País/Estado — México
Región según Naciones Unidas — América Latina
Región ecológica — árida y semiárida
Ámbito de la actuación — provincial/estatal
Agentes — gobierno central; gobierno regional; gobierno local; paraestatal; sector privado; organización no gubernamental (ONG); organización de base comunitaria (OBC); agencia internacional; fundación; asociación de profesionales; institución académica o de investigación; instituciones filantrópicas; medios de comunicación.

Categorías — Vivienda: vivienda asequible; carencia de hogar, personas sin hogar; propiedad del suelo y seguridad; acceso a la financiación de la vivienda; industria de la construcción; diseño eco-lógico; mejora y modernización de asentamientos precarios; materiales de construcción y tecnología constructiva; acceso igualitario a la vivienda y su propiedad; viviendas en alquiler; ordenanzas y estándares. Buena gestión urbana: gestión y administración públicas; fomento de la colaboración pública y privada; legislación; políticas públicas; recursos humanos y formación de dirigentes; descentralización; movilización de recursos; reforma institucional; sistemas de informacion administrativa; auditoría; visión de futuro; apertura y transparencia; evaluación; responsabilidad; gobernabilidad urbana y metropolitana.

Contacto Principal

Calle Marcos Castellanos No. 52.
Zona Centro.  Código Postal 44101.
Guadalajara, Jalisco
México.
(52) (33) 3827 2036,   (52) (33) 3825 2436,  
(52) (33) 3825 2697.

Organización Nominadora

 
Calle Violeta 27
C. P. 04340
México, Distrito Federal.
Tfnos: (52) 55 50 40 99  y (52) 55 50 08 21

Socio

— Diseño y Planeación de Occidente, S.C.
sector privado

 
{\COLfin\and\COLtec}
Calle Marcos Castellanos No. 52.
Zona Centro. Código Postal 44101.
Guadalajara, en el Estado de Jalisco.
México.
Tfnos: (52) (33) 3827 2036, (52) (33) 3825 2436.
Fax: (52) (33) 3825 2697

Socio

— Inverdesarrollos Inmobiliarios S.A. de C.V.
sector privado

 
{\COLfin\and\COLtec}
Calle Comonfort No. 383-A.
Santa María Tequepexpan. Código Postal. 45601.
Tlaquepaque, en el Estado de Jalisco.
México.
Tlfno: (52) (33) 3694 2470. 
Fax: (52) (33) 3694 0142 

Resumen

Localización de la práctica: El proyecto de urbanización descrito por la práctica se construyó en los solares del Sector Maravillas 1, situado al este del casco urbano de la ciudad de Lagos de Moreno, en el estado de Jalisco, México. Está localizado en el área denominada «El Mezquital y Maravillas», en la franja sur del Camino al Tepetate, a unos 580 metros del cruce de éste con la Carretera Federal Número 45, que une Lagos de Moreno con la ciudad de León, en el estado de Guajanato.

Objetivos:

• Promover en el mercado inmobiliario local, una oferta legal de suelo urbano a un precio asequible superando una escasez que ha durado unos treinta años.
• Participar como promotores privados en un proyecto de alcance social dirigido a uno de los sectores mas desfavorecidos de la sociedad, el compuesto por las familias con ingresos anuales inferiores a cinco veces el salario mínimo mensual ( 600 dólares ).

Resultados:

• Consecución del apoyo y la colaboración del gobierno local.
• Selección de un emplazamiento adecuado para el proyecto teniendo en cuenta su situación y su topografía, así como los costes y la viabilidad de dotarlo de servicios públicos para asegurar el éxito de la iniciativa.
• Correcta integración del proyecto en el entorno urbano.
• Concesión, por parte de las empresas promotoras, de facilidades para la compra de suelo urbano y para la financiación directa a los sectores más desfavorecidos de la sociedad.
• Disuasión de la compra ilegal de terrenos, como parte de la contribución del gobierno local al proyecto.
• Establecimiento de un ambiente de confianza en la sociedad, seguido de una reciprocidad social.
• Inversión del proceso de manipulación y descrédito al que son sometidos los compradores de terreno en los asentamientos irregulares por parte de algunos grupos políticos que siguen prácticas clientelistas. (Acceso a suelo, créditos, financiación y servicios, a cambio de votos electorales).
• Rápida regularización de la propiedad del suelo, para beneficio de los compradores.
• Recuperación de la inversión, gracias a la excelente respuesta en el pago por parte de los compradores y a la casi total inexistencia de morosidad.
• Oportunidad de replicar el proceso de esta práctica en otras ciudades.
• Concesión, de manos del presidente de México Vicente Fox Quesada, de una mención especial en la categoría número 7, de «Mejor Práctica de Vivienda», en los Premios Nacionales de Vivienda (octubre de 2003).

Fechas Clave

• 13 de noviembre de 2000. — Las empresas promotoras deciden apoyar al gobierno local y participar en el proyecto de venta de suelo a bajo precio.
• 31 de mayo de 2002. — El Gobierno local concede los permisos necesarios.
• 1 de julio de 2002. — La primera transacción de terreno legal a bajo precio marca el inicio de una nueva etapa, tras décadas de irregularidades.
• 12 de noviembre de 2002. — La Asociación de Vecinos adquiere carácter legal, lo que posibilitará las negociaciones necesarias para conseguir la realización progresiva de las obras de urbanización pendientes.
• 28 de marzo de 2003. — Se firma la primera escritura de propiedad pública, que garantiza los derechos legales de los compradores.

Descripción

Situación previa a la iniciativa

Establecimiento de prioridades

• Legalizar la propiedad del suelo urbano.
• Llevar un control eficiente del territorio.
• Ofrecer suelo urbano a un precio asequible.

Para el éxito del proyecto, era imprescindible trabajar de manera simultánea en los tres puntos anteriores, ya que si se llevaba cabo una legalización pero no se ejercía un control apropiado sobre el territorio, hubiesen seguido proliferando los asentamientos ilegales. De igual modo, si se lograban las dos primeras prioridades pero no se ofrecía suelo urbano a bajo precio, se truncaría el acceso a la propiedad de los sectores más desfavorecidos de la sociedad.

Formulación de objetivos y estrategias

Objetivos básicos

• Evitar los asentamientos ilegales, ofreciendo a la gente una opción mejor al mismo precio, así como facilidades de pago.
• Contribuir a la construcción de un futuro mejor a corto plazo para las familias compradoras de los terrenos, y que éstas puedan contar con los requerimientos mínimos de urbanización, además de acortar los tiempos de espera para acceder a los solares.

Movilización de recursos

• Financieros: la empresa Inverdesarrollos Inmobiliarios, S.A. de C.V. aportó los recursos financieros y llevó a cabo las obras básicas de urbanización. Además, se encargó de la organización de las ventas de los solares. En total aportaron un 67% de los recursos.
• Técnicos: la empresa Diseño y Planeación de Occidente, S.C. aportó la totalidad de los recursos técnicos requeridos, entre ellos, la implantación del proyecto, el diseño urbano, el plan parcial de urbanización, el proyecto definitivo de urbanización y el proceso legal administrativo de la ordenación. La consultoría aportó un 37% del total de los recursos del proyecto.
• Humanos: además de los recursos humanos aportados por las empresas anteriores, también hay que tener en cuenta la participación en el programa de los compradores de suelo mediante la Asociación de Vecinos.
• Institucionales: aunque el gobierno local no aportó recursos técnicos ni económicos al proyecto, es de agradecer el apoyo prestado y el compromiso establecido con el mismo por parte del Presidente Municipal, además del Cuerpo del Consejo y de los directores responsables de las áreas técnicas.

Proceso

• El clima de desconfianza del gobierno local hacia el Programa Urbanizador de Acción Social existente debido a que, aproximadamente 20 años antes, se habían llevado a cabo algunas prácticas de vivienda bajo el mismo sistema que acabaron en asentamientos ilegales debido a una mala actuación de los promotores, que no efectuaron sus transacciones legalmente. Este inconveniente fue solventado gracias al liderazgo ejercido por el entonces presidente municipal de la ciudad.
• La elección de la localización exacta del proyecto, ya que ésta tenía que ser compatible con el sistema de usos del suelo reflejado en la normativa urbanística. También, el lugar tenía que ser física y morfológicamente apto para ser urbanizado, no poseer ninguna restricción de carácter ambiental, ningún problema legal y ningún conflicto de propiedad. Y todo ello a un precio asequible. Después de varios meses de búsqueda, se decidió finalmente la localización apropiada, lo que resultó uno de los factores más importantes para la consecución del proyecto.
• El largo y complejo proceso burocrático para obtener los permisos necesarios para llevar a cabo la práctica. Aún con el apoyo del gobierno local, dicho proceso administrativo llevó casi 14 meses, ya que los plazos establecidos por las leyes urbanas locales complican el desarrollo de este tipo de prácticas. Hoy, los problemas burocráticos persisten. El congreso local, la autoridad competente en este aspecto, no ha conseguido avances relevantes a este respecto.
• La desconfianza de los clientes potenciales hacia el desarrollo del proyecto fue un problema que surgió al comienzo del proceso. Después de varios años de transacciones ilegales de terreno, muy poca gente pensaba realmente que pudiese llegar a conseguir el título de propiedad de sus tierras ni el resto de las ventajas que ofrecía el proyecto.

Resultados obtenidos

• El suelo urbano comenzó a estar disponible para su venta de forma legal y a un precio asequible. Además, se ofrecía financiación directa a los compradores que la solicitasen.
• La asociación de vecinos que se formó ha acumulado cerca de 45.000 dólares, procedentes de los 285 compradores. Esta cantidad se destinará a la realización de la primera fase de urbanización progresiva: las redes de abastecimiento y alcantarillado.
• La municipalidad ostenta los títulos de propiedad de las vías públicas, así como del 15% de la superficie total de suelo destinado a equipamientos urbanos que, en un futuro, serán utilizados por los habitantes de la zona: colegios, parques, zonas deportivas, etc.
• Los compradores poseen los títulos de propiedad de sus tierras, que se registran en el catastro municipal y el registro público de la propiedad.
• Además del pago de tasas e impuestos para la autorización de las obras de urbanización, estos suelos urbanos pagan impuestos a la Secretaría Municipal de Hacienda, el Impuesto sobre la Propiedad y el Impuesto sobre la Transferencia del Patrimonio, además de pagar el impuesto de la Secretaría Federal de Hacienda. Estos recursos económicos no se producirían en el caso de los asentamientos ilegales.
• La práctica, con el tiempo, ha conseguido disuadir a los ciudadanos de adquirir tierras ilegalmente. Buena prueba de ello es que en estos momentos se llevan a cabo la segunda y tercera fase de la práctica, en la que se ponen a la venta 422 nuevos solares, legalizados y a bajo precio.

Sostenibilidad

• Financiera: durante el primer año de la práctica, se vendieron 285 solares de unos 90 metros cuadrados cada uno. Ochenta de ellos se pagaron al contado, con un valor medio de 1.818 dólares cada uno; y los 205 restantes, con un valor medio de 2.090 dólares, se pagaron a plazos. En el caso de los solares comercializados a plazos, la empresa ofreció a los compradores un sistema de financiación directa. Los plazos variaban de 6 a 13 meses dependiendo del poder adquisitivo del comprador. Un hecho destacable es que no se cobraban intereses, y que era el propio comprador el que se encargaba de realizar los ingresos en una entidad bancaria, no siendo necesario realizar ningún ingreso adicional ni revelar información personal. Una vez que se realizaba el ingreso del depósito, el pago mensual medio ascendía a unos 140 dólares.
• Socioeconómica: esta práctica ofreció sistemas de financiación a una parte de la sociedad que normalmente no puede acceder a los créditos por parte de entidades bancarias ni organizaciones públicas al carecer de aval por pertenecer al sector de la economía informal.
• Cultural: un hecho relevante en el proceso de adquisición de solares de esta práctica, es que la mayoría de ellos fueron negociados y adquiridos por mujeres. Aunque hubo muchas ocasiones en las que vinieron acompañadas por sus maridos, en la mayoría de los casos éstos no acudieron a las oficinas. En esta región, así como en la totalidad del país, es la mujer la que lucha por conseguir un hogar, ya que lo considera una parte esencial de la cohesión familiar y un instrumento para la construcción de un futuro mejor.
• Ambiental: es en este aspecto donde esta práctica se distancia más de los asentamientos ilegales, ya que se desarrolla en suelos aptos para la urbanización y no en terrenos inestables o con heterogeneidades, ni en la zona de influencia del nivel freático del agua o con restricciones de líneas eléctricas, acueductos o futuras ampliaciones de autopistas, como suele pasar en los asentamientos ilegales.

Lecciones aprendidas

• La proliferación de los asentamientos ilegales en México se explica fácilmente al echar un vistazo a las políticas públicas de vivienda. Los programas de vivienda no están dirigidos a los sectores más desfavorecidos de la población, a los que, paradójicamente, pertenecen un 55% del total de los habitantes.
• Otra conclusión a la que se ha llegado durante el desarrollo de esta práctica es que el problema del acceso al suelo urbano es un problema de pobreza además de un problema de financiación.
• Como en muchas otras ciudades y pueblos de México, la ciudad de Lagos de Moreno posee una gran parte de la población emigrante en Estados Unidos. Otra lección aprendida ha sido la solidaridad de los trabajadores emigrantes con las familias que se han quedado en su lugar de origen, ya que al menos un 30% de los 285 solares que se han comercializado han sido adquiridos gracias a los recursos enviados por algún miembro de la familia residente en Estados Unidos.
• A pesar de que se sugirieron tres prototipos de diseño arquitectónico, la mayoría de los compradores que han comenzado la construcción de sus propios hogares se han decantado por la utilización de sus propios diseños.
• Las autoridades competentes deberían realizar mejoras en lo que se refiere a los plazos de espera de los procesos burocráticos y administrativos, ya que resulta paradójico que acabe siendo mucho más laborioso, administrativamente, realizar el proceso de adquisición de tierras de forma legal que de manera ilegal.
• Otra lección aprendida es la constancia y la paciencia que caracterizan a estos sectores de la sociedad. Para ellos, la noción del tiempo es diferente, de tal manera que no les importa demasiado saber con exactitud la fecha de finalización de la construcción de sus hogares, ni si las viviendas vecinas se acabarán de construir antes que las suyas, sino que comprenden que es un proceso a largo plazo en el que lo que importa es la regularidad y la constancia.
• Asimismo, también se puso de manifiesto cómo la coordinación de esfuerzos entre los sectores sociales, públicos y privados conlleva buenos resultados, además de enriquecer los protocolos de actuación del gobierno.

Transferibilidad

Hay que destacar que los resultados obtenidos en esta práctica de vivienda, fueron sin duda tenidos en cuenta para que el departamento de desarrollo urbanístico del estado de Jalisco confíase a la empresa Diseño y Planeación de Occidente, S.C. la elaboración del programa estatal de vivienda y suelo urbano (2002-2007). En este documento se establecen los protocolos de actuación para el resto de los casos de ciudades del estado de Jalisco que sufren el mismo problema de los asentamientos ilegales.

De igual modo, una de las universidades locales más prestigiosas, el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Occidente, una universidad privada jesuita, incluyó el proyecto de los barrios sociales de la municipalidad metropolitana de Tlaqueplaque, Jalisco, en su estudio de casos para el master dirigido a postgraduados llamado «Gestión Social del Hábitat».

Por último, es importante mencionar que los resultados obtenidos en esta práctica motivaron, en 2001, la puesta en marcha de un proyecto conjunto entre las empresas Diseño y Planeación de Occidente, S.C. e Inverdesarrollos Inmobiliarios, S.A. de C.V. , para promover el mercado del suelo legal y a bajo coste en los siguientes lugares del Estado de Jalisco:

Ciudad	Barrio	Número de solares	Estado
Lagos de Moreno	Maravillas, Sector 1	285	Finalizado.
Lagos de Moreno	Maravillas, Sector 2	312	En proceso.
Lagos de Moreno	Maravillas, Sector 3	110	En proceso.
San Juan de los Lagos	Maravillas de San Juan	511	En proceso.
Tlaquepaque	Arroyo de los Naranjos	93	Finalizado.
Tlaqueplaue	El Ahuilote	54	Finalizado.
San Miguel el Alto	Maravillas de San Miguel	1740	En proceso.
Puerto Vallarta	Maravillas de Puerto Vallarta	290	En proceso.
Ameca	Maravillas de Ameca	1044	En proceso.
Total	-	4.439	-

Perfil Financiero

Las cantidades se expresan en dólares EE.UU.

Socio	2001	2002	2003	2004	2005
Diseño y Planeación de Occidente, S.C. (33%)	91.857,48	-
Inverdesarrollos Inmobiliarios, S.A. de C.V.(67%)	82.500,00	103.998,52
Totales anuales	174.357,48	103.998,52
Presupuesto Total	278.356,00

Referencias

Juan Palomar Verea  (2004)   «The City and The Days»,   Periódico "El Informador", 3 de Marzo de 2004. Pg: 11-A 

Eduardo Mar de la Paz.  (2003)   «A Prize to Municipal Innovation»,   Periódico "Público", 7 de Octubre de 2003. Pg: 17 

José Luis Cuellar Garza.  (2003)   «Social Housing to Please (Comfort)»,   Periódico "Mural", 5 de Octubre de 2003. Pg: 6-A