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País/Estado — Nicaragua
Región según Naciones Unidas — América Latina
Región ecológica — tropical y subtropical
Ámbito de la actuación — provincial/estatal
Agentes — organización no gubernamental (ONG)Categorías — Desarrollo económico: creación de empresas (sectores formal e informal); fomento de la inversión; formación de capital; capacidad empresarial; formación; desarrollo económico local / metropolitano. Vivienda: vivienda asequible; acceso a la financiación de la vivienda; industria de la construcción; materiales de construcción y tecnología constructiva; acceso igualitario a la vivienda y su propiedad. Tecnologías, instrumentos y métodos: sistemas y técnicas de gestión; transferencia de tecnologías; instrumentos y técnicas de planificación; tecnologías apropiadas; formación y capacitación.
Sofonias Nicaragua, PO Box 107, Jinotepe, Nicaragua. Tel: +505 41 21574 Fax: +505 41 20689E-mail: sofonic@ibw.com.ni
EcoTec S.A. , PO Box 105, Jinotepe, Nicaragua. Tel/Fax: +505 41 21082E-mail: ecosur@ibw.com.ni
Gustav Heinemann Ufer 84-88, 50968 Köln, Alemania. Tel: +49 221 579891 Fax: +49 221 579999Colaboración financiera.
Telcor 1 cuadra al Este, Diriamba, Nicaragua. Tel: +505 42 22240Colaboración política.
Este grupo es demasiado pobre para obtener un crédito en un banco, y también demasiado rico para una vivienda subvencionada. Abarca a casi todos los trabajadores, a los que salen cada día a trabajar y mantienen el país en funcionamiento: desde camioneros, carteros y tenderos, hasta profesores, enfermeras y secretarias, carpinteros, mecánicos, incluso muchos profesionales de la clase media en desaparición.
La iniciativa a desarrollar era un complejo de viviendas financiadas con capital extranjero, los reembolsos se han utilizado para crear un fondo para construir viviendas simples, aunque sólidas y atractivas, con precios accesibles.
El contrato de la hipoteca se basa en los contratos para viviendas libres estándares, pero trabaja con intervalos de tiempo de reembolso mucho más cortos y tipos de interés más bajos. La meta de fondo no es tener capital inmovilizado largos periodos de tiempo, sino construir el mayor número de viviendas posible, recuperando la inversión lo más rápidamente posible.
Para cada cliente los diseños básicos se adaptan a su deseos y posibilidades, y cada cliente elige el sistema de reembolso más conveniente. Para hacer el reembolso atractivo, el tipo de interés disminuye con períodos más cortos del reembolso. De esta manera muchas familias encuentran que pueden pagar su vivienda en aproximadamente cinco años, y no invertir más que en un alquiler.
Es el quinto año en el que se desarrolla el programa y crece lentamente, con unas 60 casas que se construirán en 2004. El proyecto ha comenzado con un aprendizaje formal de dos años para albañiles, activando un programa nacional que se encontraba parado.
Se convocaron reuniones de las partes implicadas con los clientes potenciales y se establecieron las prioridades paso a paso:
El Grupo Sofonias tuvo que considerar ciertos aspectos legales, entre ellos la seguridad financiera en caso de insolvencia del cliente, o la existencia de morosos. Se puso en marcha un sistema para asegurar que todos los clientes estarían siempre de acuerdo con su contrato.
Sofonias Nicaragua había fundado una compañía privada, EcoTec S.A., para participar en actividades comerciales y alcanzar un nivel apropiado de subsistencia financiera. EcoTec solicitó una licencia para comerciar con propiedades y organizó el sistema de la hipoteca.
Basado en el éxito del pequeño programa inicial de la vivienda asequible que utilizó estos fondos, en 2002 la ONG alemana DESWOS financió una ampliación del proyecto a la ciudad de Matiguas en el norte de Nicaragua y en 2003 otros proyectos para la ciudad de Diriamba.
Esto ha permitido que el Grupo Sofonias utilice sus propios fondos para otro proyecto similar en 2004 en coordinación con una cooperativa de ahorros.
El alto índice de recuperación produce que se reembolse incluso antes de lo requerido y permite el almacenamiento del fondo y capital disponible para responder a las peticiones de clientes del segmento de población de pobres con trabajo.
Se construyeron 2 viviendas en el año 2000 y se creó una creciente clientela. La construcción fue contratada con un constructor local. La producción local de los materiales de construcción, desde las tejas de microcemento hasta los ladrillos de albañilería producidos con cemento puzolánico, ayudó a que los costes se mantuviesen bajos. Al mismo tiempo, se fijaron estándares ecológicos positivos ya que las distancias de transporte eran más cortas y había menos energía incorporada eal proceso de producción.
En los primeros cuatro años se han construido 24 viviendas con el fondo base, el tiempo de recuperación media de fondos es de 5,5 años y la intención de devolución es excelente, debido a que todos están enterados de las condiciones preferenciales del programa. Alrededor de la mitad de los clientes son madres solteras.
En 2002 la ONG alemana DESWOS le pidió al Grupo Sofonias que pusiera en marcha un proyecto similar en la ciudad de Matiguas, situada al norte. Mientras que los detalles financieros sondiferentes debido al subsidio parcial, la filosofía y los criterios de dirección son iguales. En varias sesiones de diseño participativo todas las partes interesadas estaban satisfechas con el equipo de diseño de Sofonias (que incluía estudiantes de arquitectura) y las decisiones con respecto al establecimiento y al diseño arquitectónico, así como las decisiones con respecto a las tecnologías y a los materiales que se utilizarían, fueron un buen resultado de esas reuniones. Con el proyecto se construyeron 30 viviendas en 2003 y estaba planeado construir 15 más en 2004. Se estableció un fondo independiente para hipotecas bajo las mismas condiciones.
En 2003 DESWOS financió un proyecto similar de 80 viviendas en la ciudad de Diriamba. Esta vez se integró la idea de Sofonias para formalizar un sistema de aprendizaje para los albañiles. Después de muchas investigacines Sofonias descubrió que el Instituto Nacional de Formación Profesional había concebido un programa viable, que no había sido puesto en marcha debido a la imposibilidad de acceso a un empleo por parte de los estudiantes. Los primeros 10 albañiles han comenzado su aprendizaje de dos años en un programa y trabajan en el emplazamiento de la obra bajo dirección de educadores y de constructores experimentados de Sofonias.
Los proyectos paralelos financiados desde el extranjero han proporcionado 30 viviendas en 2003 y programan proporcionar 45 más en 2004. Los dos fondos para hipotecas establecidos con esos proyectos permitirán un flujo constante de unas 20 viviendas más cada año.
El número creciente de personas, especialmente familias jóvenes y madres solteras, interesadas en la construcción de su vivienda atestigua la atracción y la viabilidad de este sistema.
Se comenzó un programa educativo para albañiles en el Instituto de Formación Profesional con la ventaja de conseguir un empleo dentro del programa, y la cercana cooperación profesional entre el instituto educativo y el socio local intensifica la coordinación y la integración entre los agentes.
El principio de gestión para la rápida recuperación de los fondos para hipotecas se está ganando la aceptación en círculos profesionales después de ser descartado inicialmente por no ser práctico. Los municipios involucrados están buscando fondos de programas nacionales para utilizarlos de esta forma y hay una verdadera posibilidad de éxito.
El hecho de que un ONG alemana especializada en construcción de viviendas haya decidido apoyar este sistema de gestión y haya conseguido la cofinanciación con el gobierno alemán indica también que el sistema está ganando aceptación.
Que una ONG investigue sobre métodos de trabajo en este campo mediante el establecimiento de una empresa comercial apuntan en la dirección de una independencia parcial de la ONG de la financiación externa eterna.
La sostenibilidad social y económica está asegurada porque el objetivo es el grupo de población de pobres con trabajo o la población con rentas constantes, junto con la clase media en vias de extinción que se está convirtiendo en parte de este segmento de población. La posibilidad de que estas familias jóvenes puedan hacer realidad sus sueños contribuye a la estabilidad social.
La combinación de un sistema de préstamos innovador y de una buena gestión en la planificación y la construcción logra que las viviendas sean asequibles.
El programa llega a una acuerdo con los clientes, los diseños se adaptan a cada familia y si es posible construyen en su propio terreno. El uso de la expresión arquitectónica tradicional es también parte de la sostenibilidad cultural.
El proyecto confía en los materiales producidos localmente y las tecnologías que reducen al mínimo el daño ecológico, la incorporación de energía en las viviendas es considerablemente menor que en edificios estándares, con una sustitución parcial del cemento portland por el puzolánico y el uso de tejas de microcemento. La producción local reduce al mínimo el transporte, que es una de las fuentes principales de contaminación ambiental.
Es posible que los fondos rotatorios tengan éxito si el grupo de beneficiados está formalmente encajado en el sector de sociedad con buen sueldo, que pueden pagar un alquiler. Tales fondos generalmente son utilizados por los sectores de la población marginados que no tienen ningún medio de compensar la inversión.
Es importante crear unos términos y condiciones de reembolso que sean atractivos para que los clientes sigan pagando. En contratos a largo plazo los deudores perciben menudo que, mientras que han pagado cantidad grande, deberán seguir pagando a lo largo de los años, debido al efecto de composición de los intereses. Esto crea una moral de impago y solamente las instituciones de gran alcance pueden recuperar sus fondos, las ONGs tienden para aceptar el defecto antes que pasar por la presión.
Un planeamiento y una gestión optimizados de la construcción permite que los costes sean considerablemente bajados. Tener fondos-base, y no depender de la financición externa, permite una gestión y una optimización de actividades de manera flexible.
La producción local del cemento puzolánico, de los elementos de albañilería y de las tejas disminuye los costes de la construcción y limita el transporte. Los materiales tradicionales como bloques del cemento, los ladrillos de piedra o de arcilla para las paredes y las tejas de microcemento son atractivos para los clientes porque son sólidos y duraderos, y representan valores tradicionales.
Es conveniente que en edificios de primera calidad de la zona se utilicen también los mismos materiales y unas características de diseño parecidas, esto aumenta la atracción y el valor comercial de las viviendas del proyecto. Los clientes saben que su vivienda tiene un alto valor en el mercado.
La ONG alemana DESWOS reconoció el potencial de este planteamiento y financió la construcción de 30 viviendas en la ciudad de Matiguas, situada al norte de Nicaragua, y más tarde una ampliación de otras 15 viviendas. Este nuevo fondo de préstamos será gestionado de manera similar y en la segunda mitad de 2004 incluirá a un primer grupo de beneficiados de los reembolsos del préstamo de este fondo puesto en marcha nuevamente.
El municipio de Diriamba solicitó a DESWOS un proyecto similar. Se aprobó en 2003 y comenzó bajo la gestión del Grupo Sofonias hacia finales del mismo año. Se construirán 80 viviendas y se instalará un fondo que cuente con unos 240.000 dólares. EcoTec gestionará el fondo rotativo con la misma filosofía y las mismas técnicas.
Dos ONGs europeas y sus contrapartes en el norte de Nicaragua han contratado a Sofonias para proporcionaros el asesoramiento técnico, de organización, legal y de gestión necesarios para proyectos similares.
Una cooperativa de ahorros ha solicitado un proyecto similar para construir 54 viviendas y estará financiando en su mayor parte por el fondo que se creará. Sofonias transferirá una parte de su fondo-base a este proyecto, que comenzará en 2004 con 12 viviendas.
| Socio | Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 |
| Grupo Sofonias (29% del presupuesto) | 10.000 | 15.000 | 30.000 | 50.000 | 70.000 |
| DESWOS (71% del presupuesto) | - | - | 30.000 | 180.000 | 220.000 |
| Total presupuesto(Dólares) | 10.000 | 15.000 | 60.000 | 230.000 | 290.000 |
Carta de DESWOS [DESWOS Brief] (Nº 1, 2004) «La cooperación crea trabajadores cualificados [Zusammenarbeit schafft qualifizierte Handwerker]», , p 4 y 5
Martín Melendez (Marzo 2003) «Viviendas asequibles, una solución para la clase trabajador», EcoSouth News, p 6 y 7
Carta de DESWOS [DESWOS Brief] (Nº 1, 2003) «Por el norte de Nicaragua [Durch den Norden Nicaraguas]», , p 4 y 5
Martín Melendez y Kurt Rhyner (Diciembre 2002) «Respuesta a las necesidades de los trabajadores pobres», Basin News, p 15-17
Carta de DESWOS [DESWOS Brief] (Nº 3, 2002) «Nuevas viviendas en Matiguás: Nueva vida para los habitantes [Neue Häuser in Matiguás: Neues Leben für die Bewohner]», , p 3 y 4
Grupo Sofonias (2000) Fondos hipotecarios para construcción de viviendas sociales [Hypothekarfonds für sozialen Wohnungsbau] estudio de caso
Skat/Ras (1998) Desarrollo de viviendas Villa Hermosa en Diriamba, Nicaragua estudio de caso
Aprendizaje de albañilería en SofoNic, http://www.ecosur.org/eng/dic2003/aprendizaje_nicaragua.php
Viviendas supereconómicas: una solución asequible para la clase trabajadora, http://www.ecosur.org/eng/may2003/casas_economicas.php
Diseño participativo en Mantiguás, http://www.ecosur.org/spa/nov2002/mantiguas.php
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