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Fecha de referencia: 05-07-2000
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 2000, y catalogada como BEST.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Singapur
Región según Naciones Unidas: Asia
Región ecológica: tropical y subtropical
Ámbito de la actuación: ciudad
Instituciones: gobierno central; sector privado.
Categorías = Procesos de planificación urbana y regional: programación
de la inversión del capital; conservación del patrimonio
cultural; remodelación urbana. Ordenación territorial:
urbanización y desarrollo del suelo; planeamiento y calificación
del suelo; remodelación urbana y suburbana. Buena gestión urbana:
responsabilidad; apertura y transparencia; fomento de la
colaboración pública y privada; gestión y administración
públicas; movilización de recursos; visión de futuro.
Contacto principal:
Urban Redevelopment Authority (URA) - Autoridad
de Regeneración Urbana (gobierno central)
Ler Seng Ann, director.
URA Centre
45 Maxwell Road
Singapur 069118
Tel: (65) 321 8228
Fax: (65) 221 1761
E-mail: ura_main_registry@ura.gov.sg
http://www.ura.gov.sg
Socio:
Minister of Enviroment - Ministerio de Medio
Ambiente (gobierno central)
Yeo Boon Leng
Drainage Department - Departamento de Saneamiento
40 Scotts Road, #18-00, Enviroment Building
Singapur 228231
Tel: (65) 7319718
Fax: (65) 7319967
E-mail: Yeo_boon_leng@env.gov.sg
Colaboración técnica.
Socio:
Land Transport Authority (LDA) - Autoridad de
Transporte Terrestre (gobierno central)
Wee Sian Guan
Architecture - Departamento de Arquitectura
1 Hampshire Road, Block 3 Level 4
Singapur 219428
Tel: (65) 3961718
Fax: (65) 3961135
E-mail: Sian_Wuan_Wee@lta.gov.sg
Colaboración técnica.
Socio:
PWD Consultants Pte Ltd (PWD) - sector privado
Lim Peng Hong
5 Maxwell Road
#07-00 Tower Block, MND Complex
Singapur 06 9110
Tel: (65) 3258956
Fax: (65) 3258957
E-mail: Lim_Peng_Hong@pwdcorp.com.sg
Colaboración técnica.
Para hacer frente a esta situación, la Urban Redevelopment
Authority URA - Autoridad de Remodelación Urbana diseñó en 1985
un plan para devolver la vitalidad a la zona del río. Se
convirtió en el principal precursor de un programa de
revitalización para convertir el río Singapur en un corredor de
intensa actividad urbana, conservando el rico patrimonio
arquitectónico de esta área.
La URA colaboró con otros seis departamentos gubernamentales,
coordinando el esfuerzo conjunto, para mejorar las
infraestructuras y la accesibilidad de la zona. De igual forma,
logró que la iniciativa privada se hiciera cargo de la mayoría
de los proyectos concretos.
Este programa se ha desarrollado a lo largo de quince años en un área de aproximadamente cien hectáreas y ha conseguido que el río Singapur se transforme en un importante foco de actividad urbana. Contiene una viva mezcla de oficinas, hoteles, comercios y viviendas enfrentadas al río, en un paisaje urbano donde conviven pintorescos edificios del pasado colonial con rascacielos modernos. También están previstos numerosos equipamientos culturales y una estación nodal de transporte público ya se encuentra en construcción.
Situación previa a la iniciativa.
Los tres kilómetros de longitud del río Singapur atraviesan el
corazón del centro financiero de la ciudad. Su ribera se
encontraba jalonada por una serie de edificios comerciales y
industriales de tres y cuatro plantas con una variedad de estilos
arquitectónicos surgidos desde principios del siglo XIX y reflejo
del pasado colonial de Singapur. Con el paso de los años, el río
llegó a sufrir tales niveles de contaminación que en 1977 el
gobierno tuvo que poner en marcha un amplio programa de limpieza
y descontaminación. Exceptuando algunas zonas aisladas, la ribera
del río se encontraba llena de edificios abandonados y ruinosos,
algunos al borde del desplome. Las infraestructuras con las que
contaba la zona eran tremendamente inadecuadas; por otro lado,
los sistemas de alcantarillado, así como los puentes y muros de
contención necesitaban ser reparados. El río se convirtió en
sinónimo de abandono, ocupación ilegal y delincuencia. Era
necesario un gran esfuerzo para lograr una regeneración de esta
zona.
Establecimiento de prioridades.
El gobierno prometió su completo apoyo al proyecto con la
condición de que se diseñara sobre el principio de coste cero:
se debían generar beneficios al menos para cubrir la cuantía
total de las inversiones públicas.
En vista de la amplitud, la complejidad y los requerimientos
financieros del proyecto, la URA decidió que este proceso de
regeneración sólo podía plantearse dentro de un marco de
colaboración a largo plazo entre entidades públicas y privadas.
De igual modo, se consideró crucial el establecimiento de una
estrategia clara, con todas las fases y objetivos perfectamente
definidos.
Se consideró una prioridad la optimización del aprovechamiento del suelo para atender del mejor modo posible a las necesidades de crecimiento demográfico y económico de la isla, siempre teniendo en cuenta que Singapur cuenta con una superficie reducida con relación a su población, más de tres millones de habitantes.
Formulación de objetivos y estrategias.
Se establecieron los siguientes objetivos:
A lo largo de la ribera se establecerían zonas dedicadas a
diversos usos, entre los que se incluirían usos comerciales,
residenciales (viviendas y hoteles), institucionales, etcétera.
Este desarrollo en torno a diversos usos pretendía generar
actividad en diferentes horarios a lo largo de todo el día; en
este contexto, se hacía también necesario establecer usos que
generasen actividad a nivel de la calle. Estos usos requerían una
importante densidad de oficinas y viviendas que garantizasen la
viabilidad del conjunto.
El gobierno se haría cargo de los principales trabajos
relacionados con la infraestructuras para aumentar el atractivo
de la zona y posibilitar su regeneración; proporcionaría el marco
jurídico, a través de un plan de ordenación urbana, que indicase
la líneas maestras de los nuevos desarrollos a realizar por el
sector privado. Puesto que parte de este plan se iba a realizar
gracias a la iniciativa privada, debía ser económicamente viable
y atractivo para los inversores y, por otro lado, su
planificación temporal debía tener en cuenta los condicionantes
del mercado.
La nueva identidad y el carácter de la zona debía generarse mediante una conservación selectiva de los edificios más significativos desde el punto de vista arquitectónico y su integración en los nuevos desarrollos. Esto permitiría la conservación del patrimonio arquitectónico para el disfrute de las generaciones futuras, mientras que el uso comercial o residencial sería aprovechado intensamente en otras áreas de la actuación. Los edificios conservados se adaptarían para acoger nuevos usos y facilitar de esta manera su conservación.
Movilización de recursos.
El gobierno dio un apoyo político total a la iniciativa,
otorgando el rango de ley al proyecto; así mismo, depositó en la
URA toda la responsabilidad de desarrollar íntegramente el
proyecto, quedando encargado dicho organismo de coordinar los
esfuerzos de los diferentes departamentos institucionales y de
presidir el comité ejecutivo de la iniciativa. Este comité estuvo
constituido por representantes de alto nivel de cada uno de los
departamentos, conformándose en el marco de toma de decisiones
del proyecto.
Las inversiones públicas fueron aprobadas por una junta rectora
y justificadas por el aumento del valor de los terrenos de
titularidad pública para su posterior venta. La URA colaboró con
el resto de los departamentos gubernamentales para adaptar las
decisiones técnicas a los objetivos globales del proyecto. Por
ejemplo, en el marco de la mejora de las infraestructuras de
canalización del río, se pesuadió al Ministerio de Medio Ambiente
de utilizar diferentes diseños en los trabajos de reconstrucción
de algunos muros de contención para dotar de un carácter
diferenciado a las distintas zonas del río.
Los proyectos diseñados para la regeneración de la ribera incluyeron diversos estudios de viabilidad económica. Las ventas de suelo se fueron realizando en función de la demanda del mercado. Los recursos privados se movilizaron gracias al atractivo económico del plan.
Proceso
El río Singapur está dividido en tres zonas: Boat Quay, Clarke
Quay y Robertson Quay. El plan de regeneración se ha desarrollado
de manera progresiva, comenzando en la desembocadura y avanzando
río arriba.
La primera fase del programa comenzó en 1985 con la puesta en
marcha de un plan para rehabilitar un grupo de viejos edificios
comerciales en Boat Quay, con un total de 108 inmuebles
pertenecientes a diferentes propietarios. A pesar de estar
catalogados y protegidos, los dueños de estos edificios mostraban
ciertas reticencias a su conservación, puesto que se trataba de
un concepto novedoso y no estaban seguros de poder obtener unos
beneficios satisfactorios para sus inversiones; tampoco se
mostraban muy confiados hacia el compromiso gubernamental por la
regeneración del río. La URA realizó diversos intentos para
vencer esta resistencia, incluyendo reuniones periódicas con los
propietarios, pero, a lo largo de cuatro años, los trabajos de
rehabilitación apenas avanzaron en esta zona del río.
En 1989, el gobierno agrupó en una única parcela 54 edificios de
titularidad pública en Quark Quay, situado aguas arriba. La venta
de esta parcela supuso el ingreso de 34 millones de dólares EEUU
y el compromiso por parte del comprador de una inversión de 75
millones de dólares para su rehabilitación, con una importante
campaña de promoción publicitaria. Entre tanto, la URA, junto al
Public Works Department (Departamento de Obras Públicas),
construyó en Boat Quay un paseo marítimo, con la intención de
demostrar su compromiso con el proyecto y animar a los
propietarios a rehabilitar sus inmuebles.
Tras esto, los propietarios de Boat Quay comenzaron a rehabilitar
sus edificios y en un plazo de dos años habían concluido las
obras de la mayoría de los inmuebles. Fue entonces cuando la URA
desarrolló el reglamento para permitir la ocupación de parte del
paseo marítimo por parte de los establecimientos de hostelería,
lo que supuso el relanzamiento definitivo de Boat Quay y Clarke
Quay.
La anterior experiencia demostró que el sector privado requería
una clarificación del grado de compromiso gubernamental y de sus
planes parar revitalizar el río Singapur.
Basándose en un principio de retroalimentación, la URA y otros
departamentos gubernamentales formularon y definieron el
Development Guide Plan (Plan Rector de Desarrollo), un desarrollo
detallado y concreto de los objetivos globales planteados en
1985, con una definición de los usos y el valor de cada parcela
de terreno dentro del plan. En 1992 se presentó un borrador de
este plan para su consulta pública. Tras la incorporación de las
aportaciones derivadas de este proceso, el Plan Rector de
Ordenación fue finalmente aprobado por el ministerio del que
depende la URA en 1994.
A diferencia del plan de 1985, este plan definía el
aprovechamiento máximo, y no mínimo, de cada parcela. Con este
plan, las intenciones del gobierno quedaron reflejadas de una
manera más transparente y fiable, lo que permitió que los
inversores pudieran planificar su estrategia de negocio en la
zona.
El compromiso resultó reforzado cuando al plan se le reconoció
el estatuto de ley a principios de 1999.
Siguiendo las directrices establecidas por el plan rector de
1994, la URA trabajó junto con otros departamentos
gubernamentales en la obtención de recursos financieros para los
trabajos de mejora de las infraestructuras. La mayor parte de los
proyecto de gran escala se realizaron entre 1995 y 1999.
Alrededor del cuarenta por ciento del suelo era de propiedad
privada. Los propietarios habían adoptado una actitud de meros
espectadores, poco convencidos del compromiso gubernamental con
el desarrollo de la zona. A partir de 1993 la URA estableció un
programa que colocaba regularmente lotes de suelo público en el
mercado inmobiliario; estos lotes eran vendidos con la condición
de que su desarrollo urbanístico se produjera dentro de un plazo
determinado.
Estas ventas de suelo, el desarrollo de los trabajos relacionados
con la mejora de las infraestructuras y la aprobación del plan
de 1994 decidieron a los propietarios a invertir en el desarrollo
de sus edificios y terrenos.
El desarrollo de Robertson Quay, la última de las tres zonas referidas, está tomando forma en estos momentos gracias a los diversos proyectos tanto públicos como privados.
Resultados obtenidos.
Desde 1992 se ha construido una superficie total de 700.000 m2,
con un total de 300.000 m2 dedicados a usos comerciales, 2.000
viviendas y 1.200 plazas hoteleras. En estos momentos, se está
edificando una superficie de 80.000 m2. El río Singapur se ha
convertido en el marco de las celebraciones del Día Nacional y
del Año Nuevo Chino. Además, también acoge otras actividades
periódicas, como la regata fluvial Rubber "Duck Race", festivales
de música en la calle, etcétera.
El gobierno ha obtenido ingresos que cubren con amplitud las
inversiones realizadas en infraestructuras. En un entorno
atractivo y con unos usos más intensivos, el precio del suelo ha
alcanzado niveles importantes; como ejemplo, en 1999, la URA
obtuvo 213 millones de dólares EEUU por la venta de una única
parcela.
Tres cuartas partes de los 300 edificios catalogados para su
preservación a lo largo del río ya han sido rehabilitados. Boat
Quay se ha convertido en una visita obligada para isleños y
turistas, ampliamente reseñada en publicaciones extranjeras. El
éxito de las áreas preservadas demuestra que la conservación
puede ser económicamente viable, lo que ha erradicado el
escepticismo inicial sobre el tema.
Las principales infraestructuras de transporte están
prácticamente finalizadas gracias a la URA y a varios
departamentos gubernamentales. Entre estas infraestructuras se
incluyen paseos marítimos, puentes peatonales y de tráfico
rodado, pasos subterraneos, avenidas, reconstrucción de muros de
contención y sistemas de canalización y drenaje, parques,
sistemas de alcantarillado, etcétera.
La accesibilidad del área se ha visto ampliamente mejorada. En
noviembre de 1999 se inauguró oficialmente una red peatonal
asociada a la ribera del río, una muestra de la integración de
todas las obras públicas para lograr una zona peatonal libre y
segura que cubre ambas orillas del río en toda su longitud. La
Autoridad de Transporte Terrestre está construyendo en estos
momentos una estación subterránea de metro que mejorará la
accesibilidad de este enclave en cuanto esté terminada.
La inicial comisión directiva se ha convertido en un comité de
trabajo que se reúne todos los meses para coordinar los trabajos
y resolver los problemas que van surgiendo. Se ha establecido una
complicidad entre los diferentes departamentos públicos que se
está trasladando a otros asuntos del gobierno de Singapur.
Por otro lado, el paseo marítimo y la red peatonal ha sido
posible gracias a la colaboración de organismos públicos y
privados. Los propietarios privados se hicieron cargo de las
obras que entraban dentro de sus parcelas mientras las
autoridades públicas se encargaban de la integración del
conjunto.
Los propietarios de edificios y negocios de Boat Quay se han unido para formar la Boat Quay Business Association (Asociación de Comerciantes de Boat Quay), con la intención de promover y gestionar la zona. La Singapore Turism Board (Junta de Turismo de Singapur) también ha promovido el establecimiento de la Singapore River Business Association (Ascociación de Comerciantes del Río Singapur), con la participación de agentes representativos de toda la zona del río. Esta asociación colabora con el gobierno para mejorar el atractivo económico del río.
Sostenibilidad.
El mecanismo de evitar las subvenciones en los costes operativos
y el hecho de vender los solares a precio de mercado es una forma
indirecta de asegurar las sostenibilidad financiera. Bajo estas
condiciones, el agente planificador debe diseñar actuaciones
atractivas para el capital privado y consecuentes con las
demandas del mercado. De esta forma, la demanda no es inflada
artificialmente por medio de las subvenciones. Por otro lado, el
gobierno debe mantener un alto nivel de transparencia para
asegurarse la confianza del sector privado.
Las inversiones son recuperadas en su mayor parte por la venta
de suelo. El desarrollo de las obras públicas está íntimamente
ligado al programa de ventas de suelo público. Sólo se llevan a
cabo los trabajos urgentes para responder a demandas ya
existentes, lo que asegura el aprovechamiento de todas las
infraestructuras desde el primer día.
Las mejoras en las infraestructuras y el éxito de las primeras
medidas de rehabilitación aumentaron rápidamente la confianza y
el interés en el proyecto. Esto permitió un crecimiento
significativo del precio del suelo de la zona.
A pesar de la presión existente para aumentar la densidad
edificatoria, se han preservado un importante número de obras
significativas desde el punto de vista arquitectónico y cultural
para las futuras generaciones de Singapur.
Los habitantes de las infraviviendas afectadas por el proyecto
de regeneración obtuvieron prioridad para optar a viviendas
públicas subvencionadas; su nivel de vida ha mejorado en este
proceso. La Tenant Compensation Board (Junta de Compensación de
Inquilinos) se ha encargado de que cualquier inquilino con
contrato recibiera la correspondiente compensación de su
arrendador. Esta política minimizaba el descontento social y
evitaba que éste pudiera interferir en los trabajos de
regeneración.
Al tiempo que se privatizaba la propiedad del suelo, la
iniciativa garantizaba la salvaguarda de un paseo marítimo a lo
largo de todo el río, así como de otros espacios públicos, como
parques y plazas. Esto garantizaba que el hombre de la calle
podría disfrutar los frutos del proceso de regeneración y, lo que
es más importante, permitía que el río continuase siendo un
patrimonio común.
El mantenimiento del río y de las zonas limítrofes es en la actualidad responsabilidad de, al menos, cuatro departamentos gubernamentales y varios agentes privados, cada uno de los cuales tiene asignados un papel y una responsabilidad definidos. Por ejemplo, puentes y paseos son mantenidos por la autoridad de transporte, las zonas verdes, por el National Parks Board (Junta Nacional de Parques), las estructuras de canalización del río, por el departamento de medio ambiente y algunos tramos del paseo marítimo, por agentes privados. La calidad ambiental está controlada de forma continua por el departamento de medio ambiente, mientras que la Maritime Port Authority (Autoridad Marítima Portuaria) se encarga de supervisar las actividades llevadas a cabo en las aguas el río. Una delegación transparente de las responsabilidades facilita el control sobre la gestión y evita el deterioro ambiental.
Lecciones aprendidas.
Debido a la necesidad de recuperar las inversiones y la
sostenibilidad del programa, esta inicitiva de regeneración fue
concebida desde el principio como un proyecto a largo plazo. Esto
relajó la presión para obtener resultados inmediatos para el
conjunto del río. En lugar de iniciar un proyecto que englobara
toda la longitud del río, la URA prefirió una actuación por fases
que comenzó en una pequeña área de Boat Quay. Los trabajos
relacionados con las infraestructuras también siguieron un
esquema similar: las obras se iban acometiendo según se iban
definiendo las necesidades. La primera fase, de menor
envergadura, permitió a la URA tantear las percepciones del
mercado y corregir su política y su estrategia allí donde fuera
necesario. Con las lecciones aprendidas de esta primera fase, se
pudo afinar el plan conjunto antes de su propuesta definitiva.
Tras un proceso que ha durado más de diez años, se puede decir
que éste era un programa sostenible que se llevó a cabo en el
momento adecuado para su materialización más satisfactoria.
A lo largo de quince años, el objetivo general del proyecto se
ha mantenido inalterado; la resolución y la disciplina
garantizaron que esta primera visión fuera respetada por todos
los trabajos realizados en el marco de la iniciativa. Políticas
y decisiones políticas consecuentes por parte de las
instituciones gubernamentales también ayudaron al éxito del
proyecto.
Para garantizar la sostenibilidad de las actuaciones, la
viabilidad económica constituyó el factor decisivo: el plan debía
resultar atractivo para los inversores privados. Por otro lado,
la fase de privatización de suelo público debía estar ligada a
las necesidades del mercado; así mismo, el plan y sus líneas
maestras debían ser actualizadas constantemente para recoger las
variaciones del mercado.
Los inversores y las personas en general se sienten atraidas por
un medio ambiente limpio y placentero. Invertir en la mejora del
medio ambiente no sólo repercute en la calidad de vida y la salud
de las personas, sino que también produce beneficios económicos.
El éxito de los trabajos relacionados con las infraestructuras se debe en gran medida al compromiso de diversos departamentos gubernamentales; el conjunto de la iniciativa tuvo éxito gracias al objetivo común y a la intensa cooperación que compartieron estos departamentos. La colaboración establecida entre los sectores público y privado proporciona un mayor sentido de responsabilidad al sector privado mientras que permite al sector público mantener y salvaguardar una serie de equipamientos públicos.
Transferibilidad.
La URA ha replicado esta iniciativa en el desarrollo de otras
áreas de Singapur, especialmente en el New Downtown, la próxima
expansión del centro de negocios de la ciudad. Para ello se está
aplicando un esquema similar de desarrollo progresivo a largo
plazo. La cooperación entre los diferentes departamentos
gubernamentales también se ha extendido a este nuevo proyecto.
Igualmente se espera una intensa colaboración con el sector
privado en el desarrollo de esta zona.
Cualquier réplica que se quiera poner en marcha en un país
diferente debe tener en cuenta dos factores fundamentales, y
externos al propio proyecto, que contribuyeron a su éxito:
Cada año más de seis millones de visitantes acuden a Singapur, y el río Singapur es una de las visitas obligadas. Muchos de ellos quedan impresionados por el colorido presente a lo largo del río. El proyecto es ahora parte de la exposición permanente de la galería pública de la URA. La mayor parte de los 15.000 profesionales, planificadores y arquitectos extranjeros que aproximadamente visitan Singapur cada año muestran su interés por los principios que han hecho posible este proyecto y descubren el compromiso por parte de la URA en favor de un libre intercambio de conocimientos y experiencias.
Perfil financiero.
El presupuesto total de los trabajos de infraestructuras en el
periodo que va de 1995 a 1999 fue aproximadamente de 125 millones
de dólares EEUU. Toda la financiación provenía del presupuesto
general de Singapur; los encargados de llevar a cabo las obras
fueron diferentes departamentos del gobierno.
| Organización | Presupuesto (millones de dólares EEUU) |
| URA | 7 |
| PWD | 46 |
| ENV | 72 |
Referencias
(Novimbre, 1999)The Rebirth of Singapore River (URA
brochure)
(Abril, 1999)The Story of Singapore River (Vídeo. 4 mins 29
) sec
(1998)A Riverfront Renaissance (Property Review)
(Julio, 1996)Group to co-ordinate river activities (The
Straits Times)
(Octubre, 1995)Live, work and play by the river (The Straits
Times)
(Enero, 1994)Clarke Quay wins award for conservation (The
Straits Times)
(Junio, 1993)Attracting the crowds to Boat Quay (The
Straits ) Times
(Enero, 1997)Plans for Singapore River hinge on market
sentiment, says URA (Business Times)
(Enero, 1989)URA to sell Clarke Quay site as a single
development (The Straits Times)
(Julio, 1985)Private enterprise to help give new life to
Singapore River (Business Time)
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