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Fecha de referencia: 05-07-2000
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 2000, y catalogada como BEST.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Suráfrica
Región según Naciones Unidas: África
Región ecológica: alta meseta
Ámbito de la actuación: barrio
Instituciones: gobierno provincial; sector privado; gobierno
local.
Categorías = Igualdad y equidad de género: eliminación de trabas
a la igualdad de género (medidas de discriminación positiva).
Vivienda: acceso a la financiación de la vivienda; vivienda
asequible. Buena gestión urbana: fomento de la colaboración
pública y privada.
Contacto principal:
Steyn Van Blerk (director de proyecto)
Instituto para la Vivienda y los Temas del Suelo de Gauteng /
Gauteng Department of Housing and Land Affairs (GDH)
Gobierno provincial
Private Bag X79
Marshalltown 2107
República de Suráfrica
9th Floor Lisbon Building
37 Sauer Street
Johannesburg 2000
República de Suráfrica
Tel: 27 11 355 4273 / 4000
Fax: 27 11 838 8971
E-mail: steynv@hla.gpg.gov.za
http://www.housing.gpg.gov.za/
Organización nominadora:
Blaise Jones (coordinador)
Keeve Stein, S.A. / Keeve Steyn (Pty) Ltd. (KS)
Sector privado
P.O. Box 180
Belvedere Place
5 Eglin Road
Sunninghill, Sandton
Johannesburg 2157
República de Suráfrica
Tel: 27 11 236 3300
Fax: 27 11 807 8535
E-mail: catharina@ksinc.co.za / erica@ksinc.co.za
http://ksinc.co.za/Index.htm
Socio:
Ashley Ally
Consejo Metropolitano de Johannesburgo / Greater Johannesburg
Metropolitan Council (GJMC)
Gobierno local
c/o City of Johannesburg Metropolitan Council
P.O. Box 1049
Johannesburg 2000
República de Suráfrica
158 Loveday Street, 8th Floor A Block
Metropolitan Centre
Braamfontein 2001
República de Suráfrica
Tel: 27 11 407 6142 / 7351 / 6111
Fax: 27 11 403 7949 / 3494
E-mail: aally@mj.org.za / unicity@gjtmc.org.za
http://www.joburg.org.za/
Colaboración administrativa
Socio:
Wendy Ovens (coordinadora)
Consejo Local Metropolitano de Johannesburgo Este / Eastern
Metropolitan Local Council (EMLC)
Gobierno local
c/o Eastern Metropolitan Substructure
P.O. Box 78001
Sandton 2146
República de Suráfrica
Tel: 27 11 303 8705 / 881 6356 / 6911 / 407 7314
Fax: 27 11 303 8793 / 881 6071 / 403 1012
E-mail: bettyjo@emss.org.za / anair@gjtmc.org.za
http://www.emss.org.za/
Colaboración política
Socio:
Lawrence Ramashamole (director de programa)
Corporación Nacional para la Financiación de la Vivienda, S.A.
/ National Housing Finance Corporation Ltd. (NHFC)
Sector privado
c/o Social Housing Foundation (SHF)
P.O. Box 31376
Braamfontein 2017
República de Suráfrica
11 Boundary Road
Isle of Houghton
Old Trafford 3, 2nd Floor
Houghton 2198
República de Suráfrica
Tel: 27 11 484 7760 / 6311 / 644 9800
Fax: 27 11 484 7088 / 6406
E-mail: lawrence@nhfc.co.za / shf2@icon.co.za
http://www.nhfc.co.za/
http://www.shf.org.za/
Colaboración financiera
La iniciativa de ampliar la invitación a los deportistas con
minusvalías de los países participantes hizo que el evento
promoviera una política de inclusión, tanto en lo referente a las
instalaciones como al entorno residencial. La finalidad primera
del complejo habitacional construido para albergar a los atletas
durante el transcurso de los Juegos Africanos era atender
adecuadamente las necesidades de esas personas, llegadas de todos
los extremos del continente; sin embargo, la misión de nuestro
proyecto consistió en garantizar que su realización no alcanzase
un coste tan elevado que impidiese que la mayoría de la población
sin hogar del antiguo distrito segregado de Alexandra pudiera
acceder posteriormente a las viviendas construidas. En base a
otros programas que se estaban llevando a cabo en la zona, se
estimó que el comprador potencial medio de la comunidad a la que
iba dirigida el proyecto no podría permitirse pagar más de 30.000
rand por la adquisición de una residencia (unos 5.000 dólares
EEUU).
Por lo tanto, los objetivos fueron los siguientes:
Situación previa a la iniciativa
Tras el nombramiento de Johannesburgo como sede de los Séptimos
Juegos Africanos, se identificaron diferentes zonas de la ciudad
como emplazamiento potencial para la Villa de los Atletas. Sin
embargo, a principios de 1998, aunque en teoría se había
alcanzado un acuerdo con las autoridades, los progresos llevados
a cabo por el CLMJE eran más bien escasos.
Establecimiento de prioridades
En febrero de ese mismo año, el IVISUG mostró su voluntad de
participar en la construcción del complejo habitacional y propuso
para ello una porción de terreno situada en el área de Far East
Bank de Alexandra. El sector estaba incluido en la Fase 3 del
proyecto de urbanización de 1996 y su ejecución estaba prevista
para el año 2001. La ventaja de esta parcela, con una extensión
de 96 hectáreas y calificada como suelo apto para uso
residencial, era que podía ser utilizada de manera inmediata.
Como transcurría el tiempo y la Villa de los Atletas no se
construía, el Consejo de la OJA decidió proceder a su realización
en ese lugar.
Formulación de objetivos y estrategias
El IVISUG asignó un director de proyecto que se encargó de la
gestión y dirección de la construcción y, en colaboración con el
Equipo de Trabajo (Task Team) de la OJA, elaboró la estrategia
correspondiente.
Los objetivos de la iniciativa eran los siguientes:
Movilización de recursos
A solamente doce meses de la fecha prevista para la finalización
de la Villa de los Atletas, el Equipo de Trabajo se comprometió
a llevar adelante un programa extraordinariamente apretado. Así
pues, se eligió un promotor y se asignaron los siguientes
cometidos:
Proceso
Se creó un Equipo Técnico del Proyecto para mantener informado
al Consejo de la OJA sobre los progresos que se iban realizando
en la Villa de los Atletas; su primera decisión fue la de
establecer subgrupos de trabajo, a los que asignó diferentes
funciones y responsabilidades. Dicho equipo, que al principio se
reunía casi diariamente, tuvo que hacer frente al primer problema
importante: la dificultad de obtener autorización para llevar a
cabo cada una de sus decisiones, ya que el proceso de lograr las
aprobaciones correspondientes no seguía el ritmo de desarrollo
de la construcción. Ante esta situación, el presidente del Equipo
de Trabajo tomó la iniciativa de realizar continuas consultas a
las partes implicadas para garantizar su apoyo. Gracias al flujo
constante de información en ambos sentidos y a la rapidez
evidente con que se inició la urbanización, se consiguieron
reducir drásticamente los trámites burocráticos.
El Equipo de Financiación también se topó con algunos
contratiempos. Una vez seleccionados los futuros propietarios en
la comunidad a la que iba dirigida la iniciativa, se hizo patente
el hecho de que los fondos previsores de esas personas no
servirían como garantía colateral para la obtención de préstamos
con los que pagar la diferencia entre el precio real de las
viviendas y la subvención concedida. La Empresa de Vivienda
Social Semag Ltda./Semag Housing Company (Pty) Ltd., tras recibir
un préstamo importante con garantías sobre el proceso completo
de urbanización, adoptó la función de entidad crediticia y se
convirtió en el último recurso para muchos de los residentes
potenciales. El Equipo de Financiación intentó por todos los
medios conseguir respaldo económico para los destinatarios de las
viviendas.
La labor de la Sociedad Inmobiliaria Tsepo progresó adecuadamente
y la construcción del último grupo de módulos residenciales
finalizó justo antes del inicio de los Juegos Africanos. Se había
fijado la inauguración del acontecimiento para el período
inmediatamente anterior a las primeras lluvias primaverales; esto
habría provocado que los trabajos de ajardinado de la
urbanización resultasen demasiado costosos, por lo que el
plantado de césped y de árboles se concentró en algunas áreas
públicas y se decidió aplazar el de las zonas restantes hasta
después de la finalización del evento.
Otro inconveniente con el que no se había contado fueron los
enormes problemas logísticos que conlleva amueblar 1.800
viviendas y que se manifestaron en forma de un continuo ir y
venir de camiones de carga en el interior del solar. Estaba
prevista la adquisición de todos los artículos, incluidas las
cortinas para las ventanas de cada unidad residencial, pero su
instalación sólo se logró gracias a la dedicación de los miembros
del CLMJE elegidos para supervisar el proceso. Para aquel
entonces, el Equipo Técnico del Proyecto se había convertido en
un grupo realmente eficiente; por esa razón y en virtud de la
confianza depositada por la OJA, se le concedió en el último
minuto la gestión de la Villa de los Atletas durante la
celebración de los Juegos Africanos.
El contraste entre la etapa final del proyecto (es decir, la
entrega del complejo habitacional a los nuevos propietarios) y
los apuros sufridos en sus comienzos fue espectacular. Las 1.800
viviendas permanecieron vacías mientras sus ocupantes efectuaban
los depósitos bancarios y recibían un curso de orientación antes
de instalarse en ellas.
Resultados conseguidos
Parecía difícil conciliar las dos vertientes de esta iniciativa,
es decir, proporcionar alojamiento a los deportistas y vivienda
para los sin techo. Sin embargo, la cuidadosa planificación y el
trabajo de investigación sobre las necesidades de los
participantes en el evento, hicieron que la realización de la
Villa de los Atletas se convirtiera en todo un éxito, que mereció
abundantes elogios de los participantes de los 49 países
invitados. El comentario general era que las instalaciones eran
las mejores que se habían encontrado en las competiciones a las
que habían asistido en los últimos tiempos. Hay que destacar que
las características del proyecto permitieron asignar sectores
separados para cada equipo nacional y, al mismo tiempo, que los
hombres y las mujeres de cada grupo de deportes pudieran residir
juntos.
Las mejoras adicionales incorporadas con motivo de la celebración
de los Séptimos Juegos Africanos hicieron aumentar
considerablemente el número de solicitudes para acceder a estas
viviendas de bajo coste, a pesar de que fueron entregadas dos
años después de lo estipulado.
El problema inicial de falta de recursos se simplificó mediante
la concesión de un cuantioso préstamo a Semag Ltda., que permitió
que el Equipo de Comercialización (Marketing Task Team)
prosiguiera su labor con la confianza de que los futuros
propietarios podrían disponer de la financiación adecuada.
Se estableció el requisito de alojar a los deportistas con
minusvalías en el mismo sector que el resto de sus compatriotas;
esto se tradujo en la construcción de una serie de módulos
adaptados y repartidos por toda la urbanización. Una vez
finalizada la competición, el Equipo de Comercialización trabajó
activamente en la tarea de hacer publicidad de esas viviendas,
para lo cual se sirvió de las asociaciones de minusválidos de la
zona.
Sostenibilidad
La propuesta de Semag Ltda. fue ofrecer financiación a todos
aquellos que, en principio, carecían de la posibilidad de obtener
un préstamo hipotecario al uso; el crédito que recibió hizo
factible esta tarea. Además, su personal había elaborado
diferentes sistemas de amortización, con opciones adaptadas a la
disponibilidad de cada propietario. El objetivo último de la
entidad consiste en facilitar a esas personas el acceso a los
préstamos que conceden determinadas instituciones, para lo cual
ha recurrido al sistema de demostrar en cada caso concreto un
historial probado de cumplimiento de pagos.
A través de esta iniciativa y del apoyo proporcionado a los
nuevos residentes para que contribuyan con pagos o depósitos
adicionales, la citada empresa espera recuperar los fondos
suficientes como para poder realizar más módulos residenciales
en un período de cuatro años. La inclusión de las unidades para
discapacitados en el proyecto puso en evidencia el hecho de que,
en realidad, no existía un modelo estándar que respondiera
adecuadamente a las limitaciones económicas inherentes a la
construcción de viviendas subvencionadas de bajo coste. Así pues,
se crearon oficinas de financiación y se insistió en que los
residentes recibirían toda la información relativa a la
responsabilidad que supone la concesión de un préstamo para la
adquisición de una vivienda. Con este fin, el Programa de
Educación para la Financiación de la Vivienda, desarrollado por
la Sociedad de Garantía de Créditos Hipotecarios (SOGACH)/Home
Loan Guarantee Company (HLGC), hizo especial hincapié en los
derechos, las obligaciones y los compromisos que acompañan a este
tipo de préstamos. Con ello se dotó a los propietarios y
arrendatarios de la información precisa para asumir ese nuevo rol
y administrar correctamente sus recursos.
La empresa Semag Ltda. también ha tenido en cuenta a aquellas
personas que, en un momento dado y por uno u otro motivo, no han
podido seguir cumpliendo con sus pagos; en tales casos, se ha
acomodado a esas familias en condiciones de alquiler en
diferentes términos, lo que asegura su permanencia en la zona.
Lecciones aprendidas
Transferibilidad
El mayor beneficio obtenido de albergar a los deportistas durante
los Juegos Africanos fue que la necesidad de ofrecer alojamiento
sirvió para mejorar sustancialmente el modelo residencial que
ofrece el Programa Nacional de Vivienda Subvencionada (National
Housing Subsidy Programme). Como la Villa de los Atletas sirvió
de acomodo temporal a los participantes en el evento, los hoteles
de los alrededores sufrieron las consecuencias y, pese a la
asistencia de funcionarios y delegados, no alcanzaron la
ocupación completa. Sin embargo, todos los atletas, los
entrenadores y el personal técnico que residió en la urbanización
mostraron su apoyo a la idea de contribuir de alguna manera a
paliar la situación de la población sin hogar.
Tanto la iniciativa de planificar y construir un área residencial
como la de utilizar una serie de instalaciones para proporcionar
alojamiento temporal pueden ser adaptadas a cualquier otro
acontecimiento relevante que tenga lugar en el país, sea o no de
carácter deportivo. El hecho de tener que ofrecer alojamiento a
las personas que toman parte en un encuentro determinado puede
aprovecharse para mejorar la calidad de los modelos de vivienda
propuestos.
Los pasos a seguir serían los siguientes:
Perfil financiero
| Año | Total | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 |
| Millones de rand | 1,0 | 22,0 | 45,0 | 12,0 | |
| IVISUG | 40% | 100% | 50% | 33% | 50% |
| CLMJE | 1% | 0% | 4% | 0% | 0% |
| NER (1)/Metro Electricity (2) | 7% | 0% | 1% | 10% | 0% |
| OJA | 12% | 0% | 0% | 16% | 0% |
| Eskom (3)/Rand Water (4) | 1% | 0% | 0% | 2% | 0% |
| Subtotal (subvención) | 61% | 100% | 55% | 61% | 50% |
| Sociedad Inmobiliaria Tsepo/Grupo 5 | 15% | 0% | 20% | 17% | 12% |
| Bancos, vía NURCHA (5)/SOGACH | 12% | 0% | 25% | 10% | 30% |
| Subtotal (crédito) | 27% | 0% | 45% | 27% | 42% |
| Propietarios | 6% | 0% | 0% | 9% | 2% |
| Préstamo NHFC (6) | 6% | 0% | 0% | 3% | 6% |
| Total | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
(1) Ente Nacional Regulador de la Electricidad/National
Electricity Regulator (NER)
(2) Electricidad Metropolitana (suministro y distribución a nivel
local)
(3) empresa nacional de energía
(4) Aguas Rand
(5) Agencia Nacional para la Vivienda y la Reconstrucción
Urbana/National Urban Reconstruction and Housing Agency (NURCHA)
(6) Corporación Nacional para la Financiación de la Vivienda,
S.A./National Housing Finance Corporation Ltd. (NHFC)
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