País/Estado -- Tailandia
Región según Naciones Unidas -- Asia
Región ecológica -- tropical y subtropical
Ámbito de la actuación -- nacional
Agentes -- gobierno central; sector privado (incluidas instituciones financieras, bancos, empresas de producción, comerciales y de información)

Categorías -- Erradicación de la pobreza: generación de ingresos; formación profesional; acceso a créditos. Desarrollo económico: creación de empresas (sectores formal e informal); desarrollo económico local / metropolitano; desarrollo industrial. Vivienda: vivienda asequible; acceso a la financiación de la vivienda.

Contacto Principal

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Bangkok 10240, Thailand

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Resumen

En Tailandia, la crisis económica y financiera de 1997 agravó el problema existente de exceso de oferta de viviendas, lo que llevó a un grave deterioro al sector inmobiliario, así como a una mayor dificultad, especialmente en el caso de los grupos sociales de menores ingresos, para obtener una hipoteca residencial en las condiciones normales del mercado. En 2001, el Banco Gubernamental para la Vivienda (GBH), en colaboración con el Fondo Gubernamental de Pensiones (GPF) y diversos organismos públicos y privados buscó la manera de elaborar e introducir un innovador programa de propiedad de la vivienda para facilitar el acceso a una hipoteca a un gran número de funcionarios con ingresos bajos, aunque estables, de todas las zonas del país. La doble estrategia consistía en asistir a este grupo con bajos ingresos y a la vez estimular al sector inmobiliario, la mayor fuente de trabajo en todo el país, a través de la demanda.

Para conseguirlo, el GHB suavizó sus condiciones de préstamo hipotecario y adoptó una estructura de pago gradual para aumentar su asequibilidad por parte de los funcionarios, a la vez que minimizaba los riesgos mediante un sistema de deducción del préstamo directamente del salario. Esto se compaginó con una amplia campaña de asesoramiento a los funcionarios y se buscó igualmente la colaboración con promotores públicos y privados para ofrecer precios reducidos. Como resultado, se logró que 68.000 funcionarios con ingresos bajos o moderados adquiriesen sus propias casas, tanto nuevas como de segunda mano, en lugar de seguir alquilando, compartiendo alojamiento o habitando en viviendas subvencionadas por el Gobierno.

Con un número tan significativo de individuos buscando una vivienda en propiedad por todo el país en un corto período de tiempo, se produjo un efecto inesperado de disminución de la oferta inmobiliaria, acercándola a la demanda y reavivando el sector. En el período 2002-2003, las ventas de casas aumentaron para todos los niveles adquisitivos, iniciando una fuerte competencia en el mercado de las hipotecas y haciendo la vivienda más asequible para un mayor número de personas del país.

Fechas Clave

• julio - octubre de 2001 -- Acuerdo con los socios colaboradores.
• noviembre de 2001 -- Lanzamiento del proyecto.
• octubre de 2002 -- Fin del plazo para adquirir una hipoteca dentro del programa.
• mayo de 2003 -- Apertura de un plazo extra.
• junio de 2004 -- Fin del plazo extra.

Descripción

Situación previa a la iniciativa

Establecimiento de prioridades

• Dar facilidades a los funcionarios con ingresos bajos y moderados en todo el país a la hora de acceder a una hipoteca.
• Equilibrar el exceso de oferta de viviendas en el mercado con la creciente demanda.
• Liberar las viviendas subencionadas por el Gobierno, actualmente ocupadas por este grupo social.
• Estimular el sector inmobiliario, elemento clave en la recuperación económica de Tailandia y generador de empleo.

Como reacción a las deficiencias del mercado inmobiliario para acoplar la oferta y la demanda, el GHB inició un acuerdo de colaboración con el GPF, del que eran miembros la mayoría de los funcionarios, para proporcionarles hipotecas asequibles y simultáneamente, apoyar las iniciativas del Gobierno para la recuperación económica.

Formulación de objetivos y estrategias

Objetivos:

• Financiar la vivienda accesible y asequible para los miembros del GPF con menos ingresos. El objetivo inicial de 5 billones de bath en préstamos se acabó aumentando a 44 billones debido a la inesperada demanda.
• Estimular el sector inmobiliario como componente clave de la recuperación económica del país.

Estrategias:

• Crear acuerdos de colaboración con el GPF y otras agencias gubernamentales, así como con el sector privado, para facilitar la puesta en práctica del programa.
• Introducir un programa de pago gradual de los préstamos y ajustar las condiciones y criterios internos para concederlos, con el fin de permitir el acceso a los créditos del grupo objeto del programa.
• Promocionar el programa, concienciar y proporcionar asesoramiento a los funcionarios.
• Trabajar conjuntamente con la NHA y con promotores privados, para ayudar tanto a vendedores como a compradores, ofreciendo precios más competitivos a los participantes del programa.
• Obtener el respaldo del Gobierno.

Movilización de recursos

Financieros

Técnicos y humanos

El Departamento de Relaciones Públicas del Gobierno también ayudó en la promoción del programa, difundiéndolo a nivel nacional a través de la radio. Además, la Oficina de la Comisión del Servicio Civil apoyó el Programa de asesoramiento para la adquisición de una vivienda, que incluía seminarios y una página web.

Proceso

Para superar esta barrera, GHB, con la colaboración de GPF, inició el programa de hipotecas residenciales con los requisitos facilitados por el GHB, que requería deducciones directas del salario como parte de una gestión de riesgo. Las cantidades prestadas podían llegar al 100% del valor de tasación (sin pago inicial) con préstamos de hasta 65 veces el salario bruto mensual (normalmente se prestaba hasta 30 ó 35 veces el mismo). El criterio de mensualidades se ajustó para que no excediera el 50% del sueldo bruto mensual (habitualmente un 30% del salario neto). Además las mensualidades fueron menores durante los primeros años, siendo elevadas en función de las previsiones de aumento de los sueldos, debido a promociones e incrementos generales.

Las hipotecas se fijaron a un máximo de 30 años, con un período de amortización adicional si la edad no superaba los 65 años. Los tipos de interés eran menores que los de mercado a un 4,5% fijo anual durante los 3 primeros años, y después se igualaban a los de los bancos gubernamentales de 3 años a depósito fijo más un 0,75% al año.

El mayor problema de implantación fue debido a la inesperada gran demanda que superaba la capacidad de gestión del equipo técnico. Con la mayoría de la demanda procedente de fuera de Bangkok, la presión se centraba en el personal del GHB fuera de la capital. Como respuesta se llevaron a cabo dos acciones:

1. Se permitió a los aspirantes reservar su derecho a participar en el programa para propiciar un flujo escalonado y moderado de solicitudes.
2. Se aumentó la capacidad a través de personal contratado temporalmente.

Al tener el programa una duración limitada, existió la necesidad de extender la información y ganar aceptación lo más rápidamente posible. Esto se hizo posible con la colaboración de dos socios fundamentales:

1. El GPF, informando directamente a sus miembros.
2. El Departamento de Relaciones Públicas, a través de la Radio Nacional.

La campaña de información también incluyó periódicos, televisiones, carteles, folletos, publicaciones del GHB y otros medios relacionados, la página web del GHB, pantallas ATM y puestos en exposiciones. Las oficinas del gobierno regional también colaboraron como distribuidoras locales de noticias e información.

Para obtener la aceptación inicial del programa por parte del grupo objetivo, el GHB obtuvo el respaldo político del gobierno. Parte de las iniciativas que conforman el programa incluían como meta el hacer más eficiente el proceso de aprobación de solicitudes, reduciendo el tiempo (3 días) y los costes de aprobación, al renunciar al control obligatorio de la oficina de crédito. Los riesgos los asumía el GHB gracias a la capacidad de cobrar la deuda directamente de los salarios.

Como la mayoría de los solicitantes eran propietarios por primera vez, se introdujo un programa simultáneo de asesoría para propietarios para ayudar al proceso de selección, planificación y elaboración de presupuesto.

Resultados obtenidos

Como muestra la tabla siguiente, la mayoría de las solicitudes (un 82%) provenían de áreas provinciales fuera de Bangkok, lo que sirvió para estimular la economia del entorno. El programa ayudó también a las políticas de igualdad de género y de acceso a una vivienda adecuada y segura, como lo demuestra que el 42% de los candidatos fueran mujeres.

	Préstamos GHB - GPF	Préstamos regulares del GHB
Préstamos en el área de Bangkok	18%	40%
Préstamos en otras áreas del país	82%	60%
Beneficiarias mujeres	42%	41%
Ingresos mensuales medios	20.000 bath	26.000 bath

La Agencia Nacional de la Vivienda, así como numerosos promotores privados, se implicaron en el acceso de los participantes al mercado de la vivienda, ofreciendo precios reducidos para los miembros del GPF y participando en exposiciones que facilitaran la comparación y generaran competitividad entre los vendedores.

La oleada de adquisición de viviendas resultante ayudó a estimular la demanda, de modo que el exceso de vivienda ha sido actualmente absorbido, permitiendo al mercado de la vivienda reavivarse y generando nuevos empleos. Se cree que el programa ha permitido el incremento de ventas en todos los sectores sociales y ha generado una alta competitividad entre los bancos comerciales en el campo de las hipotecas residenciales.

Sostenibilidad

Recuperación de los costes

Gestión del riesgo

Aunque los riesgos se minimizaron con estrategias legales (como deduciones hechas directamente de los salarios), los aspectos socio-culturales son también de gran importancia para asegurar la sostenibilidad:

1. Históricamente, los tailandeses, especialmente los que viven en las zonas rurales, han respetado mucho los empleos gubernamentales y han valorado mucho la posición social. La condición de los funcionarios va más allá del servicio público, ellos sirven al Rey y por ello son socialmente valorados y respetados.
2. Los empleos gubernamentales, a pesar de normalmente tener bajos salarios, ofrecen seguridad y pensiones.
3. El sentimiento del hogar y la familia en la cultura tailandesa refuerza el compromiso de los hipotecados para mantener su vivienda en propiedad.

Mayor concienciación

Lecciones aprendidas

Beneficios de los acuerdos de colaboración

La colaboración de organizaciones orientadas al interés público no sólo produce sinergia, también puede generar confianza, un aspecto fundamental para el éxito de cualquier iniciativa.

La integración de incentivos fiscales con la concienciación y la educación

La vivienda asequible puede generar beneficios para las instituciones de préstamo

Transferibilidad

El éxito del programa del GHB - GPF, que canalizó efectivamente la liquidez existente en el sector inmobiliario y promovió la vivienda asequible entre los grupos sociales de menos ingresos, ha animado la creación de otros programas similares. En 2002, por ejemplo, se introdujeron estrategias parecidas dirigidas a los empleados de las empresas estatales, funcionarios no miembros del GPF y empleados permanentes del Gobierno.

Desde un punto de vista técnico, la transferibilidad se facilita porque el programa no necesita ningun tipo de hardware o software adicional. El éxito de la puesta en práctica se basa en la ampliación de las estructuras y procesos de préstamo existentes. Además, el programa no depende de subsidios del gobierno central porque genera beneficios suficientes a la institución financiera que lo lleva a cabo, resultando en una responsabilidad menor por parte del gobierno en la promoción de hipotecas asequibles para las familias con ingresos bajos y moderados. Sin embargo, a la hora de adaptar este enfoque, se debe recordar que el verdadero éxito del proceso se basa en conseguir una colaboración entre diferentes socios que compartan el mismo objetivo de promoción de la vivienda asequible a través de hipotecas accesibles.

Perfil Financiero

Referencias

Kritayanavaj, Ballobh  (2003)   Current state of housing finance in Thailand   Documento presentado al Taller de Economía de la vivienda del Banco Mundial y la Organización Mundial del Comercio en Karachi, Pakistan del 19 al 22 de agosto 

Kritayanavaj, Ballobh  (2002)   «Financing affordable homeownership in Thailand: Roles of the Government Housing Bank since the economic crisis (1997-2002)»,   Housing Finance International, Volumen XVII/ no. 2, p. 15, diciembre 

Damrongpiwat, Bhichar  (2001)   «GHB-GPF home loan program for Government officials, who are GPF members»,   Government Housing Bank Journal, Volumen 27, p. 6, octubre-diciembre 

--  (2001)   «Loan terms and conditions of the home loan program for Government officials, who are GPF members»,   Government Housing Bank Journal, Volumen 27, p. 10, octubre-diciembre 

Shinawatra, Thaksin  (2002)   «Prime minister inaugural speech on GHB-GPF home loan program for Govenment officials»,   Government Housing Bank Journal, Volumen 28, p. 6, enero-febrero 

  (2001)   «Report of the survey on housing demand of Government officials and state enterprise employees»,   Government Housing Bank Journal, Volumen 27, p. 21, octubre-diciembre 

Kritayanavaj, Ballobh  (2001)   «Reporting speech in the opening of the GHB for your home, for your family, for people of Chonburi project»,   Government Housing Bank Journal, Volumen 27, p. 41, octubre-diciembre 

Kritayanavaj, Ballobh  (2001)   «Summary of civil servants homeownership status in 1999 and 2001»,   Government Housing Bank Journal, Volumen 27, p. 32, octubre-diciembre 

  (2001)   Homeownership counselling handbook   Government Housing Bank