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País/Estado -- Arabia Saudí
Región según Naciones Unidas -- Estados Árabes
Región ecológica -- montañosa
Ámbito de la actuación -- nacional
Agentes -- sector privado (incluidas instituciones financieras, bancos, empresas de producción, comerciales y de información)Categorías -- Vivienda: mejora y modernización de asentamientos precarios. Procesos de planificación urbana y regional: conservación del patrimonio cultural. Vivienda y derechos humanos: habitabilidad y adecuación cultural de la vivienda.
Al-Aziziyah-Main Road P.O.Box 7134 La Meca Reino de Arabia Saudí Tel: 5570037 - 5570377 Fax: 5583086
La intervención en la zona que rodea la Mezquita Sagrada [Al Haram] era, y sigue siendo, uno de los problemas recurrentes para los planes de reforma. De hecho, esta zona padece numerosos problemas, entre los cuales están la edad de los edificios, ya obsoletos, su poca capacidad de alojamiento, las malas condiciones del entorno y los problemas de tráfico, además de la insuficiencia de los servicios y las infraestructuras.
Se debe hacer hincapié en el hecho de que este área tiene una topografía accidentada, con recorridos que ascienden y descienden. Se compone principalmente de edificaciones al margen del planeamiento, sobreutilizadas, con servicios muy limitados. La vida en esta zona, con estas condiciones, es extremadamente complicada. En su estado actual, los terrenos junto a la Mezquita Sagrada se encuentran infrautilizados, de modo que se hace necesaria un reforma de la zona para dotarla de infraestructuras y edificaciones modernas capaces de alojar a más peregrinos, cuyo número no deja de aumentar.
Hay que mencionar el importante papel de la Compañía de Construcción y Desarrollos de La Meca (MCDC) en el desarrollo y rehabilitación de los alrededores de la Mezquita Sagrada. Ha puesto en marcha varios proyectos de grandes dimensiones, aplicando en ellos las más avanzadas tecnologías. El primero de estos proyectos ha sido la construcción del complejo residencial y comercial en la zona comprendida entre la calle del Rey al Norte, la calle del Túnel al Sur, la calle Higra al Este y la calle Hamza Ibn Abdul Motahib al Oeste. Antes de la ejecución del proyecto, ésta era una zona compuesta principalmente de pequeñas edificaciones adyacentes, muy próximas entre sí.
Este enorme proyecto se continúa con una serie de desarrollos como el Proyecto Yabal Omar, que ocupa el área junto a la Mezquita Sagrada, al Oeste de ésta. Se trata de una zona antigua, que no ha conocido la modernización ni el planeamiento excepto en su zona perimetral. Estaba formada por pequeñas propiedades diseminadas con grandes carencias de servicios, y se caracterizaba por estrechos callejones y casas abandonadas en ruinas. En la actualidad, todos estos edificios han sido demolidos y sus restos eliminados. Se están pavimentando calles, construyendo puentes e instalando servicios.
El segundo proyecto que la MCDC desarrolla se denomina Yabal Jandama, y se sitúa al Noreste de la Mezquita Sagrada. Al igual que el proyecto Yabal Omar, ocupa una zona montuosa junto a la mezquita, a una media de 600 metros del templo.
Se debe hacer hincapié en el hecho de que este área tiene una topografía accidentada, con recorridos que ascienden y descienden. Se compone principalmente de edificaciones al margen del planeamiento, sobreutilizadas, con servicios muy limitados. La vida en esta zona, con estas condiciones, es extremadamente complicada. En su estado actual, los terrenos junto a la Mezquita Sagrada se encuentran infrautilizados, de modo que se hace necesaria un reforma de la zona para dotarla de infraestructuras y edificaciones modernas capaces de alojar a más peregrinos, cuyo número no deja de aumentar.
Siguiendo sus compromisos con la nación y con la sociedad, la MCDC, una de las empresas privadas de ámbito nacional, comenzó su actividad hacia un desarrollo civilizado con su primer proyecto, el centro comercial y residencial junto a la Mezquita. El rey Fahad Ibn Abdul Aziz, custodio de las dos mezquitas sagradas, se prestó a poner la primera piedra de esta estructura impresionante que se ha convertido en un hito gracias al estilo adoptado por la compañía en su compromiso y contribución al desarrollo nacional.
Para facilitar el desarrollo futuro de las zonas adyacentes al templo, la compañía se responsabilizó de la sustitución de las edificaciones residenciales aleatorias para adecuarlas a la significación del lugar así como incrementar la capacidad de alojamiento para los peregrinos y visitantes, además de proporcionar servicios generales y lugares para la oración, y construir los viales principales, aceras y pasos de peatones necesarios para evitar la congestión del tráfico peatonal y rodado en las horas punta del peregrinaje [hayy] y del peregrinaje menor [umra].
La MCDC ha adoptado distintas estrategias para promocionar el área central junto a la Mezquita Sagrada con los ojos puestos en futuros desarrollos. La más importante consiste en la intervención en las zonas de topografía compleja junto a la Mezquita, con el objetivo de incrementar la capacidad de alojamiento y mejorar los servicios públicos y privados, así como la instalación de medios mecánicos de transporte como escaleras, ascensores, etc. Además se han construido pasos peatonales para agilizar el movimiento a la Mezquita Sagrada desde la zona del proyecto.
La compañía ha utilizado avanzadas técnicas de información para evitar las masificaciones en las horas punta. Además ha intentado resucitar el estilo arquitectónico local junto al indígena e islámico.
La compañía eligió a diez empresas de consultoría de entre las 42 que compitieron presentando las propuestas de ingeniería para el primer proyecto en La Meca. Los promotores estaban obligados a pagar el 60% de los gastos de construcción, mientras que por el 40% restante se emitieron acciones públicas. Los propietarios del suelo participaron en el proyecto como promotores, aportando sus tierras y sus bienes, tanto personales como públicos (WAQF), de acuerdo con el Decreto Real.
El Banco Nacional hizo un préstamo de 250 millones de riales saudíes libres de intereses en 1414 AH, cantidad que fue completamente devuelta a la entidad al producir beneficios el proyecto, en el año 1416 AH.
Por otro lado, el proyecto de Yabal Omar, estancado desde 1410 AH, ha pasado por distintas fases a lo largo de los últimos 15 años. La más significativa la constituyó el concurso internacional de ideas patrocinado por la compañía, buscando el diseño más atractivo para este proyecto de grandes dimensiones. Este concurso produjo algunas ideas muy interesantes y creativas para el diseño final del complejo, que se benefició de estas ideas presentadas por los arquitectos que competían. Los propietarios tanto de tierras como de acciones, hasta representar un 65% de la superficie afectada por el proyecto, seguían el desarrollo del concurso. A este grupo se añadió el ministro del Waqf, creando un comité encargado de seguir el proceso de desarrollo del proyecto de Yabal Omar y de hacer peticiones a los a los participantes para asegurar el diseño en términos urbanos y arquitectónicos.
La MCDC realizó un estudio de campo sobre la naturaleza del medio construido en el entorno de la zona sagrada de La Meca. Éste reveló que la zona estudiada contaba con una topografía montuosa y abrupta, con una urbanización sin planeamiento y densamente poblada, con muchos edificios en estado de ruina, carentes de servicios, y con varias intersecciones entre el tráfico peatonal y el rodado. El tratamiento arquitectónico de las fachadas no se correspondía con la distinguida herencia arquitectónica de la ciudad santa de La Meca, causando una especie de contaminación visual en la zona.
En el estudio también se apuntaba a la falta de ornato de amplias zonas, existiendo muchos edificios tradicionales carentes de cualquier valor histórico o artístico a pesar de su localización única junto a la Mezquita Sagrada.
Otros numerosos estudios llevados a cabo por la MCDC revelaron la existencia de numerosas dificultades a la hora de planificar y rehabilitar el área central. El principal problema residía en el tamaño de la actuación y su topografía accidentada, que influía negativamente en su capacidad de ofrecer alojamiento. La cantidad de propietarios de los terrenos y los derechos de paso y uso constituirían más dificultades a afrontar.
En último lugar, las variables técnicas, económicas y sociales permitían prever que la ejecución del proyecto generaría nuevos retos, por lo que se haría necesario más apoyo.
El apoyo y el ánimo inquebrantables que expresó el Gobierno Saudí fueron un importante incentivo al afrontar muchos retos. Éste apoyó el uso de todas las técnicas modernas y su manipulación para acomodarlas a la enorme escala del proyecto; de hecho, el Gobierno presionó para que la reconstrucción y rehabilitación de estas zonas se hiciese de una manera sofisticada, imprescindible para afrontar las diferentes dificultades.
En cuanto a la topografía compleja de la zona y la dificultad que plantea, la MCDC aseguró desde el principio que se minimizarían las excavaciones y los trabajos de explanación hasta un límite viable mediante un diseño compatible con el entorno de los diversos barrios de topografía también accidentada. Esta estrategia evita las excavaciones y prefiere las técnicas de explanación y ordenación cuando es necesario, de manera que se obtienen plataformas que consiguen una integración entre el diseño y la topografía existente.
En este contexto, la MCDC ha definido algunos criterios ambientales y edificatorios para respoder a estos retos. Entre ellos, está el de preparar un estudio de viabilidad económica y social sobre el impacto del proyecto de Yabal Omar en la ciudad santa de La Meca. Este estudio debe ser preparado por empresas especializadas de ingeniería en forma de cuestionarios y entrevistas con los propietarios y ocupantes de los terrenos de los distritos adyacentes al proyecto, para determinar el efecto de éste último sobre aquéllos. Este estudio tiene que asegurar, además, que el entorno construido que produzca el proyecto no domine sobre la Mezquita Sagrada, de modo que ésta conserve su singularidad. Para ello, se debe analizar la topografía de La Meca y de la zona de trabajo, donde no se deben construir edificios muy altos que obstruyan la conexión visual con la mezquita; el patrón constructivo del proyecto debe estar en consonancia con el de la ciudad. El estudio también debe comprobar que la escala y la densidad de población estén dentro de los parámetros necesarios para que el proyecto de alojamiento cumpla las exigencias del Plan General de Organización de la Ciudad Santa de La Meca.
La constitución de la MCDC con los propietarios de los terrenos como accionistas fue uno de los logros más significativos. Fue posible gracias a la demolición de los viejos edificios existentes, un grupo denso de edificios endebles y deteriorados sin ningún valor ni histórico ni arquitectónico, con el fin de construir en su lugar un primer proyecto residencial y comercial sobre un área de 13.700 metros cuadrados. Las tres primeras plantas de esta enorme construcción alojan los comercios. La cuarta se destina al rezo de los hombres, con una parte delimitada para el rezo de las mujeres, de modo que el área dedicada a la oración en torno a la Mezquita Sagrada ha aumentado en 14.767 metros cuadrados conectados visualmente con la plaza abierta de la misma, con el objetivo de acomodar al gran número de fieles en horas punta y en la época de peregrinación. La idea central del proyecto es actuar como ejemplo a adoptar para el resto de edificios viejos que rodean la Mezquita Sagrada.
El espacio entre la cubierta de la zona de oración y las plantas residenciales se ha aprovechado de modo singular al situar unidades residenciales individuales en forma de villas con jardines colgantes. Permite más espacio para los locales técnicos en plantas superiores, a la vez que cuida el aspecto estético. Hay 46 villas en un área de 13.575 metros cuadrados. Por otro lado, las torres residenciales se organizan en dos filas enfrentadas de cinco torres cada una, de modo que su altura aumenta gradualmente al alejarse de la mezquita, en respeto a la santidad de ésta. Hay 404 apartamentos, y además el proyecto ha previsto un aparcamiento en los dos niveles bajo rasante. Este aparcamiento está conectado con la primera carretera de circunvalación, que cuenta con accesos especiales a los elementos del complejo a través de escaleras y ascensores. En el proyecto también incluye un hotel de cinco estrellas con 652 habitaciones y suites. En el edificio del hotel existe además oficinas y clínicas, aunque separadas completamente por medio de entradas especiales que también conectan con el aparcamiento. El diseño se aparta del estilo internacional en la concepción de sus fachadas, pues más bien se han usado los elementos característicos de la arquitectura mecana como los roashans, huecos largos y arcos. También se tuvo en cuenta la privacidad de las unidades residenciales y del hotel, dedicando espacio para patios y zonas cerradas tratadas paisajísticamente y con fuentes de estilo islámico.
Además, el proyecto ha previsto la ampliación de las calles que rodean el complejo, con retranqueos laterales que crean soportales de cuatro metros de ancho a cada lado, aligerando la ocupación de la construcción y aumentando el número de pasos peatonales en sombra.
Globalmente, se dice del proyecto que constituye un ejemplo ideal de reconstrucción, poniendo al día el desarrollo que rodea la zona sagrada. Así, se convierte en un proyecto pionero por su desarrollo, que se adapta a la condición religiosa de la ciudad de La Meca, sin entrar en contradicción con su naturaleza, respetando sus tradiciones y valores, y consolidando los hitos heredados de la ciudad santa.
Para el desarrollo de la zona de Yabal Omar y siguiendo los objetivos que se fijaron, los resultados previstos consisten en asegurar una capacidad de alojamiento para 34.500 personas, levantando hoteles y unidades residenciales, tanto temporales como permanentes. Estos resultados incluyen también el establecimiento de una zona comercial según los estándares de planeamiento moderno y concebida en función de los desniveles del terreno, generando nuevas vías rodadas, pasos de peatones y una plaza pública, así como túneles peatonales dotados de escaleras y cintas mecánicas para facilitar los desplazamientos de los peregrinos y visitantes hacia y desde la zona santa. El proyecto también pretende proporcionar aparcamiento para 12.000 vehículos, con las infraestructuras que ello conlleva: túneles de servicio que amplían los ya existentes, así como una estación central de transporte en varios niveles en la parte occidental del proyecto, en la conjunción de la carretera paralela y la primera circunvalación. El objetivo es incrementar las zonas de oración, añadiendo una zona para 100.000 fieles, además de otras 98 zonas de oración interiores a lo edificios con capacidad para otros 87.000. Existen también zonas para la oración al aire libre para 15.000 fieles. Habrá dos túneles para vehículos y servicios.
Para el desarrollo del Proyecto de Yabal Jandama, se pretende conseguir resultados desde la primera fase. Según el lo previsto por el diseño y el planeamiento, el proyecto incluirá hoteles y unidades residenciales en un área de 511.000 metros cuadrados. Habrá 100.000 metros cuadrados construídos de viviendas permanentes y temporales, y 80.000 metros cuadrados de edificios comerciales. Se prevé también una zona de oración al aire libre para 25.200 fieles en una fase inicial, así como aparcamiento para 7.100 vehículos. En cualquier caso, la segunda fase del proyecto facilitará viviendas para 33.832 personas.
El capital de la MCDC asciende a 1.355 millones de riales saudíes, distribuidos en 13.550.000 participaciones de 100 riales cada una. Las acciones en especie suman 6.459.155 riales, y en efectivo, 7.090.845 riales. Desde la finalización del proyecto, general grandes beneficios año tras año, especialmente gracias a su situación junto a la Mezquita Sagrada. La ocupación es completa durante las épocas de hayy y umra, así como durante el año en general. Hay supermercados y restaurantes, de modo que todas las necesidades están cubiertas en el complejo. El beneficio neto distribuido entre los accionistas al final del año 1426 AH alcanza los 1.883 millones de riales saudíes, o lo que es los mismo, un 130%.
El objetivo consiste en transformar en entorno construido en torno a la zona santa, caracterizado por pequeños edificios desordenados y con pocos servicios e infraestructuras, por otros construidos con escasos medios y por un tercer grupo de construcción aleatoria, masificada, en estado de ruina y carente de servicios, en una serie de grandes complejos residenciales dotados de todos los servicios y medios para actualizarse. Estos edificios en altura contienen amplias zonas de oración con vistas a los patios de la Mezquita Sagrada. También hay patios dotados de todas las comodidades que, sin duda, contribuyen a mejorar las relaciones sociales de los propietarios de estos complejos, e incrementan el nivel social y cultural de sus ocupantes. En el primer proyecto residencial y comercial de la MCDC se ha hecho patente una mejora de las relaciones sociales. Los otros proyectos en construcción generarán también estas dinámicas.
El primer proyecto residencial y comercial de la MCDC atrae visitantes, peregrinos, ciudadanos, residentes y extranjeros desde su finalización, y de hecho está considerado como uno de los mejores lugares de alojamiento y compras, no sólo en la ciudad, sino en todo el Reino. Como resultado, los beneficios aumentan año tras año. Por ejemplo, en 1416 AH éste ascendía a 145.962.962 riales saudíes, y subió a 196.098.248 riales al año siguiente, con un aumento de 50.135.556 riales. Este proyecto ha supuesto también una creación de empleo en todas sus secciones, al igual que harán los proyectos futuros cuando sean completados.
El primer proyecto de la MCDC desarrolla una imagen ideal en cuanto al tratamiento medioambiental de los trabajos de reconstrucción, modernización y reestructuración de la zona en torno a la Mezquita Sagrada, reemplazando los edificios originales, endebles y ruinosos por complejos completamente funcionales.
Además, facilita la ampliación de las calles adyacentes al complejo mediante la creación de arquerías de cuatro metros de ancho en los lados del solar, disminuyendo la densidad edificada y potenciando los recorridos peatonales en sombra. El paso peatonal de 20 metros de ancho que penetra en el complejo también colabora al facilitar el movimiento desde la zona central de la Mezquita Sagrada al exterior. Los 14.767 metros cuadrados de nuevas zonas de oración conectados visualmente con el patio del templo suponen una mejora ambiental al incremetar la superficie destinada al rezo en torno a la mezquita, para albergar al gran número de devotos en las horas y temporadas punta. Se trata de un modelo ejemplar a adoptar en las futuras reestructuraciones alrededor de la zona santa.
En la zona de Yabal Omar, el proyecto de reestructuración consistía en reemplazar un grupo de pequeñas propiedades dispersas sin servicios ni infraestructuras, con pasajes estrechos y pequeñas entradas y salidas, además de los abundantes edificios ruinosos construídos al azar. El proyecto preveía nuevas calles, pasos y plazas desde y hacia la zona santa, así como un aparcamiento. Desarrollaba las infraestructuras de todo el área, construyendo túneles de servicio, y preveía un intercambiador de transporte de varios niveles que sirviese como nodo central de la red desde el que dirigir el tráfico de la carretera paralela hacia el primer anillo de circunvalación y desde las calles Ibrahim Jalil y Dahlat Al-Rushad hacia el interior de la red del proyecto. Éste también incluye en su interior superficie cubierta para la oración suficiente para albergar a 100.000 fieles, además de las zonas interiores a los edificios visualmente conectadas con los patios de la zona santa. Se garantiza la continuidad de las filas de devotos.
En la zona de Yabal Jandama, el proyecto de reestructuración que se debe ejecutar proporcionará una red peatonal y de pasos cómoda y segura que conectará las diferentes partes del proyecto entre sí y con la Mezquita Sagrada. Se adoptarán las mejores soluciones a nivel técnico y práctico, incluyendo cintas rodantes y escaleras mecánicas, y se mantendrán las plazas exteriores con los usos y funciones previstos, como jardines, cascadas y columnatas en sombra, que permiten a sus ocupantes pasear, hacer compras y contemplar. Además, existirán áreas para la oración capaces de alojar a 200.000 fieles, tanto en el interior de los edificios como en el espacio público, a modo de extensión natural de los espacios de rezo posterior a las filas continuas de la Mezquita Sagrada.
El aparcamiento es uno de los problemas más grandes del área central de la Ciudad Santa de La Meca. No hay suficientes plazas de aparcamiento en la zona, a lo que se añaden las intersecciones entre el tráfico rodado y peatonal, especialmente durante las épocas de ramadán y hayy. Esto se pretende resolver mediante espaciosos aparcamientos adyacentes a los grandes proyectos nuevos a ejecutar en las proximidades de la Mezquita Sagrada. También es necesario separa los flujos peatonales de los rodados.
Los propietarios de parcelas pequeñas, de entre 20 y 100 metros cuadrados, son mayoría (72%) en la zona. Claramente estos pequeños propietarios no pueden edificar sus propiedades, ya que las autoridades municipales no conceden licencias para parcelas de esas dimensiones que permitan más de dos plantas, por lo que no se pueden aprovecharse del todo. Si las pequeñas parcelas se agrupan para crear propiedades más grandes capaces de acomodar al siempre creciente número de peregrinos.
Se espera que la agrupación de los pequeños propietarios para formar grupos comerciales e inmobiliarios ayudará a generar beneficios económicos para sus accionistas a la vez que contribuirá al desarrollo de esta importante zona.
La construcción en zonas accidentadas topográficamente requiere la reducción al mínimo de los trabajos de explanación. Para ello, se pueden realizar diseños que se adapten a el terreno, minimizando la excavación y creando plataformas que sigan la topografía existente. También se pretendió alejar al máximo de la Mezquita Sagrada las edificaciones en altura, para evitar que compitiesen con el templo.
Los proyectos deben tener en cuenta los movimientos peatonales, lo que incluye la creación de pasos seguros hacia y desde la zona santa en función sobre todo de los momentos de oración. Estos pasos deben ser cuidadosamente diseñados, y deben incluir elementos mecánicos, configurando un sistema integrado de recorridos, escaleras mecánicas y cintas rodantes, imprescindible en este tipo de proyectos.
(1426 AH) «The 16th Annual Report of MCDC», ,
(1425 AH) «The 15th Annual Report of MCDC», ,
(1424 AH) «The 14th Annual Report of MCDC», ,
(1423 AH) «The 13th Annual Report of MCDC», ,
(1422 AH) «The 12th Annual Report of MCDC», ,
(1425 AH) «Revsita de Yabal Omar», ,
(1423 AH) «Cuaderno de diseño urbano y constructivo del proyecto de Yabal Omar», ,
(1417 AH) «Revista mensual de los mercados», , vol. 29
(1996 dC) «El Complejo Residencial Amar Makkah», , pp. 24-26
() «Entre realidad y esperanza», Construcción saudí, Vol. 173 La Meca, pp. 50-74
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