El acceso a la vivienda como condicionante de la integración social. Políticas municipales

José Luis Gómez Ramiro. Director de Nueva Edificación y Mantenimiento Empresa Municipal de la Vivienda. Madrid

Es necesario siempre recordar el Artículo 47 de la Constitución Española. "Todos los Españoles tienen derecho a Disfrutar de una vivienda Digna y adecuada y los Poderes Públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las medidas pertinentes para hacer efectivo este Derecho.

Disfrutar de una Vivienda Digna y adecuada

• La viabilidad de este principio que contempla la Constitución queda empañada por la imposibilidad real de acceder a él por parte de un grupo elevado de personas, dada la diferencia existente entre las rentas que perciben y los costes que representa la tenencia en propiedad o alquiler de una vivienda. Se trata, pues, de facilitar una ayuda para poder disponer de un bien que se considera socialmente necesario para poder vivir con dignidad.
  

• El objetivo primordial sería, por tanto, hacer realidad el mandato constitucional, por lo que es necesario intervenir sobre los mecanismos del mercado para poder garantizar el acceso a la vivienda a aquellos estratos sociales que, por sus escasas rentas y a veces por su forma de vida, no pueden acceder a ella ya sea por la vía de la adquisición, del alquiler o de la propia integración social. De alguna manera se puede decir que este objetivo tiene un fuerte matiz asistencial, y debe considerarse como una intervención pública más en orden a procurar el bienestar de los ciudadanos.
  

• La consideración de la vivienda como una necesidad Social, cuya satisfacción debe garantizarse lleva a plantearse no sólo la propia definición de bien necesario sino también su contenido concreto, cuyo status cambiante en relación con el entorno de la cultura en la que se inscribe varía notablemente con el tiempo. En este sentido, el concepto de "Vivienda digna" que plantea la Constitución, está sometido a variaciones que sería importante delimitar, para poder establecer, entre otras cosas, el incremento de viviendas necesarias.
  

• La vivienda además de ser una necesidad social, debe tener una componente redistribuida. Se trataría de establecer una compensación de las desigualdades, que en términos de renta disponible se produce en la sociedad. Este objetivo es bastante evidente, no se puede justificar socialmente la ayuda al acceso a la vivienda de renta elevada y sí puede hacerse a las de renta más precaria.
  

  
  

• Es necesario considerar, dentro de estos principios sociales, los mecanismos de integración social que debe complementar cualquier política de vivienda dirigida a los sectores menos favorecidos de la sociedad. No se trata solamente de facilitar el acceso a la vivienda, sino de que éste se dé en un marco adecuado que no propicie la persistencia, o el aumento incluso de las situaciones de marginación y segregación social. Este factor determinante ha sido por desgracia, relegado en las actuaciones públicas, hasta el punto de generarse en las grandes ciudades españolas extensos barrios de vivienda social, en su mayor parte de promoción pública, en los que suelen plantearse conflictos derivados de su consideración marginal respecto al resto de la ciudad.
  

• El problema de la vivienda debe entenderse como la situación en la que una persona o familia no puede resolver su necesidad de alojamiento de forma satisfactoria.
  

• El contenido de la problemática residencial se conforma a través de la conjunción de tres situaciones fundamentales que componen la demanda.
  

• En primer lugar, por todas aquellas personas que se encuentran literalmente en la calle. Son los "sin hogar" es decir, un colectivo constituido por personas que viven en la miseria al amparo de la ayuda de instituciones benéficas y del Estado. Su situación es una consecuencia de los procesos de desigualdad social cuando recaen sobre personas que van siendo expulsadas progresivamente de los cauces de integración en la normalidad social, produciendo su caída en una escalada de marginación progresiva. Es creciente la participación de los jóvenes y las mujeres entre estos colectivos, lo mismo que los inmigrantes, que junto a los grupos tradicionales de ancianos sin recursos, constituyen las verdaderas fuentes en las que se alimentan estos grupos de marginación.
  

• La segunda gran situación se encuentran en todas aquellas familias y personas que se alojan en condiciones de infravivienda. Los casos más llamativos y visibles suelen guardar una estrecha relación con fenómenos como el chabolismo en los que aparecen los gitanos e inmigrantes extranjeros como sujetos del problema. Este tipo de chabolismo se manifiesta normalmente como problema urbano, reproduciéndose de forma sistemática y permanente como expresión residencial de los procesos de marginación social permanente en las sociedades modernas.
  

• Habría que añadir como problemática específica lo que se denomina normalmente "Chabolismo vertical" correspondiente al conjunto de viviendas antiguas en algunos barrios periféricos y, en los cascos antiguos que tienen muy deterioradas sus condiciones de habitabilidad.
  Además de un deplorable estado de conservación, estas viviendas suelen tener tamaños muy pequeños y carecen de las instalaciones necesarias para poder vivir cubriendo las exigencias sociales mínimas. Los niveles de hacinamiento suelen ser muy elevados, al coincidir tamaños muy reducidos con gran número de personas.
  

• El deterioro progresivo que llevan experimentando alguna de las zonas centrales de la ciudad en las que se concentran estas viviendas provoca un desequilibrio de los precios de alquiler y venta que atrae a sectores con pocos recursos, a los que no les queda más remedio que vivir en cualquier lugar aunque este tenga unas condiciones infrahumanas. Los sectores sociales que se convierten habitualmente en núcleos y sujetos de esta problemática residencial suelen ser las personas mayores, muchos de ellos habitantes de esos barrios durante casi toda la vida, con bajos recursos económicos procedentes de pensiones o ayudas. Muchas de ellas son mujeres viudas que viven solas. También están creciendo en los últimos años los inmigrantes extranjeros que habitan en estos barrios en condiciones extremas de hacinamiento. El deterioro de estas zonas atrae a sectores marginados que los convierten en su medio habitual, provocando muchas veces que sus habitantes tradicionales se vean literalmente expulsados hacia otras zonas de la ciudad.
  

• Habría que añadir la situación que sufren muchas familias que residen en algunos de los barrios de vivienda social construidos entre finales de la década de los años cincuenta y la década de los sesenta. El deterioro que sufren alguno de estos barrios hace que las condiciones de habitabilidad que se pueden mantener en ellos estén muy por debajo de la que sería exigible actualmente.
  

• Y por último y dentro de este grupo, la incapacidad que tienen las personas jóvenes de acceder al mercado residencial, con lo que se bloquea el proceso individual de obtención de la autonomía personal formando nuevos hogares propios de las sociedades modernas y es esencial en la definición de la problemática de la sociedad española.
  

• Incidiendo directamente en la Edad de emancipación, definiendo ésta como el tránsito de una condición juvenil "Dependiente" a una condición adulta "Autónoma".
  A pesar de que el proceso de emancipación no se puede reducir al acceso a una vivienda, ir a vivir por su cuenta supone una decisión muy importante en la vida de un joven. El joven vive con contradicción la expectativa de marchar de casa para conseguir independencia personal, y el hecho de tener que permanecer en el núcleo familiar, por lo que supone de soporte económico y material.
  

• En el conjunto de problemáticas que inciden en el proceso de emancipación de la población joven española pocas veces se había tenido en cuenta la cuestión del alojamiento vivienda. Pero los cambios y convulsiones Sociales y Económicas que se han producido en nuestro país durante la última década han dado lugar a un replanteamiento del problema de la vivienda en este sentido en España.
  

• La relación entre estos procesos de emancipación y formación de nuevos hogares respecto a la estructura del mercado de la vivienda en la que tienen que desenvolverse, presenta una situación clara de desequilibrio como se viene confirmando en los últimos años. La realidad que presenta el mercado de la vivienda para los jóvenes españoles nos muestra un escenario "preocupante" que lleva aparejado un conjunto de devastadores efectos económicos, sociales y de cambio en la escala de valores, que no sólo no nos moviliza sino que hemos empezado a aceptar los síntomas, que dicho problema genera como INEVITABLES.
  

  El acceso a una vivienda hoy, en cualquier ciudad española se plantea como un problema grave y complicado para cualquier ciudadano, y se convierte en necesidad básica cuando quien busca vivienda es joven y además lo hace por primera vez.
  

• Los elementos que intervienen decididamente en la emancipación de los jóvenes y consecuentemente configuran la problemática de su acceso a una vivienda son:
  
  • La disponibilidad de recursos económicos.
    
  • Situación de empleo/desempleo y la prolongación del tiempo de formación.
    
  • La falta de viviendas que respondan a los nuevos modos de vida de la juventud.
    

• La actual realidad nos ha llevado a aceptar como algo casi irremediable el hecho de que los jóvenes "no se marchen de casa".
  

• Las cifras son contundentes: la edad media de emancipación de nuestros jóvenes ha pasado de 27,5 años en 1.980 a 31,5 en 1.994, siendo actualmente la más elevada frente a los 28,5 de media europea.
  

• A esta situación va unido otro fenómeno también preocupante: nuestro País tiene la tasa de fertilidad más baja del mundo, con 1,2 hijos por pareja. Así diversos estudios avalan la conclusión de que la baja de natalidad depende más de la edad en que se contrae matrimonio, que de otras circunstancias más simplistas. Se contrasta por tanto, que los que se casan más jóvenes tienen más hijos que los que se casan más tarde. Sin embargo la realidad social que apreciamos día a día es que los jóvenes no se marchan de casa para montar su hogar y casarse "porque no pueden". Casi un 40% de los jóvenes urbanos, se ven obligados, contra su voluntad, a seguir en casa de sus padres.
  

• Así 9 de cada 10 jóvenes urbanos de entre 18 y 25 años siguen viviendo todavía en casa de sus padres. Entre los 25 y los 34 años, la proporción es 6 de cada 10. Y eso a pesar de que, en total, dos de cada cinco personas en esta situación quisieran independizarse y abandonar el hogar de sus progenitores; un 30% en el primer grupo de edades y un 46% en el segundo.
  

• De acuerdo con los resultados de la encuesta, sólo uno de cada veinte jóvenes que ahora desean una casa ha resuelto ya el problema.
  
  
• La subida del precio de la vivienda sea cual sea la forma de acceso, en los últimos 10 años ha sido superior al 50% en las grandes ciudades españolas.
  

• El "boom inmobiliario" de los años ochenta ha supuesto una fuerte desestructuración del mercado de la vivienda en nuestro país, generando una masiva oferta que atiende a una demanda denominada "solvente" sin problemas económicos y que deja fuera de la posibilidad de acceder a una vivienda a la demanda más mayoritaria, se convierte en "insolvente". Los grandes perjudicados de esta situación son las personas que demandan su primera vivienda, y uno de los sectores más perjudicados, entre otros, es la población joven para los que el "listón" para el acceso ya es demasiado alto.
  

• Si consideramos la relación precio de la vivienda/ingresos familiares como indicador del número de años que una familia tardaría en pagar su vivienda en propiedad, está proporción supone en Madrid y en otras Ciudades españolas más de 6 años de la renta de una pareja joven, frente a los 3,5 años de media en Europa. En concreto a los madrileños les cuesta un 20% más de esfuerzo comprar una vivienda que a los jóvenes Europeos.
  

• Otro dato revelador asociado al anterior es el peso del préstamo de la vivienda en la renta familiar disponible, que en España se aproxima a un 57% lejos del 30% de los hogares europeos que eligen libremente la compra frente al alquiler.
  

• Como resultado de lo anterior, aparece un mercado de vivienda afectado por desequilibrios que podríamos resumir en una radical inadecuación entre el producto que se oferta y las necesidades reales de la demanda. Esta inadecuación no es sólo de tipo económico sino que afecta también a otros aspectos como son la tipología y superficie.
  

• Como resumen podríamos reseñar que en relación al resto de Europa, el parque español de viviendas destaca por las siguientes características:
  
  • Posee el porcentaje más bajo de viviendas en alquiler (15%) siendo este parque mayoritariamente privado en contraste con el parque público del resto de los países europeos.
    
  • Somos el País europeo que tiene el porcentaje más alto de viviendas secundarias y vacías sobre el total del Parque de Viviendas.
    
  • La tasa de ocupación de las viviendas principales es la más alta de Europa (3,3 personas por vivienda frente a una media europea de 2,7).

Los Poderes Públicos promoverán las Condiciones Necesarias y Establecerán las normas pertinentes:

• Gobierno Central: Ministerio de Fomento.
  
• Comunidad Autónoma.
  
• Ayuntamiento.

• Aunque la competencia en materia de vivienda en la Comunidad de Madrid la ostenta este mismo organismo, el Ayuntamiento de Madrid, a través de la E.M.V., contribuye a paliar la demanda de vivienda a través de diversas operaciones urbanas, desde el 1 de Enero de 1.991 la adjudicación de 4.286 viviendas de V.P.O.-R.E. para familias con ingresos hasta 2,5 veces el S.M.I., de este número de viviendas se destacan programas dirigidos a la demanda de infravivienda como puede ser el de B.D.U. que ha afectado a 2.300 familias.
  En V.P.O.- R.G.- (para familias hasta con ingresos ponderados 5,5 veces el S.M.I.) la operación más destacable ha sido el Plan 18.000.
  

• El Ayuntamiento de Madrid también a través de su programa de Plan Primera Vivienda trata de paliar la exclusión de esta demanda joven que no tiene cabida en la Vivienda de Régimen Especial.
  Este Plan Primera Vivienda, de la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid, S.A., se puso en marcha en 1.992 habiéndose resuelto hasta la fecha ocho convocatorias que han comportado la adjudicación de casi 4.000 viviendas.
  Este Plan, que da cabida a cualquier familia madrileña con ingresos familiares ponderados de hasta 7,6 veces el
  

  S.M.I. (viviendas de V.P.O.,-R-G.- y V.P.T) donde se priman situaciones denunciadas anteriormente, jóvenes, ancianos, mujeres con cargas familiares, etc.
  

• Las medidas de regulación del mercado no aseguran por sí mismas que al final las viviendas acaben en manos de aquellos que más las necesitan y que menor solvencia tienen. Es necesario, más allá de la regulación indirecta del mercado de la vivienda, la intervención directa de la administración para garantizar en último término, que las necesidades de los excluidos en materia de vivienda son finalmente atendidas.
  

• Haciéndonos eco de reflexiones, comentarios, experiencias y debates, vamos a reflejar una serie de conclusiones que fundamenten las actuaciones sociales en vivienda:
  
  • Conocer, analizar y realizar propuestas de actuación en torno al acceso a la vivienda es, en sí mismo, un mecanismo que facilita la posibilidad de integración social; por el contrario, la dificultad en el acceso suele provocar fenómenos de exclusión social.
    

  • Cualquier situación de marginación, exclusión o carencia está asociada a una serie multifactorial de carencias; por tanto, las actuaciones que provocan exclusión por la falta de vivienda no pueden estar planteadas desde soluciones parciales, sino desde programas y actuaciones sociales globalizadoras y coordinadas entre diferentes organismo.
    

  • Si una buena política de acceso a la vivienda conlleva mecanismos diversos de desarrollo social, para su consecución, es necesaria una atención creciente a los grupos específicos de población que tengan mayores dificultades de acceso a la misma.
    

  • Necesidad de mayor corresponsabilidad entre promotores y beneficiarios, para provocar mayor participación en la planificación y gestión de los aspectos arquitectónicos y sociales.
    

  • Conexión fundamental entre el binomio exclusión/ integración social respecto a la vivienda, y el papel específico a desempeñar por los Organismos Promotores de Vivienda Pública, con el fin de coordinar, integrar acciones y plantear propuestas desde los parámetros del Bienestar Social (siendo el acceso a la vivienda un sector más del mismo). Esta conexión requiere una atención permanente del Trabajo Social, siendo necesaria la apertura de vías de estudio, análisis y planificación, entorno a los factores pluridisciplinares que intervienen, debiendo ejercer una función catalizadora a la hora de provocar la apertura de foros de intercambio a diferentes niveles.
    

  • Necesidad de coordinación e integración de aspectos sociales en los Organismos de Vivienda, con el consiguiente intercambio de propuestas para coordinar ambos aspectos.
    

  • Problemas en el cumplimiento de los Programas de
    accesibilidad en el seno de los Planes de Integración Social de las diferentes Comunidades Autónomas.
    

  • Posibilidad de un amplio abanico de intervenciones Sociales, entendidas ampliamente, en materia de vivienda: fiscalidad, legislación en materia de actuaciones protegibles en vivienda y suelo, desarrollo de instrumentos normativos en materia urbanística que faciliten una política social óptima en vivienda. L.A.U., Planes de Rehabilitación Urbanística, actuaciones de apoyo a los colectivos más necesitados en cuanto al alojamiento, programas de seguimiento social en las promociones de vivienda pública, estudios de necesidad de vivienda, y normativa de baremación y adjudicación.
    

  • Actuaciones fundamentales a desarrollar desde un Área Social en vivienda: intervención socio-familiar, comunitaria, trabajo de planificación y propuesta de proyectos de intervención social, estudios de demanda, baremación y adjudicación, y coordinación con los Servicios Sociales de la zona donde se ubiquen las viviendas, junto a la potenciación de las figuras asociativas y participativas a diferentes niveles dentro de los parques públicos de vivienda en torno a deberes y derechos de los ocupantes.
    

  • Y por último, las actuaciones públicas, en materia de vivienda tienen que incorporar, progresivamente más visiones globales e integrales donde se dé la importancia que tienen los procesos socio- urbanísticos como generadores de integración social.