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Fecha de referencia: 05-07-2000
Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 2000, y catalogada como BEST.
(
Best Practices Database.)
País/Country: Brasil
Región según Naciones Unidas: América Latina
Región ecológica: tropical y subtropical
Ámbito de la actuación: ciudad
Instituciones: gobierno local
Categorías = Erradicación de la pobreza: creación de puestos de
trabajo. Vivienda: acceso a la financiación de la
vivienda.
Contacto principal:
Assad Jannani
Rua Pernambuco, 1002
Londrina-Parana
86020-071
Brasil
Tel.: +55 43 321 2233
Fax.: +55 43 321 1193
E-mail: jannani@sercomtel.com.br
Este proyecto no recibe apoyo financiero del gobierno estatal ni
del federal. Los recursos financieros provienen de sus
participantes (el 40%), de inversiones de la empresa (el 20%),
y de la titulización de hipotecas (el 40% restante).
Los participantes del Proyecto Renacer se inscriben en Poupalar,
un sistema mediante el cual deben hacer depósitos mensuales en
una cuenta de ahorros durante 40 meses. Estos depósitos no deben
ser inferiores al 10% de sus ingresos mensuales. La vivienda se
les entregará como muy tarde a los 40 meses, y no pagarán más del
25% de los ingresos familiares una vez ésta se les entregue.
Hasta el momento, Poupalar ha atraído a más de 25.000
participantes.
El Proyecto Renacer ha introducido asimismo el Fundo de
Suplementação de Renda (Fondo Suplementario
de Renta) como parte de sus programas sociales. Los recursos para
el fondo provienen de donaciones de empresas y colaboradores, de
beneficios fiscales y de las contribuciones de los participantes.
Estos recursos están disponibles sólo para familias con un nivel
bajo de ingresos. Con este apoyo adicional, muchas familias
tendrán acceso a una vivienda de alta calidad. La creación de
nuevos puestos de trabajo también resulta ser una ayuda
financiera, puesto que a los futuros inquilinos se les ofrecen
trabajos a tiempo parcial en los propios bloques de viviendas.
Los resultados obtenidos han sido magníficos. El proyecto ha recibido apoyo por parte de toda la comunidad, incluyendo las autoridades locales y la prensa.
Situación Previa a la Iniciativa:
La Empresa de la Vivienda de Londrina ha construido
más de 33.000 viviendas desde que se fundó en 1969, básicamente
con recursos provenientes del gobierno federal. Desde 1992 no se
habían construido más viviendas, y sin embargo la población de
la ciudad había aumentado de 380.000 a 460.000. La empresa
comenzó un sistema de financiación de viviendas completamente
nuevo con el Proyecto Renacer.
Establecimiento de Prioridades:
El Proyecto Renacer tenía varias prioridades, pero la más
importante era la de crear un sistema de movilización de recursos
que se automantuviese, sin tener que depender de préstamos
provinientes del gobierno estatal ni del federal. Otra prioridad
era la de establecer colaboraciones con organizaciones tanto
públicas como privadas, incluyendo empresas de construcción,
universidades locales, el gobierno estatal y el federal, y otros
muchos. Las colaboraciones no sólo permiten compartir
experiencias con dichas instituciones, sino que además garantizan
un alto nivel en la construcción a un precio razonable,
incluyendo el uso de nuevas tecnologías y materiales. Todas estas
prioridades fueron debatidas por el presidente de la compañía y
sus empleados.
Formulación de Objetivos y estrategias
Mobilización de Recursos
Los recursos del proyecto provienen de diversas fuentes. Los
recursos humanos están básicamente compuestos de 90 empleados de
la empresa y 100 becarios. Estos últimos son estudiantes de las
universidades locales y fueron contratados en los últimos 7
meses. La beca no sólo ofrece al estudiante la oportunidad de
practicar sus habilidades, sino que además ayuda a dinamizar la
empresa.
Los recursos financieros, como ya se ha explicado, están
compuestos por las aportaciones de los participantes (el 40%),
la empresa (el 20%), y la titulización de hipotecas (el 40%). La
empresa pretende invertir 4.000.000 dólares USA de sus ingresos
este año. Aparte, se supone que los participantes deben hacer
depósitos por un valor total de 5.000.000 dólares USA en
Poupalar. De esta forma, el presupuesto total de 9.000.000
dólares USA se invertirá este año para crear 3.000 nuevas
viviendas (con una media de coste de 3.000 dólares USA por
vivienda). Sólo se recurrirá a la titulización de hipotecas si
los recursos de la empresa y los participantes no llegasen a ser
suficientes par construir todas las viviendas en 40 meses.
Los recursos técnicos se llevarán a cabo mediante subcontratas.
La empresa ha contratado muchos profesionales de renombre en
diversas áreas, tales como ingenieros, arquitectos, paisajistas,
trabajadores sociales, constructores, y otros, y están por
crearse aún más puestos de trabajo. Allí donde se vaya a
construir un bloque de viviendas o un nuevo distrito, se han de
ejecutar todas las infraestructuras, lo cual implica la
construcción de nuevos hospitales, guarderías, escuelas y
ambulatorios.
Proceso
El proceso de ejecución de la iniciativa involucró a varias
organizaciones e instituciones. El primer problema era el de
encontrar colaboradores que compartiesen su misma filosofía. Las
empresas de construcción locales no estaban de acuerdo con las
ideas de la empresa, es decir, reducir los costes y el margen de
beneficios y utilizar nuevas tecnologías de construcción.
Finalmente se recurrió a una empresa de construcción local como
contratista, y ésta ha servido de modelo para todas las demás
empresas de construcción de la zona.
Otro hecho que ayudó al proyecto fue la implicación de la prensa
local. Desde el comienzo del proyecto, se han emitido más de diez
horas de entrevistas, reportajes, y comentarios sobre el mismo
en diversas emisoras de radio y televisión tanto locales como
estatales. Asimismo, los periódicos han publicado varias páginas
sobre el tema. La prensa ha sido, por tanto, un colaborador
importante, que ha facilitado y agilizado la comunicación entre
la empresa y los participantes.
La ejecución del proyecto ha creado además nuevos puestos de
trabajo. La Empresa de la Vivienda de Londrina ha
contratado a más de 100 becarios de facultades y universidades
locales. La construcciòn del primer bloque de viviendas en sí
creó más de 200 nuevos puestos. Asimismo, el proyecto ha generado
algunos puestos indirectos, incluyendo a los arquitectos,
paisajistas, ingenieros, abogados, y muchos otros.
A estas alturas del año (finales de Marzo), ya se está llevando
a cabo la parte más importante del proyecto, el traslado de
algunos de los futuros inquilinos a su nuevo hogar. Se están
elaborando programas sociales para mentalizarles de esta nueva
situación en sus vidas, puesto que algunos de los inquilinos del
primer bloque están viviendo en la actualidad en condiciones
precarias. Los programas sociales mejorarán sus condicioens
laborales y educativas.
Resultados Obtenidos
La experiencia más gratificante relacionada con el Proyecto
Renacer ha sido el cambio en el mercado de la construcción. La
empresa ha demostrado que es posible construir viviendas
asequibles a un coste razonable. Los precios del terreno en
general han bajado en la zona metropolitana de Londrina.
Definitivamente, se ha terminado con la cultura de altos
beneficios y baja calidad. Mientras la Empresa de la
Vivienda de Londrina construya sus viviendas, la población
necesitada ya no será explotada. Por citar un ejemplo, la empresa
está vendiendo viviendas por 10.000 dólares USA cada una, en una
zona a 3 km. del centro de la ciudad. En las áreas adyacentes a
ese mismo bloque se están vendiendo viviendas tan grandes como
esas por 17.000 dólares USA, y no tienen ni la misma calidad ni
seguridad.
Otro efecto positivo del proyecto ha sido el cambio en el
comportamiento económico de la población, ya que la mayoría de
los brasileños no ahorran en absoluto. El típico ciudadano
brasileño gasta más de lo que gana y, como resultado, está
siempre solicitando créditos a bancos y otras instituciones
financieras. En el Proyecto Renacer, la vivienda se hace
disponible si los participantes realizan depósitos mensuales en
una cuenta especial de ahorros. Si no fuese así, la fecha de
entrega se postpondría. Es decir, primero ahorran dinero, y una
vez alcanzada una cierta cifra de ahorro, se les proporciona la
vivienda.
Sostenibilidad
La sostenibilidad del proyecto depende de muchos factores. La
financiera está garantizada, puesto que el proyecto no depende
de ningún crédito del banco. Considerando que hoy en día los
tipos de interés en Brasil están excesivamente altos, la deuda
aumenta a una velocidad mayor que la capacidad de devolución por
parte del deudor.
El Proyecto Renacer es un sistema nuevo en el cual el
participante nunca debe dinero a la compañía. Se hacen depósitos
mensuales y se tiene la opción de comprar la vivienda una vez el
saldo iguale el valor de la casa. Si se dan de baja, pueden
retirar el dinero de su cuenta especial de ahorro. No sólo no
deben dinero nunca a la empresa, sino que son sus acreedores.
La sostenibilidad económica y social está relacionada con los
programas sociales desarrollados por la empresa. El más
importante es el Fondo Suplementario de Renta (Fundo de
Suplementação de Renda). Como ya se ha
explicado, este fondo proveerá con los suficientes recursos a
aquellos que no se los puedan permitir económicamente, y estos
no tendrán que devolver el dinero.
La empresa, a su vez, ha desarrollado programas para facilitar
la integración de los nuevos inquilinos en los bloques de
viviendas. Teniendo en cuenta que habrá personas de diferentes
clases sociales viviendo en una misma zona, se hace necesario el
desarrollo de actividades que fomenten la integración entre
diferentes sectores de la población. Dichas actividades incluyen
actividades recreativas para niños, reuniones para la tercera
edad, conferencias, etc..
Se están planificando actividades adicionales, como, por ejemplo,
el autoempleo, la autoconstrucción, el reciclaje de residuos, la
educación ambiental y el tratamiento de paisajes.
Lecciones Aprendidas
El Proyecto Renacer ha establecido un nuevo concepto en lo que
se refiere a la reducción de costes, el empleo de nuevas
tecnologías en la construcción, y el uso racional del territorio.
La Empresa de la Vivienda de Londrina se ha convertido
en un modelo a seguir por otras empresas a lo largo del país. Es
la primera en todo el país que ha construido bloques de viviendas
para la población con pocos recursos económicos. Esto significa
seguridad, calidad de vida y de ocio para una población que
tradicionalmente ha sido ignorada por el mercado local de la
construcción.
El proyecto ha incorporado asimismo programas sociales como parte
de sus proyectos de viviendas, cosa que nunca se había hecho con
anterioridad. De lo que se trata no es sólo de proporcionar una
vivienda al participante, sino también de atender todos aquellos
temas relacionados con la educación, las condiciones sociales,
la cultura, el ocio, y la formación profesional.
La empresa asiste a los inquilinos antes de que se muden a su
nuevo hogar. Esta asistencia incluye la adaptación al bloque de
viviendas, la integración con sus vecinos, y la educación
ambiental. Posteriormente, los programas sociales ayudan a los
individuos a desarrollar sus talentos y habilidades personales,
contribuyendo así al aumento de sus ingresos y a la mejora de su
calidad de vida.
El desarrollo de los programas sociales hará aumentar el nivel
de éxito del programa. La Empresa de la Vivienda de
Londrina entiende que sus participantes necesitan no sólo
una vivienda, sino también instrucciones, asistencia, y cuidados.
Es por esto que el eslogan del proyecto es "Proyecto Renacer. Más
que un Proyecto de Viviendas. Un Proyecto de Vida".
Transferibilidad
Debido a su gran proyección mediática, el Proyecto Renacer se ha
dado a conocer por todo el país. Assad Jannani, presidente de la
empresa, ha expuesto el proyecto en muchas ciudades, y se espera
que éste se extienda a muchas localidades. De hecho, la empresa
nunca sospechó que el Proyecto Renacer iba a suscitar tanto
interés. Inicialmente se esperaba construir 10.000 viviendas en
6 años. A fecha de hoy, hay más de 20.000 participantes
realizando depósitos mensuales, lo cual significa que se
construirán 20.000 viviendas dentro de los próximos 40 meses.
La financiación de la vivienda en Brasil está sólo al alcance de
los ricos. A los pobres normalmente se les excluye de los
créditos bancarios e hipotecas. En Brasil, los encargados de
ofrecer vivienda a la población necesitada son las autoridades
locales como la Empresa de la Vivienda de Londrina.
Sin embargo, hace ya años que el gobierno federal dejó de
financiar a dichas autoridades locales.
Como resultado, el gobierno brasileño estima que hay un déficit
de 2.000.000 viviendas. La institución encargada de financiar las
viviendas en Brasil es un banco federal llamado Caixa Económica
Federal. Este banco no dispone de suficientes recursos para
financiar 2.000.000 viviendas y, como consecuencia, los
asentamientos de chabolas en Brasil, famosos ya en el mundo
entero, van creciendo día a día en las zonas centrales urbanas.
Si el Proyecto Renacer funciona bien en Londrina, puede
convertirse en un modelo a seguir para la financiación de
viviendas en Brasil. Beneficia a los participantes en todos los
aspectos, incluyendo las facilidades en los pagos, los programas
sociales asociados y la calidad de la construcción. Por tanto,
el Proyecto Renacer y la Empresa de la Vivienda de
Londrina tienen el gusto de remitir esta guía de Buenas
Prácticas, y esperan intercambiar información y experiencias con
otros concursantes de todo el mundo.
Perfil Financiero:
Presupuesto total en dólares USA en 1999: 2.200.000
Presupuesto total en dólares USA en 2000: 9.000.000
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