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Alquiler con compromiso de compra-venta de viviendas (Chile)


Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD. ( Best Practices Database.)
País/Country: Chile

Región según Naciones Unidas: América del Sur
Región ecológica: Montañoso
Ámbito de la actuación: Nacional
Instituciones: Gobierno central, gobierno regional, sector privado (incluido el sector informal)

Palabras clave = Accesibilidad. Demanda. Administración financiera. Política de vivienda. Subvenciones.

Patrocinador:
Ministry of Housing and City Planning of Chile
Av. Lib. Bdo. O'Higgins 924, 5th Floor
Santiago, Chile
(56-2) 6382815 Fax: (56-2) 6392452

Socio:
Ministry Regional Secretary's Offices
Ministry of Housing and City Planning
Av. Lib. Bdo. O'Higgins 924
Santiago, Chile


R E S U M E N


El sistema de alquiler con compromiso de compra-venta de vivienda o "leasing" es una de las alternativas creadas por el Ministerio de la Vivienda y la Planificación Urbana para aumentar las posibilidades de acceso a la vivienda de los grupos de población con ingresos medios y bajos, que tienen dificultades para ahorrar para el depósito inicial y para acceder a un crédito hipotecario tradicional.

Con el alquiler de viviendas, las familias interesadas pueden adquirir una vivienda a través de una sociedad inmobiliaria que utilice un sistema de alquiler con la promesa de compra-venta (leasing).

La financiación de la vivienda se hace mediante la contribución sistemática que realiza el futuro adquirente y comprende la renta del alquiler y una cantidad comprometida para ir reuniendo el depósito necesario para pagar el valor total de la casa en un período previamente estipulado, transcurrido el cual, se hace acreedor de la vivienda, con una subvención concedida por el Estado de una forma focalizada y progresiva.



Inicio: 12/95


D E S C R I P C I Ó N

Las políticas de vivienda de Chile se han dirigido esencialmente a la gente que solicitaba viviendas, de manera que se pudieran hacer propietarios con un ahorro previo. No obstante, este objetivo, que merece la pena pero también es exclusivo, ha condenado de alguna manera, a las familias jóvenes con bajos ingresos a ocupar viviendas precarias durante mucho tiempo ya que no tienen una oferta de alquiler satisfactoria.

El mercado de alquiler para los grupos pobres y medios bajos funciona en un campo informal y a unos precios muy elevados. Debido a esta situación, a un número importante de estas familias (más del 20%) que trabajan autónomamente, les resulta muy difícil solicitar un crédito, por lo que se ven limitados para acceder a la subvención para la vivienda que prevalece en el país, ya que ésta se complementa con un crédito hipotecario del banco sin el cual no pueden probar su estabilidad económica.

Por otro lado, el 75% de las casas se adquieren en la actualidad con un beneficio para la vivienda, y de hecho, la demanda de quienes adquieren las viviendas entre los grupos de ingresos medios bajos es la de aquella gente que ha obtenido una subvención.

Las antiguas modalidades de subvención impedían y penalizaban la posibilidad de adquirir viviendas de segunda mano. La aplicación de esta política de vivienda hacía que las viviendas incluidas en ese grupo no tuvieran fluidez, lo que impide la movilidad como una necesidad natural y común en el ciclo normal de la vida de la familia. Este fenómeno se ha acentuado debido al importante aumento de ingresos de la población chilena.

En Chile hay en la actualidad 700.000 viviendas sociales totalmente pagadas por sus propietarios y, cada año que pasa, se terminan de pagar otras 60.000.

La identificación de los problemas mencionados llegó a la conclusión de que era conveniente crear un nuevo sistema complementario de acceso a la vivienda, un sistema que pudiese contemplar subvenciones para viviendas nuevas y viejas, que pudiera generar una opción más flexible de los requisitos de ahorro previo y, que pudiera eliminar la necesidad de cualificación financiera ante los bancos.

El sistema de acceso a la vivienda con el compromiso de compra-venta, llamado "Leasing" de viviendas, es la opción para convertirse en propietario sin pagar una cuota inicial.

Características del sistema:


De lo anterior se concluye que el sistema de "Leasing" de Vivienda es un sistema comprometido con las familias que están interesadas en adquirir una vivienda a través de una sociedad inmobiliaria, utilizando un sistema de vivienda en alquiler con la promesa de compra-venta.

Por este sistema, el Estado concede una subvención que se paga periódicamente y fraccionadamente, por medio de depósitos realizados en las cuentas de los beneficiarios o en la sociedad inmobiliaria para la adquisición de una vivienda social nueva o vieja.

Para solicitar la subvención para la vivienda en este sistema (también puede funcionar sin subvención), el precio de la vivienda no puede superar los 47.000 dólares y su valor fluctúa de la siguiente manera:

La financiación de la adquisición de la vivienda mediante este sistema es entonces la subvención (cuando se concede), más la contribución que el futuro propietario realiza y que comprende la renta del alquiler y la cantidad comprometida para el depósito, para pagar el precio de venta estipulado en un período de 8, de 12, de 15 o de 20 años.

Cualquier persona física con capacidad para realizar una contribución metódica para pagar el alquiler de una vivienda y acumular el ahorro necesario para pagar el precio de venta, puede socilitar participar en el sistema.

Las sociedades inmobiliarias, propietarias de las viviendas, realizan un contrato de alquiler con la promesa de compra-venta con el arrendatario. Sin embargo, las instituciones financieras (bancos y sociedades financieras) son entidades autorizadas para recibir la contribucuión y pagar a las sociedades inmobiliarias el valor del alquiler. Por el contrario, las Oficinas de la Administración de Fondos para la Vivienda invierten los recursos que se han captado en las sociedades financieras.

A continuación, damos una explicación detallada del funcionamiento del sistema de "Leasing" de vivienda, tanto para el caso en que se concede de la subvención, como para el caso en el que no.

Sin subvención


  1. El solicitante debe abrir una cuenta de ahorro de "Leasing" de vivienda en una institución financiera.

  2. El solicitante debe buscar una casa o un apartamento que desee adquirir.

  3. Una vez que se ha realizado la selección, el solicitante acude a la sociedad inmobiliaria. La sociedad inmobiliaria evalúa la situación del futuro propietario y, si se considera que puede realizar un contrato que le comprometa un largo período de tiempo, la sociedad inmobiliaria compra la vivienda.

  4. El solicitante puede firmar un contrato de alquiler con la promesa de compra venta directamente con la sociedad inmobiliaria sin intervención de la sociedad financiera. En este contrato se definen el valor y la cantidad a pagar en cada plazo y también el seguro a contratar.

  5. El solicitante, una vez que el contrato se ha realizado, debe pagar el plazo mensual a la institución financiera. Esta entrega está dividida en dos: una parte corresponde al alquiler y está destinada a la sociedad inmobiliaria; la otra, es la contribución que realiza el arrendatario cada mes para completar el precio de venta de la vivienda. La institución financiera transfiere esta cantidad a las Oficinas de la Administración de Fondos para la Vivienda.

  6. Las Oficinas de la Administración de Fondos de la Vivienda se dedican a administrar estos fondos de manera que puedan asegurar al solicitante el beneficio estipulado en el contrato. El valor de la entrega de cada plazo está calculado dividiendo el valor de la propiedad por el número de años a pagar, a lo que se añade el interés de los fondos.

  7. El solicitante está en condiciones de firmar el contrato de compra-venta, una vez que ha terminado de pagar los plazos estipulados. Si el interés ha sido mayor, la cantidad se completa antes, y si es menor, el contrato se amplía durante el período necesario para completar esa cantidad.

  8. Si en cualquier momento, el solicitante no puede pagar el plazo del alquiler, se paga con los fondos invertidos en las Oficinas de la Administración de Fondos de la Vivienda. Esto se puede hacer hasta tres meses consecutivos y no más de cuatro veces durante el período de duración del contrato.

  9. Finalmente, es importante mencionar que el funcionamiento del sistema de "Leasing" de vivienda está respaldado por las compañías de seguros.

Con subvención


  1. El solicitante debe abrir una cuenta para el "Leasing" de la vivienda en una institución financiera.

  2. El solicitante debe registrarse como tal para el "Leasing" de vivienda en el Servicio de Vivienda y Urbanización (HUS), una entidad dependiente del ministerio.

  3. El solicitante debe buscar una casa o un apartamento que desee adquirir.

  4. La sociedad inmobiliaria expide un certificado que garantiza que ha aprobado la operación para que se presente en el HUS.

  5. El HUS se queda con una cuota de subvención correspondiente a 19 días.

  6. El solicitante firma un contrato de alquiler con el compromiso de compra-venta con la sociedad inmobiliaria y entrega una copia autorizada al HUS.

  7. Una vez que la subvención se ratifica, se paga a la institución financiera en tantos plazos como se haya estipulado en el contrato para que formen parte del fondo dedicado a la futura adquisición de la vivienda.


S O S T E N I B I L I D A D


El "Leasing" de vivienda consigue canalizar la existente demanda de viviendas de coste medio y bajo que pueden no formar parte de los otros programas de vivienda. También ofrece garantías a las instituciones financieras que deben adquirir las viviendas y firmar el compromiso de compra-venta con los beneficiarios. En consecuencia, aumenta el mercado existente de viviendas sociales, que funciona de una forma sostenible y subvencionada mediante la contribución del Estado.

El sistema de "Leasing" de vivienda se inserta en la moderna institucionalidad financiera existente ahora en Chile, permitiendo a los pequeños ahorradores formar parte de sociedades de inversión que producen más interés, ligados a la adquisición de viviendas. Diferentes agentes, tanto públicos como privados, se articulan con este sistema.



I M P A C T O


Se han producido efectos de expansión del mercado de viviendas sociales, con una mayor oferta de viviendas de segunda mano a un precio medio bajo.

Se ha generado un mercado secundario de viviendas de segunda mano de precio medio bajo que ha reducido los precios del alquiler de estas viviendas.



I N D I C A D O R E S


Promedio de las solicitudes de subvención para el "Leasing" de viviendas presentadas al Servicio de Vivienda y Urbanización.

Promedio de contratos de alquiler con el compromiso de compra-venta firmados por los beneficiarios y las sociedades financieras.



Este documento se ha editado a partir de una versión inglesa.
Traducido por María Isabel Gómez Jiménez.


Revisado por Isabel Velázquez.

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