Ciudades para un Futuro más Sostenible
Búsqueda | Buenas Prácticas | Documentos | Boletín CF+S | Novedades | Convocatorias | Sobre la Biblioteca | Buzón/Mailbox
 
Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 2010 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/10/bp2391.html   
La rehabilitación del Albaicín, Patrimonio de la Humanidad (Granada, España)

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 2010, y catalogada como BEST. (Best Practices Database)
País/Estado — España
Región según Naciones Unidas — Europa
Región ecológica — continental
Ámbito de la actuación — ciudad
Agentes — gobierno regional; gobierno central; gobierno local; sector privado; asociación de profesionales; organización no gubernamental (ONG).

Categorías — Procesos de planificación urbana y regional: planificación comunitaria; remodelación urbana; conservación del patrimonio cultural. Arquitectura y diseño urbano: diseño eco-lógico y asequible; conservación del patrimonio arquitectónico; diseño comunitario sostenible. Vivienda y derechos humanos: aplicación del derecho a una vivienda digna; habitabilidad y adecuación cultural de la vivienda; vivienda asequible.


Contacto Principal

Empresa Pública del Suelo de Andalucía (EPSA). Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio. Junta de Andalucía — gobierno regional
Gabriel Fernández Adarve [gabriel.fernandez.adarve@juntadeandalucia.es]

Plaza Isabel la Católica, 4. 1o izda.
18009 Granada
España

Tel.: +34 958 575970
Fax: +34 958 575977
Web: http://webvivienda.cvot.junta-andalucia.es/viviendayordenaciondelterritorio/www/; http://www.laciudadviva.org/


Organización Nominadora

Comité Hábitat Español — asociación entre los sectores público, privado y ciudadanos
José Luis Nicolás Rodrigo
 
Ministerio de Vivienda.
Paseo de la Castellana 112, 
CP 28046, Madrid, 
España.

Tel: +34 91 7284091
Fax: +34 91 7284862
E-mail: concursobbpp@vivienda.es
Web: http://www.vivienda.es


Socio

Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Granada — gobierno local
Concepción Rodríguez Ferrer [crferrer@granada.org]

C/ Gran Capitán, 22 y 24 (Edificio Hermanitas de los Pobres)
18002 Granada
España

Tel.: +34 958 809950
Fax: +34 958 905801
Colaboración administrativa.
Colaboración financiera.


Socio

Propietarios e inquilinos de las viviendas rehabilitadas en el Albaicín — sector privado

Granada
España
Colaboración financiera.


Socio

Colegio de Arquitectos de Granada — asociación de profesionales
Emilio Herrera Cardenete

Plaza de San Agustín, 3
18001 Granada
España

Tel.: +34 958 806266
Fax: +34 958 272201
E-mail: coagranada@coagranada.org
Web: http://www.coagranada.org/
Colaboración técnica.


Socio

ONG Granada Acoge — organización no gubernamental (ONG)
José Sánchez Sánchez

Portería de Santa Paula, s/n
18001 Granada
España
Tel.: +34 958 200836
E-mail: granada@acoge.org
Colaboración social.


Resumen

El proyecto de Rehabilitación Integral del Albaicín, que se está realizando desde el año 2002, tiene el objetivo de mejorar las condiciones de vida de los vecinos de este emblemático barrio y contribuir a la revalorización de su riquísimo patrimonio histórico y arquitectónico. El ámbito de actuación comprende una superficie de 86,26 hectáreas, con 6.345 habitantes y 5.007 viviendas. En principio se inició la intervención en la zona del Bajo Albaicín, pero desde marzo de 2007 se amplió a todo el barrio, clasificado por la UNESCO como Patrimonio de la Humanidad.

Esta rehabilitación es un ejemplo de urbanismo integrador que conjuga las singularidades de este centro histórico con el crecimiento del tejido urbano, la igualdad de género, la diversidad social y cultural de las minorías étnicas, las necesidades de equipamientos, la movilidad y la seguridad de sus habitantes.

La recuperación urbana y social de este barrio presta especial atención a varios problemas relevantes en las ciudades históricas: la preservación de los usos residenciales mediante la mejora de la vivienda existente, la regeneración ambiental de los espacios urbanos y el freno a la gentrificación y el envejecimiento de la población. Para todo ello, es necesario favorecer que los jóvenes, mayores y las minorías étnicas (principalmente inmigrantes marroquíes) con escasos recursos económicos tengan acceso a una vivienda digna en el centro de la ciudad.

En la actualidad se han realizado más de 596 actuaciones de rehabilitación de vivienda gracias a ayudas públicas en edificios de gran valor patrimonial, muchos de ellos muy degradados. En definitiva, se ha llevado a cabo un programa integral con una inversión total de 41 millones de euros.

En las actuaciones físicas sobre los edificios ha primado la calidad, la preservación de los valores patrimoniales y la reintroducción de técnicas tradicionales compatibles con las tecnologías actuales. Los proyectos técnicos se han realizado a partir de diagnósticos previos y un análisis arqueológico que permitiera actuar en un tejido urbano tan delicado y frágil como es el Albaicín, contribuyendo así a generar una corriente didáctica a favor de crear una cultura de la rehabilitación en una ciudad histórica muy presionada por intereses inmobiliarios.

Fechas Clave

Descripción

Situación previa a la iniciativa

El Albaicín, clasificado por la UNESCO desde 1984 como Patrimonio de la Humanidad, destaca por su gran valor patrimonial, urbano y cultural. Es el barrio de la ciudad histórica de Granada, el más atractivo y visitado por los turistas. Su relevancia mundial es el innegable producto de su vigencia histórica como encuentro de culturas y espacio urbano vivo.

Sin embargo, desde los años noventa existía una situación de abandono progresivo, deterioro urbano, crisis residencial, degradación social... producto de una densa y a la vez patrimonialmente valiosa trama urbana medieval hispanoárabe, con una intrincada red de calles. Esta situación, sumada al éxodo de la población a la periferia y las dificultades para la rehabilitación de edificios, tuvo las siguientes consecuencias:

Establecimiento de prioridades

Las prioridades de este proyecto fueron determinadas en el Programa de Actuación, que fue realizado por políticos, técnicos, vecinos y otras organizaciones. Se trató de una iniciativa de dos administraciones —la regional y la local— que jugaron un papel estratégico para la realización de este proyecto, siendo las encargadas de:

Este proyecto favorece la igualdad y la equidad social de los ciudadanos, especialmente los mayores de 65 años, los inmigrantes y los jóvenes. Asimismo, algunas viviendas se han reservado para mujeres maltratadas (a través del Instituto Andaluz de la Mujer), mientras que otras han sido alquiladas a familias inmigrantes con la colaboración de la ONG Granada Acoge.

Formulación de objetivos y estrategias

Los objetivos que se pretendieron alcanzar mediante este proyecto han sido los siguientes:

  1. Volver a vivir en la ciudad histórica.
  2. Preservar el patrimonio construido y el medio ambiente, recuperando edificios de gran valor patrimonial.
  3. Defender el derecho al acceso a una vivienda digna, de calidad y adecuada en la ciudad histórica a familias con escasos recursos económicos.
  4. Potenciar la participación vecinal y la coordinación interadministrativa como claves de la estrategia.
  5. Generar empleo, creando un micro-tejido de empresas, técnicos y profesionales especializados en rehabilitación.
  6. Fomentar la pedagogía del Hábitat, creando una cultura de la conservación y el mantenimiento y mejorando la identidad y el conocimiento de la ciudad.
  7. Mantener a la población existente, introduciendo familias jóvenes con niños.
  8. Consolidar la actividad urbana como lugar de encuentro y convivencia, respetando la diversidad cultural y promoviendo la igualdad de género.
  9. Emplear la rehabilitación urbana como estrategia de sostenibilidad, de preservación de la huella ecológica y de mejora de la eficiencia energética.

Movilización de recursos

Los recursos financieros de la administración regional provienen del presupuesto propio de la Consejería de Vivienda realizado entre técnicos, políticos y vecinos, mientras que los del Ayuntamiento de Granada provienen de su presupuesto municipal. Ambas instituciones crean de manera coordinada líneas de actuación y programas de ayudas a la rehabilitación que han permitido en estos años mantener la actividad rehabilitadora con los entes privados, trabajando con ellos a nivel técnico y de gestión. Dichos entes asumen estas obras utilizando recursos propios, que en numerosos casos han sido financiados con préstamos de cajas y bancos a un interés protegido.

Se creó una oficina especializada localizada en el mismo ámbito, donde se formó en gestión urbana a profesionales en materia de rehabilitación. Por otro lado, el Colegio Oficial de Arquitectos de Granada (COAG) realizó un taller de formación para instruir a los técnicos y empresas que han llevado a cabo las obras, financiado a través de los Fondos Interreg III-C del Programa PAGUS. Estos talleres permitieron que los trabajadores y empresarios conocieran desde la realidad de la intervención las técnicas constructivas con las que se estaban rehabilitando los edificios. Una vez finalizada la formación, muchos de ellos desarrollaran su actividad profesional en este campo tan especializado.

Proceso

El proceso se inició en 2001, con la realización del Programa de Actuación, un documento —realizado entre técnicos, políticos y vecinos— que planificaba las actuaciones a realizar para mejorar el hábitat urbano, la situación social y la regeneración económica.

La participación proactiva de vecinos y organizaciones ha sido el elemento clave del proyecto, tanto en la gestión, las acciones o la toma de decisiones. Varias de las organizaciones que han participado han sido: técnicos y políticos de la administración regional y local, la ONG Granada Acoge (dedicada a la atención al inmigrante), el Instituto Andaluz de la Mujer, la ONG Adobe, la Universidad de Granada, el COAG, el Centro UNESCO, la Fundación Zayas, el Arzobispado de Granada, diversas asociaciones de vecinos del Albaicín, etc.

La participación de los actores mencionados se ha realizado de forma continuada durante estos años a través de mesas de trabajo (talleres) sobre las temáticas de vivienda, participación ciudadana, social e inmigración. Todas sus decisiones han sido recogidas en el Programa de Actuación.

En 2002 se creó una oficina de rehabilitación integrada de manera multidisciplinar por arquitectos, arquitectos técnicos, trabajadores sociales, abogados y administrativos. Dicha oficina pretendía dar una respuesta adecuada a las demandas de los ciudadanos, no sólo en cuestiones urbanas y edificatorias, sino también sociales, jurídicas, etc. Para ello, se instauró una ventanilla única con atención personalizada y se firmó un convenio entre el Ayuntamiento de Granada y la Junta de Andalucía donde se expresaba la colaboración y coordinación interadministrativa.

Las actuaciones han ido de menos a más. En 2002 se trabajaba sobre un área de 35 hectáreas (la zona del Bajo Albaicín) a través de los programas de rehabilitación del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, gracias al cual propietarios e inquilinos han recibido ayudas para recuperar sus viviendas. Por otro lado, se han gestionado suelos vacíos afectados por unidades de ejecución del Plan Especial del Albaicín, iniciándose además una política de compra de edificios para rehabilitarlos y convertirlos en viviendas protegidas en alquiler a 25 años. Se ha mejorado también la gestión urbana de intervención, facilitándose así el diálogo entre los ciudadanos y la Oficina de Rehabilitación de la Junta de Andalucía.

En 2007, dado el éxito del Programa de Rehabilitación Integral del Albaicín, la zona de actuación se amplió, pasando de las 35 hectáreas iniciales a las 86,26 actuales, volviéndose a realizar un nuevo Programa de Actuación, utilizando los mismos indicadores que en el programa realizado en 2001.

Las dificultades son enormes, ya que trabajamos en un espacio de gran presión turística, con grandes intereses inmobiliarios, donde conviven la infravivienda y los precios abusivos de alquiler y venta. Todo ello provoca la expulsión de los pobladores autóctonos y las minorías étnicas con escasos recursos, lo que dificulta enormemente la regeneración urbana y social.

Resultados obtenidos

El Programa de Actuación realizado en 2001, previo al comienzo de la rehabilitación, incluía un apartado de diagnóstico, análisis urbano y DAFO. Posteriormente, con la ampliación del ámbito de actuación en el año 2007, se volvió a realizar otro análisis urbano del estado del barrio, por lo que pudimos comparar la situación real del Albaicin. Estos documentos fueron elaborados por equipos de la Universidad de Granada especializados en sociología y análisis estadísticos urbanos, que elaboraron un estudio sobre la población (edad, empleo, nivel de estudios, familia, nivel económico, etc.), sobre los inmuebles (estado constructivo de la vivienda, régimen de tenencia, dotaciones, grado de habitabilidad, etc.) y sobre la situación urbana (estado de calles y plazas, equipamientos, infraestructuras, etc.). Con los resultados obtenidos se elaboró una extensa base de datos, a fin de realizar los correspondientes análisis comparativos.

La situación ha mejorado ya que:

Sostenibilidad

Ambiental

Preservar la ciudad construida, implantar una cultura de rehabilitación y regeneración urbana con criterios de sostenibilidad y de eficiencia energética (preservando la huella ecológica de nuestras ciudades) es una estrategia de largo recorrido que implica no sólo a los ciudadanos que viven en la ciudad histórica, sino también a las generaciones futuras. Para la rehabilitación de estos edificios de gran valor patrimonial, algunos de ellos con vestigios de la época nazarí, se han recuperado técnicas constructivas tradicionales como el uso de la madera, los revestimientos de cal o las yeserías, demostrando así la vigencia de estos materiales y el menor consumo de recursos energéticos durante el ciclo constructivo.

  

Social

Las familias residentes quedan protegidas desde el momento que se inicia el proceso, realojándolas mientras duran las obras de rehabilitación, ocupando una vivienda de calidad y adaptada a sus necesidades. En las viviendas vacías se introduce a jóvenes, emigrantes y familias desfavorecidas, preservando la diversidad social y cultural de la ciudad. Se ha realizado una colaboración con la ONG Granada Acoge para que varias viviendas de alquiler sean ocupadas por inmigrantes, y con el Instituto Andaluz de la Mujer para ubicar en estas viviendas a mujeres víctimas de violencia de género.

  

Económica

Los costos de la rehabilitación de las viviendas se adaptan a la capacidad de los usuarios, pudiendo ser sus aportaciones financiadas con préstamos blandos a través de Caja Granada. Las ayudas públicas acompañan al esfuerzo inversor, y obligan a que las viviendas sean alquiladas a familias con recursos escasos. Se trata de un modelo de proyección futura que implica a los sectores público y privado para recuperar un barrio clasificado como Patrimonio de la Humanidad. Además, las obras de rehabilitación han generado la aparición de empresas y técnicos muy especializados, fomentando la creación de empleo.

  

Identidad cultural

La recuperación de las tipologías históricas de casas-patio, casas-corrala y sus secuencias espaciales (zaguán-patio-galería-escaleras) tiene dos consecuencias muy importantes: una es la de crear espacios de gran calidad para la convivencia vecinal, otra es la de mejorar la identidad de las personas respecto al espacio vivido pero también al barrio y la ciudad.

  

Institucional

La interactuación entre dos administraciones —regional y local—, no exenta de dificultades políticas, ha demostrado que nos encontramos en el camino adecuado. La relación entre los técnicos de las dos administraciones, implementada por oficinas especializadas, da agilidad a los procesos de rehabilitación. La interacción de ayudas provenientes de fondos municipales, regionales y privados a través de convenios y compromisos demuestra una gran confianza y fiabilidad en el proceso.

Lecciones aprendidas

Las lecciones aprendidas de este proyecto han sido las siguientes:

Asimismo, gracias a este proyecto nos encontramos con una oportunidad para: Sin embargo, el proyecto presenta una serie de debilidades:

Transferibilidad

La rehabilitación del Albaicín comenzó analizando la experiencia de rehabilitación que se estaba realizando en el año 1999 en el centro histórico de Cádiz (Andalucía) y en el centro de Santiago de Compostela (Galicia), dos modelos muy distintos, pero cuyo análisis permitió aunar lo mejor de ambos. En cuanto a los modelos de gestión e intervención técnica y social, nos basamos especialmente en el ejemplo gaditano, ya que la problemática social y urbana era parecida a la granadina. Con la experiencia de Santiago de Compostela descubrimos la necesidad de mejorar la intervención patrimonial, especialmente en el enfoque de recuperación del patrimonio artístico, el uso de técnicas tradicionales (como la madera), así como la creación de un aula de formación para técnicos y empresas.

Sobre esta base comenzó el Programa de Rehabilitación del Albaicín, manteniendo una visión crítica y analítica para mejorar el proyecto. Por este motivo hemos favorecido el intercambio de experiencias y la transferencia de conocimientos entre organizaciones, ciudades, técnicos, políticos y ciudadanos.

Entre los años 2005 y 2007 realizamos y desarrollamos un taller de Intervención y Gestión en Centros Históricos con la participación del Colegio Oficial de Arquitectos de Granada, las ciudades de Santiago de Compostela (Galicia), Guimaraes (Portugal), Perugia (Italia), la región griega de Macedonia y la isla de Malta. Dicho taller fue financiado con los fondos FEDER Interreg III-C del Programa PAGUS, y en él técnicos, profesionales y expertos provenientes de distintas regiones europeas compartieron conocimientos y experiencias para formar a empresas y técnicos en la rehabilitación de edificios y en gestión urbana. Se trató de talleres prácticos, con situaciones reales de edificios para recuperar, obteniendo unos resultados muy positivos y gratificantes por los enfoques innovadores que permitieron avanzar y mejorar las líneas de actuación que habíamos emprendido.

Gracias a todo ello, ha habido un intercambio de conocimientos entre técnicos y gestores de los programas de rehabilitación que se están realizando en Santiago de Compostela, Guimaraes y Albaicín, manteniéndose aún hoy estos contactos a través de la participación en jornadas, congresos, etc. Un ejemplo de ello fue la conferencia internacional realizada en Sevilla en 2008, donde técnicos de estas ciudades, junto a otros provenientes de América Latina y Marruecos comentaron sus experiencias.

Por otro lado, la experiencia del Albaicín fue transmitida al Programa Medinas 2030, organizado por el Banco Europeo de Inversiones (BEI), donde participaron numerosas ciudades de Marruecos y Europa.

El modelo de intervención en el Albaicín ha sido expuesto internacionalmente en diversos foros, como el Curso de Intervención en Centros Históricos celebrado en la ciudad peruana de Cuzco (con la colaboración de la Universidad de Granada y el Centro Guamán Poma), o el celebrado en la ciudad marroquí de Esaouira.

Cabe destacar el intercambio de conocimiento conseguido con la participación de la Oficina de Rehabilitación en otros cursos a nivel nacional. Un ejemplo son los organizados por la Unión Iberoamericana de Municipalistas, el Fórum UNESCO-Universidad de Granada o la Fundación Albaicín del Ayuntamiento de Granada. También se ha presentado el proyecto del Albaicín en diversos cursos de verano de la Universidad Politécnica de Madrid y de la Universidad Internacional Antonio Machado de Baeza (Jaén), además de en diversos másters organizados por la Universidad de Granada, la Universidad de Murcia y el Instituto Andaluz de Patrimonio Histórico.

Además, la Consejería de Vivienda lleva más de 25 años trabajando en la cooperación internacional con numerosas ciudades de países de América Latina (Cuba, Costa Rica, México, Ecuador, Chile, Perú, Panamá, Bolivia...) y con ciudades de Marruecos.

Todo esta actividad ha conseguido demostrar una transferibilidad de los sistemas, modelos y procesos de gestión que, por su metodología, permite adaptarse a las diferentes situaciones locales de cada territorio.

Perfil Financiero

Año Presupuesto total (euros) EPSA (74%) Ayto. Granada (3%) Privados (23%) COAG (<0,01%)
2005 3.070.000 3.050.000 20.000      
2006 5.645.000 4.575.000 100.000 950.000 20.000
2007 11.375.000 8.540.000 280.000 2.375.000 180.000
2008 11.635.000 7.625.000 400.000 3.610.000   
2009 9.475.000 6.710.000 200.000 2.565.000   
2010 41.200.000 30.500.000 1.000.000 9.500.000 200.000

Legislación y políticas relacionadas

Este proyecto ha sido posible gracias a los cambios legislativos realizados a través de los Planes Estatales de Vivienda y las ordenanzas municipales de ayudas a la rehabilitación del Ayuntamiento de Granada, pero especialmente a través de los distintos Planes de Vivienda de la Consejería de Vivienda.

Tenemos que reseñar que este programa se inició con el III Plan de Vivienda y Suelo del gobierno regional. Durante la realización de esta experiencia, analizando las dificultades que surgían en la gestión de los programas de ayudas a la rehabilitación, la interacción de las inversiones privadas y públicas, las dificultades con las empresas constructoras, la utilización de convenios públicos-privados, etc., se modificó el Plan, surgiendo el IV Plan de Vivienda y Suelo. Por último, para dar respuesta a estos y otros problemas de gestión y adaptación a una realidad cambiante, se aprobó el actual Plan Concertado de Vivienda.

Es necesario indicar que los Planes Estatales de Vivienda, al igual que los regionales, también han sido modificados. El que está vigente en la actualidad es el que ha permitido que el Ministerio de Vivienda haya podido firmar un convenio de colaboración en diciembre de 2009 para que las ayudas estatales se integren con las regionales y las municipales.

Referencias

Ana Beauchy  (2010)   «La gestión municipal del Plan Albaicín será sometida a una férrea inspección»,   Granada Hoy, 10 de marzo. 

EPSA  (2009)   Rehabilitación integral del Albaicín   Empresa Pública de Suelo de Andalucía. Dirección General de Vivienda y Arquitectura. Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio. Granada, España. Publicado en http://www.laciudadviva.org

Ideal  (2009)   «Junta y Unesco contra las infraviviendas del Albaicín»,   Ideal, 30 de septiembre. 

Rebeca Alcántara  (2008)   «Las ‘nuevas’ viviendas acogen a jóvenes e inmigrantes»,   Granada Hoy, 18 de julio. 

Philippe July  (2008)   «La rehabilitación de la Casa Cuna incluirá 15 nuevas VPO de alquiler»,   Granada Hoy, 31 de julio. 

COAG  (2007)   Experiencia de los Talleres de Intervención en Centros Históricos Europeos.   Colegio Oficial de Arquitectos de Granada. GR-568/2007. 

Granada Hoy  (2007)   «Albaicineros, patrimonio mundial»,   Granada Hoy, 7 de junio. 

Vivir en Granada  (2007)   «Estrenar una casa con cuatro siglos de historia»,   Vivir en Granada, 13 de marzo. 

La Opinión de Granada  (2006)   «Nueva casa de Berta»,   La Opinión de Granada, 22 de febrero. 

Edición del 4-11-2010
Revisión: Alejandro Rodríguez Sebastián
Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 2010 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/10/bp2391.html   
 
Ciudades para un Futuro más Sostenible
Búsqueda | Buenas Prácticas | Documentos | Boletín CF+S | Novedades | Convocatorias | Sobre la Biblioteca | Buzón/Mailbox
 
Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid Universidad Politécnica de Madrid Ministerio de Fomento
Grupo de Investigación en Arquitectura, Urbanismo y Sostenibilidad
Departamento de Estructuras de EdificaciónDepartamento de Urbanística y Ordenación del Territorio