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Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Chile
Región según Naciones Unidas: América del Sur
Región ecológica: Montañoso
Ámbito de la actuación: Nacional
Instituciones: Gobierno central, gobierno regional, sector
privado (incluido el sector informal)
Palabras clave = Accesibilidad. Demanda. Administración
financiera. Política de vivienda. Subvenciones.
Patrocinador:
Ministry of Housing and City Planning of Chile
Av. Lib. Bdo. O'Higgins 924, 5th Floor
Santiago, Chile
(56-2) 6382815 Fax: (56-2) 6392452
Socio:
Ministry Regional Secretary's Offices
Ministry of Housing and City Planning
Av. Lib. Bdo. O'Higgins 924
Santiago, Chile
Con el alquiler de viviendas, las familias interesadas pueden
adquirir una vivienda a través de una sociedad inmobiliaria que
utilice un sistema de alquiler con la promesa de compra-venta
(leasing).
La financiación de la vivienda se hace mediante la contribución sistemática que realiza el futuro adquirente y comprende la renta del alquiler y una cantidad comprometida para ir reuniendo el depósito necesario para pagar el valor total de la casa en un período previamente estipulado, transcurrido el cual, se hace acreedor de la vivienda, con una subvención concedida por el Estado de una forma focalizada y progresiva.
Inicio: 12/95
El mercado de alquiler para los grupos pobres y medios bajos
funciona en un campo informal y a unos precios muy elevados.
Debido a esta situación, a un número importante de estas familias
(más del 20%) que trabajan autónomamente, les resulta muy difícil
solicitar un crédito, por lo que se ven limitados para acceder
a la subvención para la vivienda que prevalece en el país, ya que
ésta se complementa con un crédito hipotecario del banco sin el
cual no pueden probar su estabilidad económica.
Por otro lado, el 75% de las casas se adquieren en la actualidad
con un beneficio para la vivienda, y de hecho, la demanda de
quienes adquieren las viviendas entre los grupos de ingresos
medios bajos es la de aquella gente que ha obtenido una
subvención.
Las antiguas modalidades de subvención impedían y penalizaban la
posibilidad de adquirir viviendas de segunda mano. La aplicación
de esta política de vivienda hacía que las viviendas incluidas
en ese grupo no tuvieran fluidez, lo que impide la movilidad como
una necesidad natural y común en el ciclo normal de la vida de
la familia. Este fenómeno se ha acentuado debido al importante
aumento de ingresos de la población chilena.
En Chile hay en la actualidad 700.000 viviendas sociales
totalmente pagadas por sus propietarios y, cada año que pasa, se
terminan de pagar otras 60.000.
La identificación de los problemas mencionados llegó a la
conclusión de que era conveniente crear un nuevo sistema
complementario de acceso a la vivienda, un sistema que pudiese
contemplar subvenciones para viviendas nuevas y viejas, que
pudiera generar una opción más flexible de los requisitos de
ahorro previo y, que pudiera eliminar la necesidad de
cualificación financiera ante los bancos.
El sistema de acceso a la vivienda con el compromiso de compra-venta, llamado "Leasing" de viviendas, es la opción para
convertirse en propietario sin pagar una cuota inicial.
Características del sistema:
Sacando partido de la experiencia con los fondos de pensiones,
el sistema ofrece otra opción a los pequeños ahorradores. Este
es un sistema de ahorro que funciona mediante cuentas
individuales.
Estas cuentas, junto a la alternativa de acumular fondos
suficientes para la adquisición de una vivienda mediante el
sistema de "Leasing", abre la posibilidad para la gente
interesada de participar en "Fondos para la Vivienda", compuestos
de un grupo de instrumentos financieros que combinan renta fija
y renta variable, adquiriendo la adecuada combinación para captar
los mayores beneficios sin incurrir en un riesgo excesivo.
La Ley de "Leasing" de la Vivienda se ha concebido como una ley
plenamente integrada en la moderna institucionalidad financiera
existente actualmente en Chile.
La pérdida de fluidez del sector de la vivienda social se
revierte, haciendo que la subvención del mercado sea neutral
frente a las viviendas nuevas o viejas. Esto ha posibilitado la
aparición de un mercado secundario de viviendas de segunda mano
a precios medios y bajos.
El sistema de "Leasing" de viviendas tiene también un impacto en el mercado de alquiler de viviendas de precios medios y bajos. Induce a que se bajen los precios,de forma que este mercado puede continuar captando una parte de la demanda de vivienda.
De lo anterior se concluye que el sistema de "Leasing" de
Vivienda es un sistema comprometido con las familias que están
interesadas en adquirir una vivienda a través de una sociedad
inmobiliaria, utilizando un sistema de vivienda en alquiler con
la promesa de compra-venta.
Por este sistema, el Estado concede una subvención que se paga
periódicamente y fraccionadamente, por medio de depósitos
realizados en las cuentas de los beneficiarios o en la sociedad
inmobiliaria para la adquisición de una vivienda social nueva o
vieja.
Para solicitar la subvención para la vivienda en este sistema
(también puede funcionar sin subvención), el precio de la
vivienda no puede superar los 47.000 dólares y su valor fluctúa
de la siguiente manera:
Cualquier persona física con capacidad para realizar una
contribución metódica para pagar el alquiler de una vivienda y
acumular el ahorro necesario para pagar el precio de venta, puede
socilitar participar en el sistema.
Las sociedades inmobiliarias, propietarias de las viviendas,
realizan un contrato de alquiler con la promesa de compra-venta
con el arrendatario. Sin embargo, las instituciones financieras
(bancos y sociedades financieras) son entidades autorizadas para
recibir la contribucuión y pagar a las sociedades inmobiliarias
el valor del alquiler. Por el contrario, las Oficinas de la
Administración de Fondos para la Vivienda invierten los recursos
que se han captado en las sociedades financieras.
A continuación, damos una explicación detallada del
funcionamiento del sistema de "Leasing" de vivienda, tanto para
el caso en que se concede de la subvención, como para el caso en
el que no.
El "Leasing" de vivienda consigue canalizar la existente demanda
de viviendas de coste medio y bajo que pueden no formar parte de
los otros programas de vivienda. También ofrece garantías a las
instituciones financieras que deben adquirir las viviendas y
firmar el compromiso de compra-venta con los beneficiarios. En
consecuencia, aumenta el mercado existente de viviendas sociales,
que funciona de una forma sostenible y subvencionada mediante la
contribución del Estado.
El sistema de "Leasing" de vivienda se inserta en la moderna institucionalidad financiera existente ahora en Chile, permitiendo a los pequeños ahorradores formar parte de sociedades de inversión que producen más interés, ligados a la adquisición de viviendas. Diferentes agentes, tanto públicos como privados, se articulan con este sistema.
Se ha generado un mercado secundario de viviendas de segunda mano de precio medio bajo que ha reducido los precios del alquiler de estas viviendas.
Promedio de contratos de alquiler con el compromiso de compra-venta firmados por los beneficiarios y las sociedades financieras.
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