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Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 2010 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/10/bp2321.html   
Acceso a recursos financieros asequibles para la construcción de vivienda (Nairobi, Kenia)

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 2010, y catalogada como BEST. (Best Practices Database)
País/Estado — País
Región según Naciones Unidas — África
Región ecológica — tropical y subtropical
Ámbito de la actuación — nacional
Agentes — organización no gubernamental (ONG); gobierno central; fundación; agencia internacional.

Categorías — Erradicación de la pobreza: generación de ingresos; creación de puestos de trabajo; acceso a créditos; acceso igualitario al empleo, la formación y el crédito. Desarrollo económico: creación de empresas (sectores formal e informal); oportunidades para la cooperación; microcréditos; acceso igualitario a los recursos económicos. Vivienda: vivienda asequible; acceso a la financiación de la vivienda; mejora y modernización de asentamientos precarios.


Contacto Principal

Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda [National Cooperative Housing Union (NACHU)] — organización no gubernamental (ONG)
Mary Mathenge

Kiambere Road, Off Upper Hill Road.
51693- 00200,
Nairobi, Kenia.

Tel: +254-20-2210495/6
Fax: +254-20-27210325
E-mail: nachu@nachu.or.ke
Web: http://www.nachu.or.ke/


Organización Nominadora

Ministerio de Vivienda [Ministry of Housing] — gobierno central
Secretario permanente

Ardhi House.
1 Ngong Avenue, 6º piso.
30119-00100,
Nairobi, Kenia.

Tel: +254-20-2718050
Fax: +254-20-2734886
E-mail: pshousing@housing.go.ke
Web: http://www.housing.go.ke/


Socio

Rooftops Canada — fundación
Brad Lester

P720 Spadina Avenue, Suite 313.
Toronto, ON, Canada M55 2 T9.

Tel: +416/366- 1445
E-mail: info@rooftops.ca
Web: http://www.rooftops.ca/
Colaboración financiera.


Socio

Centro Cooperativo Sueco [Kooperation Utan Gränser] — agencia internacional
Carina Anderson [carina.andersson@scckenya.or.ke]

45767 00100,
Nairobi, Kenya.

Tel: +254 (020 4180201/37)
Web: http://www.sccportal.org/
Colaboración financiera.


Socio

Federación Noruega de Cooperativas de Vivienda [Norske Boligbyggelag (NBBL)] — agencia internacional
Mary Sommerfeld

452 Sent rum.
0104 0slo, Noruega.

Tel. 22 40 3910
E-mail: mso@nbbl.no
Web: http://www.nbbl.no/
Colaboración financiera.


Socio

280 Sociedades Primarias de Cooperativas de Vivienda [Primary Housing Cooperative Societies (PHCS)] —

Nairobi, Kenia.

Resumen

Las personas con bajo nivel de ingresos suponen alrededor del 60% de la población de Kenia. La necesidad actual de vivienda urbana se estima en 150.000 unidades al año (Periódico de las Sesiones del Gobierno de Kenia N. 3, 2004). Este dato no se corresponde con la producción real de vivienda nueva en las zonas urbanas, que es solamente de 20.000 a 30.000 unidades, lo que representa un déficit de más de 120.000 unidades al año que ha provocado la proliferación de asentamientos precarios, la ocupación ilegal y el hacinamiento.

La Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda (NACHU) fue fundada como una organización sin ánimo de lucro para ayudar a las cooperativas de vivienda a cumplir sus propósitos fundamentales: proporcionar alojamiento y aumentar la calidad de vida de sus miembros. Sus objetivos principales incluyen el suministro de recursos financieros asequibles para la adquisición de vivienda por parte de las personas con un nivel de ingresos medio y bajo, que no tienen acceso a los fondos procedentes de otras instituciones de financiación. Otros objetivos son la mejora de los asentamientos precarios, la aportación de documentos que legitimen la propiedad, el fomento de actividades para la generación de ingresos, la reducción de la pobreza y la mejora del alojamiento y de sus infraestructuras asociadas. Estos objetivos pueden lograrse mediante la concesión de microcréditos de vivienda y de préstamos para empresas y para la educación, la creación de grupos de presión y apoyo, la movilización de la comunidad, la formación profesional, la concienciación sobre el VIH-SIDA y el fomento de la capacidad de autogobierno de los jóvenes.

La puesta en común de los ahorros de los beneficiarios ha permitido establecer una plataforma para la entrega efectiva de las partidas de vivienda y ha permitido a las personas pobres y desfavorecidas, entre ellos las mujeres y los desplazados internos, mejorar sus medios de vida.

En la actualidad la Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda cuenta con 280 sociedades afiliadas y con más de 250.000 miembros en todo el país (con una proporción entre hombres y mujeres del 50%). El número de beneficiarios supone alrededor de un millón de personas, y han conseguido mejorar su alojamiento e infraestructuras asociadas, pasando de alojarse en viviendas semipermanentes a hacerlo en viviendas permanentes con un mejor saneamiento, acceso a la educación y a las actividades generadoras de ingresos.

Fechas Clave

Descripción

Situación previa a la iniciativa

En el pasado existía una laguna en el sector de financiación de la vivienda, ya que éste no proveía la financiación para las personas con nivel medio o bajo de ingresos. El mal estado de las viviendas y de sus infraestructuras, el difícil acceso a la formación, la pobreza, el abuso de las drogas y las infecciones por VIH en los asentamientos precarios aumentaban constantemente.

Establecimiento de prioridades

Las prioridades se establecieron en base a la existencia de una brecha financiera entre ricos y pobres, a las necesidades de alojamiento de los beneficiarios y a los objetivos de la Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda. Estas prioridades han implicado al Gobierno de Kenia, a la administración y a la junta directiva de la NACHU y a los miembros de las Sociedades Primarias de Cooperativas de Vivienda. La proporción entre hombres y mujeres integrantes de la Unión en todos sus niveles es del 50%.

Formulación de objetivos y estrategias

La visión de la NACHU consiste en mantener un papel de guía en la consecución del acceso a una vivienda digna y asequible a través del modelo de cooperativas de vivienda.

Misión: Contribuir a la mejora de la vivienda y de la calidad de vida de las comunidades con un bajo nivel de ingresos a través del acceso a la formación y a diversos servicios técnicos y financieros en base a un desarrollo sostenible.

Objetivos:

La estrategia aplicada ha consistido en la movilización de ahorros y en la canalización de préstamos a los miembros a través de las Sociedades Primarias, y se estableció en la reunión general anual mediante un sistema de votación.

Movilización de recursos

La Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda dispone de un fondo rotativo de préstamos consistente en 117.714.460 chelines kenianos, según datos de diciembre de 2009. Más recientemente los fondos han provenido de diversas asociaciones como Rooftops Canada, NORAD (sociedad noruega de cooperación), NBBL (fundación noruega), el Centro de Cooperación Sueco y SACOMA (fundación del Reino Unido). Estos fondos se movilizaron mediante la creación de grupos de presión y apoyo, el establecimiento de contactos y la creación de acuerdos bilaterales con los posibles donantes. En la actualidad las donaciones procedentes de estas sociedades están disminuyendo y la Unión se está volviendo cada vez más autosuficiente gracias al sistema de fondos rotativo.

La NACHU es responsable de los fondos generales mientras que las Sociedades Primarias, a través de su comité de gestión, se hacen responsables de los fondos de financiación destinados a ellas. El personal de la Unión es reducido y tiene su sede en las oficinas centrales en Nairobi. Ellos desempeñan la tarea de identificar a los nuevos grupos y sociedades y facilitan su inscripción junto con los Directores Regionales (miembros de la junta directiva que representan a sus respectivas regiones). El personal es contratado en base a diversos requisitos técnicos.

Proceso

Problemas y sus soluciones al poner en práctica la iniciativa

Inicialmente la Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda dependía en gran medida de la financiación procedente de los socios donantes. Ésta no resultaba siempre fiable y limitaba las acciones y decisiones de la Unión en base a las especificaciones de los socios. Gracias al aumento de miembros de las Sociedades Primarias, que a su vez supuso un aumento de la cartera de inversiones para préstamos destinados a la vivienda, se pudo superar esta dependencia. El retraso y la omisión en la recuperación de préstamos así como la desviación de fondos para la vivienda a otras necesidades han supuesto un desafío para la NACHU al no ser sus miembros empleados asalariados de quienes se pueda hacer fácilmente un seguimiento. Por otra parte las actividades generadoras de ingresos no eran estables. Esto se ha superado gracias a la introducción de préstamos para diversos negocios y para la educación, pudiéndose así satisfacer otras necesidades.

La movilización de los miembros supone también un reto ya que los recursos humanos están localizados en las oficinas centrales y esto hace difícil que sus servicios tengan alcance a nivel nacional. Esto se conseguirá mediante el establecimiento de puntos de servicio en todas las regiones del país y la descentralización de los recursos humanos a dichos puntos hasta finales de 2010. La muerte y la invalidez de los miembros también suponían un desafío que se ha superado al asegurar los préstamos en los casos de muerte y discapacidad permanente.

Participación de los socios

La NACHU inicia el proceso mediante el desarrollo de habilidades concretas de sus integrantes y la sensibilización en las comunidades. También facilita la inscripción y afiliación de nuevos miembros y los implica en la toma de decisiones durante las reuniones anuales generales. Los miembros participan a través del ahorro voluntario y la gestión de sus fondos, se benefician de los préstamos provenientes de los fondos generales y también participan en la elección de la junta directiva y en la toma de diversas decisiones de gestión. Los miembros de las Sociedades Primarias desarrollan sus propios proyectos y planes, pero también se les ofrece acceso a servicios relacionados con la arquitectura y la supervisión de los presupuestos a un coste mínimo. La rehabilitación, el realojo y los préstamos para la vivienda nueva incluyen un cargo por servicio técnico del 2,5% del valor del préstamo. Los servicios técnicos para los préstamos destinados a la generación de ingresos están al precio del mercado, oscilando entre el 6% y el 8%. La Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda facilita también la adquisición y el desarrollo de las parcelas, incluida la consecución de los títulos de propiedad, proporcionando planos de construcción y asesoramiento técnico para la contratación del personal y la compra de los materiales de construcción.

Métodos de préstamo

Cuando una cooperativa o una persona solicitan un préstamo la NACHU lleva a cabo una evaluación del crédito e informa sobre los términos y condiciones del mismo. Los prestatarios deben proporcionar el título de propiedad o el documento de asignación expedida por el órgano de gobierno municipal. En el caso de los préstamos a un grupo, los miembros deben presentar el acta de la reunión de la cooperativa en la que se aprobó la resolución para tomar dicho préstamo. Para obtener información acerca del nivel de ingresos y de los gastos de cada miembro en particular se utiliza un formulario estándar. Cada Sociedad Primaria tiene criterios adicionales de suscripción y financiación, referentes a su régimen de admisión y requisitos de ahorro.

Creación del fondo y supervisión de los préstamos

Todas las cooperativas se reúnen mensualmente, recogen la cantidad ahorrada por sus miembros, la depositan en la cuenta de la NACHU y elaboran una serie de informes mensuales. A su vez la Unión mantiene una estrecha supervisión de sus proyectos mediante visitas trimestrales.

Recuperación de préstamos

La Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda custodia diversos documentos de seguridad hasta que el préstamo es reembolsado en su totalidad. La gestión del riesgo depende en gran medida de la presión del grupo: un prestatario individual está avalado por cinco miembros y también por la cooperativa en su conjunto.

Cuando se trata de préstamos de grupo, todo el grupo es responsable del reembolso de cada miembro individual. Cuando se da el incumplimiento de un préstamo individual el caso se traslada a un cobrador de deudas.

Resultados obtenidos

Los préstamos desembolsados durante el año 2009 ascendieron a 43.818.188 chelines. El fondo de riesgo de la NACHU para la cartera de vivienda en los últimos tres años ha sido de un 2% aproximadamente. El monto medio de un préstamo es de 200.000 chelines.

Los miembros de las Sociedades Primarias han sido formados para afrontar temas importantes relacionados con el VIH-SIDA, los impuestos y la capacidad de liderazgo y de gestión de empresas. Un total de 2.736 miembros (1.693 hombres, 1.043 mujeres) asistieron a estos seminarios y talleres en 2009.

La Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda ha trabajado de forma conjunta con el ministerio de la vivienda, las cooperativas, los diversos órganos de gobierno municipales, la Sociedades Primarias y sus socios. La iniciativa ha demostrado ser viable a nivel nacional y se ha adoptado en otros países como Uganda. Se ha formado a todo el personal de la Unión y a los miembros de todas las cooperativas con el fin de mejorar su capacitación.

La NACHU ha implantado otros tipos de préstamo tras descubrir que los prestatarios no podían hacer frente a otras necesidades. También ha implantado una póliza de seguro y fomentado la concienciación de los miembros respecto al VIH-SIDA. También se ha formado a su personal en la creación de grupos de presión y de apoyo y a desenvolverse no sólo en su especialidad, sino también en otros campos. A través del acceso a la vivienda se ha fomentado la capacidad de autogobierno tanto de las mujeres como de los hombres y los jóvenes. Trabajan juntos y actualmente las mujeres piden préstamos para la vivienda, lo que siempre se había considerado tarea de los hombres en la mayoría de nuestras comunidades. La iniciativa ha dado lugar a programas de intercambio interno y con otros países. Esto ha resultado en el aumento de la comprensión por parte de los beneficiarios de la importancia de la labor de las cooperativas.

Sostenibilidad

La estructura cooperativa de la NACHU es sostenible debido a que los resultados son inmediatos. La prestación de servicios técnicos para la vivienda y otros tipos de apoyo al desarrollo comunitario fomenta el movimiento de fondos en la estructura cooperativa, mejora la satisfacción de los beneficiarios y aumenta la lealtad de sus miembros. Las sociedades cooperativas de vivienda aportan sus ahorros a la Unión, que se añaden desde la unidad de gestión a los recursos movilizados por los socios locales y externos. El total de los fondos puestos en común por los miembros de la Unión a finales de diciembre de 2009 ascendía a 47.793.996 chelines.

La Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda genera ingresos mediante el cobro de intereses sobre los préstamos, diversos cargos de gestión, la venta de parcelas, las cuotas de ingreso y las suscripciones anuales y de esta manera consigue no depender enteramente de la financiación de los socios. La recuperación de los préstamos mediante la presión de grupo asegura un bajo nivel de morosidad y garantiza la recuperación total de los fondos. Las Sociedades Primarias afiliadas tienen acceso a los préstamos en diferentes proporciones, dependiendo del tipo de ahorro y producto de préstamo, con un mínimo de tres veces y un máximo de cinco veces la cantidad de ahorro depositada. Cada afiliado a las Sociedades Primarias posee acciones en la Unión y participa en las reuniones generales anuales donde se aprueban las decisiones de gestión. Las Sociedades Primarias han sido asimismo habilitadas para someter los préstamos a investigación, realizar los desembolsos y realizar seguimientos de los miembros a nivel individual. Requieren una supervisión mínima que en la mayoría de los casos proviene del órgano local de gestión de las cooperativas.

El reconocimiento de la Unión mediante su participación en la iniciativa del gobierno central de ocuparse del problema de la vivienda queda patente en su participación en la elaboración de una política y de un programa de vivienda de alcance nacional, y en su implicación con las diversas comunidades que trabajan para la mejora de los asentamientos precarios y de las diferentes parcelas a construir, así como su participación en diversos servicios y en la renovación urbana. La NACHU ha seguido colaborando y generando contactos con los socios, el gobierno, las organizaciones nacionales, regionales e internacionales y ha participado plenamente en muchas reuniones en nombre de sus miembros. También ha recibido a visitantes procedentes de diferentes partes del mundo.

Lecciones aprendidas

Construir y vivir, el lema de la NACHU, está inspirado en el deseo de sus integrantes de ser propietarios de sus viviendas y de vivir en ellas. Tras tomar conciencia de su situación respecto al SIDA, los miembros consiguen vivir de manera positiva también en el caso de estar afectados o infectados. Si quieres llegar el primero, puedes caminar solo, pero si quieres llegar más lejos tenemos que caminar juntos. Este lema explica el concepto principal del movimiento cooperativo: uniendo nuestros esfuerzos somos capaces de llegar muy lejos. Teniendo en cuenta los casos de muerte y discapacidad entre los miembros se ha introducido un seguro de cobertura que ha ayudado mucho en la gestión de la omisión de pagos. El hecho de trabajar en estrecha colaboración con los funcionarios del órgano de gestión de las cooperativas, la presentación de solicitudes de devoluciones y la participación en talleres de fomento del liderazgo contribuyen a mejorar la gestión de las cooperativas. El rápido crecimiento en el ahorro y el aumento de la demanda de préstamos evidencian una mejora significativa en el acceso a los productos y servicios de la NACHU. Estos factores también han supuesto un desafío para la Unión y sus socios. La respuesta de la Unión en lo referente al VIH-SIDA ha comenzado con diversas intervenciones para la prevención y la mitigación de su impacto. Esto ha mejorado su perfil de cara al público y ha planteado la necesidad de una modificación del enfoque de su programación general y especialmente en lo que se refiere a la elección de los beneficiarios. Asimismo ha aumentado en la comunidad la demanda de una formación específica para hacer frente al azote del SIDA.

La construcción de espacios para el alquiler y de locales para los negocios informales es un factor muy importante para mejorar la calidad de vida en general. En un proceso de construcción progresiva a menudo los locales de alquiler se terminan en primer lugar, proporcionando al propietario los ingresos necesarios para ejecutar la parte residencial de la vivienda. Las visitas recíprocas unen a los diferentes miembros en estrecha colaboración, ayudan a apreciar la diversidad de Kenia como país y estimulan el ánimo de aplicar con pasión los conocimientos puestos en práctica para aumentar la cultura del ahorro común.

Transferibilidad

El medio principal utilizado para acceder a los productos y servicios de la Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda es a través de las Sociedades Primarias. Sin embargo, la decisión de la adopción o reproducción de los diseños innovadores de vivienda y de los materiales de construcción suele ser tomada por los vecinos que viven en las mismas zonas que los miembros de las Sociedades Primarias afiliados a la Unión que han realizado desarrollos visibles y tangibles.

La adquisición y subdivisión de las parcelas, los títulos emitidos y la infraestructura realizada contribuyen en gran medida a la comercialización de los productos y servicios ofrecidos por la Unión Nacional de Cooperativas de Vivienda dentro de los mismos barrios. Aparte de estas interacciones, los miembros de la comunidad interesados en entrar a formar parte de la Unión se acercan a las Sociedades Primarias cuyos miembros ya se han beneficiado de diversos préstamos. Los nuevos miembros son admitidos dentro de las Sociedades Primarias existentes en base a criterios de selección propios o bien son vinculados a la Unión por parte de otros miembros o por el director regional. La NACHU también ha fomentado la capacidad de autogestión de artesanos de la comunidad (12 hombres y 7 mujeres) a través de su formación en la técnica de construcción de cubiertas, en la construcción de vivienda y en el sistema de bloques estables ensamblados [Stabilized Interlocking Blocks (SIB)], que permite diversas opciones en cuanto a técnicas constructivas y materiales. La Unión tiene viviendas piloto en lugares estratégicos y de vez en cuando exhibe diversos modelos innovadores de vivienda durante las ferias comerciales o durante las visitas recíprocas mencionadas anteriormente.

La NACHU fue subcontratada para administrar y gestionar los préstamos (4.286 dólares EEUU) para la instalación de aseos bajo un acuerdo de colaboración con Practical Action (más tarde llamado ITDG-EA). Se consiguió el 100% del reembolso de los préstamos además de la formación en las técnicas relacionadas con la instalación de los aseos y el saneamiento empleando materiales de construcción asequibles. Estos aseos están siendo utilizados por la mayor parte de los propietarios, mejorando en gran medida las condiciones sanitarias y de higiene en las parcelas propiedad de la Sociedad Primaria Kwarhonda de Nakuru.

Perfil Financiero

Socio 2005 2006 2007 2008 2009
Rooftops Canada 14% 12% 13% 5% 6%
NBBL Noruega 19% 14% 10% 5% 10%
COMIC Relief 2% - - - -
CORDAID 10% - - - -
SACOMA - 36% 37% - -
Kooperation Utan Gränser 10% 15% - - -
Shelter Forum - - 26% - -
Solid House Foundation - - - 2% -
Tipo de cambio 70 - - - - 75
Presupuesto total 657.075 804.098,5 73.457,8 452.008,2 505.504,32

Todas las cantidades están expresadas en dólares EEUU (el tipo de cambio es 1 dólar EEUU = 70 chelines kenianos (KES)).

Referencias

USAID  (2007)   Viviendas para los pobres de Kenia: el enfoque cooperativo de la NACHU [Housing for the poor in Kenya: NACHUs Coop. Approach]   Noviembre, Micro Note 
Phil G. Anzezer  (2007)   Lo que necesitas saber acerca de la NACHU [What you need to know about NACHU]   Septiembre, Volumen 1, pág. 36 
Dairy Nation newspaper  (2009)   Las nuevas tecnologías abren una ventana a los compradores de vivienda [New technology opens a window for home buyers]   Coop Magazine, 1 de diciembre, pág.7 
Dairy Nation newspaper  (2009)   La NACHU se expande [NACHU expands]   3 de diciembre 
Dairy Nation newspaper  (2009)   La NACHU y su plan de vivienda para los kenianos [Union in sh1bn housing plan for Kenyans]   10 de noviembre 

Edición del 4-11-2010
Traducción del inglés: Ana Perucha Cañadas
Revisión: Carlos Jiménez Romera
Buenas Prácticas > Concurso Internacional > 2010 > http://habitat.aq.upm.es/dubai/10/bp2321.html   
 
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Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid Universidad Politécnica de Madrid Ministerio de Fomento
Grupo de Investigación en Arquitectura, Urbanismo y Sostenibilidad
Departamento de Estructuras de EdificaciónDepartamento de Urbanística y Ordenación del Territorio