País/Estado — Colombia
Región según Naciones Unidas — América Latina
Región ecológica — tropical y subtropical
Ámbito de la actuación — barrio
Agentes — sector privado; gobierno local.

Categorías — Vivienda. Procesos de planificación urbana y regional. Arquitectura y diseño urbano.

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Resumen

Villa Suramericana no es sólo un proyecto de infraestructura con soluciones de vivienda asequible consistentes en 621 apartamentos, sino también un nuevo modelo de trabajo a distintos niveles a través de múltiples organizaciones públicas y privadas, materializado en una alianza estratégica entre Comfama y la Municipalidad de Medellín, en la que cada uno contribuyó con sus propias capacidades y fortalezas y que permitió desarrollar un modelo innovador de gestión y financiamiento para el proyecto en un tiempo récord. El proyecto fue concebido y desarrollado con un doble propósito: alojar a los aproximadamente 3.500 atletas y delegados que participaron en los IX Juegos Suramericanos Medellín 2010 (como una Villa Olímpica) y convertirse en el hogar de 621 familias (propietarios) de bajos ingresos. El proyecto se localiza en una alta loma, en un área en desarrollo que cuenta con su propio Plan Parcial (Plan Municipal de Desarrollo), frente a la estación Aurora del innovador sistema de transporte masivo de Medellín, conocido como Metrocable.

El proyecto fue concebido como una unidad urbana abierta de trece torres de apartamentos de entre 44,67 y 52,67 metros cuadrados de superficie accesibles para personas con discapacidad. El proyecto incluye un centro cultural y una jardín de infancia —del que se benefician unos 300 niños y 23 madres de la comunidad y que dirigen conjuntamente Comfama y el Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF). Los apartamentos se diseñaron con una premisa fundamental: producir una solución de vivienda atractiva. Comfama también formó alianzas con instituciones financieras que apoyaron adicionalmente con subsidios económicos que permitieron a las familias más necesitadas acceder a la propiedad de la vivienda mediante un pago que puedieran permitirse. Además, el proyecto de Villa Suramericana representa una nueva forma de desarrollar soluciones habitacionales en la ciudad para las personas sin recursos, basada en la unión de instituciones por el mismo propósito. Este proyecto ha sido reconocido por la Harvard Kennedy School como un modelo de éxito en vivienda social por estar basado en en la colaboración público-privada y por las innovadoras habilidades de Comfama.

Fechas Clave

• 31 julio de 2008 — Firma de la Carta de Intención para el desarrollo del proyecto.
• 13 de abril de 2009 — Inicio de las obras.
• 10 de febrero de 2010 — Entrega del proyecto al Comité de los Juegos Suramericanos.
• Del 14 de marzo al 2 de abril de 2010 — Alojamiento de los atletas y delegados que participaron en los IX Juegos Suramericanosd Medellín 2010.
• Julio de 2010 — Entrega de los apartamentos a los propietarios.

Descripción

Situación previa a la iniciativa

Villa Suramericana se orientó para intentar resolver los problemas previamente identificados por el Municipio de Medellín y Comfama. Entre ellos destacaban:

• la necesidad de una gestión eficaz de la tierra que generara soluciones con servicios públicos de calidad en el área del Plan de Desarrollo Parcial de la tierra en Expansión de Pajarito y paliara el déficit acumulado de viviendas en la ciudad de Medellín;
• la necesidad de reducir la desigualdad en el acceso a soluciones de vivienda de calidad y bajo precio, a la que se enfrentaban los trabajodres más vulnerables y sus familias;
• Al mismo tiempo, albergar a los 3.500 atletas y delegados de los IX Juegos Suramericanos Medellín 2010.

Establecimiento de prioridades

El proyecto estableció distintas prioridades de acuerdo a los diferentes grupos de interés. En primer lugar, con el fin de terminar las 621 soluciones de vivienda en un tiempo adecuado para los IX Juegos Suramericanos Medellín 2010. Comfama y su socio constructivo Edicreto SAS tuvieron que reducir el diseño de ingeniería, optimizar la planificación de la gestión financiera y buscar técnicas innovadoras de construcción que permitieran construir más de diez viviendas al día. Todo esto fue simultáneo al trabajo que se llevó a cabo con las familias, que tras los juegos iban a habitar Villa Suramericana, que consistió en una labor de orientación social y económica que buscaba estimular la constitución de ahorros.

Formulación de objetivos y estrategias

Teniendo en cuenta los problemas que había que resolver y las diferentes prioridades, los objetivos y las estrategias establecidas para Villa Suramericana fueron:

• Promover Viviendas de Interés Social y Prioritario, de acuerdo a la Ley 1151 de 2007 del Gobierno de Colombia, que estableció los lineamientos del Plan Nacional de Desarrollo.
• Desarrollar el Plan de Mejoramiento Parcial de la tierra en la expansión de Pajarito de acuerdo con la Ley 602 de 2002 del Municipio de Medellín.
• Conectar los diferentes esfuerzos y el trabajo del sector público, los trabajadores y los empleadores (las empresas afiliadas a Comfama) y Comfama con el fin de aumentar las oportunidades de acceso a soluciones de vivienda y servicios públicos y sociales.
• Mejorar la calidad de vida de los trabajadores de bajos ingresos y de sus familias y reducir el déficit cuantitativo de vivienda de Medellín mediante la construcción y venta de soluciones de vivienda asequible con una excelente calidad a un precio razonable.
• Apoyar a las autoridades municipales de Medellín en la internacionalización de la ciudad y su región a través de los eventos sociales de alto impacto tales como los IX Juegos Suramericanos Medellín 2010.

Movilización de recursos

Para el desarrollo del proyecto se movilizaron múltiples recursos financieros, técnicos y de apoyo. Del monto total de recursos financieros (14.143.303 dólares estadounidenses), Comfama aportó el 31%; ISVIMED, la entidad pública municipal responsable de garantizar el derecho a una vivienda y un hábitat adecuados y de mejorar la calidad de vida de los hogares con menores ingresos, el 28%; EDU, como entidad pública municipal responsable del desarrollo de los Proyectos Urbanísticos Integrados a través de su diseño, gestión e implementación, aportó otro 31%; y por último, INDER, como entidad pública municipal a la cabeza del comité organizador de los IX Juegos Suramericanos Medllín 2010, puso un 11%. Una parte de los recursos aportados por estos organismos se convirtió en subsidios económicos parciales de vivienda para los futuros propietarios (trabajadores de bajos ingresos y sus familias). Así mismo, IVISMED equipó los apartamentos con camas, estanterías y cortinas, entre otras cosas, para alojar a los atletas y a los delegados, y fueron posteriormente donados a un significativo número de familias que adquirieron las soluciones habitacionales.

Otros recursos importantes se movilizaron a través de alianzas, por ejemplo con los proveedores de material, alcanzando economías de escala, garantizando los precios y, en algunos casos, obteniendo importantes ahorros de aproximadamente un 25%, como fue el caso del llamado Cemento Social de Cementos Argos; o el caso de HACEB para el suministro de un kit de electrodomésticos (cocina, frigorífico y lavadora) para las familias que adquirieron un apartamento, que obtuvieron un descuento de un 30% y financiación parcial con el subsidio legal otorgado por Comfama. Por su parte, Pintuco ofreció su producto Kit Estucolor a un precio diferencial para facilitarle a los propietarios disponer de un acabado de calidad para sus apartamentos.

Proceso

El proceso completo, desde el punto de vista de la construcción, no fue fácil debido a los escasos once meses que Comfama había contado a partir del inicio de los trabajos, ya que el proyecto tenía que ser entregarse a los organizadores de los juegos —la Organización Deportiva Suramericana (ODESUR)—, para servir de alojamiento temporal para los atletas y de las delegaciones internacionales. Por lo tanto, después de estudiar distintas alternativas de construcción, Comfama eligió un sistema de vaciado de hormigón en encofrados ofrecidos por la empresa constructora PSI Edicreto, que tiene una amplia experiencia en este campo.

El proceso de construcción se llevó a cabo teniendo en cuenta el poco tiempo que tenía Comfama para su desarrollo y finalización, ya que se inició en los primeros días del mes de abril de 2009 y debía estar terminado por completo a finales de enero de 2010 para poder entregarlo al Municipio de Medellín con el tiempo suficiente para para realizar todos los ajustes necesarios a fin de equipar los apartamentos y dar la bienvenida a los atletas.

Para poder desarrollar completamente el proyecto en tan sólo diez meses, se abrieron dos frentes de trabajo, uno que comprendía las torres de doce pisos y el otro, las torres de ocho. La ubicación de los edificios (en parejas) permitió que, mientras en una torre se vertía el hormigón para construir el suelo de cinco apartamentos, en la torre aneja se instalaban refuerzos para las paredes, tuberías y cajas eléctricas en otros cinco apartamentos. Al día siguiente se abría el encofrado y se movía a la otra torre, de manera que ambas torres se construían simultáneamente mientras se trabajaba en todos los frentes. Para mantener la excelente tasa alcanzada en la estructura, Comfama asumió continuar con las actividades de obra gris y blanco a esta misma velocidad, de manera que mientras se vertía el concreto de diez apartamentos en un solo día, en cualquier otra torre se colocaba la cerámica en otros diez apartamentos, la albañilería de otros diez, las ventanas en otros diez y las puertas de otros diez apartamentos y así sucesivamente para todas las actividades, por lo que en un día normal de trabajo se terminaban diez apartamentos. Por otro lado, en relación al componente financiero, gracias a los múltiples recursos aportados por los diferentes socios, el proyecto ha contado con flujo de efectivo estable, lo que ha permitido progresar en los trabajos de acuerdo a los planes.

Así mismo, simultáneamente, Comfama inició un proceso de intervención social para que las familias propietarias tuvieran apoyo y orientación previa sobre convivencia, tenencia de mascotas, control de ruído en los apartamentos, estacionamiento para bicicletas, limpieza de las zonas comunes, formación de los consejos de gobierno, fomento de las capacidades de liderazgo y trabajo con los líderes comunitarios. Este proceso es de gran importancia si se tiene en cuenta el origen y antecedentes de la población beneficiaria.

Resultados obtenidos

Los diferentes resultados obtenidos comprenden:

• El establecimiento de 621 familias en un proyecto completo, con planificación y calidad arquitectónica, donde varias instituciones trabajaron en conjunto con el fin de obtener los mejores resultados.
• El desarrollo de una parte de la ciudad que estaba despoblada y que tiene en realidad múltiples servicios, como por ejemplo un innovador sistema de transporte masivo innovador conocido como Metrocable, jardines de infancia, donde Comfama trabaja de forma conjunta con el Municipio de Medellín, un centro cultural y, pronto, un hospital.
• La interconexión de la red de carreteras y la unión de los barrios que conforman la zona conocida como Pajarito a una estación de Metrocable, la generación de 1.800 empleos directos durante un año.
• El apoyo social a los 621 habitantes de Villa Suramericana que mejoraron sus condiciones de convivencia, su participación comunitaria y en los espacios de decisión regionales; su relación con el medio ambiente y su comprensión de los valores como el respeto, la armonía y la solidaridad.

Sostenibilidad

En cuanto a la sostenibilidad, el proyecto es la parte inicial y central del Plan de Desarrollo Parcial de la tierra en la expansión de Pajarito, ubicado frente a la estación del Metrocable construido por la empresa Metro de Medellín, convirtiéndose en un nuevo punto de crecimiento de la ciudad y un lugar donde proyectos de construcción tienen un enorme potencial de revalorización económica que beneficia a cada uno de los propietarios de las 621 soluciones de vivienda de Villa Suramericana. Alrededor de ésta se han venido desarrollado diversos proyectos de vivienda, como El Tirol, Colinas de Occidente y el Mirador del Valle, donde Comfama construyó otras 430, 230 y 608 soluciones habitacionales, respectivamente, y se prevé que haya otros proyectos por hacer, como un CAI (Centro de Atención Integrada) de policía y estación de bomberos, edificios gubernamentales y comerciales y otros proyectos de vivienda. El proyecto también tiene un alto componente de conservación de la vegetación, paisajismo y mantenimiento de equipamientos públicos existentes. Además, Comfama, como parte de su política de gestión social, brindó apoyo a la nueva comunidad con el fin de garantizarles una convivencia pacífica, una forma adecuada de cuidar los condominios (teniendo en cuenta que la mayoría de ellos vivían antes en las casas individuales de mala calidad), un correcto reciclado de residuos, un ahorro en los servicios públicos (los apartamentos tienen una excelente iluminación y ventilación, entre otros), el uso y el cuidado del espacio público y el desarrollo humano.

Lecciones aprendidas

• La necesidad de la creación de asociaciones público-privadas estratégicas como mecanismo cuando se deben hacer proyectos sostenibles y con un mayor impacto social.
• El uso de sistemas constructivos industrializados que permitan la planificación, organización y ejecución en un tiempo mínimo para cumplir con el calendario de entrega propuesto y con el presupuesto financiero.
• La importancia de la planificación y desarrollo de proyectos de construcción importantes con un mínimo de soluciones de vivienda, que conducen a facilitar las economías de escala y una buena planificación de la oferta de materiales de construcción.
• La importancia de la pusta en marcha de las actividades comerciales adecuadas que faciliten la conexión entre una organización como Comfama y proveedores de acero y cemento para reducir la cadena de intermediarios y lograr menores costos para los proyectos de construcción.
• La confluencia de los subsidios de vivienda de diferentes entidades (en este caso, de los gubernamentales y de los dados por Comfama), y que hacen posible a los trabajadores y sus familias poder convertirse en propietarios de una solución de vivienda con créditos adecuados en función de su capacidad económica.
• La tecnología utilizada en este proyecto de construcción de soluciones de vivienda requiere una gran cantidad de trabajadores, ya que no utiliza equipos pesados ni grúas para el transporte de los encofrados. Este proyecto generó 600 empleos directos, de los cuales el 40% fueron para residentes y vecinos cercanos.

Además, de las 621 soluciones de vivienda construidas por Comfama y sus socios en Villa Suramericana, Comfama ha construido en el mismo sector otros proyectos como Mirador del Valle (608 soluciones habitacionales), Tirol (430 soluciones habitacionales) y Colinas de Occidente Fase I (230 soluciones de vivienda), sumando un total de 1.889 soluciones de vivienda en cinco años, contribuyendo a reducir el déficit de vivienda cuantitativo y cualitativo de la ciudad.

Transferibilidad

El proyecto aún no ha sido replicado. Sin embargo, la experiencia de Villa Suramericana se puede transferir a cualquier otra entidad pública o privada en el mundo porque todos los procesos y las alianzas realizadas entre Comfama, la Municipalidad de Medellín y sus organismos descentralizados fueron documentados. También la Universidad de Harvard reconoció el potencial y la importancia del modelo de asociación público-privada de Comfama en Villa Suramericana como un ejemplo perfecto de la coordinación, negociación y concertación entre múltiples organizaciones en diferentes niveles.

Perfil Financiero

Legislación y políticas relacionadas

Algunas de las políticas y legislaciones a nivel nacional y local que apoyan el proyecto han sido las siguientes:

• Ley 456 de 1999 de vivienda, relacionada con los proyectos de vivienda social.
• Ley 1151 de 2007 del Plan Nacional de Desarrollo 2006-2010 del Gobierno de Colombia que establece las bases del Plan Nacional de Desarrollo 2006-2010 para el desarrollo de proyectos de vivienda social, particularmente en su Punto 3.5, que habla acerca de ciudades amigables y la Sección VII, de desarrollo urbano y política medioambiental.
• Plan Parcial de Desarrollo de la Tierra en Expansión de Pajarito, de acuerdo al Decreto 602 de 2002 de Medellín, de la Municipalidad de Medellín, que tiene como objetivos generales planear la integración armoniosa y coherente de la zona de Pajarito con su entorno, para tener un desarrollo urbano residencial en un sector caracterizado por su frágil medio ambiente por un lado, y unir la zona urbana con los terrenos rurales, generando un amplio rango de espacios públicos y tratando de unir el Plan Parcial con el área. Además, este decreto pretende que este sector desarrolle un crecimiento adecuado en la loma (donde se sitúa Pajarito) y una mezcla racional de usos y actividades.

Referencias

Prensa

El Colombiano  (2010)   «La Villa la disfrutarán deportistas y la comunidad»,   El Colombiano de Medellín, 19 de febrero, pág. 2C. 

La República  (2010)   «Entregan la Villa Suramericana en Medellín»,   La República, 16 de febrero. 

El Colombiano  (2010)   «¡Sí hay casa pa' tanta gente!»,   El Colombiano de Medellín, 15 de febrero. 

El Tiempo  (2010)   «Medellín presenta Villa Suramericana»,   El Tiempo, 15 de febrero. 

El País  (2010)   «Lista la Villa que albergará a los atletas»,   El País de Cali, 15 de febrero, pág. D4. 

El Nuevo Siglo  (2010)   «Entregada villa deportiva suramericana»,   El Nuevo Siglo de Bogotá, 15 de febrero, pág. 6D. 

El Tiempo  (2010)   «Alonso Salazar inauguró la Villa Deportiva»,   El Tiempo, 15 de febrero. 

El Mundo  (2010)   «Del deporte y para los más pobres»,   El Mundo de Medellín, 14 de febrero, pp. A1, C1, C6, C7. 

El Colombiano  (2010)   «Hoy entregan las llaves de la Villa Suramericana»,   El Colombiano de Medellín, 13 de febrero, pp. 1A y 3B. 

ADN  (2010)   «Ya casi está la Villa Suramericana»,   ADN Medellín, 8 de febrero. pág. 11. 

Vídeos

Telemedellín  (2010)   «Villa Suramericana»,   Noticiero Telemedellín, http://vimeo.com/6860219. 

Telemedellín  (2010)   «Desde la Villa Suramericana»,   Noticiero Telemedellín, http://vimeo.com/groups/colombia/videos/9471864. 

Telemedellín  (2010)   «Gran Complejo de viviendas Para Los Deportistas»,   Noticiero Telemedellín, http://www.prensanet.com/comfama_pc/?page=news&id=1391923. 

Teleantioquia  (2010)   «Villa Suramericana: un legado de los Juegos para la ciudad»,   Teleantioquia, http://www.prensanet.com/comfama_pc/?page=news&id=1405484.