País/Estado — España
Región según Naciones Unidas — Europa
Región ecológica — continental
Ámbito de la actuación — ciudad
Agentes — gobierno central; gobierno regional; gobierno local.

Categorías — Procesos de planificación urbana y regional: elaboración de presupuesto. Arquitectura y diseño urbano: diseño eco-lógico y asequible; paisajismo; diseño comunitario sostenible. Vivienda y derechos humanos: aplicación del derecho a una vivienda digna; vivienda accesible; vivienda asequible.

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A efectos de documentación y contenidos técnicos la entidad que puede facilitar los datos es ALIA.

Resumen

La Corporación Municipal está promoviendo con recursos humanos, materiales y económicos propios, en su mayoría, todo el proceso: desde la gestión del suelo, por expropiación, y el planeamiento urbanístico, hasta la ejecución de la urbanización y de 54 promociones de viviendas, que suponen un total de 6.000 (un 85% aproximadamente de la totalidad del ámbito).

Con ello se ha acumulado experiencia y conocimiento de cara a las dos actuaciones significativas que siguen al Ensanche Sur: Retamar de la Huerta, con capacidad para 1.804 viviendas protegidas (51% del ámbito), y el Ensanche Norte, con capacidad para otras 12.500 viviendas protegidas.

Pensando en estos futuros desarrollos, se ha redactado y aprobado una ordenanza municipal para la promoción de la arquitectura bioclimática en el municipio de Alcorcón con la que obligar a unos niveles mínimos de carácter medioambiental.

Por otro lado, se ha desarrollado un estudio de viabilidad para incorporar instalaciones de energía solar térmica en los tres polideportivos municipales con mayor demanda energética, al albergar todos ellos piscinas climatizadas. Una vez confirmada su viabilidad se están iniciando las acciones para contratar los proyectos y su ejecución de modo escalonado en el tiempo.

Por último, además del interés que la estrategia planteada tiene para el municipio, debe destacarse que al desarrollarse en un núcleo urbano de las características de Alcorcón, supone un ejemplo magnífico de la viabilidad de actuaciones ambiciosas en materia de vivienda y de adecuación ambiental, con un horizonte amplio y cercano en cuanto a su replicabilidad.

Fechas Clave

• 1999 — Aprobación del Plan Municipal de Vivienda y del Plan General
• 2000 — Inicio de la redacción del Plan Parcial y del Proyecto de Expropiación
• Septiembre de 2004 — Aprobación del Plan Parcial
• Julio de 2005 — Inicio de las obras de urbanización
• Octubre de 2008 — Finalización de las obras de urbanización
• Julio de 2006 — Inicio de las obras de edificación
• Noviembre de 2009 — Final previsto de las obras de edificación

Descripción

Situación previa a la iniciativa

Alcorcón es una ciudad de la corona metropolitana de Madrid, con una población de 165.000 habitantes y con una fuerte demanda de vivienda económicamente accesible, estimada por una encuesta municipal en 6.000 solicitudes en 1998, y en 22.700 solicitudes en el concurso de adjudicación de 2006. El grupo social más afectado es la población joven del municipio.

Establecimiento de prioridades

En primer lugar se definió desde la corporación municipal un Plan Municipal de Vivienda Pública para 21.500 viviendas protegidas. De ellas 14.000 serán de promoción municipal y 7.000 se desarrollarán en régimen de alquiler por la Comunidad de Madrid.

Como primera fase del plan se está promoviendo, por iniciativa municipal al 100%, el desarrollo urbanístico y edificatorio del Ensanche Sur, al que se incorpora la estrategia medioambiental objeto de esta propuesta. Entre tanto se encuentran en desarrollo urbanístico las actuaciones de Retamar de la Huerta (1.800 viviendas protegidas) y el Ensanche Norte (12.500 viviendas protegidas).

Se ha aprobado una ordenanza de promoción de la arquitectura bioclimática para Alcorcón, y por último se han iniciado trabajos (estudios de viabilidad) para incorporar energía solar térmica en los polideportivos municipales.

Formulación de objetivos y estrategias

Los objetivos propuestos han sido los siguientes:

• Construir 6.000 viviendas protegidas en régimen de venta en el Ensanche Sur, y un 50% en los desarrollos futuros (otras 8.500 viviendas).
• Construir 7.000 viviendas en alquiler promovidas por la Comunidad de Madrid.
• Mejorar las condiciones de confort y calidad en las viviendas y los espacios libres.
• Reducir en más de un 50% el consumo energético y las emisiones de CO₂ asociados a edificios residenciales.
• Reducir el consumo energético y las emisiones de CO₂ en tres polideportivos municipales.
• Promover criterios medioambientales para la futura edificación y la urbanización.
• Reducir el consumo de agua.
• Promover la naturación urbana, es decir, la abundancia de vegetación en el medio urbano.

Para la consecución de estos objetivos se han desarrollado las siguientes estrategias:

• Junto con una asesoría técnica especializada se definió una estrategia medioambiental para el Ensanche Sur que integrase los factores positivos del planeamiento urbanístico y de la urbanización con criterios bioclimáticos e instalaciones de alta eficiencia en la edificación.
• Se redactó de una ordenanza municipal para el fomento de arquitectura bioclimática.
• Se incorpora la energía solar térmica en tres grandes polideportivos existentes.

Movilización de recursos

El gran esfuerzo económico que conlleva la promoción integral del área, desde la gestión del suelo al desarrollo del planeamiento, la urbanización y las viviendas, resulta finalmente viable a través de la siguiente estructura de financiación:

1. El Ayuntamiento cedió a Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón (EMGIASA) la gestión del proceso de expropiación, a través de la Encomienda de Gestión de 30 de julio de 2003.
2. Cinco entidades bancarias apoyaron con créditos circunstanciales, no hipotecarios, el proceso de expropiación.
3. Dichos créditos se transformaron en préstamos hipotecarios, una vez materializados el acta de ocupación y los pagos de la expropiación.
4. Con posterioridad se producirá la venta de las viviendas, trasmitiéndose los préstamos al promotor a los créditos hipotecarios de los compradores.
5. Se materializó en 2006 un convenio con el Ministerio de Vivienda, en el marco del Plan de Vivienda 2005-2008, que permite financiar el 12% de las obras de urbanización.
6. El proceso de promoción desarrollado por EMGIASA persigue minimizar los gastos generales propios, lo que unido al hecho de no existir como objetivo la maximización de beneficios, usual en las empresas privadas, permite la viabilidad económica de la operación.

En este proceso se contrató, a través de un concurso público, a los veinte equipos de arquitectura que han desarrollado los proyectos; así como a la empresa de asesoría que ha estructurado y dirigido el contenido medioambiental de la actuación.

La Comunidad de Madrid canaliza la financiación del Ministerio de Vivienda para la urbanización, supervisa su ejecución y colabora con la subvención a las instalaciones de energía solar térmica. Por último, debe destacarse la colaboración del Instituto para la Diversificación y el Ahorro Energético (IDAE), que aunque económicamente no ha sido significativa, ha permitido desarrollar la asesoría y estrategia medioambiental y ha supervisado y aprobado sus objetivos y contenidos.

Proceso

El Plan Municipal de Vivienda Pública de Alcorcón es un objetivo prioritario de la Corporación Municipal para resolver los problemas de vivienda en el municipio.

El Plan Municipal surge ante la constatación de una demanda insatisfecha de vivienda accesible para la población. Como referencia, en 1998 EMGIASA contaba con más de 6.000 solicitudes válidas para vivienda protegida, mientras que en el último concurso convocado para el Ensanche Sur, se recibieron 22.700 solicitudes.

Se trata de conseguir viviendas de calidad, con precios asequibles a los jóvenes, en un entorno de gran calidad y de carácter sostenible, bien conectado con la ciudad y las redes de comunicación.

El Plan Municipal contempla tres áreas:

1. Ensanche Sur, con 7000 viviendas protegidas y objeto de esta propuesta.
2. Retamar de la Huerta, con 1600 viviendas protegidas.
3. Distrito Norte, con 12500 viviendas protegidas.

El plan cuenta por lo tanto con un total de 21.000 viviendas protegidas, de las cuales 14.000 serán de promoción pública municipal a través de EMGIASA y las otras 7.000 serán en régimen de alquiler, desarrolladas desde la Comunidad de Madrid.

Ensanche Sur

El Ensanche Sur es la actuación más avanzada de las tres que componen el Plan Municipal. En la actualidad se encuentran en ejecución las obras de urbanización, cuya finalización está prevista para 2008. Además, en el mes de marzo del 2007 se iniciaron las obras de los edificios de la primera fase.

El origen de la actuación se sitúa en 1999, tras la aprobación definitiva del Plan General, y los posteriores concursos para la ordenación del área y contratación del proyecto de expropiación , el Plan Parcial y el proyecto de urbanización.

La obligación, determinada por la Comunidad de Madrid, que fija en un 50% el mínimo de viviendas protegidas en los planeamientos, resultaba escasa para la demanda residencial existente, por lo que ya desde el Plan General se había previsto el procedimiento de expropiación como sistema de gestión para el Ensanche Sur, para dotarle de prácticamente un 100% de vivienda protegida.

El proceso, centrándonos en la actuación del Ensanche Sur por ser la más avanzada y significativa, se ha desarrollado en condiciones de transparencia pública, tanto en las contrataciones de servicios profesionales y de empresas como en la adjudicación de viviendas a través de concursos públicos, ampliamente difundidos en el municipio.

La presencia de las administraciones central y autonómica, a través del Ministerio de Vivienda y del IDAE en la primera, y de las consejerías de Ordenación del Territorio, de Vivienda y de Economía y Empleo en la segunda, ha velado y garantizado el cumplimiento de los objetivos y tareas planteados.

Distrito Norte

Actualmente se encuentra en proceso de modificación. Su extensión es de 12.307.112 metros cuadrados, habiéndose suscrito en enero de 2006 un protocolo para su desarrollo entre el Ayuntamiento de Alcorcón, la Comunidad de Madrid, los representantes de los propietarios del suelo y el club de fútbol Atlético de Madrid.

Retamar de la Huerta

Se trata de un ámbito situado en el noroeste del término municipal cuyo plan de sectorización y ordenación pormenorizada cuenta con aprobación desde 2006. Al tratarse en su mayoría de suelo privado, se constituyó una junta gestora que se encarga de su desarrollo.

Resultados obtenidos

• Mejoras alcanzadas en las condiciones de vida de las personas:

  Al materializar la urbanización y la edificación con niveles de calidad global y medioambiental superiores a los estándares normativos.

• Mejora en la coordinación e integración entre los distintos actores, organizaciones e instituciones:

  El Ayuntamiento cuenta con la colaboración del Ministerio de Vivienda a través de un convenio para el desarrollo de la urbanización; de la Comunidad de Madrid, para apoyar económicamente las instalaciones solares; y del IDAE para apoyar técnica y económicamente la asesoría de eficiencia energética.

• Mejora de la capacidad institucional a nivel local:

  EMGIASA, como instrumento municipal de gestión y junto con otros servicios técnicos municipales, ha incorporado conocimiento sobre la perspectiva medioambiental de sus acciones, así como pliegos de condiciones y directrices de diseño para proyectos de arquitectura, instalaciones de alta eficiencia, y de gestión energética de las instalaciones.

• Reconocimiento e identificación de oportunidades y limitaciones específicas:

  Entre las oportunidades destacan su potencialidad y su nivel de replicabilidad, asociados a un desarrollo de miles de viviendas con protección pública en un municipio con rasgos análogos a los núcleos de coronas metropolitanas de grandes ciudades españolas y europeas (165.000 habitantes).

  Dada la magnitud de recursos movilizados, añadir los criterios y objetivos medioambientales utilizados ha supuesto sobrecostes admisibles.

  Entre las limitaciones asociadas al párrafo anterior, cabría mencionar que el carácter limitado de los recursos disponibles no ha permitido plantearse objetivos medioambientales más ambiciosos que, aunque resultasen técnicamente viables, conllevaban incrementos económicos, derivados de soluciones y componentes más complejos o costosos.

• Cambios en las conductas y actitudes de la población:

  Cabe suponer que, por un lado y a la vista de los resultados y una vez se finalicen las obras de la urbanización y edificación, aumente la confianza de la población en la administración local; y por otro, la colectividad asuma como propios los objetivos medioambientales planteados, al vivir y utilizar un barrio y unos edificios más sostenibles.

• Premios y reconocimientos oficiales obtenidos:

  La actuación del Ensanche Sur ha sido premiada en el Concurso Ecobarrios del CSCAE del 2007, como premio honorífico a experiencias construidas y cuenta con el reconocimiento del IDAE a la mejor estrategia municipal de eficiencia energética en 2006-2007.

Sostenibilidad

Financiera:

La viabilidad financiera ha sido un aspecto fundamental en la actuación. El total de la inversión asciende a 794.449.832 euros. Para proceder a la expropiación del suelo y realizar las obras de urbanización se invirtieron un total de 204.000.000 Euros, mientras que para proceder a la construcción de las 54 promociones de viviendas se habrán invertido al final del proceso 578.177.000 euros.

Toda esta financiación proviene de distintas fuentes:

• Aportación Ministerio de Vivienda: 17.500.000 euros. (12% del coste de la urbanización)
• Ingresos por venta de parcelas comerciales y viviendas libres: se prevén en 40.000.000 euros.
• Pagos realizados por los adjudicatarios de las viviendas: 143.274.000 euros aproximadamente.
• Préstamos Hipotecarios: 592.437.000 euros aproximadamente.

Según la legislación vigente, los préstamos convenidos serán del 80% sobre el valor de venta del inmueble, y los precios máximos de venta son para vivienda, de 1.263,49 euros por cada metro cuadrado de superficie útil y, para garaje y trastero, de 758,09 euros por cada metro cuadrado de superficie útil.

Así, si tomamos como ejemplo una vivienda de 70 metros cuadrados útiles con garaje de 25 metros cuadrados útiles y trastero de 8 metros cuadrados útiles, resultan unos precios de venta de 88.444 euros para la vivienda, 19.000 euros para las plazas de garaje y de 6.000 euros para el trastero.

Social y Económica:

Por una parte, la producción masiva de vivienda protegida favorece el acceso a la vivienda de clases sociales de recursos medios y bajos; por otra los concursos públicos de adjudicación atendían situaciones específicas para grupos sociales desfavorecidos (realojos, minusválidos, madres solteras, etc.).

Cultural:

Las iniciativas desarrolladas, dado su alcance, aseguran una ordenación con características medioambientales y de sostenibilidad duraderas, así como su asimilación por la ciudadanía que las vivirá y las usará.

Además, a través de participación en distintos eventos y actividades de difusión se posibilita la transferencia de experiencias y el reconocimiento de una actitud innovadora.

Ambiental:

Los edificios residenciales permitirán reducciones superiores al 50% en el consumo energético y las emisiones de CO₂. Por otro lado, con la optimización del ciclo del agua (redes separativas de saneamiento, mecanismos de ahorro, red de agua reciclada, captación de pluviales y jardinería de bajo consumo) se conseguirá reducir el consumo de agua.

Institucional:

Se garantizan cambios duraderos en cuanto a la ordenanza municipal redactada y directrices y pliegos técnicos para desarrollar proyectos y obras por EMGIASA.

Lecciones aprendidas

Puntos fuertes:

• Fortalezas:
  • La materialización de los objetivos propuestos evidencia la viabilidad de una política municipal de vivienda de marcado carácter social con objetivos ambiciosos cuantitativa y cualitativamente, así como el desarrollo de estrategias replicables en el propio municipio, o en otros análogos.
  • Proyección social de la estrategia.
  • Fortalecimiento de la capacidad de gestión municipal y control público de las operaciones urbanas.
  • Clarificación de bases y criterios para actuaciones futuras.
  • Carácter ejemplarizante y replicable de las actuaciones.

• Oportunidades:
  • Replicar la iniciativa. Alcorcón es un núcleo urbano consolidado en proceso de expansión, y con fuerte actividad económica, características análogas al resto de municipios de las coronas metropolitanas de grandes ciudades y que favorecen su replicabilidad.
  • Familiarizar y acercar las energías renovables a la población, así como ofrecer una arquitectura que permita un uso bioclimático de las mismas.
  • Referenciar el escenario normativo del CTE, en su contenido energético, antes de su aplicación obligatoria.
  • Sensibilizar medioambientalmente a la población, empresas profesionales y gestores públicos. Esto facilitará la sostenibilidad futura de este tipo de propuestas, al contar con ejemplos de intervenciones reales a gran escala como la propuesta.

Puntos débiles:

• Debilidades:
  • Dificultad para reproducir un proceso equiparable de gestión y control municipal integral en los futuros planeamientos en desarrollo.
  • Necesidad de establecer acuerdos con la iniciativa privada sobre condiciones de calidad ambiental en nuevos desarrollos, no obligados por la normativa.
  • Condiciones derivadas de la normativa autonómica que dificultan o no favorecen la mejora de calidad medioambiental de la edificación: limitaciones inflexibles en precios de venta, falta de programas de apoyo, etc.

• Amenazas:
  • Inercia negativa de los sectores inmobiliario y de la construcción en España y en la provincia de Madrid.
  • Incremento económico de la inversión derivado de la mejora de la calidad.
  • Presiones económicas, urbanísticas y sociales derivadas del impacto y afecciones de un municipio próximo de la escala de Madrid.

Transferibilidad

Esta práctica se ha beneficiado y ha sido posible a partir de las iniciativas desarrolladas en materia de sostenibilidad medioambiental en España y en el ámbito europeo en los últimos diez años.

En concreto guarda una relación directa con la estrategia medioambiental de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), seleccionada como Best-Practice en la convocatoria de BBPP-Habitat 2000, ya que los directores y técnicos asesores de Alia que han participado en el proyecto, desarrollaron aquel trabajo por entonces.

Se han dado actuaciones recientes en nuestro país que rebasan la escala del edificio aislado y que han servido de referente: han sido los barrios de Goya y Valdespartera, en Zaragoza. El hecho de que no existan actuaciones próximas, tanto geográficamente como en el tiempo en nuestro país, resalta el interés del Ensanche Sur.

De cara al futuro se confía en que, a través de la difusión habida y la prevista de esta actuación, se contribuya a favorecer su replicabilidad, máxime cuando se trata de un núcleo urbano análogo en dimensiones y características (165.000 habitantes) a un buen número de ciudades de la corona metropolitana madrileña, en primer lugar, y, en segundo y tercer término, de las coronas de grandes ciudades españolas y europeas.

La pertenencia de Alcorcón a la Red de Ciudades por el Clima, las presentaciones de la estrategia en jornadas técnicas y congresos y su publicación en revistas especializadas junto a otras actividades de difusión persiguen favorecer su replicabilidad y difundir las experiencias y objetivos conseguidos.

Otro escenario o plataforma que permitiría extender y transferir la experiencia sería la Asociación de Promotores Públicos de Vivienda (AVS) española, a la que también pertenece EMGIASA. La colaboración mantenida con el IDAE dentro de su Programa de Colaboración con Ayuntamientos, así como las distinciones y premios obtenidos, favorecerán también su difusión.

En otra escala de transferencia, se han transmitido recursos y conocimientos medioambientales a los veinte equipos de arquitectura que han desarrollado los proyectos del Ensanche Sur. A su vez, la incorporación de profesionales y empresas especializadas en eficiencia energética y adecuación ambiental al proceso, permite transferir conocimientos y actitudes al resto de agentes que participan en él.

Políticas o legislación complementaria

Las únicas legislaciones de apoyo que cabe señalar han sido:

• El Plan Nacional de Vivienda 2005-2008 del Ministerio de Vivienda, que preveía un apoyo económico para ejecutar obras de urbanización en áreas con más de un 50% de vivienda protegida.
• El CTE, que, aunque de aplicación obligatoria posterior al desarrollo de dos tercios de los proyectos de arquitectura, ha servido de referente en materia ahorro energético.
• En cuanto a nuevas normativas surgidas a raíz de esta práctica hasta la fecha, sólo cabe citar la redacción y aprobación de la Ordenanza Municipal para la Promoción de la Arquitectura Bioclimática en el Municipio de Alcorcón, elaborada en el año 2007, y que pretende servir de referente y medida de fomento de criterios bioclimáticos y de sostenibilidad en municipio.

Perfil Financiero

(1) - Importe estimado por confirmar cuando lleguen a tramitarse las subvenciones para energía solar térmica
(2) - 50% Asesoría eficiencia energética
(3) - 13,5% Costes de urbanización

Aporte de cada uno de los asociados sobre el total del presupuesto:

Socio 1: EMGIASA	97,63%
Socio 2: Ministerio de Vivienda	2,20%
Socio 3: IDAE	0,01%
Socio 4: Comunidad de Madrid	0,16%

Referencias

El Mundo  (2008)   «Alcorcón: Un nuevo modelo de gestión del suelo»,   Diario El Mundo, 4 de marzo de 2008 

Expósito Mora, Carlos  (2008)   «Estrategia de eficiencia energética en el Plan Parcial del Ensanche Sur, Ayuntamiento de Alcorcón, Madrid»,   Instituto para la Diversificación y el Ahorro Energético (IDAE), Ponencia dentro del Encuentro sobre Eficiencia Energética y Sostenibilidad en los Municipios celebrado en el mes de febrero 

Ministerio de Industria, Turismo y Comercio  (2007)   «Clos entrega "reconocimientos" a cinco ciudades españolas por sus buenas iniciativas en materia de eficiencia energética»,   Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, 26 de febrero 

Habitat Futura  (2007)   «Análisis de Proyectos. Ensanche Sur de Alcorcón, Urbanismo Sostenible de Promoción Pública»,   Habitat Futura, Número 10, 9 p. 

Energías Renovables  (2007)   «Ciudades Eficientes»,   Energías Renovables, Número 56, abril 

Infodomus  (2007)   «El Ensanche Sur de Alcorcón Recibe un Premio del CSCAE»,   Infodomus, Número 7, marzo 

Habitat Futura  (2006)   «Alcorcón apuesta por la arquitectura bioclimática en 22.000 nuevas viviendas protegidas»,   Habitat Futura, Número 4, septiembre-octubre, 1 p. 

El País  (2005)   «Alcorcón Recibe 22.400 solicitudes para 7.000 pisos públicos del Ensanche Sur»,   Diario El País, 20 de noviembre 

El Periódico de tu ciudad  (2005)   «Abierto el plazo para solicitar una vivienda en el Ensanche Sur»,   El Periódico de tu ciudad: Alcorcón, Número 1, septiembre 

El Periódico de tu ciudad  (2005)   «Urbanismo al servicio del interés genera»,   El Periódico de tu ciudad: Alcorcón, Número 1, septiembre 

El Periódico de tu ciudad  (2005)   «Una apuesta bioclimática»,   El Periódico de tu ciudad: Alcorcón, Número 1, septiembre