Construcción de Viviendas en Ciudad Juárez (Méjico)

Fecha de referencia: 26-06-2002

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 2002, y catalogada como BEST. ( Best Practices Database.)
País/Country: Méjico
Región según Naciones Unidas: América del Norte
Región ecológica: árida y semiárida
Ámbito de la actuación: ciudad

Instituciones: organización no gubernamental (ONG, sector privado (incluidas instituciones financieras, bancos, empresas de producción, comerciales y de información), fundación

Categorías = Tecnologías, instrumentos y métodos: sistemas y técnicas de gestión; instrumentos y técnicas de planificación; formación y capacitación. Erradicación de la pobreza: acceso a créditos; creación de puestos de trabajo. Vivienda: acceso a la financiación de la vivienda; vivienda asequible.

Contacto principal:
Eric Adams
En Méjico: Calle Ejido n. 1864
Colonia Ex-hipódromo
Ciudad Juárez, Chih.
C.P. 32040 Méjico
tel: 011-52-656-15-2065
fax: 011-52-656-12-4747
etadams@terra.com.mx

En EEUU: 8601 Georgia Avenue
Suite 800
Silver Spring, MD
20910 EEUU
tel: (301) 587-4700
fax: (301) 587-7315
Tipo de organización: organización no gubernamental (ONG)

Socio:
Fundación Habitat y Vivienda, A.C.
Leticia Pefia
Calle Ejido n. 1864
Colonia Ex-hipódromo
Ciudad Juárez, Chih
C.P. 32040 Méjico
tel: 01 1-52-656-15-2065
fax: 01 1-52-656-12-4747
funhavi@terracom.mx
Tipo de organización: organización no gubernamental (ONG)
Colaboración administrativa

Socio:
Centro de Orientación para la Mujer Obrera, A.C.
Luz Maria Villalva de Cantu
Calle Ejido n. 1864
colonia Ex-hipódromo
Ciudad Juárez, Chih
C.P. 32040 Méjico
tel: 01 1-52-656-15-2065
fax: 01 1-52-656-12-4747
Tipo de organización: organización no gubernamental (ONG)
Colaboración administrativa

Socio:
GCC Cemento, S.A. de C.V. (Cementos de Chihuahua)
Ernesto Moreno
5 km al Poniente de Aeropuerto Federal
Apdo. Postal 2135
Ciudad Juárez, Chihuahua
Méjico
tel: 01 1-52-656-29-2526
fax: 01 1-52-656-29-2513
emoreno@gcc.com
Tipo de organización: sector privado
Colaboración financiera

Otros socios:

Socio:
Tiendas Smart
Ejército Nacional # 1042
Cd. Juarez, Chihuahua
México
Tel/fax: 01 1-52-656-29-5552, 5555
Claudia Chavira

Socio:
The Ford Foundation/Mexico
Alejandro Dumas 42
Mexico, D.F.
C.P. 11570
México
Tel: 011-55-5280-3047
Fax: 011-55-5280-3882
Email: d.myhre@fordfound.org
Dr. David Myhre

Socio:
The Ford Foundation
320 East 43d Street
New York, NY 100 1 7
USA
Tel: (212) 573-5000
Fax: (212) 351-3677
Email: m.owens@fordfound.org
Mary Ann Ingbilterra, Mitty Owens

Socio:
InterAmerican Foundation
901 North Stuart Street
Arlington, VA 22203
USA
Tel: (703) 306-4308
Fax:(703) 306-4365
Email: rsogp-e@iaf.@v
Robert Sogge

Socio:
Overseas Private Investment Corporation
1 1 00 New York Avenue, N.W.
Washington, DC 20527
USA
Tel: (202) 336-8765
Fax: (202) 408-9866
Mary Ryan Bequai

Socio:
Johnson & Johnson Foundation
1 J&J Plaza
New Brunswick, NJ 08933
USA
Tel: (732) 524-3473
Email: CPerson@carus.jnj.com
Conrad Person

Socio:
Eaton Charitable Fund
Eaton Center
1 1 1 1 Superior Ave.
Cleveland, OH 44114-2548
USA
Tel: (216) 523-4944
Fax: (216) 523-4787
James Mason

Socio:
Cummins Foundation
500 Jackson Street
M C 60909
Columbus, IN 47201
Tel: (812) 377-3114
Ms. Tracy Souza

R E S U M E N

El propósito del Programa de Préstamos para la Mejora de la Vivienda/CHF Méjico el ayudar a las familias con pocos recursos económicos que residen a lo largo de la frontera entre EEUU y Méjico a mejorar sus condiciones y de vida y su salud. se pretende conseguir a través de un programa de crédito que proporciona préstamos para la educación y asistencia técnica de arquitectos cualificados para la construcción de viviendas a precios asequibles. En 1996, CHF creó una ONG mejicana, Fundación Habitat y Vivienda (FUNHAVI), para reforzar la capacidad local y llevar a cabo el programa.

Desde 1996, más de 11.500 personas se han beneficiado de préstamos por un total de 4,3 millones de dólares EEUU. El 39% de los préstamos han sido concedidos a mujeres, y el porcentaje de devolución de los mismos es del 96%. Sólo en Febrero de 2002, FUNHAVI desembolsó 217.000 dólares EEUU en forma de préstamos para diez familias. En la actualidad está empleando cinco millones de dólares EEUU para realizar su desarrollo y expansión.

CHF/Méjico unió el programa a otras organizaciones y recibió donaciones por valor de 362.000 dólares. CHF/Méjico trabaja conjuntamente con una cadena de supermercados en la cual los habitantes pueden adquirir alimentos pagando a plazos.

El programa de CHF/Méjico es uno de los siete programas de las Américas elegidos por el Banco Interamericano de Desarrollo en Noviembre de 2000, como modelo del buen uso del sistema de microcréditos. Este programa va a ser objeto de un reportaje en la Public Broadcasting Station PBS, en su programa The Visionaries (Los Visionarios) en Mayo de 2002. Nuestro programa forma parte además de un proyecto financiado por el Banco Mundial, ``Cities Without Slums'', y será presentado como un programa modélico de la microfinanciación.

Fechas clave

D E S C R I P C I Ó N

Situación previa a la iniciativa

El NAFTA ha traido un gran cambio socioeconómico a Ciudad Juárez. En los años 90, la población de esta área se duplicó hasta llegar a los 1,2 millones de habitantes, debido a la gran cantidad de inmigrantes que se habían trasladado allí. Las infraviviendas construidas a base de palés, neumáticos y cartón se convirtieron en la norma más que en la excepción. Era necesaria la intervención del gobierno para erradicar este problema. Sin embargo, éste no tenía los suficientes recursos para responder a esta necesidad.

Establecimiento de prioridades

La prioridad principal era dotar a las familias de nivel económico bajo de medios que les permitiesen mejorar sus viviendas. Esto requería una serie de procesos correlacionados que tuviesen en cuenta las cuestiones educativas, económicas y técnicas, así como aquellas relacionadas con el suelo. CHF celebró varias reuniones para intercambiar puntos de vista en tres ciudades fronterizas. De igual forma, trabajó con los líderes locales en torno al problema de la vivienda y los temas socioeconómicos relacionadoscon la presencia de la frontera relevantes. Tras este proceso, se concluyó que Ciudad Juárez era el lugar ideal para llevar a cabo este programa.

En 1994, un proyecto piloto gestionado conjuntamente con una ONG local fue puesto en marcha para probar y afinar los parámetros y las variables que se habían tomado como base del proyecto. En 1996, la prioridad pasó a ser la creación de una nueva ONG, FUNHAVI.

Formulación de objetivos y estrategias

El programa establece los siguientes objetivos:

1. Convencer al beneficiario de las bondades del sistema de préstamos.
   
2. Obtener asistencia técnica para elaborar el diseño y el presupuesto de la construcción.
   
3. Financiar el programa.
   
4. Asegurar la sostenibilidad del programa.

Movilización de recursos

CHF ha creado un fondo de crédito de cinco millones de dólares EEUU. A partir de las donaciones de diversas organizaciones, como la Fundación Ford y la Overseas Private Investment Corporation que han donado 3,5 millones de dólares EEUU; Fundación Ford y la Fundacion Interamericana: 1,1 millones de dólares EEUU; cinco empresas maquiladoras: 362.000 dólares EEUU.

El programa ha movilizado recursos a base de reducir los precios de algunas partidas y gracias al apoyo que recibe de Cementos Chihuahua (84.350 dólares EEUU en 2001) y de los supermercados Smart, los cuales aceptan pagos aplazados de los préstamos sin cobrar comisión (por un valor estimado de 60.000 dólares EEUU al año), reduciendo de este modo los costes.

CHF proporciona apoyo técnico y de supervisión a FUNHAVI en la gestión y en el desarrollo del programa. De esta forma, tanto a través de su oficina central como de su oficina mejicana, CHF colabora en la áreas de promoción y de contabilidad, asesorando sobre las cuentas vencidas e impagadas o la selección de préstamos; del mismo modo, miembros de esta ONG forman parte de la junta directiva de FUNHAVI.

FUNHAVI tiene nueve personas trabajando en sus oficinas, seis arquitectos voluntarios, tres administrativos que llevan las cuentas vencidas e impagadas por comisión y ocho promotores, todos ellos contratados en marzo de 2002. A todos ellos se les paga un sueldo base más comisiones. FUNHAVI reduce los costes fijos gracias al personal voluntario y al sistema de remuneración basado en comsiones, movilizando a estos equipos para alcanzar sus objetivos. Por otra parte, se sigue un programa de formación contínua para mejorar la cualificación de estos empleados.

Proceso

Muchos pensaron que CHF cometía un grave error concediendo préstamos a una población joven y transitoria que habita en la frontera de Méjico, entre los cárteles de droga, la inmigración ilegal y la corrupción. Méjico acababa de pasar por una crisis económica. Los programas de vivienda llevados a cabo por el gobierno tenían serios problemas de morosidad y los habitantes de dichas viviendas se veían afectados por los abusos de tipo político. La población tenía poca o ninguna información sobre los préstamos, muchos carecían de un título de propiedad por lo que no se podía contar con una garantía hipotecaria. El sector privado necesitaba una motivación para participar en esta iniciativa. Finalmente, se concluyó que, dado que no existía ninguna ONG local trabajando sobre este tema, era necesario crear una.

La experiencia de CHF en programas similares proporcionó un marco experimental sobre el cual apoyar FUNHAVI. CHF se reunió entonces con las instituciones y los posibles beneficiarios para tratar los temas relacionados con el suelo, ofreciendo asistencia técnica y para tramitar los préstamos. Los parámetros del programa se definieron gracias al estudio de grupos representativos, mediante entrevistas y estudios de mercado. Finalmente, CHF propuso a las maquiladoras, a los proveedores de materiales de construcción y a los supermercados Smart que se implicaran en el proyecto.

A raíz de este proceso, en el que se incluía a todas las partes, surgió un programa para la población trabajadora más desfavorecida económicamente, a través del cual se les ofrecía informaciónsobre la posibilidad de obtener préstamos y asistencia técnica por parte de arquitectos cualificados. Esto hacía que el servicio ofrecido a la población fuese más competitivo. Quedaba además reforzado por el hecho de que los pagos mensuales dependían de la capacidad de pago de cada prestatario. Los beneficiarios, gracias a una serie de acuerdos a los que se llegó con varios proveedores locales de material de construcción, recibían cupones en lugar de dinero para la adquisición de dichos materiales. Los pagos por el trabajo terminado se hacían en dos plazos, coincidiendo el segundo plazo con la terminación de las obras. Estas medidas sirvieron para asegurar que los fondos se utilizaban únicamente para la construcción.

Resultados obtenidos

1. Una mejora real de las condiciones de vida de la población: se han realizado 2.526 mejoras documentadas en viviendas. El 30% de estas mejoras consistieron en la sustitución de estructuras de palés y cartón por estructuras más sólidas, mientras que un 8% consistieron en nuevas construcciones asentadas en terrenos baldíos.
   

2. Una mejor coordinación e integración entre las diversas organizaciones e instituciones implicadas: la interacción con los líderes de las comunidades fronterizas y las familias permitió que CHF superara los obstáculos y consiguiese diseñar un programa de interés para todos. Los convenios de colaboración con el sector privado aportaron recursos financieros, redujeron los precios de los materiales de construcción y posibilitaron unos plazos cómodos para la devolución de los préstamos.
   

3. Una mayor eficacia institucional a nivel nacional, regional y local: FUNHAVI es en este momento el principal concesionario de préstamos para la realización de mejoras en las viviendas de familias con pocos recursos económicos de Ciudad Juárez, con proyectos de extender el programa a otras ciudades. FUNHAVI representó a CHF en la cumbre sobre el Microcrédito y en las conferencias del Habitat Intern Coalition (HIC) y del US HUD. FUNHAVI forma parte de una comisión mejicana de expertos sobre microcréditos.
   

4. El reconocimiento y el tratamiento adecuado de las oportunidades y las dificultades específicas el caso: la conjunción de varios factores como la existencia de familias con pocos recursos económicos, la afloración de infraviviendas, la imposibiidad de acceder al crédito y los fuertes movimientos migratorios permitieron reconocer la oportunidad de actuar a través del crédito hipotecario. Debido a las limitaciones socioeconómicas y educativas de la población, CHF reconoció la necesidad de fundar una nueva ONG que cubriese las necesidades educativas y aportase mecanismos para garantizar la utilización adecuada de los recursos financieros.
   

5. Cambios en la actitud y el comportamiento de la población: algunos beneficiarios han llegado a pedir préstamos hasta en cuatro ocasiones, mejorando sus viviendas en varias fases. CHF ha notado cambios en la actitud de los miembros de la junta directiva de FUNHAVI. Donde antes había cierta resistencia a otorgar tipos de interés no subsidiados, ahora se acepta de que sostenibilidad y filantropía van de la mano. Aquellos que toman la iniciativa de acercarse al programa asumen la responsabilidad de las decisiones que afectan a sus vidas y a sus familias.

Sostenibilidad

1. Financiera: CHF reforzó su reputación y su situación financiera tras la firma de los acuerdos que permitieron recaudar fondos por un valor de 5 millones de dólares EEUU para el programa de préstamos. Los fondos se conceden en préstamo a FUNHAVI con tipos de interés ligeramente inferiores a los del mercado. Los clientes pueden solicitar préstamos de entre 500 y 2.500 dólares EEUU y pagarlos en plazos de entre 6 y 36 meses. El tipo de interés mensual es del 2,5% y se ofrece una comisón del préstamo del 2%. Los salarios mensuales netos de los beneficiarios están entre los 200 y los 800 dólares EEUU, de los cuales un 75% ganan mensualmente entre 200 y 500 dólares EEUU. Se lleva a cabo un análisis de la capacidad de pago de cada uno de los beneficiarios para determinar las cantidades a pagar mensualmente.
   

   En Febrero de 2002, se estimó que el porcentaje que representaban los costes con respecto a los préstamos concedidos ascendía a un 15,78%. El coste por préstamo era de 309 dólares EEUU. El porcentaje de recuperación de los préstamos era del 96,7% entre los 1.133 beneficiarios del programa.
   

2. Social y Económica: el 39% de los prestatarios son mujeres. Las mujeres además suelen ser las que toman la iniciativa del proceso, las que deciden sobre las mejoras a llevar a cabo y las que se aseguran de que se paguen los plazos del préstamo.
   

3. Cultural: heredar el patrimonio de los padres es una tradición muy arraigada en Méjico. Permitir a la población cumplir esta tradición, dependiendo de sus necesidades y deseos, es primordial para el éxito de CHF. El hecho de que las familias se trasladen de casas construidas con palés y cartones a viviendas con estructuras sólidas refleja respeto hacia la dignidad humana. A los beneficiarios no se les intenta persuadir de realizar ciertos tipos de mejoras, preservando de eta manera su autonomía. El servicio se considera un principio básico de la organización, mostrando respeto por la dignidad y la autoestima de cada individuo y apoyando su desarrollo como persona.
   

4. Ambiental: las habitaciones, los baños y las cocinas construidos con solidez mejoran el medio ambiente. Las viviendas cosntruidas a base de palés y cartones necesitan ser reforzadas constantemente con plásticos, papel, cartón, neumáticos, etc., proporcionando poco confort. El monóxido de carbono, generado al calentar las habitaciones, causa víctimas mortales cada día. Los baños y lavaderos improvisados generan arroyuelos de aguas fecales y jabonosas en las calles. CHF está trabajando con Cementos de Chihuahua para ofrecer una nueva tecnología de ``cemento ligero'', que proporciona un mayor aislamiento térmico, necesita menos mano de obra y se puede realizar prefabricado.

Lecciones aprendidas

1. Las entidades que desarrollen programas de microcréditos pueden llegar a acuerdos con proveedores de materiales de construcción para mejorar los precios y aumentar la sostenibilidad del proyecto. CHF recibe un descuento y 20.000 dólares EEUU para destinar a publicidad. Estas alianzas y acuerdos garantizan el uso adecuado de los fondos.
   

   Cuando los posibles beneficiarios solicitan un préstamo, se les conceden cupones para adquirir los materiales de construcción directamente a los distribuidores. Los precios están garantizados lo cual evita cambios que afecten a la cantidad de material entregado. Al distribuidor se le entrega un listado de los materiales necesarios. Cuando el beneficiario recibe los materiales en su vivienda, firma los cupones y el distribuidor cobra directamente en las oficinas de FUNHAVI. Este sistema sirve para asegurar que se compren los materiales de construcción.
   

2. La asistencia técnica a los beneficiarios es costosa y supone el 19% del presupuesto de 2002. Sin embargo, es un componente primordial para asegurar una toma de decisiones bien informada por parte de los beneficiarios y para proporcionarles los instrumentos necesarios para gestionar la construcción. Esto se traduce en viviendas bien construidas por los beneficiarios y tiene un impacto directo sobre la devolución de los préstamos y sobre el estatus social de la familia. La asistencia técnica proporcionada por arquitectos voluntarios minimiza los costes.
   

3. Con la creación de las zonas de libre comercio se propicia la migración de grandes poblaciones, que suelen acarrear problemas de vivienda. La población de Ciudad Juárez es joven, transitoria y tiene la oportunidad de cruzar la frontera y entrar en los EEUU o volver a casa en cualquier momento. Esto implica que conceder préstamos a este tipo de personas es muy arriesgado. Aún así, hay mucha gente que viene para quedarse, claro reflejo de las condiciones existentes en otras partes del país, y el mercado de las reformas en viviendas puede prosperar en estas áreas.
   

4. Las maquiladoras se implantaron para reducir los costes laborales netos; los programas de índole social aumentan dicho coste. CHF ha diseñado un programa de beneficio mútuo y lo ha comercializado para disminuir la movilidad de los empleados, que supone un problema costoso para las industrias.

Transferibilidad

CHF está orgullosos de trabajar con socios locales para fomentar la propiedad de inmuebles y la construcción capaz. Los expertos de la frontera, los análisis sobre los programas gubernamentales y las iniciativas llevadas a cabo por otras ONGs porporcionaron una información sobre el terreno y una red sobre la que apoyar el programa. La iniciativa mejicana ha surgido en gran parte de otros programas de CHF en América Latina llevados a cabo en los años 80. De todos modos, la colaboración de los expertos en vivienda de la junta de FUNHAVI, los líderes no remunerados y los expertos en microcréditos ha sido crucial para adaptar el modelo de CHF.

El programa CHF/Méjico está reconocido como modélico. Se le cita en la publicación de CHF ``So, you want to do housing microfinance'' (Así que Quieres Microfinanciar tu Vivienda), ha sido incluido entre los tres mejores proyectos de microcréditos del programa ``Cities Without Slums'' (Ciudades sin Infraviviendas) del Banco Mundial, y próximamente aparecerá en el programa ``Los Visionarios'' de la cadena televisiva PBS.

CHF y FUNHAVI han presentado este programa, que ha sido replicado en otras dos ciudades mejicanas, envarios congresossobre microcréditos celebrados en varios países. CHF está empleando este programapara formar a directores que se encargarán de poner en marcha proyectos similares en Honduras, Líbano, Sudáfrica, Kosovo, Jordania y Perú.

CHF ha logrado un préstamo de 2,5 millones de dólares EEUU de Overseas Private Investment Corporation para financiar la ampliación del programa, convirtiéndose en la posible fuente de financiación para futuras expansiones a gran escala.

Hay dos cosas clave que se podrían haber hecho de forma diferente. En primer lugar, el tipo de interés se aumentó anualmente usando un patrón gubernamental, lo cual ligó el aumento al salario mínimo establecido en Méjico. Esto resultaba en un cambio anual del tipo de interés para cada beneficiario, un sistema bastante complejo y confuso desde el punto de vista administrativo.

En segundo lugar, se debería haber prestado mayor atención a la clara delimitación de funciones entre la junta y el Director Ejecutivo de FUNHAVI, pues al asumir la junta funciones directivas se produjo cierta confusión.

Perfil financiero

Año	Presupuesto total	CHF	Ford Fundation	lnteramerican Fundation	Cementos de Chihuahua
1999	264,946	18,7%	0%	5,5%	23,2%
2000	312,949	10,7%	17,5%	4,6%	27,7%
2001	417,258	1,0%	0%	0%	20,2%

La Tienda Smart recibe mensualmente pagos de préstamos de sus clientes. Esta contribución voluntaria existe desde junio de 1999, se estima en 60.000 dólares por año, o 150.000 dólares en 2001. No está incluida en el presupuesto de la tabla superior pero representa el 15% del presupuesto total para el periodo 1999-2001.

Fondos de préstamos:

Socio	Cantidad (en dólares EEUU)	Porcentaje
Ford Fdn.	1.900.000	38%
Maguiladoras	362.000	7%
lnteramerican Fdn.	238.000	5%
Overseas Private Investment Corp	2.500.000	50%
Total	5.000.000	100%

Referencias