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Sistema de financiación y subvención directa para la vivienda (Chile)


Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como GOOD. ( Best Practices Database.)
País/Country: Chile

Región según Naciones Unidas: América del Sur
Región ecológica: Montañoso
Ámbito de la actuación: Nacional
Instituciones: Gobierno local, organizaciones no gubernamentales (ONG), organizaciones de base comunitaria (OBC) y sector privado (incluido el sector informal)

Palabras clave = Asequible. Administración financiera. Política de vivienda. Rentas bajas. Subvenciones.

Patrocinador:
Ministry of Housing and the City Planning of Chile
Av. Lib. Bdo. O'Higgins 924, 3rd Floor
Santiago, Chile
(56-2) 6382815 Fax: (56-2) 6392452

Socio:
Ministry Regional Secretay's Offices
Fariña, Fernando
Av. Lib. Bdo. O'Higgins 924, 3rd Floor
Santiago, Chile


R E S U M E N

En Chile, la política de vivienda se ha trazado mediante un esquema de financiación equitativa, a través del cual el Estado asigna una subvención directa a la demanda, el beneficiario contribuye con un depósito inicial y el banco concede un crédito hipotecario que es opcional de acuerdo con el programa elegido.

En la actualidad, se están utilizando 14 programas diferentes de acuerdo con las necesidades de los solicitantes.

En la actualidad, esta clase de fondos para la financiación equitativa de la vivienda tienen una demanda organizada y un mercado estable de viviendas a precio bajo y medio. Este sistema ha permitido ampliar considerablemente las soluciones de vivienda ejecutadas con apoyo financiero público, reduciendo en términos reales el nivel de gasto del Estado en este campo.



Inicio: 03/90
Interrupción: en marcha


D E S C R I P C I Ó N


En Chile, desde 1990 la política de vivienda se ha dirigido principalmente a reducir la repentina escasez de viviendas a la que se llegó en los últimos años de la década de los 80 y a mejorar las condiciones de vida de la parte más pobre de la población.

El Ministerio de Vivienda y Planificación Urbana ha desarrollado un sistema de financiación de la vivienda orientado a los grupos con ingresos más bajos, a través de una modalidad concreta que reúne: una subvención directa del Estado que responde a la demanda, los ahorros de los beneficiarios y el acceso a los créditos hipotecarios de los bancos.

El Estado ha cambiado sustancialmente su papel respecto a la política de vivienda, dejando atrás el de ejecutar y asignar viviendas, para convertirse en un agente que canaliza la demanda de viviendas sociales.

La actual política de vivienda se basa en los siguientes principios:

Redistribución, progresión y focalización

Dando preferencia e incrementando los beneficios, mediante la distribución del presupuesto del sector a programas dirigidos a los grupos de población más deprimidos. Esto se hace sin descuidar los programas para los sectores sociales intermedios que, debido a su modalidad operativa de ahorro previo, pueden acceder al sistema de financiación privado.

Promoción de las inversiones privadas y públicas

Fomentando la capacidad de ahorro en todos los demandantes, creando el ahorro mínimo necesario de acuerdo con el programa de vivienda.

La ejecución de los programas de vivienda se lleva a cabo con una creciente incorporación del sector privado en la financiación y realización de viviendas de interés social. Los beneficiarios por su parte, están comprometidos económicamente por los depósitos que se requieren inicialmente para acceder a la subvención de la vivienda, y el pago del crédito hipotecario y sus intereses una vez concedido.

La capacidad de ahorrar a la que hay que comprometerse es, no sólo prioritaria para realizar la solicitud, sino también por las obligaciones de pago del crédito hipotecario en forma de plazos mensuales, una vez que se tiene la propiedad de la vivienda.

El compromiso de ahorrar de la gente es beneficioso, no sólo porque reduce los recursos públicos, sino también porque dignifica a los beneficiarios ya que se aprecia su esfuerzo.

La actual política de vivienda promociona cada vez más la inversión privada en los programas sociales. Esta iniciativa, en lugar de ayudar a reducir los recursos públicos antes mencionados, incorpora y realiza parte de las políticas ministeriales por el sector privado, que contribuye con su gran capacidad de recursos y gestión.

De esta forma, con el mismo presupuesto, el Estado puede incorporar más y mejores soluciones para su gente.

Como ilustración, es interesante mencionar que las letras de los créditos hipotecarios de los bancos privados se venden en el mercado secundario (Bolsa), canalizando de esta forma los recursos privados a largo plazo hacia la actuación de la vivienda, especialmente los de inversores institucionales vinculados a los sistemas de pensiones y a las compañías de seguros.

Organización y participación

Incluye el peso de los esfuerzos de organización de los solicitantes. Este principio implica la promoción de las organizaciones de base comunitaria para la solución de sus demandas. Lo que es más, contribuye a la idea de "construir el barrio" que se define como una prioridad de la política de vivienda.

Las políticas ministeriales y los programas también impulsan la participación eficaz de los sectores involucrados en la política de vivienda: el sector privado, a través del Gabinete de la Construcción y el sistema de financiación relacionado con la vivienda y, los sectores sociales y las sociedades mercantiles, mediante las acciones profesionales conectadas con el sector, las organizaciones no gubernamentales y los beneficiarios.

La promoción de la participación y los acuerdos entre todos los actores implicados ha sido también una variable fundamental para la credibilidad, el apoyo y la mejora de las políticas ministeriales.

Estado facultativo
El Estado tiene ahora la función social de un agente facultativo de las condiciones necesarias de forma que los sectores más amplios y diferentes de la población puedan tener acceso a las viviendas. En este sentido, el papel tradicional del Estado de ejecutar y asignar las viviendas se ha superado y ha cambiado dándole uno más activo a los solicitantes que buscan la solución a su alojamiento.

El Ministerio de la Vivienda y la Planificación Urbana tiene 14 programas de vivienda con el propósito de enfrentarse a las diferentes necesidades de la población. Dos de ellos se describen a continuación y cubren cerca del 60% de las 100.000 viviendas que se construyen anualmente por todo el país.


  1. Subvención unificada: este programa se dirige a las familias que desean adquirir una casa o tener un solar para construirla y que pueden probar su solvencia económica para poder realizar el depósito inicial y pagar un crédito opcional concedido por un banco privado. Se obtiene una subvención certificada que, añadida al depósito inicial y al crédito bancario permite a los solicitantes adquirir una casa económica, nueva o usada, urbana o rural, o construirla. El valor de la casa está calculado de acuerdo a tres secciones: la primera son viviendas cuyo valor asciende a 15.250 dólares, la segunda es entre 15.250 dólares y 30.500 dólares, y la tercera puede ser desde 30.500 dólares hasta 45.750 dólares. La subvención máxima del Estado para la primera sección, es de unos 3.660 dólares y decrece progresivamente para la segunda y tercera sección; a la inversa, los ahorros de los solicitantes aumentan según aumenta el valor de la casa.

  2. El programa de vivienda básica: se dirige a familias que no tiene una casa en propiedad y viven como "allegados" (gente que no teniendo donde vivir, está en casa de alguien durante un tiempo) o son arrendatarios. Tienen unos ingresos mensuales mínimos pero que les permiten ahorrar una pequeña cantidad para pagar el crédito hipotecario. Tienen algunas opciones:


Los otros programas de vivienda reúnen necesidades específicas de la población: hay subvenciones para las personas mayores, las viviendas van en progresión en relación a los escenarios temporales, hay un programa especial para los trabajadores, existe una subvención rural, una para renovación urbana y otra para viviendas en alquiler.

Además, los logros respecto a la salud ambiental alcanzados en Chile como consecuencia de los programas de vivienda, se mantienen.

El esquema básico del sistema de reparto de la financiación tiene las siguientes características:


  1. Se debe premiar el esfuerzo realizado por las familias para resolver su problema de vivienda. Por lo tanto, el depósito es un requisito para tener acceso al beneficio y tanto la cantidad ahorrada como la regularidad se recompensan con una puntuación.

  2. Las subvenciones se otorgan a las familias que necesitan una vivienda y no a los promotores, ya que si no con este tipo de ayudas, normalmente muy pequeñas, el mercado se distorsiona y no es un sistema claro para los beneficiarios.

  3. Las subvenciones se miden proporcionalmente a las necesidades reales de las familias, como complemento a sus ahorros y su capacidad de devolver el crédito y en función de la capacidad del Estado para otorgarlo.

  4. La concesión de los créditos es de conocimiento público, se publican tanto las personas que la han recibido como los factores que determinan la concesión de las contribuciones. Estos factores son objetivos, impersonales, transparentes y no discrecionales para la solicitud, la selección y la asignación de la subvención.

  5. Las subvenciones se redistribuyen y no son regresivas, eliminándose así las subvenciones indirectas.

  6. Se promociona la elección libre de vivienda en el mercado inmobiliario privado, y se tiende así a la neutralidad entre las viviendas nuevas y las viejas, así que se promociona la competencia para el beneficio del producto y de su precio.

Se considera que esta experiencia ha tenido éxito, principalmente debido a las razones siguientes:


Todo lo explicado anteriormente contribuye a centrar la contribución del Estado a los grupos con ingresos bajos mediante mecanismos eficaces que faciliten el acceso a una solución de vivienda diferenciada para cada zona.

Esto se ha hecho en un marco de competitividad entre las familias en condiciones similares, con subvenciones para la vivienda diferenciadas y una política de progresiva redistribución de la ayuda en la cual hay un beneficio realmente alto para los pobres o para aquellos que solicitan una solución para la vivienda de precio bajo.



S O S T E N I B I L I D A D


El sistema de subvención directa ha canalizado la demanda de vivienda existente en el país mediante un sistema regular y claro de solicitud, selección y reparto de subvenciones para la vivienda, y también ha atraído al sector privado para que realice inversiones y construya viviendas sociales como respuesta a una demanda continuada y financiada.

La aparición de una demanda de viviendas estable ha permitido revertir la tendencia tradicional del mercado de presentar un comportamiento cíclico hacia el actual comportamiento sostenido. De esta forma, el Estado ha contribuido a la estabilidad de un sector económico importante del país, el sector de la construcción de viviendas.



I M P A C T O





I N D I C A D O R E S




Este documento se ha editado a partir de una versión inglesa.

Traducido por María Isabel Gómez Jiménez.


Revisado por Lourdes Domingo e Isabel Velázquez.

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