acceso a los
préstamos; generación de ingresos; creación de puestos de
trabajo; formación profesional. Servicios sociales: educación;
salud y bienestar; grupos vulnerables.
Contacto principal:
Mr.HO, Win-him, Hong Kong Housing Auth
Murray Building, Garden Road
Hong Kong, Hong Kong
(852) 27615027; Fax: 27127747
Patrocinador:
Hong Kong Housing Authority
Mr.HO, Wing-him, Hong Kong Housing Auth
Room 2004 Murray Building
Hong Kong, Hong Kong
(852) 27615027; Fax: 27127747
Socio:
Mr. A.G. Cooper, Deputy Secretary
Murray Building, Garden Road
Hong Kong, Hong Kong
(852) 228482945; Fax: 25305264
para el gobierno. Quienes no pueden permitirse los elevados
precios y alquileres del sector privado, solicitan ayuda a la
Autoridad de Vivienda de Hong Kong (Hong-Kong Housing Authority)
(HHA). Actualmente, la HHA ha proporcionado viviendas a la mitad
de la población y continúa construyendo a un ritmo de unos 45.000
pisos al año.
Inicio: 1978
Interrupción: en proceso
Final: en proceso
Antecedentes
Hong Kong ha experimentado cambios bastante considerables en los
últimos cuarenta años. La población ha aumentado de dos a más de
seis millones. En los últimos cinco años, ha crecido a un ritmo
del 1,6% anual. Ha habido crecimiento y desarrollo económico y
el Producto Interior Bruto per cápita en 1994 fue de 21.600
dólares, entre los mayores de Asia. A finales de 1994, la renta
media por hogar era de 1.800 dólares al mes. Actualmente, Hong
Kong es el puerto con mayor volumen de negocios en contenedores
del mundo, un centro financiero de primer orden en Asia, y la
décima potencia comercial económica del mundo.
Vivienda pública en Hong Kong
Actualmente existen 670.000 viviendas de protección oficial y
193.000 viviendas de alquiler, que proporcionan alojamiento a la
mitad de la población de Hong Kong. La superficie de vivienda de
que disponen los propietarios es de 8 m2 por persona. Actualmente
se construyen 40.000 viviendas al año y se incrementará la
producción a más de 350.000 hacia el final de la década.
La Autoridad de Vivienda
El gobierno de Hong Kong ha confiado toda la responsabilidad para
la construcción, mantenimiento y gestión de vivienda pública a
la Autoridad de Vivienda de Hong Kong. Esta labor se le ha
encomendado a la Autoridad de Vivienda por medio de la Estrategia
de Vivienda a Largo Plazo del gobierno, cuyo objetivo básico es
desterrar el problema de la vivienda en Hong Kong para el año
2001.
La Autoridad de Vivienda se compone de 25 miembros, de los cuales
21 son asistencias externas y 4 funcionarios. Dichos miembros son
designados por el Gobernador. Para asegurar que la Autoridad de
Vivienda tiene capacidad para llevar a cabo una tarea tan ingente
como ésta, se garantiza un equilibrio entre experiencia y
formación entre todos los profesionales que trabajan allí. Se
cuenta entre los miembros con arquitectos, ingenieros,
financieros, contables, funcionarios, administrativos, expertos
inmobiliarios, profesores universitarios y asistentes sociales.
Para poder liderar una comunidad que se politiza muy rápidamente,
la Autoridad de Vivienda debe permanecer abierta y receptiva ante
la opinión pública. Es primordial que las opiniones de los
diferentes sectores de la comunidad estén representados en la
Autoridad de Vivienda. Además de los profesionales, entre los
miembros se encuentran asesores legislativos, miembros de
concejalías del distrito, líderes populares y los inquilinos. En
cada una de las reuniones se tratan en profundidad la casi
totalidad de las políticas propuestas. En nuestra opinión, ésta
es la mejor forma de asegurar el apoyo de toda la comunidad a
nuestras políticas.
Política de alquileres
Un programa de vivienda pública logrado proporciona estabilidad
social. Para un lugar como Hong Kong, que ha estado sujeto a todo
tipo de visicitudes, ésto es muy importante.
Para lograr su objetivo social, la vivienda pública debe ser
ofertada a unos costes asequibles a nuestros inquilinos. En
cualquier caso, debemos asegurarnos de que las rentas son
realistas y viables desde el punto de vista de las finanzas de
la Autoridad de Vivienda. Haciendo un balance, cobramos
alquileres con una proporción del alquiler sobre los ingresos
medios (median-rent to income-ratio) (MRIR) que no excede el 15%.
Hay una amplia gama de tipos de pisos y de precios de alquileres
en la reserva de pisos en alquiler de la Autoridad de Vivienda
para ofrecer a los inquilinos según sus diferentes niveles de
ingresos. Por término medio, los inquilinos pagan una renta
mensual del 8% de sus ingresos, comparada con el 25% en el sector
privado.
Teniendo en cuenta que los miembros menos favorecidos de nuestra
comunidad podrían encontrar estos alquileres incluso demasiado
altas para sus ingresos, introdujimos un Plan de Asistencia al
Alquiler en 1992. El primer objetivo del Plan es que los
inquilinos de rentas bajas no paguen más del 15% de sus ingresos
en el alquiler. De acuerdo con el presente Plan, los inquilinos
con ingresos por debajo de los límites prescritos, serán
subvencionados mediante una reducción de la mitad del alquiler.
Tras la reducción, los beneficiarios pagan una media de 65
dólares al mes de alquiler.
Como indicador de que los alquileres son asequibles está el hecho
de que la proporción de impagos de alquileres ha sido
extremadamente baja. Entre 1993 y 1994, y 1994 y 1995, la media
de impagos fue sólo del 0,16% y del 0,18% respectivamente, del
total de rentas por alquiler de vivienda recibidas. La mayoría
de los casos de impago se produjeron por problemas financieros
temporales o por cambios repentinos de las circunstancias
familiares. Y habitualmente el alquiler se paga en la mayor parte
de los casos. Entre 1993 y 1994, y 1994 y 1995, los casos de
rentas que no se cobraron fueron sólo de 459 y 409, que
significaron 117.900 y 105.100 dólares respectivamente. Creemos
que nuestro programa de política de vivienda ha contribuído al
progreso económico y la estabilidad social de Hong Kong al
permitir acomodarse a rentas asequibles a quienes están
necesitados de ello.
Propiedad de la vivienda
Otro de los objetivos de la Estrategia de Vivienda a Largo Plazo
es fomentar la vivienda en propiedad. Desde 1978, hemos
construído más de 207.000 viviendas para su venta, dirigidas a
los inquilinos cuyo nivel de vida ha aumentado, y aquellos que
pagan alquileres del sector privado pero no pueden permitirse la
compra de una vivienda del sector privado. El criterio principal
que se aplica para fijar los precios es que sean asequibles a los
grupos a los que se destinen. Para asegurar la posibilidad de
pagarlos, se han vendido estos apartamentos con un descuento de
entre el 25 y el 48% de los precios de mercado. En los últimos
años, los precios de los apartamentos se situaron entre 80.000
y 160.000 dólares.
En los últimos dos años, el porcentaje de solicitudes ha
sobrepasado entre 10 y 18 veces el número de pisos que se
ofertaban para su venta en el respectivo ejercicio. Desde 1978
se han vendido cerca de 100.000 viviendas a sus anteriores
inquilinos, y se ha recuperado un significativo número de
apartamentos para realquilar. El índice de vivienda en propiedad
del sector público es actualmente del 23% partiendo de cero en
1978.
Construcción nueva
Con el objetivo de construir de cuarenta a cincuenta mil
viviendas al año, la Autoridad de Vivienda es probablemente la
mayor promotora del mundo. Por ello se deben poner en práctica
métodos eficaces y fiables que no comprometan la calidad. Para
hacernos posible la supervisión de los contratistas, la Autoridad
de Vivienda tiene su propia Lista de Contratistas de Vivienda y
ha determinado un Pliego de Condiciones Administrativas
razonables para la lista. Se seleccionan los contratistas que
serán incluídos en la lista atendiendo a su probada competencia,
capacidad financiera y calidad de producción. Desde Abril de
1993, todos los nuevos contratistas de obras que se hagan cargo
de proyectos de la Autoridad de Vivienda han de tener el
certificado de calidad asegurada media internacional ISO 9000.
La actuación determinada de los contratistas seleccionados es
estrictamente supervisada por el Sistema de Baremos de Criterios
de la Actuación (Performance Assessment Scoring System) (PASS)
que emite mensualmente los baremos para determinar los
condiciones preferentes a la hora de seleccionar a los
contratistas. Nos congratulamos de decir que actualmente los
contratistas de vivienda incluídos en nuestra lista hacen propio
el compromiso de la Autoridad de Vivienda respecto al rendimiento
y la calidad.
Para mejorar el rendimiento de la construcción, la Autoridad de
Vivienda ha adoptado la utilización de proyectos de construcción
estandarizados desde hace más de veinte años. El concepto de
estandarización se ha desarrollado a través de la utilización de
materiales prefabricados, sistemas de encofrados de paneles de
hormigón in situ, y más recientemente, elementos prefabricados
de hormigón para vivienda. La evolución ha culminado con un
elenco de técnicas de construcción innovadoras que se han
adoptado en las series Harmony, el principal diseño de bloque
estándar corriente y las nuevas series Concord del Plan de
Vivienda en Propiedad que se pondrán en circulación en 1999.
Estos proyectos incorporan la utilización de aparatos sanitarios
y domésticos prefabricados, elementos de puertas completas,
paneles para tabiques, escaleras comunes montadas y, más
significativamente, paneles prefabricados de fachada con huecos
y marcos de ventana preparados. La Autoridad de Vivienda ha sido
capaz de construir mejor y más rápidamente gracias a la
estandarización y prefabricación de sus componentes.
Mantenimiento de las viviendas
[N.T.: El texto original resulta difílmente comprensible.] La Autoridad de Vivienda pone un énfasis especial en el
mantenimiento de su stock de viviendas que ya se acercan a los
40 años de antigüedad. Nuestra plantilla de profesionales ha
desarrollado diversos programas de mantenimiento, para las
estructuras, y para los edificios en general y sus servicios. La
Autoridad de Vivienda ha implantado un programa de valoración de
estructuras, consolidación y control para asegurar la integridad
estructural de la reserva de viviendas. Ingenieros profesionales
están dirigiendo una revisión de la estructura general de todos
los edificios terminados antes de 1981, en ciclos bianuales. Las
obras de consolidación de la estructura se llevarán a cabo allí
donde surja la necesidad.
Paralelamente, la edificación general y el mantenimiento de la
edificación se desarrolla bajo lo que llamamos un programa CARE,
donde CARE significa Condición, Tasación, Reparación y Examen
(Condition, Apraisal, Strengthening and Monotoring). Bajo el
programa CARE, todos los edificios de alquiler que no están
incluídos en el programa de redesarrollo son objeto preferente
de un amplio examen de las condiciones de la construcción con un
intervalo de sesenta al año. Desde su introducción a mediados de
1993, se han incluído 74 promociones públicas en el ciclo del
CARE, y el resto lo estarán en 1997. Una característica única de
nuestro programa de mantenimiento es que llevamos a cabo algo más
que un simple mantenimiento. De acuerdo con las aspiraciones de
crecimiento, se están llevando a cabo labores de mejora a gran
escala de las promociones más antiguas como parte del ciclo del
CARE, que incluyen la instalación de materiales más modernos.
Durante este año fiscal, la Autoridad de Vivienda gastará 500
millones de dólares en el mantenimiento de su provisión de
viviendas y en la renovación de los pisos más antiguos.
Gestión privatizada
Cuando edificamos, construímos algo más que simples unidades
domésticas. En la mayoría de los casos, construímos toda una
comunidad en la cual se incluyen locales comerciales y
restaurantes. En los años 60, iniciamos la construcción de
centros comerciales en las promociones. En los 80, se hizo obvio
que era necesario contar con un asesoramiento profesional y
especializado. En 1988 se fundó una División para las Propiedades
Comerciales para la que fueron reclutados administradores
profesionales con experiencia en gestión de centros comerciales.
Desde entonces, la planificación de centros comerciales se ha
basado en un estudio de viabilidad que emplean sofisticados
modelos de inversiones en comercio al por menor.
La opción por la eficiencia ha llevado a la Autoridad de Vivienda
a privatizar su gestión de los aparcamientos y mercados. De un
total de 71.768 plazas de aparcamiento, 63.125 plazas son ahora
gestionadas por empresas privadas especializadas. El Departamento
de Vivienda continúa nombrando concesionarios, con los que se
conciertan los permisos a largo plazo para las concesiones, y
estableciendo las tasas. Para ayudar al rendimiento de las
operaciones, las empresas privadas comparten las ganancias con
la Autoridad de Vivienda proporcionalmente, según una escala
móvil. La privatización de la gestión de los aparcamientos de las
promociones de la Autoridad de Vivienda ha sido bien recibida,
ya que nos hemos apercibido de los avances respecto al control
del aparcamiento ilegal, un mayor índice de utilización, un
incremento de los ingresos y un ahorro de personal
administrativo. El índice de alquileres de plazas de aparcamiento
ha aumentado en algunos casos en un 20% gracias a una gestión
activa y una participación flexible de los agentes del sector
privado. La media de renta neta mensual acumulada de la Autoridad
de Vivienda después de la privatización de la gestión de los
aparcamientos se ha incrementado en un 38%.
La privatización ha conllevado un indudable éxito respecto a la
gestión de los mercados y centros comerciales. Se han cedido seis
mercados y dos centros comerciales a agentes particulares para
su arrendamiento y consiguiente gestión. Estos agentes suelen
invertir grandes sumas en mejoras de la distribución y de los
servicios de las viviendas que incluyen la instalación de aire
acondicionado. Las encuestas llevadas a cabo entre los usuarios
han confirmado que los dueños están contentos con las mejoras en
limpieza y apariencia. Desde 1995, la Autoridad de Vivienda ha
cedido la gestión de dos centros comerciales a agencias de
gestión privada. La respuesta inicial del público es favorable.
Con toda esta experiencia positiva, la Autoridad de Vivienda
continuará estudiando ofertas para involucrar al sector privado
en la gestión de sus viviendas. Próximamente se pondrá en
práctica un plan piloto para extender la gestión privada a tres
promociones de renta pública. Planeamos haber completado la
privatización de todas las nuevas promociones de renta pública
entre 1997 y 1998.
Participación de los inquilinos
En una comunidad que se politiza tan rápidamente, se debe
establecer una estructura de gestión de viviendas descentralizada
con una intensa participación de los inquilinos. En la mayoría
de las promociones de renta pública y de vivienda en propiedad,
se han formado Comités de Ayuda Mutua en cada bloque de
viviendas. Los representantes de estas organizaciones de
residentes son elegidos por los inquilinos. Estas organizaciones
están destinadas a jugar un importante papel en la administración
del día a día de sus respectivos bloques de viviendas.
Desde hace muchos años, nuestros Administradores de Vivienda se
reúnen regularmente con los representantes de los Comités de
Ayuda Mutua para contrastar sus opiniones respecto a la
administración de las viviendas y las cuestiones de
mantenimiento. En 1994, decidimos formalizar la estructura
instaurando los Comités para el Asesoramiento en la
Administración de la Comunidad en términos referidos
específicamente a la gestión de vivienda local y las funciones
de mantenimiento. Estos Comités aconsejarán al Representante de
la Vivienda en cuestiones prioritarias tales como los gastos de
mantenimiento y las mejoras de la comunidad. Además, se ofrece
un presupuesto a cada Comité con el cual pueden llevar a cabo los
proyectos de mejora locales. Este plan se está desarrollando en
ocho experiencias piloto en ocho comunidades de vivienda. Los
proyectos piloto se van desarrollando paulatinamente y han sido
bien recibidos por los inquilinos. Actualmente proyectamos
ampliar el Plan a todas las promociones de alquiler de la
Autoridad de Vivienda en los próximos dos años.
Conclusión
Lo anterior es sólo un breve resumen de nuestras políticas fundamentales y de nuestros programas. Así pues, creemos que para llevar a cabo con éxito un programa de adjudicación y de gestión de viviendas de tal magnitud, es esencial la colaboración de todas las partes; el gobierno, la Autoridad de Vivienda, nuestros contratistas de obras de construcción y mantenimiento, asesores a todos los niveles, y la plantilla del Departamento de Vivienda, que proporciona apoyo ejecutivo a la Autoridad de Vivienda y los inquilinos.
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