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Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 1996 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/96/bp134.html

Urbanismo ecológico en Allerheiligen, Neuss (Alemania)


Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD. ( Best Practices Database.)
País/Country: Alemania

Región según Naciones Unidas: Europa occidental (incluida Turquía)
Región ecológica: Ribereño (cuenca hidrográfica)
Ámbito de la actuación: Barrio
Instituciones: Gobierno central, gobierno local, gobierno regional, sector privado (incluido el sector informal)

Palabras clave = Ecología. Barrios. Agua pluvial. Planificación regional. Desarrollo rural.

Categorías = Procesos de planificación regional y urbana: planificación comunitaria; Agenda 21. Protección del medio ambiente: salud ambiental; seguimiento y control; creación de zonas verdes en la ciudad. Vivienda y usos del suelo: vivienda asequible; acceso a la financiación de la vivienda; ordenación territorial y normativa.

Contacto principal:
Allerheiligen Projekt
Allerheiligen (South Neuss)
Neuss, NRW, Alemania
41460
0049 2131-90-6140

Patrocinador:
The city of Neuss, Germany
Markt- Rathaus
Neuss, NRW, Alemania
41460

Socio:
The provence of North-Rhine Westfalia, Germany
Pfitzer, Stefan
Markt- Rathaus
Neuss, NRW, Alemania
41460
Tfno: 0049-2131-902006

Socio:
The Federal Government of Germany
M. Sigmann, Elke
Markt- Rathaus
Neuss, NRW Germany
41460
Tfno: 0049-2131-906140


R E S U M E N

El impulso que dio lugar al proyecto fue la importante carencia de viviendas en la ciudad de Neuss y sus alrededores. Además, la concienciación sobre la necesidad de unas condiciones de vida dignas, que incluyen la reducción de la contaminación, zonas verdes en el entorno, y otros temas de salud y bienestar para el cuerpo y para el espíritu va en aumento. Puesto que los únicos terrenos de que los se disponía para el desarrollo urbanístico eran zonas agrícolas, se consideró imprescindible construir con un criterio que respetase la naturaleza. Era importante aprovechar la oportunidad de crear un barrio que respondiese a las necesidades de personas de tantas procedencias económicas y sociales como fuese posible. Esto favorece la comunicación que es fundamental para conseguir un medio ambiente "humano" y saludable.


Inicio: 07/93
Final: 2006


D E S C R I P C I Ó N


Antecedentes

La ciudad de Neuss está situada en la región del Rhin bajo-medio, cerca de Dusseldorf, la capital de Westfalia del Norte. Neuss se beneficia en gran medida de la creciente importancia económica que esta zona comercial está adquiriendo en Alemania y en el resto de Europa. El aumento de la oferta de puestos de trabajo que se ha ido produciendo con el paso de los años ha ocasionado un incremento de la demanda de viviendas en Neuss, que ahora padece una gran escasez de viviendas. En un intento de solucionar este problema, el Ayuntamiento de Neuss decidió llevar a cabo un programa urbanístico para el desarrollo residencial de la parte sur de la ciudad, en una zona llamada Allerheiligen. Se prevé construir viviendas para 6.500 habitantes en una superficie de aproximadamente 160 hectáreas. En esta zona se construirá una nueva estación del tren de cercanías (S-Bahn), que se ubicará en Allerheiligen. Además, una parte importante del proyecto se centra en la construcción de dotaciones (zonas comerciales, escuelas, etc.), de las que carece la población actual, de unos 2.500 habitantes.

La creación de Neuss-Allerheiligen es uno de los proyectos urbanísticos más grandes y ambiciosos a los que nunca se haya enfrentado la República Federal de Alemania. Un vertiginoso aumento de la población en la región y el consiguiente aumento de la demanda de viviendas dignas hicieron que la ciudad de Neuss buscara una solución a lo que se estaba convirtiendo rápidamente en un grave problema de escasez de vivienda. Parecía inevitable que habría que construir en las zonas rurales de los alrededores de Allerheiligen. Naturalmente, esto no es algo muy popular, y además acarrea problemas adicionales, como los aspectos ecológicos y la difícil aceptación del proyecto por parte de la población.

Las zonas agrícolas que rodean a la pequeña ciudad de Allerheiligen (que se encuentra al sur de Neuss) eran las más adecuadas para este tipo de expansión. El Ayuntamiento formó una comisión que se encargaría de estudiar el impacto ecológico del proyecto y de establecer el tipo adecuado de viviendas a construir. Era necesario establecer unos criterios que, a largo plazo, redujeran la densidad del tráfico existente tanto en Allenheiligen como en el resto de la región, y un urbanismo residencial de carácter ecológico y con abundancia de zonas verdes.

Tras dos años de estudios, la comisión presentó su trabajo al ayuntamiento en 1991. Un prolongado debate llegó a la conclusión de que se debía elaborar más detalladamente el proyecto, que incluiría:

El primer paso fue elaborar propuestas de una gran variedad de tipos de viviendas, así como de la red viaria y del transporte público. Se discutieron las ventajas e inconvenientes de tres modelos completamente distintos, con diferentes soluciones en cuanto a sistemas constructivos, sistemas viarios y de transporte público, y ubicación de las principales dotaciones públicas. Después de un largo debate, se eligió uno de los modelos para su desarrollo posterior. Era el momento de abordar los temas de transporte y tráfico en la urbanización, y de la ubicación de las zonas residenciales.

En este punto, la administración municipal se dirigió a los habitantes de Neuss para informarles del proyecto, y para poder recoger sus opiniones, que serían muy importantes para el éxito del proyecto. Se celebró una reunión para informar a los ciudadanos de Neuss, y se instaló una oficina donde pudieran hacer consultas. Pronto se hizo evidente que el procedimiento que se emplea convencionalmente para la planificación y promoción de viviendas en Alemania (zonificación- planificación- período de espera hasta que los propietarios se deciden a vender sus propiedades a los constructores) no podía funcionar en este proyecto. Supondría una larga espera, no aliviaría el problema de la escasez de viviendas, y no proporcionaría a la administración municipal los medios para financiar la construcción de las infraestructuras.

Era evidente que para seguir adelante era necesario un procedimiento innovador en cuanto a la planificación urbana y a la financiación. Se consiguió dar un paso adelante hacia la solución gracias a la aprobación de una nueva normativa municipal, que permite obtener gradualmente los beneficios obtenidos por la planificación urbana. Esta normativa, que era aplicable en este caso puesto que Allerheiligen es un proceso de planificación urbana, esta normativa perfila los principales motivos que justifican una intervención urbana de carácter residencial, y posibilita que el Ayuntamiento recalifique como "zona afectada por la planificación de la ciudad" los terrenos donde se va a construir y que se les aplique la valoración correspondiente. Después de un largo debate, se consiguió que los propietarios vendiesen sus terrenos al ayuntamiento a estos precios, lo que significa que la recalificación de los terrenos rústicos en urbanos no beneficiaría sólo al propietario, sino a toda la comunidad. Estos beneficios no van a parar a las arcas municipales, sino que revierten a su lugar de origen, Allerheiligen, pudiendo ser empleados, por ejemplo, para financiar la construcción de guarderías, colegios, centros sociales, etc. Si el ayuntamiento no hubiera aplicado esta ley, tendría que haber añadido a su presupuesto 190 millones de marcos alemanes para la construcción de estas viviendas. La decisión de utilizar estos terrenos en un proceso de planificación municipal, comprarlos, transformarlos y reinvertir los beneficios, redujo la cantidad a 36 millones de marcos alemanes.

Modelos innovadores para la planificación urbana

Los criterios que se siguieron en la elaboración de este proyecto siguen los métodos innovadores y las consideraciones ecológicas que se perfilan en Agenda 21.

La creación de barrios

Para conseguir edificios de viviendas con carácter propio y de escala "humana", éstos deberán tener tamaños y formas distintos. Se conectarán entre sí y con el espacio exterior mediante un conjunto de calles, y entre ellos habrá amplias zonas verdes respetuosas con el paisaje.

Red viaria

Se intentaba crear un centro urbano en Allerheiligen, pero el tráfico debía ser desviado de la zona. Esto se conseguiría gracias a una circunvalación con vías intermedias a las que se conectaran las vías que se introducen en el centro urbano. Paralelamente a la urbanización se prevén varias rutas de autobuses que conectarán las áreas residenciales con las zonas comerciales, centros recreativos, etc., además de con la estación del ferrocarril de cercanías (S-Bahn). Estos autobuses circularían por carriles reservados, diseñados prestando una especial atención al paisaje.

Proximidad entre los lugares de residencia y de trabajo
.

En un área situada al este de los almacenes de la Compañía Federal de Ferrocarriles se prevé situar una zona empresarial y comercial donde trasladar las empresas de Allerheiligen, y donde también se podrán ubicar pequeñas fábricas.

Zonas verdes recreativas

Todas las dotaciones del proyecto (centro comercial, servicios, guarderías, centros sociales) estarán conectadas por una red de caminos, especialmente diseñados para peatones y para el uso de bicicletas, que atravesarán las zonas verdes. También se podrá llegar a la zona verde recreativa, que contará con instalaciones deportivas y de tiempo libre.

Para evitar que la urbanización de las zonas rústicas de Allerheiligen tenga un impacto ecológico negativo, se llevó a cabo un exhaustivo estudio de la red de aguas subterráneas de la zona, así como de los vientos dominantes, la flora y la fauna, etc. Se descubrió que al sur de Alleirheiligen hubo en otro tiempo una zona pantanosa a lo largo de un pequeño arroyo. En este lugar las aguas subterráneas estaban muy cerca de la superficie y se decidió que rellenar y construir encima alteraría demasiado el equilibrio ecológico del lugar. En cambio, se decidió recuperar el curso natural del arroyo y dejar que toda la zona se regenerase. El resultado sería una atractiva zona recreativa natural para todos los habitantes de Allerheiligen. Otra consecuencia del estudio del ecosistema del lugar fue el proyecto de una corriente de aire fresco que atraviesa la urbanización y que permite la circulación natural del aire. Además, todo el planeamiento se pensó paisajísticamente de forma que quedase asegurada la conservación de un microclima adecuado.

Cómo dar respuesta a las diferentes necesidades de vivienda

El crecimiento de Allerheiligen es una oportunidad para dar respuesta a las necesidades de vivienda de los diferentes sectores de la población. Efectivamente, los procesos de toma de decisiones en este proyecto se han dirigido fundamentalmente a proporcionar una vivienda (y junto con ella, un entorno sano, agradable, en definitiva, "humano") a gentes procedentes de un amplio abanico de la sociedad, con distintas necesidades e ingresos variables. Se prevé construir 2.500 viviendas, tomando en especial consideración a los siguientes grupos:

En este sentido, hay muchos proyectos que podrían llevarse a cabo:
Uso racional de la energía

Se está llevando a cabo un estudio que sugiere la posibilidad de calefactar los edificios con el calor extraído del aire exterior. El ahorro de la energía primaria combinándola con energía calorífica, que se obtiene gratuitamente extrayéndola del exterior, implica la reducción en las emisiones de CO y una contribución activa a la protección del medio ambiente.

Reutilización de las aguas pluviales

En Allerheiligen, las aguas pluviales no se tratan como si fueran aguas residuales, sino que se consideran un valioso recurso natural. Un sistema adecuado de canalización del agua de lluvia la devolverá al terreno, favoreciendo así que se renueven continuamente las aguas subterráneas. El sistema de drenaje diseñado separa las aguas pluviales de las fecales, lo cual responde a motivos tanto ecológicos como económicos. Mientras que las aguas fecales se vierten directamente a la red de saneamiento de Allerheiligen, las pluviales que caen en los tejados y terrazas se canalizan hasta unos depósitos, desde los cuales se van introduciendo de nuevo en el terreno; o bien se recogen para regar los jardines, etc. La escorrentía que se recoja de las calles y de otras zonas pavimentadas se filtrará por capas de arena antes de devolverla al terreno, para eliminar del agua los posibles agentes contaminantes. Después de este primer drenaje, el agua irá a un pozo de filtrado, que formará parte de un gran estanque. Una elección cuidadosa de la vegetación integrará las superficies de arena en el resto del paisaje. Del mismo modo, el estanque no será solamente una forma natural de filtrar el agua, sino que se convertirá en un lugar atractivo del entorno ajardinado.

Ampliación y mejora de la red de transporte público

Gracias a la realización de una nueva parada del tren de cercanías (S-Bahn), situada en la importante línea Dusseldorf-Neuss-Colonia, se conseguirán importantes objetivos. Los residentes actuales y futuros de la zona podrán desplazarse a sus lugares de trabajo y de ocio utilizando un transporte público coordinado, el llamado "Sistema Ecológico". La ubicación de esta nueva parada permitirá liberar del tráfico rodado a las zonas residenciales cercanas, preferentemente peatonales. Se prevé que las personas que vienen de lugares más lejanos dejen su coche aparcado y utilicen también el transporte público, lo cual sería de gran importancia para toda la región. El caudal de personas que se dirigen hacia los centros urbanos densamente poblados en coche se canaliza antes de llegar a las ciudades hacia el transporte público, que resulta más ecológico.

De la propuesta a la realidad

La realización del proyecto se adjudicó a una empresa constructora, que seguiría las directrices de la Comisión, y que actuaría como fiduciaria del ayuntamiento, y en representación del mismo.

Como primera medida, se formó un equipo planificador para prever y coordinar todos los aspectos del proyecto de los que era responsable el ayuntamiento. La función de este equipo es elaborar un calendario y asegurarse de que todas las etapas se llevan a cabo a tiempo y con rigor. El equipo realiza periódicamente informes para el departamento municipal correspondiente, y fija unos objetivos concretos para el constructor, verificando que se llevan a cabo de acuerdo con el contrato establecido entre éste y el ayuntamiento. Para apoyar al equipo se ha formado una comisión especial, cuya función es coordinar las directrices del proyecto. Esta comisión, que está formada por expertos elegidos por el ayuntamiento, y que es responsable ante el Ayuntamiento de Neuss del proyecto en Allerheiligen, está en una posición privilegiada para tomar importantes decisiones, y hacer que éstas se cumplan de una manera efectiva. La cooperación entre todas las partes que participan en el proyecto (el constructor, la administración, los políticos) será la clave para que la gestión del proyecto se ciña a los objetivos de una forma eficaz.

Planificación pública en el proceso de planificación

Dejando aparte que la coordinación y la planificación internas sean óptimas, el éxito de un proyecto de esta envergadura sólo es posible si consigue la aceptación del público. Para cambiar la opinión del público, lo cual es invariablemente parte de un proyecto de estas características, y estimularles a cooperar y participar activamente en el proceso de planificación, el ayuntamiento organizó reuniones y debates con los ciudadanos de la zona. El evidente cambio que se produjo en su actitud hacia el proyecto demuestra lo necesaria y eficaz que resulta esta aproximación hacia el público.

Calendario

Serán necesarios unos 10 o 15 años para completar este proyecto. La construcción de los edificios comenzará en 1996. El calendario es el siguiente:

  1. Participación pública
    Año 1993- toma de contacto con los propietarios. Anuncio público.
  2. Urbanización del entorno.
    Año 1994- concurso y fallo del mismo. Desarrollo de la primera etapa de la urbanización.
    Finales de 1996- comienzo de la edificación.
  3. Toma de decisiones.
    Año 1996- planificación y financiación del tren de cercanías (S-Bahn). Planificación y financiación de la vía de circunvalación.


S O S T E N I B I L I D A D


La ciudad de Neuss ha decidido participar en Habitat II con su proyecto para la creación de viviendas en Neuss- Allerheiligen. Este proyecto de viviendas es el resultado de intentar resolver dos problemas existentes. El primero de ellos era la gran escasez de viviendas, y los consiguientes conflictos sociales. El segundo, la total carencia de suelo edificable. La solución al primer problema pasaba por el "sacrificio" de una valiosa zona agreste de las cercanías de Neuss, pero este paso sólo podría darse sin un impacto ecológico negativo para la zona. A la vista del cambiante contexto económico alemán, y de que la sociedad era cada vez más heterogénea, se decidió que el proyecto debía dar respuesta a las necesidades de vivienda y situaciones financieras de la mayor variedad posible de sectores de la población. Como consecuencia, habría que crear diferentes soluciones arquitectónicas para conseguir un conjunto equilibrado, dentro del entorno paisajístico deseado, hacia el que se sintieran atraídos ricos y pobres, viejos y jóvenes. Este ambicioso proyecto era una buena oportunidad para poner en práctica, a mayor escala, los resultados obtenidos en proyectos experimentales menores que se habían llevado a cabo en Westfalia del Norte.

Los condicionantes económicos y ecológicos convergen. La búsqueda de viviendas asequibles que no pierdan el carácter "humano" ha llevado a elaborar planes para la construcción de bloques de viviendas, de sistemas de calefacción de bajo coste, de edificios que aprovechen el espacio al máximo. El proyecto también aborda un sistema innovador de aprovechamiento del agua de lluvia (las inundaciones en la cuenca del Rhin de los últimos años han sido el resultado de una mala utilización del agua de lluvia en toda Alemania) y la reserva de zonas peatonales. Para conseguir que los barrios tengan personalidad propia, los edificios tendrán formas y tamaños distintos. Los conjuntos residenciales se conectarán entre sí por medio de una red de calles, y entre ellos habrá amplias zonas verdes. Todas las dotaciones del proyecto (centro comercial, servicios, guarderías, centros sociales) estarán conectadas por una red de caminos, especialmente diseñados para peatones y para el uso de bicicletas. Se facilitará el uso del transporte público en toda la región gracias a la creación de una nueva parada del ferrocarril de cercanías (S-Bahn), de fácil acceso en coche, en autobús, en bicicleta y a pie.

Tenemos la convicción de que dentro de 20 o incluso 50 años no nos arrepentiremos de este proyecto, como ahora percibimos los "errores" cometidos en los años 60 y 70. A pesar de haber construido en suelo rural, el proyecto tendrá un impacto ecológico positivo (el transporte público se ha pensado para el futuro, el agua de lluvia se aprovecha); un impacto económico positivo (viviendas asequibles); y, quizás, lo más importante sea el efecto positivo en la evolución sociocultural de la zona (condiciones de vida dignas, parques con dotaciones (que mantendrán a los niños lejos de las calles), barrios heterogéneos (que favorecerán la comunicación-, etc.). Los cambios que propone el proyecto de Allerheiligen proporcionarán un marco legal gracias al cual la estructura social, la concienciación ecológica, etc., evolucionarán positivamente en un futuro. Es por esta razón por la que hemos considerado este proyecto adecuado para presentarlo a HABITAT II.



I M P A C T O



Este documento se ha editado a partir de una versión inglesa.

Traducido por Yolanda Fernández Fernández.


Revisado por Isabel Velázquez.

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