País/Estado — Brasil
Región según Naciones Unidas — América Latina
Región ecológica — tropical y subtropical
Ámbito de la actuación — ciudad
Agentes — gobierno central; gobierno local.

Categorías — Vivienda: vivienda asequible; acceso a la financiación de la vivienda. Buena gestión urbana: movilización de recursos; apertura y transparencia. Arquitectura y diseño urbano: paisajismo; diseño comunitario sostenible.

Contacto Principal

Rua Marechal Deodoro No:1.133
Centro ZIP:80.060-010
Curitiba State, Parana
Brasil
Teléfono: (5541) 362-1929
Fax: (5541) 263-4376

Organización Nominadora

Escritorio de Negocios Curitiba Norte
Rua Jose Loureiro No:195, 6o andar
Centro ZIP:80.010-000
Curitiba State, Parana
Brasil

Socio

Rua Duque de Caixa No:635
Centro Civico Bento Munhoz da Rocha
86.015-901
Londrina State
Brasil
Telefono: (5543) 372-4000
Fax: (5543) 342-1197

Resumen

La Empresa de la Vivienda de Paraná, Companhia de Habitaçao do Parana (COHAPAR), con la autorización del gobierno del Estado de Paraná, ha desarrollado en los últimos años diferentes programas de vivienda, para los cuales ha contado con la colaboración de la Caja de Ahorros Federal [Caixa Económica Federal (CAIXA)]. Dentro del conjunto de programas desarrollados por COHAPAR se incluyen Pro-Moradia, Pro-Cred (basado en créditos con letras individuales) y los programas de Créditos con Letras Colectivas. En sus proyectos COHAPAR se ha preocupado por orientar a la población participante a lo largo de todas las fases del proyecto y se ha hecho cargo de los pasos necesarios para la organización, la elaboración, la realización, el control y el seguimiento del proyecto.

Con este proyecto COHAPAR ha perseguido producir un número importante de unidades de vivienda, en un periodo de tiempo corto y a bajo coste, y al mismo tiempo, se ha procurado satisfacer la demanda de vivienda para los habitantes de Londrina con menor poder adquisitivo. El planteamiento utilizado por COHAPAR ha consistido en evitar los proyectos de vivienda a gran escala, donde se tiende a la producción en masa de unidades estandarizadas y que suelen dar como resultado la formación de guetos en los alrededores de las áreas metropolitanas.

Para conseguir soluciones de vivienda heterogéneas, COHAPAR ha utilizado los llamados ‘Proyectos Evolutivos’, que son un conjunto de diseños arquitectónicos ya aprobados de antemano y que han demostrado ser lo suficientemente flexibles como para permitir introducir pequeñas variaciones. Además del diseño arquitectónico, el programa también ha tenido en cuenta el nivel adquisitivo de los participantes y sus condicionantes culturales, y ha respetado la topografía y el paisaje del lugar.

La adopción de los ‘Proyectos Evolutivos’ ha permitido a los beneficiarios elegir las distribuciones en planta más acordes con las caracteristicas y las necesidades de sus familias. Por otro lado, desde COHAPAR se ha alentado a la población a sugerir modificaciones en la distribución de los espacios, en su extensión, en su orientación y en la situación de la vivienda dentro de la parcela. Esto ha permitido llegar a soluciones personalizadas, de manera que no se ha forzado a los beneficiarios a aceptar un diseño cerrado. Este tipo de procesos refuerzan la capacidad de participación y de decisión de la población, respetando su criterio sobre lo que es una vivienda adecuada. Al mismo tiempo que ha permitido conservar la forma de habitar de los beneficiarios, la iniciativa ha creado un entorno con una identidad propia que es respetada por sus habitantes.

El modelo de intervención que se ha adoptado en el proyecto garantizaba la brevedad del periodo de tiempo transcurrido entre el diseño y la construcción de las viviendas, pero, a pesar de ello, las áreas circundantes se vieron rápidamente ocupadas por nueva población. La diversidad de tipologías que se han creado en el área diseñada la distinguen claramente de las áreas contiguas, que se han generado espontáneamente en los últimos años de manera casi imperceptible. La mayoría de las viviendas del programa se han construido mediante la autogestión y esto ha tenido varios resultados beneficiosos: el desarrollo de la capacidad de gestión de los beneficiarios, el fortalecimiento de sus capacidades empresariales y la aparición de esfuerzos individuales en la optimización de recursos, alcanzando costes de producción considerablemente más bajos que los del mercado local. La autogestión también ha contribuido a incrementar las ventas de las serrerías de pequeño y mediano tamaño y de los proveedores de materiales de construcción. Los beneficiarios han tenido acceso a estos materiales gracias al respaldo económico de los organismos financiadores. También han recibido la asistencia técnica de arquitectos, de ingenieros, y de jefes de obra, quienes les han proporcionado un apoyo diario durante todo el proceso de construcción.

Fechas Clave

• 1 Diciembre 1997 — Escrituración de 214 unidades de vivienda financiadas a través del programa de Crédito de Letras Individuales
• 31 Marzo 1998 — Escrituración de 208 unidades de vivienda financiadas por el programa de Crédito de Letras Asociativas y de 197 unidades financiadas por el programa Pro-Moradia
• 28 Febrero 1999 — Escrituración de 19 unidades de vivienda financiadas por Letras de Crédito Asociativas
• 28 Febrero 2000 — Escrituración de 22 unidades de vivienda financiadas por Letras de Crédito Asociativas
• 20 Agosto 2001 — Finalización del programa

Descripción

Situación previa a la iniciativa

Establecimiento de prioridades

1. Cubrir la necesidad de vivienda de las personas registradas en el Ayuntamiento de Londrina y en el programa de COHAPAR.
2. Ofrecer un asentamiento adecuado a las familias que residían en el municipio desde hacía más de dos años y que tenían necesidad de una vivienda.
3. Dar prioridad a la seguridad en los hogares monoparentales regidos por mujeres.
4. Promover y organizar iniciativas de vivienda dentro de la legalidad y con técnicas constructivas adecuadas.
5. Animar a los propietarios a construir en sus propias parcelas.
6. Integrar las nuevas viviendas con las áreas colindantes, favoreciendo la continuidad de la trama consolidada ya existente.
7. Facilitar el acceso a los equipamientos comunitarios existentes o previstos y crear espacios destinados al ocio para permitir reuniones, el contacto de la comunidad y la integración social.
8. Garantizar una reserva de suelo para dedicarlo a zonas verdes y a áreas que contribuyan a preservar el entorno.
9. Respetar y conservar la topografía y la vegetación como factores condicionantes del diseño.

Formulación de objetivos y estrategias

Objetivos

1. Proporcionar una vivienda a las familias con unos ingresos económicos que oscilasen entre 215 y 860 dolares EEUU.
2. Evitar la formación de getos y la proliferación de favelas en la zona.
3. Orientar el crecimiento y la creación de tejido urbano.
4. Optimizar las infraestructuras y los equipamientos de la comunidad.
5. Animar a los propietarios de viviendas a permanecer en el área.
6. Generar empleo e ingresos en la propia zona de actuación.

Estrategias

1. Ocupación legal de un vacío urbano ejecutada con rapidez, de manera que la zona tenga carácter de barrio desde el comienzo de la actuación.
2. Concentración geográfica de las viviendas proyectadas, permitiento un control operacional y técnico, y facilitando la producción a gran escala.
3. Modificación de la naturaleza de los proyectos de gran escala mediante la segmentación por etapas y la diversificación de las tipologías con apartamentos, casas bajas y vivendas de dos alturas.
4. Reducción de costes mediante la autogestión, la compra de materiales de construcción a proveedores locales y el empleo de mano de obra local.
5. Movilización de recursos adicionales de los propios residentes para la mejora y revalorización inmediata de las viviendas.

Movilización de recursos

Proceso

1. El proceso comenzó en Londrina en 1995 con el censo de las familias incluidas la horquilla de ingresos prefijada. Los interesados pudieron registrarse en todas las municipalidades del estado de Paraná y en ese momento se fijaron los criterios de selección de las solicitudes a nivel municipal, regional y estatal. Esta operación de censo de la población es muy importante porque alienta a las comunidades a permanecer en sus áreas originales, frente a la opción de emigrar a las áreas metropolitanas.
2. COHAPAR y el Ayuntamiento de Londrina establecieron un acuerdo de cooperación técnica para construir viviendas de bajo coste.
3. El Ayuntamiento cedió terrenos a COHAPAR para realizar el Proyecto de Vivienda de Cabo Frio con la condición de que se utilizaría para construir vivienda de bajo coste.
4. COHAPAR se ha ocupado tanto del diseño urbano de toda el área, como de definir los tres tipos de viviendas: casas bajas, viviendas de dos alturas y apartamentos. Posteriormente, las tres tipologías han sido aprobadas por el municipio y la agencia financiadora.
5. Los créditos para la construcción han sido otorgados en dos fases. La primera ha consistido en la evaluación de la capacidad económica y de amortización de cada solicitante; también se ha tenido en cuenta el capital acumulado en el Fondo de Garantía por Tiempo Trabajado [Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)]. La segunda etapa se ha referido a la capacidad de autogestión y de participación en el proceso de construcción a partir de las orientaciones recibidas en las reuniones.
6. Una vez seleccionado el diseño correspondiente a la unidad de vivienda, con los ajustes derivados de las necesidades y preferencias particulares de cada familia, el trabajo ha comenzado bajo la supervisión de un arquitecto y un jefe de obra. El material para la construcción era enviado al terreno, donde era supervisado por el equipo técnico y podía ser rechazado si no cumplía las especificaciones.
7. Los fondos se reciben en varias entregas, cada una de ellas condicionada a que la anterior se haya invertido bien. Cuando se ha recibido el último pago, el propietario tiene los mismos derechos y obligaciones (incluyendo las fiscales) que cualquier otro ciudadano.
8. En el caso de los apartamentos y las viviendas de dos alturas, las familias participantes han contratado constructores locales que recibían asesoramiento de COHAPAR. La planificación del trabajo suele sufrir variaciones, por lo que ha estado sometida a un estricto control. Además los trabajadores de COHAPAR han organizado y supervisado personalmente la construcción de los apartamentos.

Resultados obtenidos

1. El proyecto ha conseguido crear un asentamiento en el área planeada. Se ha ofrecido una nueva alternativa de vivienda y una oportunidad de integración social para sectores de la población con diversos niveles de ingresos, permitiendo su inclusión en el vecindario y por tanto en el tejido social urbano.
2. Se han alcanzado unos resultados óptimos en la creación del nuevo asentamiento y en su integración en la trama urbana, trabajando con distintas densidades y favoreciendo una ocupación ordenada del espacio con un buen nivel de calidad y un precio de suelo construido por metro cuadrado superior al de las áreas próximas y a la media del estado de Paraná.
3. Se ha ofrecido una solución de vivienda a la población que estaba registrada en COHAPAR o en el Ayuntamiento. Se les ha animado a participar en los programas de vivienda del estado de Paraná.
4. Se ha dado una oportunidad a familias que generalmente quedaban excluidas de los créditos de vivienda debido a sus bajos ingresos. El proyecto ha ido más allá del concepto de proyectos de vivienda para rentas bajas en áreas periféricas remotas y de alta densidad urbana.
5. Se ha destacado la idea de producir una vivienda única por familia, permitiendo personalizar la vivienda y respetando la identidad cultural de la población.
6. Se han producido viviendas que forman un barrio natural, con variedad en los niveles de ingresos, usos y procedencias culturales.
7. Se han generado alternativas para el crecimiento de las viviendas, para los acabados y para su situación dentro de la parcela, en función de las necesidades de sus habitantes.
8. Se ha consolidado una relación calidad-precio superior a la de la construcción de obras públicas practicada en toda el área.
9. Se ha contenido el crecimiento de favelas, consecuencia de la gran demanda de vivienda de la población con bajos ingresos.
10. Se han optimizado los presupuestos municipales, permitiendo el uso de terrenos vacíos que ya disponían de un servicio de infraestructuras básicas, y permitiendo el cobro de impuestos a través de la nueva situación de legalidad de los residentes.
11. Mediante la utilización de un territorio vacío cercano al centro urbano, se ha evitado la fragmentación de la inversión municipal. También ha implicado la extensión de los servicios básicos y las infraestructuras a zonas informales de baja densidad.
12. El proyecto ha supuesto una fuente de ingresos para el barrio. Estos ingresos se han generado a través del empleo, de la venta de material de construcción y del abastecimiento de servicios de obras públicas.
13. Se ha potenciado la ocupación diversificada en términos económicos, culturales y de tipología, de un territorio urbano vacío, dando carácter de barrio al nuevo asentamiento, mientras que un proyecto de urbanización tradicional habría producido un impacto negativo y un área depreciada.
14. El diseño urbano ha permitido la integración de un sistema de calles y aceras, además de potenciar los puntos de reunión preexistentes mediante plazas atractivas.
15. En el plan de vivienda global había una preocupación por el equilibrio entre los llenos y los vacíos y la altura de los edificios, así como por conservar las carterísticas naturales del lugar y conseguir la integración formal con el entorno inmediato.
16. Se ha permitido a los residentes interesados por la autogestión hacerse cargo de sus propias soluciones de diseño. Este método ha generado oportunidades de empleo, ya que ha sido necesario contratar una media de tres trabajadores por unidad de vivienda autoconstruida.
17. La construcción de apartamentos y viviendas unifamiliares ha permitido a los constructores locales contribuir a paliar el déficit de vivienda, dado que los recursos y los proyectos de construcción disponibles eran limitados.
18. Se ha demostrado que la colaboración entre el ayuntamiento, el gobierno federal y la comunidad local es posible. Esta colaboración permite la optimización de los recursos y produce buenas soluciones de vivienda.
19. Se ha cubierto la necesidad de vivienda de familias con distintos niveles de ingresos con la construcción de 269 casas bajas, 14 viviendas de dos alturas y 158 apartamentos. Las parcelas asignadas estaban bien situadas y contaban con infraestructuras urbanas, con servicios, con equipamientos y con transporte público.

Sostenibilidad

1. El proceso de autogestión ha traído grandes ventajas a la comunidad. Se ha generado una buena relación calidad-precio que ha permitido acceder a la vivienda con precios asequibles. Los pagos han oscilado entre 54 y 70 dólares mensuales, lo que corresponde al 18-21% de los ingresos familiares. En el caso de los apartamentos y las viviendas de dos alturas, que correspondieron a familias con unos ingresos ligeramente superiores, estos pagos representaban alrededor del 15% de sus ingresos.
2. El proyecto ha mostrado que controlar el crecimiento urbano es importante para el desarrollo de la ciudad. Aumentar la densidad urbana reduce las necesidades de transporte y ahorra energía, y es con seguridad uno de los factores clave para la sostenibilidad.
3. Otro factor positivo ha sido el de evitar la concentración espacial de familias pertenecientes al mismo grupo de ingresos y a un mismo nivel cultural. Así se ha favorecido la integración social y se han reducido los conflictos.
4. La autogestión individual y colectiva ha conducido a una reducción de costes, de manera que los pagos han sido más acordes con las posibilidades de los beneficiarios. Por otro lado, este sistema ha provocado la contratación de un contingente importante de mano de obra para la construcción, proporcionando una fuente de ingresos a personas que normalmente tienen dificultad para encontrar trabajo debido a la escasa demanda de trabajadores no especializados.

Este proyecto ha puesto su acento en la humanización de las ciudades. Se ha demostrado que esto es posible haciendo un buen uso del planeamiento urbano, de las tipologías de vivienda, de los materiales y técnicas tradicionales y de la gestión del proyecto. La simplificación de la cantidad de burocracia necesaria en el complejo sistema de financiación ha permitido a las familias acceder a los créditos, y por tanto a la vivienda, en un plazo breve y eficiente. La colaboración de los organismos financieros, los promotores, las municipalidades y la comunidad han permitido que cada uno haya podido contribuir en el momento oportuno, simplificando las actividades y en consecuencia reduciendo los tiempos de espera.

Lecciones aprendidas

La experiencia de Vivienda Diversificada en Cabo Frio, dirigida a familias con bajos ingresos, es un símbolo de mejora social, que ha elevado la dignidad de la vivienda de bajo coste y ha aumentado las aspiraciones de la comunidad y sus perspectivas de acceder a la educación, al ocio, al trabajo y a una mejor calidad de vida. Debido a estas condiciones se prevé recuperar la inversión de los organismos financiadores y reducir la necesidad de programas sociales de asistencia y de actividades destinadas a un segmento de la población con menor poder adquisitivo y con un nivel sociocultural inferior.

Las principales etapas de la estrategia adoptada por COHAPAR y los elementos que en la práctica permitirían aplicar el programa en otros lugares con características similares se pueden resumir en:

1. Análisis previo de la demanda de vivienda y estimación del déficit de vivienda en distintos segmentos de la población.
2. Identificación de las áreas ocupadas por vivienda informal.
3. Estudio de las tramas urbanas existentes y de la ocupación del suelo en la ciudad.
4. Establecimiento de un acuerdo de cooperación con el Ayuntamiento para producir vivienda de bajo coste.
5. Donación de suelo para desarrollar el proyecto por parte del municipio.
6. Elección de proyectos flexibles que permitan varias soluciones de vivienda.
7. Estudio de venta de las unidades de vivienda.
8. Reunión con los solicitantes para evaluar si es factible la concesión de créditos.Tras seleccionar a los beneficiarios desde los organismos financiadores, se han acordado créditos con los solicitantes en función de su solicitud y de su nivel de ingresos, para lo cual se ha tenido en también cuenta el capital acumulado en el Fondo de Garantía por Tiempo Trabajado al que podría acceder cada trabajador en caso de desempleo.
9. Los habitantes cuyas solicitudes han sido aprobadas reciben orientación sobre la autogestión, lo cual incluye la compra de materiales de construcción, la organización de las fases de construcción, el esquema de funcionamiento del crédito, etcétera.

Transferibilidad

El proyecto de COHAPAR fue uno de los diez mejores proyectos premiados por la CAIXA en 2001, como ejemplo de eficacia, por la preocupación social y por la buena gestión de la práctica en la distribución de las viviendas a población de bajo poder adquisitivo. Gracias a ello, el proyecto se beneficia del apoyo de la CAIXA para su difusión y transferencia a otros organismos y corporaciones de vivienda, trabajando con distintos Programas Federales de Financiación de la Vivienda.