Proyecto de lotes y servicios para grupos familiares de bajos ingresos en la zona norte del Gran Buenos Aires (Argentina)
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como AWARD.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Argentina
Región según Naciones Unidas: América del Sur
Región ecológica: Continental
Ámbito de la actuación: Barrio
Instituciones: Gobierno regional, organismos internacionales,
medios de comunicación, organizaciones no gubernamentales (ONG),
organizaciones comunitarias de base (OCB) y asociaciones de
profesionales.
Palabras clave = Tecnología apropiada. Servicios básicos.
Relación coste beneficio. Vivienda. Adquisición del suelo.
Categorías = Infraestructuras: abastecimiento de agua potable.
Vivienda y usos de suelo: vivienda asequible; el problema de las
personas sin hogar; acceso a la financiación de la vivienda;
propiedad del suelo y seguridad; ordenación territorial y
normativa (SIG incluido). Tecnología e instrumentos: tecnologías
apropiadas; sistemas y técnicas de gestión; instrumentos y
técnicas de planificación; transferencia de tecnología.
Contacto principal:
Junta Vecinal Barrio Don Bosco
Beltran e Ituzaingo
Benavidez, Buenos Aires Argentina
Patrocinador:
Asociación Para Apoyo a Comunidades (APAC)
Terreno 1413
San Isidro, Buenos Aires Argentina
1642
(54-1) 474 895
Socio:
Fundacion para la Vivienda San Juan Bosco
Zapiola, Ezequiel
Terreno 1413
San Isidro, Buenos Aires Argentina
1642
Tel/Fax: (54-1) 474 895
Socio:
Anette Fitte
Terreno 1413
San Isidro, Buenos Aires Argentina
R E S U M E N
Este es un proyecto de lotes y servicios para familias con un
nivel bajo de ingresos que viven en la zona norte de Buenos
Aires, en Argentina. Es realizado por la Asociación para Apoyo
a Comunidades (APAC), una asociación civil que no tiene fines
lucrativos y que trabaja en el tema del alojamiento de la
población marginal, en lo que se refiere tanto al suelo como a
la vivienda. El proyecto (llamado Plan URBE-Barrio Don Bosco)
consiste en proveer de infraestructuras básicas a 173 parcelas,
tales como:
- Sistema de abastecimiento de agua.
- Sistema de abastecimiento de electricidad.
- Construcción de viario.
- Sistema de drenaje del agua de lluvia.
- Pilares de luz en las viviendas.
- Iluminación pública.
Inicio: 6/94
Final: 3/95
D E S C R I P C I Ó N
Ubicación del proyecto
El proyecto de lotes y servicios se encuentra ubicado en la
periferia del pueblo de Benavidez, localidad de 20.000 habitantes
en el partido de Tigre, al norte de la Ciudad de Buenos Aires.
El entorno del proyecto lo constituyen barrios de baja densidad,
con lotes de entre 250 y 300 m2 y viviendas unifamiliares de baja
calidad. Las calles son en su gran mayoría de tierra.
Aspectos físicos
El barrio fue desarrollado en una superficie de aproximadamente
10 hectáreas. El diseño en cuadrícula fue determinado por
disposiciones municipales, las que fijaban para esta zona lotes
de superficie no menor de 400 m2, con frentes no menores a los 15
m. Por otra parte se exigió que las calles fueran prolongación
de las existentes. Todo ello dio un trazado rígido en el diseño
urbanístico. Se obtuvieron 173 lotes.
Siguiendo con las disposiciones de la Ley 8912 de Uso del Suelo
se realizaron las siguientes infraestructuras:
- Mensura y amojonamiento.
- Apertura de calles y movimiento de tierra para nivelación de
los terrenos.
- Alcantarillado en cruce de calles.
- Perforación, instalación de bombas sumergibles y red de
distribución de agua potable domiciliaria.
- Red de baja distribución de energía eléctrica de 1/2 y baja
tensión para provisión domiciliaria.
- Provisión e instalación de pilares de luz domiciliarios.
- Provisión e instalación de luminarias reglamentarias para
alumbrado público.
Aspectos sociales
Dado que se trataba de población procedente de distintos lugares,
el área social planteó un trabajo tendente a estimular el mutuo
conocimiento entre los futuros vecinos más otras tareas dirigidas
a la organización y capacitación.
El área social estableció una ronda de reuniones con los
siguientes objetivos:
- Lograr el reconocimiento y apropiación del lugar.
- Lograr el intercambio grupal y el fortalecimiento de vínculos
interpersonales entre vecinos.
- Apuntar al surgimiento de líderes grupales (posibles
delegados).
- Asesorar en el proceso de organización barrial.
- Apoyar a los posibles delegados en un proceso de
capacitación.
A la fecha y habiéndose cumplido la etapa de mudanza, se ha
comenzado a consolidar lentamente el proceso organizativo con la
formación de un grupo de delegados que va asumiendo las
iniciativas barriales.
Criterios de selección
La selección de los participantes se realizó según los siguientes
parámetros:
- Grupos familiares con hijos menores.
- Carencia de otra propiedad.
- Estado de emergencia habitacional.
- Posibilidad del grupo de afrontar el pago de las sumas de
ingreso y luego de las cuotas mensuales.
- Posibilidad de mudanza en el plazo previsto de compraventa
(6 meses desde la posesión).
Aspectos económicos
Este proyecto no contó con ayuda financiera de ningún tipo, ni
desde el Estado ni de ninguna de las agencias externas de
desarrollo.
A pesar de esto, APAC y Don Bosco, que habían recibido el
reintegro de la suma aplicada a la infraestructura del Barrio
Esperanza del Programa Social de Urbanización (PSU) decidieron
impulsar una nueva experiencia.
El presupuesto definitivo de la urbanización fue el siguiente:
- Terreno: 140.000
- Red de agua: 90.000
- Red eléctrica: 100.000
- Obras viales: 70.000
- Alumbrado público: 10.000
- Pilares de luz: 17.000
- honorarios agrimensor y proyecto hidráulico: 20.000
- Estructura de trabajo: 80.000
- Total: 527.000
Superficies de los lotes y costos de los mismos
- Tipo A: 6 lotes de 545 m2 de superficie con un costo de 4.500
pesos argentinos.
- Tipo B: 12 lotes de 490 m2 de superficie con un costo de
4.000 pesos.
- Tipo C: 63 lotes de 450 m2 de superficie con un costo de
3.800 pesos.
- Tipo D: 92 lotes de 400 m2 de superficie con un costo de
3.500 pesos.
Situación comparativa con los costos de lotes en el entorno del proyecto
La gran diferencia que establece este proyecto con los lotes de
mercado está referido a varios aspectos que contribuyen al
abaratamiento del costo final, lo que hace accesibles al nivel
de población apuntado.
Dichos aspectos son:
- Ausencia de fines de lucro.
- Obtención de menor precio por metro cuadrado de superficie
al comprarse una fracción indivisa. Cabe señalar que, en este
caso, no se obtuvo la autorización municipal para reducir el
tamaño de los lotes. En otras experiencias se obtuvieron lotes
de menor superficie (250 m2) lo que redundó en el precio final.
- Un control ajustado de los costos de infraestructura.
- La adecuación del pago de los lotes a las posibilidades de
los compradores, estableciendo un bajo interés y plazos de entre
36 y 48 cuotas.
- La posibilidad de realizar las escrituras traslativas de
dominio a través de la Escribanía del Gobierno de la Provincia
mediante la declaración de Interés Social para el Proyecto por
la Municipalidad. Así los titulares podrán escriturar
gratuitamente sus lotes.
Como dato comparativo se realizó un relevamiento de las
condiciones de venta de lotes similares (sin servicio de agua)
obteniéndose los siguientes valores:
- Lote de 400 m2 de promedio, con un adelanto de 2.000 pesos
argentinos y 6.000 pesos en 4 ó 6 cuotas como máximo con un
interés del 2 al 3% mensual. El costo del m2 es de 22 pesos.
- Lote de 300 m2 de promedio, con un precio de 6.000 pesos al
contado y un costo de 20 pesos por m2.
A los valores mencionados hay que sumarles el costo de la
intermediación (generalmente el 4% sobre el precio). El precio
promedio de los lotes del Barrio Don Bosco es de 8'20 pesos por
m2. Comparativamente entonces los lotes del Barrio Don Bosco
tienen un costo equivalente aproximadamente al 40% del de los
lotes del mercado.
Forma de pago
La forma de pago constituyó una de las variantes introducidas
respecto de los planes anteriores. Se planteó que, ante la
carencia de recursos del Estado o privados, la única forma de
realizar el Proyecto sería a partir del aporte anticipado de los
titulares. Así se estableció la siguiente forma de pago:
- Un pago de 200 pesos a la inscripción definitiva.
- Otro pago de 400 pesos al firmar el Boleto de Compra Venta
(a los 30 días).
- Pago de 8 cuotas mensuales de 75 pesos.
Estos pagos adelantados significaron un total de 1.200 pesos por
lote, lo que sumado a lo aportado por las Entidades, posibilitó
la realización de las obras de infraestructura.
S O S T E N I B I L I D A D
La relevancia del proyecto está muy clara en el contexto de
Argentina donde hay un déficit de más de 3.500.000 viviendas
adecuadas. Otro dato importante es la cantidad de suelo cercano
a Buenos Aires y a otras grandes ciudades que no se está
utilizando. La solución del proyecto de lotes y servicios se ha
probado en muchos países, a menudo con éxito, pero en Argentina
no se ha puesto en práctica, excepto a pequeña escala en algunos
planes provinciales. Este proyecto prueba varios aspectos:
- En relación a los aspectos sociales, se demuestra que el
acceso al suelo urbanizado con un bajo costo puede facilitarse
mediante la eliminación de obstáculos como la especulación del
mercado, el costo debido a los intermediarios el control de las
inversiones, la compra de solares, etc. El resultado obtenido a
través de los datos muestra que un lugar con estructuras básicas
como el del proyecto cuesta un 40% del precio en cualquier lugar
del mercado.
- En relación a la legislación, pensamos que el Estado, si
tiene en cuenta este tipo de proyectos debería crear Bancos de
Suelo para evitar la especulación y ofrecer terrenos a bajo
precio a la población con un nivel de ingresos bajo. De esta
forma, con una sola inversión, el Estado obtendría muchas más
viviendas que con las soluciones políticas. Las organizaciones
no gubernamentales deberían participar en la creación de
normativas y leyes que desarrollen estas soluciones, teniendo en
cuenta que son las que han trabajado con éxito en estas
experiencias a un bajo costo.
I M P A C T O
- Se han creado 173 nuevos lotes y servicios.
- Se han instalado 2.500 m de tuberías en el sistema de
abastecimiento de agua.
- Se han urbanizado 3.000 m de calles nuevas.
- Se han instalado 2.000 m de cable en el sistema de
abastecimiento de electricidad.
- Se han construido 173 nuevas viviendas y se han invertido
600.000 pesos argentinos.
- Se ha conseguido que haya 173 nuevos contribuyentes, clientes
legales de servicios de electricidad, etc.
Este documento se ha editado a partir de una versión en
castellano.