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País/Estado — Ecuador
Región según Naciones Unidas — América Latina
Región ecológica — tropical y subtropical
Ámbito de la actuación — ciudad
Agentes — gobierno local; gobierno regional.Categorías — Vivienda: propiedad del suelo y seguridad. Buena gestión urbana: gestión y administración públicas; sistemas de informacion administrativa; transparencia y responsabilidad. Procesos de planificación urbana y regional: remodelación urbana.
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Hasta la fecha un 65% de los pobladores irregulares han visto legalizada su situación y el plan pretende continuar el proceso con el restante 35%, que corresponde aproximadamente a 70.000 adjudicaciones, en los próximos cuatro años, con lo que se acabaría completamente con las ocupaciones informales de suelo en la ciudad de Guayaquil.
Todo lo anterior ha sido posible gracias a la interconexión informática entre los sistemas del Catastro y del Registro de la Propiedad.
A principios de agosto de 1992 el gobierno municipal de Guayaquil puso en marcha el proceso de reestructuración completa descrito arriba que ha provocado una transformación radical de la realidad social, física, legal y económica. Esta transformación fundamental incluye, entre otros elementos, la conexión informática entre los sistemas del catastro y del registro de la propiedad.
El principal propósito de la conexión entre los sistemas informáticos de ambos registros era ofrecer seguridad jurídica, transparencia y sostenibilidad a la propiedad de bienes inmuebles mediante la creación de una hoja única de registro para todas y cada una de los inmuebles del cantón de Guayaquil, en particular de todas zonas marginales de la ciudad. Este documento contiene toda la información sobre el inmueble, incluyendo descripción física, límites, medidas, tamaño y localización, así como el historial con toda la información disponible en el registro de la propiedad. La idea era crear un único documento en el constasen el título de propiedad del inmueble y toda la información complementaria existente.
El sistema de conexión informática entre el registro de la propiedad y la oficina del catastro ha permitido la actualización continua de los registros de propiedad y de la base de datos catastrales. Esto significa que cualquier cambio en los datos del catastro es automáticamente incorporado a los datos del registro de la propiedad. El elemento clave para esta actualización inmediata de la información es el código numérico asignado por la oficina del catastro.
El gran logro del registro de la propiedad es el registro catastral, documento clave que permite que se convierta también en oficina del catastro. La intención es emitir alrededor de 424.000 registros que corresponderían al total de inmuebles del cantón de Guayaquil. Hasta el momento, se han emitido poco más de 160.000 registros catastrales.
La interconexión informática entre los sistemas del registro de la propiedad y del catastro permiten una adecuada organización legal, financiera y social necesaria para garantizar la inversión y el crédito inmobiliario, vitales para el desarrollo comunitario.
Aunque el impacto de esta práctica alcanza al conjunto de la población, su principal objetivo se dirige a regularizar la situación de más de la mitad de los asentamientos irregulares, que cuentan con una población aproximada de un millón de habitantes.
De hecho, aunque el impacto social de esta práctica se ha dejado sentir especialmente entre los asentamientos irregulares, es importante señalar que esta iniciativa ha proporcionado seguridad jurídica a toda una serie de organismos como el propio sistema judicial, la Agencia Tributaria, el Fondo de Garantía de Depósitos, las Oficinas Públicas de Notaría, las Cámaras de Comercio o las instituciones bancarias y financieras, y a una serie de profesionales como los abogados, los agentes e intermediarios inmobiliarios, así como al conjunto de los ciudadanos. La nueva situación jurídica permite que el sector privado haya planteando inversiones de hasta mil millones de dólares en nuevos desarrollos urbanos y en diversos proyectos de construcción de viviendas para un periodo de cinco años, lo que resultará beneficioso para numerosos estratos sociales.
En cuanto al registro de la propiedad, se ha creado un documento clave, el registro catastral, que además de la titularidad del inmueble también incluye toda la información tradicionalmente anotada en el catastro. De esta forma el Registro de la Propiedad se convierte también en Oficina Catastral.
Gracias a esta reforma, el municipio cuenta con una enorme base de datos, alfanuméricos y geográficos, entre los que cabe destacar un sistema local de información social y un sistema municipal de información geográfica, que los departamentos de servicios sociales y de educación han empleado para desarrollar diversos programas y proyectos a nivel local.
Esta práctica también ha permitido agilizar los diversos procedimientos administrativos, en la municipalidad y en el propio Registro de la Propiedad, mejorando el servicio de atención al ciudadano, reduciendo los plazos de resolución de los expedientes y logrando significativos ahorros en los costes operativos.
Por último, con esta nueva conexión informática, la Oficina del Catastro se ha convertido en el departamento técnico del Registro de la Propiedad, mientras que ésta última se ha convertido en el departamento legal de la primera, sin que ello afecte en absoluto a la autonomía de ambos organismos.
Estos problemas llevaron al consejo municipal del Cantón de Guayaquil a declarar el estado de emergencia en el catastro municipal (18 de diciembre de 1992) y a llevar a cabo un inventario completo de los bienes inmuebles existentes realmente en la ciudad, para lo que se contó cin la cooperación de las universidades de la ciudad. El censo realizado en toda la ciudad aportó los siguientes datos:
Por último, debe señalarse que la estructura legal actualmente vigente y que gobierna las actividades de los registros de la propiedad en Ecuador procede de una regulación de 1869 que se convirtió en ley en 1966 sin ninguna revisión o enmienda de entidad. Esta arcaica estructura legal se refleja en el sistema de folio personal, obligatorio aún en todo Ecuador.
Por otra parte, sí se ha recibido ayuda de Naciones Unidas, en forma de asesoramiento técnico, recursos humanos y contribuciones financieras, a través de un acuerdo firmado con la municipalidad de Guayaquil para llevar a cabo la conexión informática entre el Registro de la Propiedad y la Oficina del Catastro.
El estatus legal y las características físicas reales de cualquier bien inmueble deberían coincidir en la medida en que el título de propiedad se apoya en los datos reales del inmueble. Por ello, el inmueble real se convierte en la unidad de referencia tanto para el catastro como para el registro de la propiedad.
Esta es la base de trabajo sobre la que se desarrolló el proceso que se describe a continuación.
Una vez que el catastro municipal se declaró en estado de emergencia, el consejo municipal votó en favor de llevar a cabo una completa revisión del mismo, incluyendo más de 424.000 inmuebles, de los cuales aproximadamente la mitad se encontraban en zonas marginales de la ciudad, en condiciones precarias y sin el correspondiente título de propiedad.
Más de 500 estudiantes de carreras técnicas de tres universidades de la ciudad participaron en este proyecto. Con los resultados obtenidos, se creó un mapa digital de la ciudad y de las zonas rurales adyacentes, auditado por el programa ECU-94-005 de Naciones Unidas.
La oficina del Registro de la Propiedad firmó un acuerdo con la Escuela Superior Politécnica del Litoral (ESPOL) para desarrollar un nuevo sistema informático; también se contó con el apoyo del sector privado para la adquisición del equipamiento necesario y se contrató a la Universidad Católica Santiago de Guayaquil para auditar los sistemas informáticos.
Una vez que los registros de la propiedad y el catastro estuvieron actualizados, resultaba fundamental encontrar una forma de acceder en tiempo real a las bases de datos de ambos organismos; la solución lógica consistió en crear una interconexión informática entre ambos sistemas. Esta decisión se materializó en un acuerdo firmado el 24 de julio de 1997 por el entonces alcalde de Guayaquil, Leon Febres Cordero, y Fernando Tamayo Rigail, registrador de la propiedad, que se culminó el 13 de abril de 1998 con la asistencia técnica de la Escuela Politécnica del Litoral, cuyos sistemas informáticos fueron auditados por la Universidad Catolica de Santiago de Guayaquil, en lo que se refiere al Registro de la Propiedad, y por la municipalidad de Guayaquil a través de sus departamentos de servicios informáticos, planificación urbanística y valoración y registro.
El bien inmueble es, según el nuevo sistema, la unidad legal tanto para el Catastro como para el Registro de la Propiedad, identificado por un código único compartido por ambas instituciones, además del Departamento Municipal de Valoración y Registro.
El proceso comienza con la creación de un certificado de valoración y registro emitido por el correspondiente departamento municipal, que realiza una revisión final de la información catastral. Este certificado es el documento clave para la correcta ejecución de la conexión informática ya que es la base sobre la que el Registro de la Propiedad modifica el folio real, donde queda inscrita toda la información relativa al bien inmueble. Igualmente, el certificado se ha convertido en el documento legal que el notario público debe incorporar al proceso de compra-venta antes de aportarlo al Registro de la Propiedad.
La interconexión informática garantiza que la oficina del Registro de la Propiedad de Guayaquil no registra por duplicado la venta de inmuebles y que no se realizan ventas ficticias de inmuebles que no existen. Esta verificación se hace automáticamente ya que para inscribir un acuerdo de compra-venta es necesario conectarse con el sistema del catastro y comprobar: (1) que la parcela realmente existe, (2) sus límites y dimensiones y (3) si existe o no edificación. Una vez que que el funcionario del Registro de la Propiedad accede a la base de datos del catastro, también accede a la red del departamento de cobro de impuestos y puede verificar que los impuestos del inmueble corresponden con la cantidad liquidada en la tesorería municipal. De esta manera, esta conexión informática cuida de los intereses fiscales de la municipalidad.
Aunque inicialmente el requisito del certificado de valoración y registro recibió el rechazo de numerosas asociaciones y grupos de profesionales, una vez que se han comprendido la importancia y los beneficios de este nuevo instrumento y se ha entendido que forma parte del proceso de actualización de los registros catastral y de la propiedad, ha ido siendo aceptado. Por ejemplo, la oficina del Registro de la Propiedad ha podido mejorar sustancialmente el servicio al ciudadano, de forma que los certificados se emiten en un plazo que va de los 30 minutos a las 24 horas, mientras que el registro en sí, que solía tardar entre 30 y 60 días con el sistema antiguo, se demora sólo 5 días laborales, lo que supone un ahorro de tiempo y dinero para todo el mundo.
Esta práctica se ha completado en el plazo de cinco años. Gracias a su exitosa implantación ha pasado de ser un mero acuerdo entre instituciones a tener rango legal a través de la aprobación de una ordenanza municipal, que hizo obligatorio este sistema a partir del 1 de enero de 2003.
Por otra parte también se ha hecho posible proporcionar seguridad jurídica a los títulos de propiedad emitidos para legalizar diversas situaciones de tenencia. Esta seguridad jurídica se ha logrado a través de la adquisición de parcelas de alrededor de 100 m2 a un precio medio de 1 dólar, lo que ha convertido a los beneficiarios en propietarios de un bien inmueble tasado en unos 500 dólares al tiempo que pueden acceder a diversos programas de vivienda social. Por ejemplo, el programa Hogar de Cristo ofrece una vivienda de 36 m2 por entre 200 y 250 dólares. De igual modo, una vez convertidos en propietarios, también pueden acceder a préstamos hipotecarios para construir sus viviendas por cantidades entre los 2.400 y los 8.000 dólares.
Los nuevos titulares de las propiedades pueden acceder a programas específicos de vivienda, por ejemplo, el proyecto Mucho Lote, que ha puesto en marcha la municipalidad para proporcionar vivienda a 15.000 familias de bajos ingresos. Además, existen numerosos proyectos de viviendas promovidos por la empresa privada, tales como los proyectos Caracol, Cumbres del Sol, Beata Mercedes Molina o Huancavilca Ciudad del Norte, que suman un total de 10.000 viviendas.
Es importante destacar que, en cualquier caso, se requiere que el propietario presente el título de propiedad debidamente registrado en el Registro de la Propiedad y apuntado en el Catastro.
La propiedad familiar tiene garantizada la seguridad jurídica gracias a este título de propiedad que, de acuerdo a la ley, no puede ser tranferido en el plazo de cinco años, lo que impide en parte la especulación inmobiliarios y garantiza que la familia se beneficie de la propiedad del suelo.
Ha sido posible asegurar programas inmobiliarios formales por parte de la empresa privada, consistentes en diversos desarrollos urbanos y proyectos residenciales que desde 1998 hasta la actualidad han supuesto una inversión de mil millones de dólares.
Hasta la fecha, esta práctica ha conseguido registrar más de 160.000 inmuebles según el nuevo sistema de folio real, siendo el objetivo incorporar la totalidad de los inmuebles urbanos (424.000) y rurales (4.500).
Por último, se ha conseguido aumentar en más de un 20% los ingresos por impuestos y transmisiones patrimoniales.
De igual forma, la sostenibilidad de esta práctica está garantizada si se toma en consideración que es una importante contribución a los programas educativos y de acción social desarrollados por la municipalidad, ya que el acceso a toda la información contenida en la base de datos del catastro y del registro de la propiedad permite definir políticas estratégicas, regulaciones y planes operativos para estos programas. Esta información también se puede incorporar al proceso municipal de toma de decisiones, aumentando su eficiencia y facilitando una gestión más adecuada de los recursos, tanto propios como externos.
El plan de trabajo para 2004 incluye la elaboración de un sistema de información social georeferenciada sobre el mapa digital del cantón y vinvulada con diversas bases de datos. Este sistema permitirá acceder de forma gráfica y textual a toda la información relevante y útil para los procesos de toma de decisiones y de asignación de recursos, que podrán realizarse sobre una base más objetiva.
La práctica permitirá a la municipalidad diseñar planes estratégicos de participación para cada zona de desarrollo del cantón de Guayaquil, incorporando como agentes activos en el proceso de desarrollo social y equipamiento urbano tanto a la comunidad como a los distintos departamentos municipales.
Esta práctica es, así mismo, el principal soporte para el Sistema de Información Geográfica Municipal (SIGMU) actualmente en proceso.
La ordenanza que fija un plazo de cinco años para la revisión del catastro (2003-2007) también establece la continuidad indefinida de la conexión informática entre la Oficina del Catastro y el Registro de la Propiedad.
Cuando se alcanzan los objetivos y los resultados son evidentemente beneficiosos para el conjunto de la población, la comunidad asimila rápidamente las novedades y las incorpora a los procesos cotidianos, lo que finalmente revierte en su propio beneficio.
La conexión informática entre los sistemas del catastro y del registro civil es única en Ecuador y está superpuesta al marco legal y administrativo que regula esta actividad a nivel nacional. Desde la iniciativa se considera que puede replicarse y aplicarse en cualquier municipio o registro, en el ámbito local o internacional. Prueba de esto es que el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y el Ministerio de Agricultura y Ganadería, a través del Programa de Regularización y Administración de Tierras Rurales (PRAT), están tomando en consideración esta práctica innovadora desarrollada por la municipalidad de Guayaquil y han abierto una línea internacional de crédito para desarrollar su aplicación en nueve cantones ecuatorianos con el objetivo de regularizar la tenencia de tierras en las zonas rurales.
A nivel internacional, alcaldes y registradores de la república de Honduras han mostrado interés en esta práctica.
En abril de 2002, se presentó esta práctica en una conferencia de un curso de fiscalidad inmobiliaria en el Lincoln Institute of Land Policy de Cambridge (Massachusetts) ante una audiencia de delegados procedentes de numerosos países de América Latina, así como de los propios Estados Unidos.
A nivel local, se han mantenido conversaciones inciales con los municipios y los inspectores de los cantones de Cuenca y Samborondon con el propósito de replicar esta práctica.
Con el objetivo de poder transferir esta práctica, se han mantenido numerosas reuniones con los directores y los registradores de la propiedad de varios cantones de todo el país. También se han organizado numerosos talleres de trabajo para presentar e informar sobre la parte del proyecto ejecutada hasta el momento, de forma que numerosos municipios han recibido asesoramiento y apoyo técnico.
Con el objetivo de poder ayudar a otras instituciones a replicar esta iniciatia, se están produciendo vídeos sobre el proceso y se está ofreciendo asesoramiento técnico, que incluye el préstamo de los programas informáticos necesarios, así como la ayuda técnica para comprender el conjunto del proceso.
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