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Casa para Todos (Ciudad Obregón, México)

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 2004, y catalogada como GOOD. (Best Practices Database)
País/Estado — México
Región según Naciones Unidas — América Latina
Región ecológica — continental
Ámbito de la actuación — ciudad
Agentes — organización no gubernamental (ONG).

Categorías — Erradicación de la pobreza: generación de ingresos; acceso a créditos. Vivienda: vivienda asequible; carencia de hogar, personas sin hogar; acceso a la financiación de la vivienda; acceso igualitario a la vivienda y su propiedad. Participación ciudadana y riqueza cultural: participación comunitaria; expresión y animación; educación cívica.


Contacto Principal

Nodo Subregional del Centro de la Vivienda y Estudios Urbanos A.C. (CENVI) — organización no gubernamental (ONG)
Mónica Escobedo Fuentes [mescobed@avantel.net], arquitecta
C/California, 260; local 14.
85140 Obregón (Sonara) México
Tlf.: 01-644-4153250 / 01-644-4177721
Fax: 01-644-4133090
E-mail: provay@cob.megared.net.mx


Socio

Fraternidad — organización no gubernamental (ONG)
Beatriz Marina Bours Muñoz [bmbours@cob.megared.net.mx]
C/Puebla, 203 int. A.
Obregón (Sonara) México
Tlf.: 01-644-4139732
Fax: 01-644-4133090
Colaboración financiera.

Resumen

Con la finalidad de aportar modelos y opciones para el acceso a una vivienda digna en condiciones de equidad se inicia este proyecto a principios de 1992, promoviendo el ahorro para la vivienda, ofreciendo financiamiento a familias y madres jefas de hogar sin oportunidades de acceder a fondos oficiales. Las bases del proyecto son la formación en la disciplina para el ahorro, la asociación de los actores comunitarios en la resolución de problemas, la promoción de la igualdad de género en el acceso a la propiedad de la vivienda y la generación de proyectos sustentables con alto impacto en la comunidad, que mejoren la calidad de vida de los grupos más vulnerables de ésta.

Esta iniciativa ha transitado por varias etapas, pasando por la construcción de casas prototipo logradas a la mitad del costo de las ofrecidas por el Instituto Federal de Viviendas para los Trabajadores (INFONAVIT) del seguro social. INFONAVIT es la institución creada por el gobierno para manejar los impuestos que se destinan a los créditos de vivienda de los trabajadores que tenga un empleo seguro y remunerado de modo que puedan pagar con intereses un crédito por vida entre 25 y 30 años según sea el caso, su forma de operación es normada a nivel central y no reconoce diferencias entre los estados geográficos ni las necesidades particulares de las personas; el fondo de créditos se constituye a partir de la participación del gobierno federal, otra parte de que aportan los patrones y una tercera de los trabajadores, la misma que es retenida indiscriminadamente se requiera vivienda o no, con créditos sin intereses, recuperables en salarios mínimos vigentes, que permitió una recuperación financiera accesible a las familias que se acogen a este sistema. Otra etapa fué la adquisición de materiales de construcción al mayoreo y el abasto a los interesados. Finalmente el modelo de operación esta afinado, a través del abasto de materiales a precio de mayoreo y facturados a PROVAY, con cargo al crédito del beneficiario y pago de mano de obra en estimaciones semanales de avance de obra. De este modo se facilita y abarata el proceso de construcción con una mayor participación de la familia.

A la fecha, se ha beneficiado a 233 familias, se ha creado un fondo de crédito de cerca de US$ 1,000,000.00, presentando una recuperación media mensual de US$ 7,000.00, con un porcentaje de 100% en recuperación, distribuidos en pagos ajustados a cada situación familiar y al momento por el que la misma está pasando. Es esta flexibilidad en el criterio de recuperación lo que hace viable la difícil tarea de cobro; la cercanía con la gente que adeuda se convierte en parte del compromiso recíproco que se establece. Este proyecto materializa la inclusión de los actores en soluciones a problemas sociales que sufren sin mayor esperanza de solución; constituye una excelente alternativa para otorgar confiabilidad y credibilidad a las familias de escasos recursos que se convierten al hábito del ahorro, al tiempo que incrementan su autoestima y su capacidad de intervenir proactivamente en la solución de sus necesidades. Debido a las históricas condiciones de marginación en que ha vivido el género femenino en nuestro país y en la búsqueda de un formato de mayor compromiso y cumplimiento, se brinda prioridad a las familias con infantes; encabezando la oportunidad crediticia la mujer cabeza de familia.

Fechas Clave

Descripción

Situación previa a la iniciativa

Las comunidades rurales y suburbanas del municipio de Cajeme (como muchas en el país) viven la compleja problemática de la pobreza extrema, empleos mal remunerados e inaccesibilidad a los programas de seguridad social. Existen 12.986 viviendas del área suburbana y rural del Municipio en condiciones precarias. Y un déficit previsto al 2003 de 23.389 unidades de vivienda entre nuevas y aquellas a las que impera una necesidad urgente de mantenimiento. Los ingresos del 44.5% de la población del municipio son iguales o menores a 2 salarios mínimos.

Establecimiento de prioridades

Las instituciones que financian vivienda social en el país, la hacen posible solamente a aquellos cuyo empleo les permite asegurar un pago puntual y cautivo. Dejando al 34% de la población fuera de los beneficios sociales derivados de programas oficiales y un importante vacío en la oferta de fuentes de financiamiento para vivienda. Las soluciones masivas que utilizan las instituciones gubernamentales para resolver el problema de vivienda, obliga a la reubicación de las personas de escasos recursos en zonas de inminente marginación y con graves problemas en la atención y suministro de servicios básicos. De esta manera, se genera un problema dentro de otro, que agrava y hace mas compleja la situación de las familias. Por otra parte, los créditos que otorgan las instituciones públicas van por su origen, matizados de intereses políticos, lo que hace que los beneficiarios concedan poca importancia a la recuperación de los mismos o se vean por esta razón excluidos de los programas.

Formulación de objetivos y estrategias

El proyecto Casa para Todos nace con la intención de financiar vivienda popular a personas de escasos recursos que frente a su necesidad inminente, hayan asumido la rigurosidad de su participación en la solución de su propio problema que los envuelve. Su objetivo es acercar una vivienda digna a las familias que así lo requieran, promoviendo el ahorro, atendiendo a la necesidad de arraigo en la zona geográfica de ubicación. La principal estrategia de trabajo es atender el flujo financiero mediante un proceso de ahorro y pago, posibilitando la fluidez entre ingresos y egresos, generando así reciprocidad entre los ahorradores; lo que fomenta el valor de la solidaridad social y del trabajo comunitario.

Movilización de recursos

El crecimiento del programa, que nació a partir de una donación proveniente de una persona física y con base en la asesoría de Hábitat por la humanidad quien facilitó toda la documentación y ejemplificación de un proceso análogo, se ha ido dando al concretar la incorporación del sector privado a la solución de la problemática de vivienda de las familias más necesitadas, a través de donaciones y la concretización de un fondo en administración, que han hecho posible el desarrollo del programa y el incremento de sus beneficiarios.

La movilización de recursos que se hace a través de lo que denominamos fondos en administración, proviene de préstamos del sector privado, que facilita los créditos a las familias que cumplieron ya con los requisitos de ahorro y documentación. De dichos fondos, se otorgan en donación los intereses, que sirven para financiar los gastos operativos del programa y para incrementar el fondo préstamos disponible.

El particular que facilita los recursos para el fondo en administración dona únicamente los intereses de su capital, ya que el monto total, en caso de requerirlo, se pone a su disposición con una previa notificación. Esta posibilidad ha resultado exitosa por que en tiempo y forma acerca el dinero a quien lo necesita, que a su vez lo irá pagando en montos de acuerdo a sus posibilidades en el plazo temporal que la misma familia se haya fijado como posible.

Proceso

Las familias con necesidad de vivienda (vivienda nueva, ampliación, mejoramiento, compra de casa o regularización de la situación de los predios o inmuebles en general) se enlistan en el programa, ingresando a la caja de ahorro como primer requisito, con depósitos semanales de aproximadamente US$ 8.00, los mismos que van en función de los ingresos que perciban las familias y de la premura con que requieren ser atendidas. Es factor importante el tener la documentación necesaria para ingresar los datos al programa, de esta manera las familias tendrán facilidades y un crédito inicial para regularizar la situación de los inmuebles que así lo requieran. Pues el terreno donde se vaya a construir debe estar registrado a nombre de la beneficiaria, previa obtención del crédito. Por lo mismo hay muchas ocasiones en que se otorga un crédito inicial a las familias para que tramiten los traslados de dominio, daciones o compraventas que les permitan tener la seguridad de los predios. Otro de los logros del programa consiste en haber sensibilizado a algunos prestadores de servicios de la construcción, de modo que todos los avalúos que se requieran para los traslados de dominio son donados completamente por un despacho de valuadores de la ciudad. Del mismo modo, al término de la construcción, con el afán de dejar cubiertos todos los detalles jurídicos, desde la oficina del programa se gestiona con un Notario público los contratos y pagarés que garantizan la legalidad de las gestiones.

El proceso de ahorro, está tasado en un período mínimo de un año, durante el cual se asegura el inicio de la formación de una cultura de ahorro, lo que permite aventurar una formación de cultura de pago posteriormente. Una vez que el fondo permite la posibilidad de financiar a la familia, ésta deberá contratar sus propios trabajadores o elegir la vivienda que desea comprar (según sea el caso), negociar con la contraparte el precio de la unidad o del contrato de construcción. Ambas partes se presentan ante la coordinación del programa para presentar su manifiesta voluntad de establecer un contrato y comprometerse ambas partes a llevar acabo una gestión de negocio formal y de común acuerdo.

La oficina del programa brinda acompañamiento durante todo el proceso. En el caso de las construcciones por vivienda nueva o por remodelación, asigna semanalmente las ministraciones de recursos contra las comprobaciones de avance, de esa manera se vigila el uso adecuado de los recursos. Al finalizar el proceso, se firma una carta de liberación que cierra el trámite de adquisición e inicia el proceso de recuperación crediticia.

Resultados obtenidos

En 12 años de trabajo comunitario, se han beneficiado a 233 familias de 40 colonias del sector suburbano y rural del municipio de Cajeme. Se ha creado un fondo de crédito de cerca de US$ 1.000.000.00, distribuido en un fondo de administración, constituido proveniente de 10 distintas fuentes, así como un fondo en donación, constituido en 3 etapas distintas.

Se presenta una recuperación media mensual de US$ 7.000.00 entre los 200 créditos vigentes. Se han liquidado un total de 37 créditos a lo largo del tiempo de trabajo. El porcentaje de recuperación crediticia ha sido del 100%, sin costo alguno de gestión de cobranza, debido a que se realiza con el mismo personal que opera, gestiona y administra los créditos, misma que también coordina las tareas propias del centro de enlace en que se ubica el programa de vivienda (una administradora y su auxiliar). Es por eso que este factor es considerado uno de los mayores éxitos del programa, pues manifiesta el nivel de acuerdo y compromiso que se genera en los beneficiarios.

Consideramos que por lo anterior, debe mencionarse como un logro del programa la flexibilidad en la posibilidad de pagos, que son ajustados a las posibilidades y tipo de crédito de cada una de las familias. En general creemos que este programa presenta una excelente oportunidad de otorgar confiabilidad y credibilidad a las familias de escasos recursos que se convierten al hábito del ahorro al mismo tiempo resuelven su problema de vivienda, incrementando también su calidad de vida, su autoestima y sus posibilidades de acceder a una vida productiva y vinculada a su comunidades de origen.

Sostenibilidad

Los productos financieros obtenidos de los fondos de crédito en operación, permiten no solo la sostenibilidad del programa, sino que incrementan anualmente (libre de gastos) el fondo de operación aproximadamente en un 3,5%.

El hecho de que este programa, es entendido por los beneficiarios como una iniciativa surgida desde los propios actores de la comunidad, que los incluye como factor clave de su éxito; facilita el proceso de pagos, excluyendo la posibilidad de creer que es el sector público quien otorga los financiamientos, situación que recurrentemente en nuestro país lleva al fracaso a las iniciativas públicas que surgen en ese sentido.

En la búsqueda de sostenibilidad del proyecto y previendo las posibilidades de siniestros que impidiera a algunos actores el pago de sus créditos y con esto la disminución de los fondos de préstamos, se creó un fondo destinado al pago de un seguro crediticio, que se paga aunado al pago periódico que de las familias y que les otorga la seguridad del pago del compromiso financiero más allá de las desgracias que pudieran suceder.

El programa incluye la posibilidad de actuar solidariamente con otra parte de la sociedad donde se insertan los sujetos de crédito de vivienda, pues se creó la Caja de Ahorros en 1993, con el fin de propiciar una cultura de ahorro y previsión a las necesidades de emergencia (así como de vivienda en una meta a mediano plazo), y hacer sujetos de crédito, a quienes no lo son en el mercado bancario. Los ahorradores tiene la posibilidad de retirarse cuando lo decidan, obteniendo de la operación los intereses que su recurso haya generado en el tiempo que permanecieron ahorrando. Su garantía además del conocimiento y la confianza en la administradora, que es una persona de la misma comunidad, con años de arraigo, la otorga la formalidad de los pagarés y libretas de ahorro que se han implementado, transparentando las acciones financieras. En el tiempo de operación se ha mantenido un promedio anual de 500 ahorradores, entre los interesados en obtener un crédito para vivienda y quienes solo ahorran y tienen la posibilidad de generar ingresos para su uso en otras necesidades. El promedio anual de movimientos asciende a un millón de pesos.

Lecciones aprendidas

La mancuerna de los dos proyectos Ahorro y Casa para Todos ha posibilitado la sostenibilidad de los apoyos y ha incrementado su impacto debido a su enlace y estratégica ubicación en un "Centro de Enlace Comunitario" que es un espacio que otorga a todas las organizaciones de la localidad la posibilidad de llegar con sus programas de capacitación y desarrollo personal a la población de mayor necesidad; así existen en el centro la conjunción de proyectos de desarrollo, de apoyo a la economía familias y de capacitación personal y de grupo. Esta posibilidad de entrelazar programas, optimiza los recursos y maximiza los resultados de las intervenciones aisladas de los programas. Es por eso, que lo consideramos un modelo exitoso, mismo que ha servido de base para el diseño de otros que actualmente operamos vinculando nuevos elementos que los enriquecen.

Es por todo esto necesario mantener y replicar el proyecto que ha sido probado con tanto éxito, pues las necesidades de las familias de nuestro municipio siguen requiriéndolo, y prueba de ello es el trabajo que día a día realizan para acercar los ahorros que permitan financiar, primero las viviendas de sus vecinos con más tiempo de trabajo y posteriormente la morada que brindará cobijo a los propios miembros de su hogar.

Otro elemento de aprendizaje encontrado en el tiempo de operación del programa, es que debe hacerse un esfuerzo por flexibilizar las líneas de aplicación del crédito, pues las familias tienen arraigadas y bien analizadas las ideas acerca de cuál es la mejor forma de solucionar su propio y único problema de vivienda y, no resulta apropiado que una iniciativa que les permite acceder a ella, les limite y obligue a optar por cierta solución que en la mayoría de los casos no responde necesariamente a las necesidades de sus familias. Estamos convencidos que de esta manera, cuando los actores se han visto involucrados en la solución de su propio problema, crecido con la idea y trabajado con el proceso, quedan tan conformes y satisfechos que no muestran la menor resistencia a pagar en las condiciones acordadas los créditos que de ninguna otra forma hubieran podido obtener.

Las familias de bajos ingresos no sólo quieren y pueden ahorrar, sino que lo hacen cuando tienen a su alcance instituciones e instrumentos apropiados a sus peculiaridades.

Transferibilidad

Consideramos que el proyecto Casa para Todos es un modelo lo suficientemente probado y rediseñado en su metodología e instrumentos como para considerarlo replicable. Su proceso ha sido registrado a través de 12 años de operación, tiempo que permite en retrospectiva apreciar los siguientes valores que avalan la pertinencia de su replicabilidad:

Perfil Financiero

Socio 1992 1993 2001 2003 2004 Fondo de préstamo 12 años
US$%US$ % US$ % US$ % US$ % $
Socio 1 15.000 100
Socio 2 10.000 6,02 25.000 7,87 12.000 4,83
Socio 3 270.000 100 15.000 9,03 115.000 36,22 76.900 30,92
Socio 4 30.000 18,06 18.000 5,67 32.000 12,87
Socio 5 12.500 7,53 50.000 15,75 45.000 18,09
Socio 6 35.000 21,07 24.000 7,56 8.500 3,42
Socio 7 15.300 9,21 17.500 5,51 8.500 3,42
Socio 8 35.000 21,07 28.000 8,82 22.000 8,85
Socio 9 7.500 4,52 22.000 6,93 18.000 7,24
Socio 10 5.800 3,49 18.000 5,67 8.500 3,42
Socio 11 17.300 7
Presupuesto total 15.000 100 270.000 100 166.100 100 317.500 100 248.700 100 1.017.300

Referencias

Martínez, Araceli  (1992)   «Unidos buscan el bienestar»,   El Imparcial, martes, 19 de mayo. 
PROVAY  (1992)   «Programa de autoconstrucción de vivienda»,   Folleto informativo Casa para Todos, número 1, octubre 
PROVAY  (1994)   «Información sobre la ampkiación de vivienda»,   Folleto informativo Casa para Todos, número 2, diciembre 
PROVAY  (1997)   «Casa para Todos: Programa de construcción de vivienda»,   Folleto informativo Casa para Todos, número 3, marzo 
PROVAY  (2001)   «Casa para Todos: Programa de crédito para vivienda»,   Folleto informativo Casa para Todos, número 4, febrero 

Edición del 12-07-2004
Revisión: Alfonso Sánchez Uzábal
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Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid Universidad Politécnica de Madrid
Grupo de Investigación en Arquitectura, Urbanismo y Sostenibilidad
Departamento de Estructuras y Física de la EdificaciónDepartamento de Urbanística y Ordenación del Territorio