Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas
patrocinado por Dubai en 2002, y catalogada como
GOOD.
(Best Practices Database)
País/Estado — Argentina
Región según Naciones Unidas — América Latina
Región ecológica — tropical y subtropical
Ámbito de la actuación — pueblo
Agentes — gobierno local; organización de base comunitaria (OBC).
Categorías —
Erradicación de la pobreza: generación de ingresos; creación de puestos de trabajo; formación profesional; acceso a créditos.
Vivienda: vivienda asequible; acceso a la financiación de la vivienda.
Buena gestión urbana: gestión y administración públicas; fomento de la colaboración pública y privada; legislación; políticas públicas; recursos humanos y formación de dirigentes; descentralización; apertura y transparencia.
Contacto Principal
— Municipalidad de Maciá
gobierno local
{}
Calle General Roca 176, Gobernador Maciá Departamento Tala
3177 Provincia de Entre Ríos
Argentina
Tel./Fax: 54 - 03445 -461363
E-mail: Jóse Luis Vittori
Leila Recalde
Web: sproduccion@virtualnet.com.ar
arquestud@infovia.com.ar
Socio
Asociación Maciaense para el Desarrollo (ASOMADE) — organización no gubernamental (ONG)
Azucena B. de Alasino
Calle Gualeguaychú 318, Maciá, Departamento Tala
3177 Provincia de Entre Ríos
Argentina
Tel.: 54 - 03445 - 481201
Colaboración administrativa.
Socio
Cooperativa de agua potable y otros servicios públicos (MACIÁ ltd.) — organización de base comunitaria (OBC)
Julio Alberto Marozzini
Calles General Roca y Magnasco, Maciá, Departamento Tala
3177 Provincia de Entre Ríos
Argentina
Tel.: 54 -03445 - 48129
Colaboración técnica.
Colaboración financiera.
Se elaboró un diagnóstico a partir del reconocimiento de la situación
socioeconómica de Maciá, con la
voluntad de resolver los problemas inmediatos y mediatos que se
visualizaban en la comunidad, que proponía cumplir los siguientes
propósitos:
- Resolver el acceso a la vivienda al sector medio y medio-bajo de
Maciá.
- Generar ocupación de mano de obra principalmente en el sector
informal.
- Racionalizar el costo operativo de los servicios públicos.
- Fortalecer la economía local.
- Minimizar el aporte de recursos municipales.
A partir del cumplimiento de los propósitos, se han obtenido los
siguientes logros:
- Se elaboró una Legislación Local, se Promulgó la Ordenanza Nº 07 /
96,
para estructurar el "Sistema de Círculos de Ahorro para Vivienda" - que
contempla todos los propósitos planteados y sigue en vigencia.
- Respuesta propia a la demanda de viviendas mediante un sistema
totalmente sustentable.
- Contención de familias con problemas laborales así como inclusión en
el mercado formal local mediante apoyo y capacitación.
- Complementación entre las organizaciones públicas, privadas o
civiles.
- Octubre- 1995 — Diagnóstico de la realidad y las necesidades locales.
Convocatoria a los vecinos en general, a las ongs locales, y a los equipos
técnicos específicos del Municipio.
- 05-01-1996 — Promulgación de la Ordenanza N° 007 / 96. Creación del
Sistema de Círculos de Ahorro para la construcción de viviendas.
- Abril-1996 — Primer sorteo público de Adjudicatario y Constructor
- Mayo- 1996 — Inauguración de la primera vivienda.
- Octubre- 2001 — Replanteo según el nuevo escenario económico, social,
nacional y local.
Según INDEC: en 1994 los 4.705 habitantes de Maciá se distribuían en 1.300
viviendas, un 20% denunciaba algún tipo de NBI.
En 1995 la demanda habitacional registraba 250 familias en los distintos
niveles socioeconómicos.
A partir de 1995 retorna a Maciá la población informal que había emigrado en
busca de empleo.
Se establecieron las siguientes prioridades :
- Cubrir las necesidades de vivienda registradas en la
localidad mediante un Sistema de Círculos de Ahorro.
- Generar fuentes de trabajo para el sector informal(que no puede
ser absorbido por el municipio ni por el sector privado local).
- Racionalizar el uso de los servicios públicos.
- Fortalecer el comercio y la industria local.
- Transparentar la gestión con la participación de sus instituciones.
Las prioridades fueron establecidas en el "Diagnóstico de la realidad y las
necesidades locales", en el que participaron el municipio(a través de sus
equipos políticos y técnicos), la ong ASOMADE y la Cooperativa de Agua
Potable y Otros Servicios de Maciá.
- Posibilitar la vivienda a sectores sociales de ingresos estables
medios y bajos, excluídos del mercado financiero formal y los programas
sociales vigentes.
- Minimizar el uso de recursos del erario.
- Transparencia de operación y gestión.
- Crear un sistema participativo y sustentable.
- Marco Normativo- Legislación.
- Articulación de acciones públicas y privadas, municipio, ongs y obcs.
- Formación y capacitación.
- Fomentar la participación de constructores independientes.
- Fomentar la capacitación técnica orientada al autoempleo.
- Promover fuentes de trabajo y estabilidad laboral.
- Fortalecer al comercio local.
- Observación, supervisión, control.
- Utilizar servicios ociosos.
- Ocupación de lotes servidos.
Los recursos financieros fueron aportados por los suscriptores en
un 91%, el Municipio aporta un 7% en concepto de Asistencia técnica,
social, legal y
administrativa, y la Cooperativa financia las conexiones domiciliarias.
Los recursos técnicos y humanos fueron aportados por el
Municipio, los constructores, en las condiciones contempladas en la
Ordenanza, por la Cooperativa y por
ASOMADE en acciones de control.
Los 40 suscriptores del primer Círculo comenzaron a aportar mensualmente
las cuotas establecidas, en 40 cuotas fijas que cubren totalmente el costo
de materiales y mano de obra de una vivienda tipo.
Se estableció un "modelo de gestión" que permitiera el desarrollo del plan
utilizando las estructuras y equipos específicos municipales preexistentes
para:
- Mantener y controlar los registros de constructores y suscriptores al
proyecto prototipo.
- Administrar, dirigir y controlar la ejecución de las obras.
- Verificar la situación dominial de lotes, suscribir contratos y
constituir hipotecas a favor del municipio.
Deberán ser contribuyentes radicados en Maciá además de regularizar las
posibles deudas al municipio, aceptar el valor asignado y los plazos de
ejecución establecidos.
Previo a la entrega, provee a la vivienda los servicios de agua y cloacas,
este aporte se recupera desde la ocupación real.
Observa los procesos.
|
año | presupuesto(dólares) | Sistema de Círculos para la construcción de
viviendas(% del presupuesto) | municipalidad de Maciá(% del
presupuesto) | ASOMADE(% del presupuesto | Cooperativa de Agua Potable y otros
Servicios Públicos(% del presupuesto) |
|
2001 | 64.000 | 92 | 7 | 0 | 1 |
|
2000 | 64.000 | 92 | 7 | 0 | 1 |
|
1999 | 122.100 | 92,5 | 7 | 0 | 0,5 |
|
1998 | 221.800 | 92,5 | 7 | 0 | 0,5 |
|
1997 | 141.000 | 92,5 | 7 | 0 | 0,5 |
|
| | cuotas de los suscriptores | fondo de asistencia para la vivienda | sin
presupuesto | fondo de recuperación de los adjudicatarios |
A partir de tomar la decisión política de desarrollar un programa que
contemple la ocupación de mano de obra informal y resuelva el acceso a la
vivienda a la población tipo de Maciá, era necesario minimizar los aportes
del Municipio, ya que no se disponía de recursos.
Para reconocer el nivel económico promedio, se abrió un registro de
familias aspirantes a vivienda, diferenciando los que poseían lote de los
que no eran propietarios. Se verificó que la mayoría de los inscritos con
lote propio no había completado las formalidades para obtener el título de
propiedad y se planteó la necesidad de agilizar estos trámites(que tienen
costo de sellados y honorarios profesionales). El Municipio acordó con el
Colegio de Escribanos, delegación regional, un valor único por la cantidad
de escrituras a realizar y el mantenimiento de ese valor para los futuros
aspirantes que se inscriban bajo este sistema, esto significó una reducción
del 40% del costo por ese concepto. La regularización de títulos demoró
tres meses la conformación del primer círculo.
Los suscriptores rehusaban pagar cuotas anticipadamente y gravar su
propiedad con hipoteca ya que la organización municipal no generaba
confianza. El intendente Troncoso, impulsor del sistema en Maciá, que
iniciaba su gestión, convocó a las organizaciones que elaboraron el
diagnóstico y se desarrolló un mecanismo de "observadores" con el fin de
otorgarle transparencia a las acciones.
Para definir los prototipos, se realizaron encuestas locales sobre
imagen, características tipológicas, materiales que se comercializaban y
fabricaban en Maciá así como charlas técnicas con los constructores para
calcular los plazos posibles de construcción de cada vivienda y el valor de
la mano de obra por prototipo.
Los comerciantes locales participaron en la conformación del presupuesto
ajustando sus costos a la propuesta del Municipio.
Para formalizar el contrato de constructores, se abrió un registro en el
Municipio, se desarrolló un soporte legal para no afectar fondos
municipales(aún se continúa con esa formalidad).
Una vez concluidas las primeras viviendas, los suscriptores advirtieron
diferencias en la calidad de la mano de obra, entorpeciendo el sorteo de
constructores; estas diferencias se han corregido mediante asistencia
técnica y seguimiento a los grupos con desventajas.
Se incrementaron los valores de los terrenos en el área servida limitando
las posibilidades de compra a la población objetivo y el Municipio
creó un Banco de Tierras para facilitar el acceso a la tierra.
- El municipio lidera el plan manteniendo la construcción de una
vivienda mensual.
- Los adjudicatarios sostienen la vigencia del círculo.
- Los constructores mejoran y mantienen su trabajo.
Porcentajes:
- incremento de viviendas nuevas: 23% (1996 a la fecha)
- mejora de viviendas existentes: 10% "
- impacto en la población: 12,5%
Cantidades:
- nuevas finalizadas:
- 100 unidades para círculos de 8.200 dólares
- 8 unidades para círculos de 4.030 dólares
- 8 unidades para círculos de 3.000 dólares
- en ejecución:
- 8 unidades para círculos de 8.200 dólares
- 42 unidades para círculos de 4.030 dólares
- ampliación: 8 unidades para círculos de 2.500 dólares
- Atención y respuesta a una problemática de la familia local.
- Generación de recursos genuinos y creación de fuentes
de trabajo.
- Mejora en la oferta urbano-ambiental, optimizando servicios.
- Mejora en la recaudación del municipio sin afectar
recursos de otro origen.
- Registro de familias aspirantes a viviendas: permite cotejar en el
tiempo el listado de
aspirantes, las soluciones que se otorgan y el cubrimiento
de la expectativa de vivienda.
- Bolsa de trabajo del municipio: verificando la
oferta y la demanda de mano de obra.
La iniciativa ofrece una mejora en la eficiencia de los actores
intervinientes obteniendo como resulado cohesión, complementariedad y
continuidad.
Los aspirantes inscritos en el registro municipal de suscriptores, se
organizan por nivel de ingreso para definir la tipología de las viviendas y
valor de la cuota, en la que se incluye materiales y mano de obra.
La vivienda se paga en 40 cuotas iguales resultantes de dividir el precio
total, sin carga financiera, por la cantidad de suscriptores de cada
círculo. Son círculos de 40 viviendas, siendo la cuota por todo concepto de
205,00 dólares para la vivienda de 8.200,00 dólares de un dormitorio.
El sistema cumple satisfactoriamente con los objetivos propuestos y además
se ha ampliado el espectro social, alcanzando a sectores más pobres con
cuotas de 30 dólares para un total de 3.000,00 dólares.
El Sistema se sustenta con fondos de los suscriptores,y a fecha de diciembre
de 2001 se verificaba un 90% de puntualidad en el pago de cuotas, con un
retraso previsto(un mes) del 10% que no genera inconvenientes en el
sistema.
- Se incorporaron 100 nuevos contribuyentes a la tasa inmobiliaria
municipal a partir de habitar las viviendas y el sistema generó confianza
mejorando la recaudación fiscal de los comercios locales.
- Se generaron 60 puestos de trabajo que mantienen su estabilidad sin
costo para el municipio, que regularizaron y mantienen su aporte tributario.
- En principio el sistema abarcó a la población con
ingresos estables medios y medios bajos, sin distinción de
género, con lote propio, incluyendo los ubicados en el área
rural del Municipio.
- Ante la demanda de vivienda y la falta de planes a corto plazo en los
demás niveles estatales se desarrolló un banco de tierra para conformar
círculos que incluyen el costo del lote en la cuota, y se conformaron
círculos de menor valor y acordes a la capacidad económica de los
suscriptores.
- Se fomentó la cultura asociativa, se adaptó el prototipo para los
grupos de menor poder adquisitivo que los incluidos en la propuesta inicial,
quienes han demostrado voluntad y capacidad de ahorro.
- La facilidad de acceso, incentivó el interés de construir la vivienda
propia y mejorar la calidad de las mismas.
El alto porcentaje de lotes servidos baldíos, sin mantenimiento, ni
regularización de dominio, que no contribuían en el Municipio ni en la
Cooperativa y
generaban altos costos operativos por la extensión de los servicios. Con la
regularización y ocupación de esos lotes se racionalizó el uso de servicios
ociosos, agua, cloacas, alumbrado, limpieza y mantenimiento de calles.
Cambio en las relaciones de producción y consumo por la
racionalidad de la propuesta al sociabilizar y compartir
tecnología y aprovechamiento de materiales locales.
- Redescubrir al Estado liderando políticas públicas:el Municipio,al
pasar del rol meramente "administrador" al de
"gestor" ha reinstalado en la sociedad la conciencia de la presencia del
Estado liderando las políticas públicas a partir de tomar la decisión
política de organizar un sistema que resuelva las prioridades detectadas en
la comunidad, otorgar el marco legal y disponer los recursos existentes en
función de impulsar y sostener la iniciativa.
- Se incorpora la inclusión social a través de la voluntad participativa
y asociativa: si bien el Sistema de Círculos fue previsto para cubrir las
necesidades de una franja socio-económica, la flexibilidad del sistema
permitió el acceso a la vivienda a otros sectores que basados en la
recuperada confianza en la Institución Municipal, se agruparon para
solicitar la incorporación de acuerdo a sus recursos.
- Sostenibilidad en tiempos de crisis y adaptación a
nuevos requerimientos y expectativas de los asociados: al tratarse de un
sistema abarcativo y flexible, se ha podido adecuar a los requerimientos
planteados por los diferentes grupos y además se ha adaptado a situaciones
críticas(tales como desempleo en el caso de los suscriptores, fomentando la
posibilidad de asociarse para cubrir el monto de la vivienda), variar
montos, plazos de las cuotas, niveles de terminación entre otros.
Estas lecciones han sido incorporadas a nuestra iniciativa, de modo gradual,
durante la acción y en el tiempo, y a otras iniciativas llevadas adelante
por el Municipio, liderando, incorporando y adaptando procesos orientados al
desarrollo productivo, tales como: conformación de asociaciones de
productores de miel, de lácteos, de artesanos.
La referencia de conformación de Círculos fue tomada de experiencias
primitivas de otros municipios que por su conformación y objetivos, no se
adecuaban a los de esta comunidad.
Este ha sido un proceso de aprendizaje en el que se han rescatado estas
lecciones que ya forman parte de los procesos de acción política del
Municipio y de la comunidad.
Dadas las características y la flexibilidad de este Sistema
de Círculos de Ahorro, puede adaptarse a cada situación
particular para resolver el problema de la vivienda de los distintos
sectores sociales, generar empleo y adecuar las tecnologías disponibles en
cada lugar. Estos son algunos ejemplos:
- Otros Municipios de la Provincia (Cerrito, Villa Urquiza) adoptaron
esta
iniciativa, variando los prototipos y montos según las realidades
locales.
- En Cerrito, el sistema se orientó también a los posibles inversores
inmobiliarios, presentando la alternativa del cobro total de la vivienda por
adelantado con un descuento mínimo, con una buena respuesta por parte del
sector.
- La Municipalidad de Rosario del Tala, está elaborando su prototipo y
tiene en marcha el registro de suscriptores, este municipio dispone de un
Banco de Tierras con lotes servidos que ocupará como prioridad para
optimizar los servicios e incorporar nuevos contribuyentes.
- Municipios de otras provincias, Misiones y Chaco consultaron y están
en contacto con los equipos municipales.
- Esta iniciativa fue elegida en la Convocatoria Nacional por el
Programa PROMEBA entre las "Mejores Prácticas en el Hábitat Popular" en
diciembre de 2001, a partir de la exposición de los trabajos, se interesaron
en el Sistema entre otros, la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda
de la Nación, (con los cambios de autoridades, no se concretaron las
intenciones) el Ministerio de la Solidaridad de la Provincia de Córdoba.
Si tuviera que transferir la iniciativa, en primer término,
reconocería la organización de la institución que está
dispuesta a operar el sistema, luego el entorno económico
social y la población objetivo, a fin de adecuar las
tipologías y los costes.
Se deberían tener en cuenta otros factores que pueden ser favorecidos por
este tipo de emprendimiento: capacitación técnica, ocupación de mano de obra
, tecnologías y materiales locales, aprovechamiento de servicios existentes,
planificación de crecimiento.
Programa PROMEBA () Sistema de Círculos de Ahorro
para Viviendas
, Mejores Prácticas en el Hábitat
Popularvol. 1
(17-03-1997) «En Maciá perdieron el tren pero no
la iniciativa», El Diario, pg.3
(12-02-1996) «Una Ciudad en búsqueda de su perfil
laboral», El Diario, pg. 13