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País/Country: Alemania
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
Región según Naciones Unidas: Europa Occidental (Incluida Turquía)
Región ecológica: Continental
Ámbito de la actuación: Estado
Instituciones: Gobierno local, gobierno regional, sector privado
(incluido sector informal) y asociaciones profesionales.
Palabras clave = Normativa de la construcción. Relación coste
beneficio. Política de vivienda. Planificación de asentamientos.
Gestión urbanística.
Categorías = Vivienda y uso del suelo: vivienda asequible; acceso
a la financiación de la vivienda; ordenación territorial y
normativa (SIG incluido). Buena gestión urbana: fomento de la
colaboración pública y privada; movilización de recursos.
Tecnología e instrumentos: tecnologías adecuadas; instrumentos
y técnicas de planificación.
Contacto principal:
Tulpenweg, Oranienweg, Rembrandtweg
Rosslau-Meinsdorf, Saxony-Anhalt, Alemania
06862 Rosslau-Meinsdorf
Patrocinador:
Stadt Rosslau
Burgermeister Herr Koschig
Market 5
Rosslau, Saxony-Anhalt, Alemania
06862 Rosslau
Tfno: 034901/ 630
Socio:
Sachsen-Anhaltinische Landes-und Entwicklungsgesellschaft
Herr Koschig,
Herr Schmieder
Market 5
Rosslau, Saxony-Anhalt, Alemania
06862 Rosslau
Tfno: 034901/ 630
Socio:
B ro ASP,
Herr Plaumann
Kunoldstrasse 40
34131 Kassel, Hessen, Alemania
34131 Kassel
Tfno: 0561/ 935660
Socio:
Ministerium for Wohnungswesen, Staedtebau und Verkehr,
Herr
Heydlauf
SALEG;
Herr Hopfgarten,
Herr Schulz
Turmschanzentra e 26
39114 Magdeburg, Saxony-Anhalt, Alemania
39114 Magdeburg
Tfno: 0391/ 8503414
Durante estas fechas, once inversores de ocho países europeos
presentaron ejemplos de edificios de viviendas para mostrar:
Inicio: 01/92.
Interrupción: 06/94.
Final: 10/96.
1 Objetivos del Proyecto
La demanda de viviendas económicas en el Land (estado federal)
era muy alta al finalizar el gobierno socialista de la República
Democrática Alemana debido, por una parte, a su política estatal
de viviendas sociales y, por otro lado, al estado de desolación
y abandono en que se encontraban los edificios antiguos que
quedaban. Había que encontrar pronto nuevas formas de construir
casas y apartamentos.
Se consideró la posibilidad de organizar las parcelas y de buscar
inversores en los países europeos que, junto con un gobierno
local eficaz, colaborasen en la construcción de un prototipo de
bloque de viviendas que fuese ejemplar para la construcción de
viviendas modernas en Sajonia-Anhalt.
Al mismo tiempo, una primera aportación de este proyecto iría
destinada a la construcción de viviendas de financiación libre,
que se adaptara a las posibilidades económicas del Land y que
siguiera los principios de ahorro de costes y de superficie.
En el contexto de una Europa unida, otro objetivo de este
proyecto era comprender mejor las formas de vida, los tipos de
viviendas y las maneras de construir de nuestros vecinos
europeos.
Teniendo en cuenta el conflicto que existe entre las demandas del
mercado de la construcción y la responsabilidad social, el
objetivo principal de este proyecto era poder ofrecer viviendas
baratas y asequibles aptas para el mercado de la vivienda del
Land y, por consiguiente, para los posibles compradores de la
región.
El gobierno no aportó fondos públicos para la construcción de las
viviendas, de forma que otras ciudades pudieran adoptar este
Proyecto piloto sin ningún tipo de subvención pública.
Desde el principio, este proyecto se caracterizó por la
construcción de viviendas de financiación privada y libre.
2 Solicitudes
Hasta el 30 de marzo de 1992, 86 sociedades solicitaron
participar en el proyecto por medio de certificados expedidos por
el Gobierno de Sajonia-Anhalt.
La ciudad de Rosslau aprobó oficialmente la contratación de este
proyecto mediante una votación secreta que celebró un grupo de
trabajo interdisciplinar del que formaban parte miembros del
Landtag, del Ministerio de la Vivienda y del Colegio de
Arquitectos de Sajonia-Anhalt.
3 Desarrollo y gestión del Proyecto
A excepción de las ideas que se esbozaban en los impresos de
solicitud, el grado de preparación de la ciudad de Rosslau fue
nulo. Debido a que la invitación para participar fue tardía, el
14 de enero de 1992, en los presupuestos no había ninguna partida
destinada a la construcción de viviendas ni a planes
urbanísticos. La aportación de capital destinado a la compra de
parcelas se había cancelado antes de 1992.
Los objetivos que se debían cumplir bajo estas condiciones, sin
reducir el trabajo diario ni contratar personal de apoyo eran los
siguientes:
La estructura elegida para llevar a cabo este proyecto se basaba
en la creación de un Comité Directivo y de un Comité de
Coordinación, además de cuatro Grupos de Trabajo que tenían
asignados unos objetivos concretos. El Comité Directivo estaba
formado por el Ministro de la Vivienda de Sajonia-Anhalt,
Dr.
Deahre; el Alcalde de la ciudad de Rosslau,
Sr. Koschig; el
Sr.
Bauler, presidente ejecutivo del Ministerio de la Vivienda de
Sajonia-Anhalt; el
Sr. Piehl y su socio el
Sr. Groeger, director
del departamento de la Vivienda de la ciudad de Rosslau.
Este Comité Directivo asumió la labor de proporcionar el marco
legal que permitiría la realización de la "Ciudad Europea" y la
celebración del Congreso Nacional, además de presupuestar el
proyecto.
Dicho comité tan solo se reunió en cuatro ocasiones a lo largo
de todo el tiempo que duró la planificación y la realización,
gracias a que los cuatro Grupos de Trabajo trabajaban con una
gran independencia y resolvían los problemas por iniciativa
propia.
El Comité de Coordinación, que se reunía mensualmente durante
todo el proceso de planificación y de construcción, supervisaba
la labor que desarrollaban los cuatro Grupos de Trabajo.
Este Comité de Coordinación estaba constituido de forma
permanente por los jefes de los cuatro Grupos de Trabajo, los
representantes de todos los inversores de la "Ciudad Europea",
el constructor de las infraestructuras, representantes de los
departamentos de planificación y vivienda de la administración
del distrito y el presidente del gobierno regional. También
formaban parte del mismo representantes de los urbanistas y de
las empresas constructoras interesadas.
La principal labor del Comité de Coordinación era controlar las
actividades de los cuatro Grupos de Trabajo relativas a los
plazos, a la calidad y al cumplimiento del presupuesto y de los
contratos, lo cual se consiguió casi al 100%.
Los Grupos de Trabajo estaban formados en su mayor parte por
directivos de los departamentos institucionales, lo cual fue muy
positivo.
La Ciudad Europea estaba sometida a un proceso de control doble;
en primer lugar, el que ejercían los Grupos de Trabajo y, en
segundo lugar, el de las autoridades.
4 Urbanización de las parcelas
Inmediatamente después de [N.T.: El texto original resulta difílmente comprensible.] la aprobación del proyecto, se fijaron
las cantidades destinadas a su urbanización y las condiciones
para la creación de las infraestructuras públicas y privadas.
Debido a que las compañías constructoras tenían en aquel momento
un bajo nivel de preparación en temas relativos a la
urbanización, fue el gobierno de la ciudad de Rosslau quien dio
los primeros pasos en la planificación del proyecto.
Al proceder de este modo se obtuvieron muchas ventajas:
Se consiguió coordinar la provisión del suministro energético,
la construcción de los viales y de las obras de ingeniería civil.
El gobierno consiguió que las compañías suministradoras
construyeran con rapidez. Todas las partes implicadas ahorraron
gracias a la actuación coordinada. La financiación de todos los
gastos se estableció por contratación al comienzo del proyecto.
Después de haber probado métodos innovadores de urbanización fue
preciso establecer algunos recortes, puesto que el tiempo
previsto para finalizar el proyecto era relativamente corto y no
había tiempo para intentar otras posibilidades.
Solamente se produjeron cambios en las instalaciones de
calefacción, al sustituir el sistema de calefacción central por
sistemas de calefacción individual. Finalmente se optó por la
calefacción individual a gas, principalmente para conseguir una
mayor flexibilidad. Los efectos de este ahorro sólo se vieron en
los presupuestos del plan de construcción y en los propios
edificios.
Los tipos de promoción podrían separarse en promoción "interna"
y "externa". La promoción interna tiene que ver con los propios
edificios, y se entiende por promoción externa todo lo
relacionado con la consolidación del proyecto, la captación de
los residentes y la información a través de los medios de
comunicación.
Esta división responde a las siguientes razones:
Para el suministro de energía eléctrica, gas y telecomunicaciones
se proporcionaron unos trazados concretos, y fueron las propias
compañías suministradoras quienes asumieron su planificación y
ejecución.
El Ayuntamiento de Rosslau asumió la urbanización, incluidas las
instalaciones hasta los contadores de las viviendas, corriendo
por cuenta de las compañías suministradoras las tareas técnicas.
La ejecución de las infraestructuras resultó complicada, porque
las alteraciones que se producían en los edificios provocaban
variaciones en los trazados de los suministros, dando como
resultado un gasto mayor.
Resultó muy positivo que las compañías suministradoras se
involucraran en el proyecto desde el principio. Esta
participación se canalizó a través de unas reuniones en las que
se trataban los temas relacionados con el proyecto y, gracias a
las cuales, se consiguió dar respuesta a todas las demandas
técnicas y materiales de estas empresas.
Este proyecto tuvo que enfrentarse a las condiciones del mercado
libre de la construcción. Ninguno de los socios estaba dispuesto
a afrontar grandes riesgos económicos. Tampoco lo estaba el
Estado Federal de Sajonia-Anhalt, que era el promotor del
proyecto. Así y todo, fue el Ayuntamiento de Rosslau quien asumió
todas las responsabilidades frente a los inversores y a los
suministradores.
El Ayuntamiento de Rosslau consideró a las compañías
suministradoras como inversores, por lo que les garantizó las
futuras ventas. Como uno más de los socios inversores, el
Ayuntamiento de la ciudad asumió toda la responsabilidad de la
urbanización. Todos estos temas fueron legalmente establecidos
por contratación.
Para poder comenzar las ventas y para estimar el riesgo económico
que asumían, los inversores solicitaron que los gastos de la
urbanización de las parcelas repercutieran en los contratos de
venta. Al Ayuntamiento también le interesaba reducir todos los
anticipos de capital.
Los costes de la urbanización se calcularon directamente y se
incluyeron en el precio de cada parcela. Los pagos dependerían
del progreso del proceso urbanizador.
5 Búsqueda y captación de los inversores
Tras la obtención del premio el 1 de julio de 1992, y gracias a
la consiguiente difusión del proyecto a través de la prensa local
y regional, las posibilidades de que algún inversor nacional o
internacional mostrase interés eran muy altas. No fue posible
conseguir dinero para una campaña de promoción en Europa.
Pero lo cierto es que no se consiguieron buenos resultados.
Por esta razón, se aceleró la elaboración del plan.
Tras el concurso para la construcción de las viviendas, que tuvo
lugar a finales de septiembre de 1992, las líneas generales del
plan ya estaban definidas y se decidió publicarlas y tratar de
involucrar a las autoridades.
Paralelamente, se trabajaba en las fases 1. y 2. del plan de
urbanización para intentar rentabilizar la inversión.
Al mismo tiempo se concluyó un plan para la totalidad del
proyecto, incluyendo la urbanización exterior. De este modo se
fijaron los puntos más importantes a tener en cuenta en las
futuras reuniones con los inversores nacionales y extranjeros.
Pero no se consiguieron inversores hasta octubre de 1992.
Para superar esta situación desfavorable, las autoridades de
Alemania Oriental tuvieron que recurrir a nuevos métodos que
nunca habían utilizado.
La Cámara Alemana de Comercio de Magdeburgo y Halle estableció
los primeros contactos con las Cámaras de Comercio de Los Países
Bajos, Suecia, Noruega, Dinamarca y Finlandia, y con el
Ministerio de Economía alemán en octubre de 1992.
En diciembre de 1992, se habían entablado relaciones con más de
60 inversores de 15 países.
Fue difícil conseguir que estos inversores se interesaran en "La
Ciudad Europea", porque todos ellos pensaban que en el Lander,
y especialmente en Rosslau y sus alrededores, no había un mercado
de la vivienda que pudiera estar interesado en adquirir viviendas
económicas de calidad.
El Ayuntamiento de Rosslau y el gobierno local elaboraron los
siguientes puntos, como argumentos en contra de este prejuicio:
El 15 de diciembre de 1992 se habían recibido 12 solicitudes de
distintos tipos.
Tras varias reuniones del Comité de Trabajo Interdisciplinar, del
que formaban parte representantes del Ministerio de la Vivienda,
del gobierno y de la administración del distrito y un concejal
del ayuntamiento, el 15 de febrero de 1993 se dio luz verde para
que 8 de los 12 solicitantes participaran en el proyecto.
El gobierno local de Rosslau se hizo cargo de la toma de contacto
para establecer las negociaciones.
Hubo que invertir mucho tiempo en estas negociaciones, porque
muchos de los inversores que se habían elegido no ofrecían unas
condiciones satisfactorias.
Desde el principio, el gobierno local tuvo muy claro que todos
los contratos se establecerían bajo las mismas condiciones. Los
puntos principales de estos contratos se fijaban previamente,
tales como:
Planificación (fecha para la finalización).
Forma de pago para cada tipo de vivienda.
Precios de las parcelas y del proceso de urbanización.
Fijación de un precio final máximo.
Difusión de anuncios para la venta de las viviendas.
Alternativas ecológicas a la contaminación debida a los
residuos.
6 Resultados obtenidos
Dentro del proyecto de "La Ciudad Europea", países como Austria,
Finlandia, Países Bajos, Suecia, Hungría, Alemania, Bélgica y
Francia contribuyeron aportando casas aisladas, viviendas
adosadas, viviendas en hilera y bloques de viviendas.
Todas las viviendas tuvieron demanda en el mercado. Se
consiguieron candidatos y compradores para todos los tipos de
viviendas existentes.
Surgió una gran expectación en torno a las casas de los Países
Bajos, las llamadas "Tulipanes Blancos". La razón principal fue
que su precio final resultó muy económico. Este tipo de casas
aúnan el ahorro de terreno y un precio razonable. Los "solamente"
100 m2 de superficie útil de las "Tulipanes Blancos" están
distribuidos tan eficazmente que estas casas pueden ofrecerse a
familias con dos hijos. De este modo las familias que no
encontraban nada similar en ninguna otra parte consiguieron una
vivienda asequible.
El precio por metro cuadrado de superficie útil de las casas
suecas es similar al de las "Tulipanes Blancos", pero como su
superficie es un 50% mayor y la parcela es tres veces más grande,
el precio de estas casas era de unos 130 marcos alemanes más que
el de las "Tulipanes Blancos".
Los precios de venta de los apartamentos son mayores que los de
las casas adosadas o que los de las casas aisladas (Austria,
Finlandia), en valores por metro cuadrado de superficie útil.
El precio por metro cuadrado de superficie útil de las casas
finlandesas fue sorprendentemente bajo; más de un 10% por debajo
del de las "Tulipanes Rojos" y de las "Tulipanes Amarillos", de
los Países Bajos.
Se ha observado que las casas aisladas de los Países Bajos se
construyeron de una manera muy económica. En este caso, la
proporción entre la superficie útil y la superficie de la parcela
es muy eficaz, e incluso se ha conseguido que cada casa disfrute
de un jardín. Los apartamentos en propiedad de las casas
austriacas no pueden competir con estas características.
La "Tulipán Blanco" obtuvo la cifra más alta de ocupación, con
un índice de 0,74, seguido de las alemanas, con un índice de
0,43.
Con la finalización de "La Ciudad Europea", se completó una nueva
zona residencial que se distingue por su economía en los temas
de costes y en el aprovechamiento del terreno, y que se construyó
con una arquitectura individualizada que se identificaba con los
diferentes tipos de arquitectura de vivienda en Europa.
Con la posibilidad de alcanzar el 100% de los objetivos, los
siguientes aspectos podrían aplicarse en otros proyectos que
tengan nuestros mismos objetivos o, al menos, similares:
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