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Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 2010 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/10/bp2411.html   
Programa Municipal de Rehabilitación de Conjuntos Urbanos edificados entre 1945 y 1965 (Zaragoza, España)

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 2010, y catalogada como BEST. (Best Practices Database)
País/Estado — España
Región según Naciones Unidas — Europa
Región ecológica — continental
Ámbito de la actuación — ciudad
Agentes — gobierno local; gobierno central; gobierno regional.

Categorías — Buena gestión urbana: gestión y administración públicas; fomento de la colaboración pública y privada; políticas públicas. Arquitectura y diseño urbano: diseño comunitario sostenible. Vivienda y derechos humanos: aplicación del derecho a una vivienda digna; habitabilidad y adecuación cultural de la vivienda.


Contacto Principal

Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda, S.L.U. — gobierno local
Juan Rubio del Val [jrubio@zaragozavivienda.es], Jefe del Área de Rehabilitación y Proyectos de Innovación Residencial

San Pablo 48,
50003 Zaragoza,
España.

Tel: +34 976405911
Fax: +34 976405893
Web: http://www.zaragozavivienda.es


Organización Nominadora

Comité Hábitat Español — asociación entre los sectores público, privado y ciudadanos
José Luis Nicolás Rodrigo
 
Ministerio de Vivienda.
Paseo de la Castellana 112, 
CP 28046, Madrid, 
España.

Tel: +34 91 7284091
Fax: +34 91 7284862
E-mail: concursobbpp@vivienda.es
Web: http://www.vivienda.es


Socio

Gobierno de Aragón — gobierno regional
Jesús Andreu Merelles [jfandreu@aragob.es]

Edificio Pignatelli.
Paseo María Agustín 36, puerta 9.
50003 Zaragoza,
España.

Tel: +34 976714568
Web: http://portal.aragon.es
Colaboración administrativa.
Colaboración financiera.

Resumen

La ciudad de Zaragoza (España), con 680.000 habitantes en la actualidad, experimentó entre 1945 y 1965 un fuerte crecimiento poblacional y de la edificación residencial, lo que dio lugar a nuevos barrios periféricos. En la mayor parte de ellos se construyeron viviendas sociales promovidas por diversos organismos públicos de la época (hay más de 75.000 viviendas de más de 40 años, que representan un 28 % del total).

La presente situación de esos edificios, alejados de los estándares actuales de confort, podría suponer la retirada del mercado de la vivienda o su condena a la marginalidad, con las consecuencias urbanísticas y sociales que ello puede comportar en los barrios en donde se hallan situadas. Estas viviendas acogen a la población que no puede irse a otro sitio mejor: población original, hoy en día mayor de 65 años, que vive sin ascensor ni calefacción, población con escasos recursos económicos y más recientemente inmigrantes.

En términos urbanísticos, el abandono o la escasa utilización de la infraestructura y los equipamientos sociales existentes en los propios barrios en donde se ubican estos edificios supone un despilfarro y un ejemplo no deseado de desarrollo urbano no sostenible en términos medioambientales, además de una seria amenaza para la cohesión social de esas familias y su negativa influencia en el conjunto de los barrios.

El Ayuntamiento se plantea no sólo contener la tendencia al abandono de estas viviendas, sino convertir en oportunidad estos edificios y aprovechar el deseo de muchos jóvenes de permanecer en sus barrios en viviendas asequibles económicamente, y no por ello en mal estado. Los pisos con una superficie entre 40 y 70 m2 son ideales tanto para ellos como para la gente mayor, con zonas verdes en los alrededores y abundante iluminación. Están ubicados en barrios bien comunicados con el centro urbano y que cuentan con asociaciones vecinales preocupadas y concienciadas con revitalizar la vida de sus calles.

Para ello, se realizó un estudio completo (desde el punto de vista social y físico) de la situación de más de 8.000 viviendas situadas en 21 conjuntos localizados en varios barrios, de cara a su posible rehabilitación integral, que permitiera a los propietarios y a las administraciones tomar decisiones, y se formularan cinco proyectos piloto para cada zona de la ciudad (Norte, Sur, Este y Oeste), que pudieran servir de ejemplo y estímulo al resto.

La clave del éxito del programa iniciado ha sido la creación de un equipo de gestión social y técnica del proceso, próximo a los vecinos, que ha permitido estimular fórmulas asociativas que antes no existían, como las comunidades de propietarios, y llegar a acuerdos con ellos, gestionando las ayudas económicas y los préstamos necesarios y supervisando la elección de las empresas que han llevado a cabo los trabajos.

La otra clave del éxito ha sido, que debido a la gran replicabilidad del modelo empleado, ya que la situación descrita se repite en muchas ciudades españolas, ha sido apoyado económicamente por las autoridades regionales y estatales.

En resumen, los objetivos prioritarios han sido:

Fechas Clave

Descripción

Situación previa a la iniciativa

Los conjuntos urbanos sobre los que se decide actuar cuentan con una precaria situación física y social. En general, son viviendas de escaso tamaño, sin ascensor, con instalaciones antiguas, en mal estado, sin aislamiento y que conllevan un alto consumo energético. Dentro de la población que habita este tipo de viviendas destacan dos colectivos frágiles: la población original mayor de 65 años, con fuerte presencia de personas solas y, atraídos por el bajo precio en el mercado de este tipo de viviendas, una fuerte presencia de población inmigrante que vive hacinada y con la que surgen problemas de convivencia. Dentro de esta población destaca el elevado número de niños y de mujeres jóvenes, que aportan un índice de maternidad y de potencialidad muy superior al del resto de la ciudad.

Establecimiento de prioridades

Las prioridades de la iniciativa llevada a cabo con esta experiencia fueron las siguientes:

Formulación de objetivos y estrategias

Desde una estrategia general basada en la articulación de alianzas entre el sector público y privado y el acompañamiento social a los propietarios de las viviendas a lo largo del proceso, los objetivos generales del programa son:

  1. Devolver a estos edificios a una situación equivalente en cuanto a las condiciones de confort, al de las actuales viviendas sociales de nueva construcción, que permitan ser una alternativa real a las demandas de vivienda económica en los barrios en los que se encuentran y que evite la expulsión de jóvenes parejas de los barrios tradicionales.
  2. Contribuir a la revitalización de los barrios donde se sitúan, gracias a la influencia urbanística positiva que se conseguiría en los entornos urbanos de estos conjuntos edificatorios una vez rehabilitados, mejorando sustancialmente la calidad de vida de sus propietarios y potenciando el deseo de vivir en dichas zonas, que contarían con un buen nivel de equipamientos y comunicaciones con el resto de la ciudad. Reocupar suelo ya construido ahorraría, desde el punto de vista medioambiental, la necesidad de construir nueva vivienda en las afueras de la ciudad.

Estos objetivos y estrategias generales fueron aprobados tras el estudio realizado por todos los grupos políticos en el Consejo de Administración de la Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda.

Movilización de recursos

En el primer momento de diagnóstico, el Ayuntamiento financió al 100 % un concurso público para seleccionar a cuatro equipos profesionales multidisciplinares con especial conocimiento del medio de cara a la realización del análisis y de las propuestas. Se contó con ingenierías, estudios de arquitectura locales y nacionales, profesionales de la Universidad de Zaragoza, sociólogos urbanos y trabajadores sociales expertos en estos temas en la ciudad, con un coste total de la investigación aplicada de 300.000 euros, lo que suponía unos 35 euros por cada una de las 8.500 viviendas estudiadas. Este presupuesto equivalía al 1 % de todas las ayudas económicas empleadas por la municipalidad en el estímulo a la rehabilitación privada en los últimos treinta años.

Tras el análisis, se seleccionaron cuatro conjuntos piloto en las cuatro áreas de la ciudad (Norte, Sur, Este y Oeste), priorizándose distintas tipologías edificatorias y la población más necesitada. Es en este momento cuando se empieza a trabajar en colaboración con el Departamento de Vivienda del Gobierno Regional y con el Ministerio de Vivienda del Gobierno Central, solicitándose al amparo del Plan de Vivienda 2005-2009 la inclusión de dichas zonas como Áreas de Rehabilitación Integral (ARI), que permitirían contar con una financiación pública mayor.

El objetivo final en estas primeras actuaciones piloto era que el propietario hiciese una inversión de un 20 % sobre el total del coste de la obra, y que el 80 % restante viniese del partenariado institucional mencionado (Ayuntamiento de Zaragoza, Gobierno de Aragón y Ministerio de Vivienda).

Además, se consideró necesario reforzar el apoyo social a los habitantes de dichos barrios con una oficina de proximidad creada al efecto, compuesta por un equipo de seis personas (dos arquitectos, tres trabajadoras sociales y un administrativo). Se han convocado reuniones y sesiones informativas con las asociaciones de vecinos de los respectivos barrios y se ha conseguido que los vecinos se organicen en comunidades de propietarios, seleccionándose aquéllas entre las que existe mayor grado de aceptación, con las que se firmarán convenios y se desarrollarán proyectos de ejecución y de contratación de obras.

El aporte de cada uno de los asociados a este proceso ha sido:
Actuación conjuntos urbanos de interés y Rabal Aportación económica Ayuntamiento Aportación económica Comunidad Autónoma Aportación económica Ministerio Vivienda Aportación económica privada
Rehabilitación viviendas y edificios 14.112.000 4.536.000 3.024.000 5.544.000
Infraestructura y urbanización 1.814.400 604.800 604.800   
Total 15.926.400 5.140.800 3.628.800 5.544.000
% participación 52,67 % 17,00 % 12,00 % 18,33 %
Datos en euros.

Proceso

Zaragoza Vivienda detecta una serie de edificios pertenecientes a la posguerra (1945-1965), situados en los barrios obreros de la ciudad que están quedándose fuera del mercado de vivienda y con una población frágil que por su edad o por sus recursos económicos (población mayor e inmigrante, trabajadores no cualificados...) no pueden irse a otras casa más cómodas y de mejor calidad y han de permanecer en este tipo de viviendas viejas, mal aisladas, que no responden a los niveles de confort exigidos en la actualidad (sin calefacción, sin ascensor, mal aisladas, con humedades y con un alto consumo energético). Este tipo de viviendas se encuentran en unos conjuntos de edificios que se reconocen fácilmente en cada uno de los barrios de la ciudad donde están ubicados, ya que todos ellos se construyeron agrupados y de manera parecida en los años 40, con materiales baratos y de la zona (ladrillo, tierra y argamasa) y con jardines comunes que en su día estaban destinados a hacer la vida más agradable a los trabajadores que venían del campo a trabajar a la ciudad. Cuentan además con pisos de un tamaño medio entre los 40 y los 70 m2.

Zaragoza Vivienda se plantea desde el inicio el potencial que tienen dichos conjuntos urbanos. Si no se actúa en ellos, seguirán acogiendo a la población más desfavorecida (la que no puede permitirse ir a otro sitio) o se crearán vacíos urbanos en medio de la ciudad, a pesar de que estén muy bien ubicados respecto al centro urbano así como respecto al propio barrio. Los jardines, actualmente en desuso y abandono, ofrecen ventilación y luminosidad a las viviendas y pueden ser espacios de recreo y desahogo en un momento actual en el que en la ciudad construida, por lo cotizado del suelo urbano, se presentan pocas oportunidades para ello. Por todo eesto, Zaragoza Vivienda, en colaboración con las otras dos Administraciones Públicas (regional y central), decide iniciar un proceso de análisis, elaboración de propuestas y actuaciones que permita que estos conjuntos de viviendas vuelvan al mercado y que respondan a los niveles de confort exigidos en la actualidad.

Para ello se inicia un proceso que hemos dividido en varias fases:

Esta secuencia de trabajos se pretende realizar en las cuatro áreas indicadas, hasta en un total de 672 viviendas durante el periodo 2008-2011, que deberá replicarse en fases sucesivas hasta alcanzar al máximo de viviendas incluidas en esos ámbitos (unas 2.000).

Resultados obtenidos

Zaragoza Vivienda busca poder continuar con la experiencia que está llevando a cabo, ya que el impacto social y urbanístico en la ciudad está siendo considerable, así como la mejora evidente de la calidad de vida de los vecinos implicados. Hay que destacar varios aspectos:

Sostenibilidad

Medioambiental

Las ciudades actuales consumen tres cuartas partes de la energía mundial y provocan al menos tres cuartas partes de la contaminación total. Algunos estudios afirman que el 40 % de la energía consumida en Europa se utiliza para dar servicio a los edificios, muchos de los cuales están destinados al uso residencial.

En España hay más de diez millones de viviendas situadas en edificios de más de 40 años, obsoletos energéticamente hablando. En Zaragoza, la tercera parte de las viviendas (80.000) son muy ineficientes, energéticamente hablando. Es por ello que el objetivo de conseguir los beneficios de un desarrollo urbano sostenible en nuestra ciudad descansa en buena parte en la rehabilitación urbana de ese gran parque de viviendas existente.

El ahorro medio en consumos de energía (calefacción y agua caliente) en estos proyectos es del 40 %, incluido el que corresponde a las placas solares, lo que supone un ahorro de emisiones de CO2 similar. Por ello, para el conjunto de las experiencias piloto que alcanzaría a un total de 600 viviendas, el ahorro total sería de 11,4 Tm de CO2 al año.

En términos urbanísticos, el abandono o la escasa utilización de las infraestructuras y los equipamientos sociales existentes en los propios barrios en donde se ubican estos edificios, supone un despilfarro, y representa un ejemplo no deseado de desarrollo urbano no sostenible en términos medioambientales que este programa trata de contrarestar.

  

Económica

El programa, que cuenta con una importante aportación de fondos públicos, se reequilibra por el retorno mediante impuestos locales y estatales, así como mediante la generación de empleo y de actividad económica. La financiación privada se reintegra mediante créditos a diez años.

  

Social

En términos sociales, las actuaciones que revitalizan zonas degradadas mejoran la calidad de vida de sus habitantes a corto plazo y aumentan el nivel de autoinversión y ahorro a largo plazo. Asimismo, posibilitan un relevo generacional al dotar a las nuevas poblaciones de viviendas con las exigencias de confort y de aislamiento actuales, lo que contribuye a una mayor cohesión social intergeneracional e interétnica.

  

Cultural

Los frutos inmediatos del proyecto han sido la mejora de la autoestima de los pobladores por sus edificios y por su entorno urbanístico, el fortalecimiento de las redes asociativas, que prácticamente no existían, y el florecimiento de la cultura del trabajo en común y de la convivencia social.

  

Institucional

La puesta en práctica de este ambicioso programa de actuación en todo el municipio de Zaragoza ha puesto en evidencia la potencialidad de la legislación estatal en la materia (Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012), sobre hasta qué punto se coordinaba y se sumaba a la aplicación de otras administraciones con recursos regionales y locales y se lograba movilizar a los propietarios con escasos recursos económicos, mediante adecuados y estables instrumentos de acompañamiento social y de gestión.

Como se ha reiterado ya a lo largo de esta práctica, la experiencia es muy replicable y ha dado lugar a su extensión a otros municipios más pequeños de la región de Aragón. La difusión de esta experiencia ha sido muy grande en toda España gracias a las diferentes redes de trabajo entre otros operadores públicos y privados del sector, con la presencia en mas de 20 actos y eventos diferentes (jornadas, seminarios, congresos, etc.) en los últimos tres años.

Lecciones aprendidas

Entre las lecciones aprendidas a lo largo de la realización de este proyecto se destacan las siguientes:

  1. La replicabilidad que dichas rehabilitaciones integrales de edificios van a tener en edificios del mismo conjunto y de otros de la época ubicados a lo largo de la ciudad (Zaragoza cuenta con más de 75.000 viviendas de más de 40 años, y en concreto 8.500 de estas características, viviendo en ellas unas 20.000 personas).

    Esta replicabilidad se sustentará en varias de las herramientas con las que contamos:

  2. La gran repercusión del programa llevado a cabo a nivel local, regional y nacional. Se han presentado el estudio y los resultados en foros y asociaciones de profesionales que han mostrado su interés. Esta experiencia, que está siendo divulgada (se hizo una publicación resumiendo los resultados del estudio citado y del proceso diseñado), ha encontrado un importante eco en los sectores profesionales de España y del sur de Europa, en donde se han hecho presentaciones en ciudades y foros muy distintos (seminarios, ferias...) en ciudades como Murcia, Madrid, Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca, etc.
  3. La experiencia muy positiva de la concertación institucional y de la colaboración de las tres Administraciones (estatal, regional y local), junto con los propietarios y entidades financieras privadas.

Transferibilidad

Al inicio de la elaboración de los primeros estudios (2003-2004) se organizó un seminario técnico invitando a otras instituciones de Madrid (Empresa Municipal de la Vivienda del barrio San Cristóbal de los Ángeles) y Barcelona (Asociación de Vecinos del barrio Trinitat Nova) para que nos explicaran sus experiencias, que se completó con visitas a dichas ciudades, lo que sin duda animó y ayudó a la puesta en marcha de nuestro programa en Zaragoza.

De igual manera, la posible transferencia de nuestra experiencia también se está iniciando en varios niveles:

Perfil Financiero

Socios % participación 2008 2009
Zaragoza Vivienda. Ayuntamiento de Zaragoza 53,05 % 4.242.793,00 4.217.311,00
Diputación General de Aragón 17,13 % 1.369.510,00 1.361.282,00
Ministerio de Vivienda 11,80 % 943.488,00 1.016.064,00
Inversión privada 18,02 % 1.441.440,00 1.552.320,00
Presupusto total    7.997.231,00 8.146.977,00

Datos en euros.

Legislación y políticas relacionadas

En materia legislativa se han llevado a cabo varios pasos previos:

Referencias

Europa Press  (2010)   «Corredor visita el proyecto piloto de rehabilitación de viviendas»,   Europa Press Aragón, 18 de enero. Disponible en http://www.europapress.es/aragon/noticia-corredor-visita-proyecto-piloto-rehabilitacion-viviendas-20100118141900.html

Europa Press  (2009)   «El Ayuntamiento impulsa la rehabilitación de viviendas con una nueva ordenanza que deberá aprobar el Pleno»,   Europa Press Aragón, 17 de enero. Disponible en http://www.europapress.es/aragon/noticia-ayuntamiento-impulsa-rehabilitacion-viviendas-nueva-ordenanza-debera-aprobar-pleno-20090717131123.html

Aragón Digital  (2009)   «El Ayuntamiento aporta 3,5 millones de euros en ayudas extraordinarias para la rehabilitación integral de edificios del Casco»,   Aragón Digital, 3 de febrero. Disponible en http://www.aragondigital.es/asp/noticia.asp?notid=56054

Gabás, Luis Miguel  (2008)   «Las zonas más envejecidas de Zaragoza contarán con nuevas ayudas para la reforma y conservación con la nueva Ordenanza»,   Aragón Digital, 18 de diciembre. Disponible en http://www.aragondigital.es/asp/noticia.asp?notid=54371&secid=4

Aragón Digital  (2008)   «El Ayuntamiento destina 3,5 millones de euros para ayudas extraordinarias a la rehabilitación en 2008»,   Aragón Digital, 8 de febrero. Disponible en http://www.aragondigital.es/asp/noticia.asp?notid=42476

Valiente, Marga  (2006)   «Rehabilitación ejemplar de trece bloques de 1950»,   El Periódico de Aragón, 9 de agosto. Disponible en http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia.asp?pkid=265475

Soria, Celia  (2006)   «El consistorio obtendrá 42 millones para rehabilitar casas degradadas»,   El Periódico de Aragón, 14 de mayo. Disponible en http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia.asp?pkid=249719

El Periódico de Aragón  (2005)   «La rebaja fiscal para hacer obras, entre el 40 % y el 90 %»,   El Periódico de Aragón, 16 de septiembre. Disponible en http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia.asp?pkid=203777

El Periódico de Aragón  (2004)   «Elegidos los equipos que estudiarán los pisos sindicales»,   El Periódico de Aragón, 6 de julio. Disponible en http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia.asp?pkid=128066

Edición del 4-11-2010
Revisión: Alejandro Rodríguez Sebastián
Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 2010 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/10/bp2411.html   
 
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Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid Universidad Politécnica de Madrid Ministerio de Fomento
Grupo de Investigación en Arquitectura, Urbanismo y Sostenibilidad
Departamento de Estructuras de EdificaciónDepartamento de Urbanística y Ordenación del Territorio