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La política de vivienda en España en el contexto europeo. Deudas y Retos
Raquel Rodriguez Alonso| Madrid (España), septiembre de 2009.
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3 Evolución del parque de viviendas

En este capítulo se analizará el parque de viviendas y su evolución tanto en España como en el resto de países seleccionados, con objeto de contextualizar la situación de nuestro país dentro del entorno económico y social más próximo.

La comparación partirá del análisis de la capacidad del parque de viviendas y su evolución desde los años 70, momento en el que la capacidad del parque estaba próxima a las necesidades de la población tanto en Europa como en España. Para poder comparar las distintas situaciones, el parque de viviendas total en cada territorio se asociará a la población existente en cada momento, utilizando un índice común: viviendas por cada 1.000 habitantes. Una vez analizada la capacidad del parque se evaluará la relación existente entre el stock, la población en números absolutos, y el tamaño del hogar desde los años 80 hasta la actualidad, con el objetivo de comprobar si el crecimiento del parque responde a una demanda social o si, por el contrario, son otras las causas.

Se contrastarán también los datos de construcción de viviendas en todos los países en las últimas dos décadas, utilizando el mismo índice (viviendas por cada mil habitantes), y se incluirán los datos de vivienda social para evaluar su peso dentro de la construcción total de viviendas.

Por último, se analizará la antigüedad del parque de viviendas de todos los países en años alternos, lo que servirá para determinar los periodos de mayor crecimiento del mismo y el peso de la nueva construcción dentro su totalidad.

3.1 Crecimiento del parque de viviendas

España cuenta a día de hoy con el mayor parque de viviendas de todos los países analizados. En el año 2007, últimas estimaciones disponibles en el Ministerio de la Vivienda, existían en España un total de 551 viviendas por cada mil habitantes, frente a las 508 de Francia o a las 485 de Alemania. Analizando la evolución entre 1970 y 2007 podemos observar cómo España ha sufrido el mayor desarrollo del parque, con un crecimiento de 226 viviendas por cada 1.000 habitantes respecto a las menos de 100 de Reino Unido, Dinamarca o Suecia (véase cuadro 2). A principios de la década de los 70, España tenía uno de los parques de menor tamaño dentro del grupo de países analizados —313 viviendas por cada 1.000 habitantes, sólo por encima de Holanda (289) e Irlanda (244). Treinta y cinco años más tarde, en 2005, el parque de viviendas en España es el mayor de todos los países analizados, con 35 viviendas por cada mil habitantes más que Francia, el segundo país en el ranking, y 139 más que Irlanda, el último de la lista (véase figura 1).


Cuadro 2: Incremento del parque de viviendas (viv./1.000 habitantes)

Elaboración propia a partir de datos de 2006 de Federazione italiana per la casa (FEDERCASA), e institutos de estadísticas de los países analizados.

  

1970-2005 1970-2007

España

226 238

Finlandia

186   

Irlanda

156   

Alemania

141 146

Holanda

133   

Francia (2006)

114 118

Reino Unido

92   

Dinamarca

91   

Suecia

81   



  

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Figura 1: Evolución del parque de viviendas (viv./1.000 habitantes)(1970, 1980, 1985, 1990, 1995, 2000, 2005, 2007)

Elaboración propia a partir de datos de 2006 de Federazione italiana per la casa (FEDERCASA), e institutos de estadísticas de los países analizados.


Sin embargo, un gran incremento del parque puede responder a muchos motivos, entre los que cabe destacar tres:

En los siguientes epígrafes analizaremos las dos primeras causas. La última premisa escapa de las intenciones del presente trabajo.

3.2 Crecimiento de la población y formación de hogares

Para comprobar si el aumento del stock responde a una demanda social, es necesario analizar la relación entre el crecimiento del número de viviendas y el crecimiento de la población. Se comprobará además tanto la creación de hogares como el tamaño medio del hogar, y su relación con la capacidad del parque de viviendas. Una de las causas que siempre se apuntan para justificar el crecimiento del parque de viviendas es la disminución del tamaño de los hogares que se está produciendo en los últimos tiempos (Trilla, 2001).

Como se puede apreciar en la figura 2, los países con mayor incremento de población son Irlanda, España, Holanda y Francia, quedando el resto de los países significativamente por debajo. En España y en Irlanda se aprecia un repunte significativo de la población a partir del año 2000, mientras que en el resto de países ésta tiene una evolución más constante. En el caso de España, este crecimiento de la población es resultado, entre otras cosas, del incremento y la regularización de la población inmigrante.

España e Irlanda destacan también por ser los países con un tamaño medio del hogar mayor según los últimos datos de 2005 (2,9 personas) (FEDERCASA, 2006). Sin embargo, mientras que en el resto de países el descenso en el tamaño medio del hogar va de 0,5 a 0,3 personas, en España y en Irlanda este descenso es más significativo, pasando de 3,5 a 2,9 en el caso de España y de 3,7 a 2,9 en el de Irlanda (véase figura 3).

Tanto el aumento de población como la disminución del tamaño de los hogares podrían ser síntomas que indicaran que el stock de viviendas aumenta ante la demanda social. Con objeto de comprobar esta afirmación, se ha calculado la capacidad del parque en el año 2005, dividiendo la población total entre el número de viviendas existente en cada uno de los países analizados. Si el tamaño del parque respondiese efectivamente a la demanda de la población, la diferencia entre ambos índices sería muy pequeña.

Como podemos apreciar en la figura 4, en Alemania, Dinamarca, Finlandia, Holanda, Reino Unido y Suecia la capacidad del parque y el tamaño del hogar están más o menos ajustados, con una diferencia de 0,1 puntos en la mayoría de los casos. Sin embargo, en España, Francia e Irlanda la diferencia se dispara. En España el tamaño del hogar es de 2,9 personas, pero el índice de habitantes por vivienda es de 1,9. Esto supone 8,4 millones de viviendas sobrantes. Los casos de Irlanda y Francia son menos graves, con una diferencia entre ambos índices de 0,4 y 0,3 respectivamente, lo que supone un stock teóricamente ‘sin uso’ de 4,3 y 0,2 millones de viviendas.


  

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Figura 2: Evolución de la población (1970-2008)

Fuente: Estadísticas de población de Eurostat.



  

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Figura 3: Evolución del tamaño de los hogares (1980-2005)

Elaboración propia a partir de datos de FEDERCASA (2006).



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   Figura 4: Diferencia entre el Tamaño de los hogares y la capacidad del parque de viviendas (2005)

Elaboración propia a partir de datos de FEDERCASA (2006) y Estadísticas de población de Eurostat.


Por último, se han puesto en relación dos de las variables analizadas hasta el momento entre 1980 y 2005: la evolución del stock de viviendas y la evolución de la población. Para cada uno de los años de análisis se ha calculado la dimensión del parque estrictamente necesaria para dar cabida a la población existente teniendo en cuenta el tamaño del hogar. Tomando como referencia el año 1980 (1980=100), se representa en el mismo gráfico la evolución del stock real, la evolución de la población real y la evolución del stock estrictamente necesario, considerando que dicho crecimiento debería corresponder al crecimiento de los hogares. En este índice no se ha considerado si el parque existente era ya suficiente para absorber la demanda estrictamente necesaria. Todos los gráficos tienen el mismo límite en el eje de abscisas, correspondiente a Irlanda, país que ha sufrido el mayor crecimiento entre 1980 y 2005. Por lo tanto, todos los gráficos tienen la misma escala, facilitando así la comparación entre países. Están ordenados por crecimiento del parque de viviendas, de mayor (Irlanda) a menor (Dinamarca) (ver figura 5).

Mientras que en Holanda, Dinamarca, Suecia y Reino Unido la evolución de las viviendas estrictamente necesarias se ajusta más o menos al crecimiento del parque, en el caso de Irlanda, España, Finlandia y Francia la curva de las viviendas estrictamente necesarias se separa claramente de la evolución del stock. En Finlandia y Francia la diferencia es menor, y se corrige ligeramente la tendencia entre 2000 y 2005, aproximándose las curvas. En Finlandia la diferencia entre el parque de viviendas existente y las necesidades estrictas ronda en 2005 el 5% (140.000 viviendas), mientras que en Francia representa el 14% (4,4 millones de viviendas). En Irlanda el crecimiento del parque entre 1980 y 1995 era similar a la demanda estricta de viviendas. A partir de 1995, el crecimiento del parque se dispara, separándose notablemente de las necesidades estrictas, logrando una diferencia de 227.000 viviendas, lo que representa el 14% también. En España el crecimiento del stock supera en todo el periodo las necesidades estrictamente necesarias, registrando la mayor diferencia en el año 2000, con una distancia del 39% (8,1 millones de viviendas). En 2005, la diferencia parece haberse corregido aunque muy ligeramente, pasando al 34% del total con 8,4 millones de viviendas. El parque existente en España en 1980 ascendía a 14,8 millones de viviendas, cifra que coincide con el parque estrictamente necesario en el año 2005.

Estas cifras son teóricas y no tienen en cuenta aspectos bastante relevantes como el colchón necesario para facilitar la movilidad de la población, el estado de conservación del parque, la ubicación de las viviendas en función de la demanda, lo que supone que el parque real debe ser siempre más grande que el estrictamente necesario. Sin embargo sí nos acercan a dos de los aspectos que diferencian el parque de viviendas español respecto al resto: el sobredimensionamiento y la infrautilización.


  

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Figura 5: Relación entre la evolución del stock, la población y las viviendas estrictamente necesarias

Elaboración propia a partir de datos de FEDERCASA (2006) y estadísticas de población de Eurostat


3.3 Construcción de viviendas

Como se puede apreciar en la figura 6, entre 1990 y 1994 el nivel de construcción de viviendas es muy similar en todos los países analizados, registrándose índices en torno a las 5 viviendas por cada mil habitantes, con una diferencia aproximada de ±2 (7,24 viv./1.000 habitantes en España en 1990 y 3,54 en Reino Unido; y 7,84 en Alemania en 1994 y 2,47 en Suecia). Sin embargo, a partir de 1995, la construcción de viviendas en España e Irlanda se dispara respecto al resto del grupo, que se sigue manteniendo más o menos estable entorno de las 5 viviendas por cada 1.000 habitantes. Suecia es la excepción a la norma, manteniéndose entre 1 y 3 viviendas por cada 1.000 habitantes, y alcanzando un mínimo de 0,92 en 1999. Tanto España como Irlanda tienen una evolución muy similar desde 1995, con un ascenso constante en la construcción de viviendas hasta 2006, año en que se registran los valores máximos: 17,37 viv./1.000 habitantes en España y 20,96 en Irlanda. En 2007 la construcción empieza a caer en picado, y el descenso es similar en ambos casos, de unas 4 viviendas por cada mil habitantes, marcando el inicio de la crisis económica.


  

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Figura 6: Construcción de viviendas (1990-2007)

Elaboración propia a partir de los datos de los institutos de estadística de los distintos países analizados.


De las viviendas construidas entre 1990 y 2007, las viviendas sociales representan entre 0,5 y 2 viviendas por cada mil habitantes. En el primer tramo del periodo, el país que registra más viviendas sociales es Holanda, construyendo más de 1,5 por cada mil habitantes entre 1990 y 1997, con respecto a las poco más de 0,5 en el caso de Suecia. A partir de 1998 el país con mayor construcción de viviendas sociales es España, con valores de entre 1,5 y 2 en el periodo de 2003 a 2007, frente a las menos de 0,5 de Suecia (véase figura 7). Sin embargo, es necesario ampliar el análisis para ver el peso real de estos datos es necesario ampliar el análisis en dos aspectos: por un lado el peso de la construcción de viviendas sociales en la construcción total de viviendas, que estudiaremos a continuación, y el tipo y régimen de viviendas sociales existente en cada uno de los países analizados, cuyo estudio se avanzará en el epígrafe dedicado al régimen de tenencia (4.2) y se desarrollará en el dedicado a la vivienda social (4.3). Se comprobará que en el caso español, el peso de la construcción de viviendas sociales respecto a la vivienda libre es mínimo. Además, la ausencia de vivienda social en alquiler ha impedido la existencia de un parque social real que acoja a la población con dificultades transitorias o permanentes en el acceso. Hasta la reforma realizada por el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 (art. 5), la vivienda dejaba de pertenecer al parque de vivienda social una vez construida y puesta en el mercado, pasando a ser propiedad privada del ocupante.


  

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   Figura 7: Construcción de viviendas sociales (1990-2007)

Elaboración propia a partir de los datos de los institutos de estadística de los distintos países analizados.



  

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   Figura 8: Porcentaje de viviendas sociales construidas (1990-2007)

Elaboración propia a partir de los datos de los institutos de estadística de los distintos países analizados.


Como se puede apreciar en la figura 8, son los países donde más viviendas se construyen donde menos peso tiene la vivienda social. En Irlanda representa alrededor de un 10% entre 1994 y 2008, con un máximo del 13% en 1995 y un mínimo del 6% en 2000 y 2006. En España el peso es algo mayor y fluctúa mucho más, con un máximo del 28% en 1993 y un mínimo del 8% en 2002. En Reino Unido, la construcción de vivienda social tiene un peso de entre el 10% y el 20%, mientras que en Holanda representa entre el 20% y el 30%, y en Suecia entre el 30% y el 40%. En Dinamarca, la vivienda social representaba casi la mitad de las viviendas construidas a principios de los 90, mientras que en 2008 no llega al 10%. Otro dato de interés es que en tres de los cuatro países en los que existen datos desde 1990 (España, Reino Unido y Holanda), el peso de la vivienda social mantiene el mismo patrón: a principios de los 90 tiene mayor peso y lo va perdiendo hasta que alcanza un mínimo en 2003, momento en el cual vuelve a recuperarse un poco. En España, la falta de un parque estable de vivienda social al que recurrir en momentos de mayor demanda por parte de la población ha llevado a la subvención por parte del Estado de la construcción de vivienda social. Sin embargo, en momentos de bonanza económica es menos rentable el parque social, ya que el beneficio final es más bajo que el que se podría obtener con la construcción y venta de vivienda libre, a pesar de las bonificaciones del Estado. Consecuentemente, la construcción de vivienda social aumenta significativamente en momentos de crisis económica y viceversa; no responde a las necesidades sociales reales sino al momento económico y al margen de beneficios de cada tipo de vivienda.

3.4 Antigüedad del parque de viviendas

Según los últimos datos disponibles, los países con el parque más renovado son Irlanda, Finlandia, Holanda y España, en los que más del 30% del parque ha sido construido después de 1981. El caso de Irlanda es bastante significativo, ya que más de la mitad del parque ha sido construido después de ese año, y más del 39% después de 1991. Los países con el parque más antiguo son Alemania, Suecia y Dinamarca, con más del 80% del parque construido antes de 1980.


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Figura 9: Antigüedad del parque de viviendas (en la década de 2000)

Elaboración propia a partir de datos de FEDERCASA (2006)


En casi todos los países, el parque anterior a 1940 es mínimo, lo que es imputable en la gran mayoría de los casos a las distintas guerras y al escaso grado de desarrollo urbano en algunos de ellos. Salvo en los casos de Dinamarca (40%), Francia (33%) y Reino Unido (34%), el peso del parque anterior a esta fecha no supera el 30%, y ni siquiera llega al 20% en España (13%), Irlanda (17%) y Finlandia (14%). Es importante señalar que, salvo en el caso de Irlanda, aproximadamente la mitad del parque se construye entre 1941 y 1980, momento en el que casi todos los países analizados intentan ajustar el parque existente a la demanda social. La década de los 70 es significativa en casi todos los países, con más o menos el 20% del parque construido durante la misma, a excepción de Alemania e Irlanda.


  

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   Figura 10: Antigüedad del parque de viviendas (en la década de 1990)

Elaboración propia a partir de datos de Statistiques du logement dans l'Union Européenne (Haffner, 2000).


3.5 Rehabilitación

No se han encontrado datos que permitan comparar el número de viviendas construidas con el número de viviendas rehabilitadas en todos los países estudiados. La comparación se reduce por lo tanto a España y Francia (ver figura 13). La situaciones en un país y otro son muy distintas. El nivel de construcción de viviendas en España es superior al de Francia y el nivel de rehabilitación inferior. Pero además, en el país vecino se rehabilitan más viviendas de las que se construyen.


  

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   Figura 11: Relación entre construcción y rehabilitación de viviendas en España y Francia (viv./1.000 habitantes)

Elaboración propia a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Ministère de l'Équipement.


Otros datos encontrados hacen suponer que Francia no es el país que encabeza la rehabilitación en Europa (Jover Armengol, 1983). En Alemania, Francia y Reino Unido la construcción de viviendas representa el 32%, 24,3% y 21% respectivamente del total del mercado de la construcción. La mejora y el mantenimiento de edificios superan la cifra de construcción de viviendas tanto en Reino Unido como en Francia (19,8 y 8,4 puntos por encima respectivamente). En Alemania, sin embargo, es mayor la construcción que el mantenimiento. (ver cuadro 3)

Los últimos datos europeos que ofrece Construction Forecast Group (EUROCONSTRUCT) (ver cuadro 4) esperan que el mercado de la rehabilitación de viviendas crezca mientras que el de la construcción disminuya.

La figura 12 compara la parte de los trabajos de mantenimiento y mejora respecto a la totalidad de la actividad en el mercado de la vivienda. En Suecia, Reino Unido, Dinamarca y Francia, por este orden, los trabajos de rehabilitación representan más de la mitad de la actividad y en Holanda, Alemania y Finlandia se sitúan entre el 40 y el 50. España e Irlanda quedan en las últimas posiciones.


Cuadro 3: Mercado de la construcción en Europa (en %)

Fuente: La vivienda en la CEE (Jover Armengol, 1983) y EUROCONSTRUCT (1983).
   Alemania Francia Reino Unido
Vivienda 32 24,3 20,1
Edif. no residencial 22,6 15,8 20
Mejora y mantenimiento 24,7 32,7 39,9
Obra civil 20,7 27,2 20



Cuadro 4: Evolución del sector de la construcción en Europa Occidental (viv./1.000 habitantes)

Fuente: EUROCONSTRUCT (2000).
   1999 2000 2001 2002 2003
Residencial +2,8 +1,2 -0,3 -0,1 +0,1
No residencial +4,9 +3,1 +2,0 +1,6 +2,2
Rehabilitación residencial +2,3 +3,7 +1,9 +2,6 +2,1
Obra civil +3,3 +2,9 +2,1 +2,8 +2,5



  

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   Figura 12: Porcentaje de los trabajos de rehabilitación dentro de la actividad constructiva relacionada con la vivienda

Fuente: Le logement dans l´Union Européenne: la propriété prends le pas sur la location (Louvot-Runavot, 2001)


3.6 Conclusiones

Actualmente existen 24,5 millones de viviendas en España, según las últimas estimaciones realizadas por el antiguo Ministerio de la Vivienda. Esto supone un parque de 515 viviendas por cada 1.000 habitantes, un estándar muy superior al resto de los países analizados.

La evolución del parque en España entre 1970 y 2005 está muy por encima de la del resto de países. Sin embargo, este crecimiento del stock no responde a una demanda social, a pesar de ser uno de los países donde más ha crecido la población desde 1980. En 2005, el tamaño del hogar en España estaba en 2,9 personas, cifra muy inferior a la de otros países del entorno. Sin embargo, el parque de viviendas tiene actualmente capacidad para 1,9 personas por vivienda, lo que supone que existen estrictamente 8,3 millones de viviendas que no son utilizadas de forma habitual. El parque de viviendas no sólo crece por encima de lo necesario, sino que la diferencia entre las necesidades demandadas por la población y el aumento del stock se han ido distanciando entre 1980 y 2005 hasta alcanzar casi un 40% de diferencia.

Los niveles de construcción de viviendas registrados en las dos últimas décadas no se corresponden con las necesidades reales de vivienda. Entre 1998 y 2006 se han construido 4,5 millones de viviendas, casi un millón más que durante las décadas de los 60 y los 70. Según las estadísticas del antiguo Ministerio de la Vivienda, en 2004 España fue el segundo país europeo en construcción de viviendas, duplicando el índice de Francia o Finlandia y cuadriplicando el de Reino Unido o Suecia (FEDERCASA, 2006). Mientras que en la mayoría de los países analizados el índice de construcción de viviendas rondaba las 5 viviendas por cada mil habitantes anualmente, en España se han llegado a construir más de 15 viviendas por cada 1000 habitantes (2004, 2005 y 2006). Las nuevas viviendas construidas consumen suelo y recursos irrecuperables y finitos, no son necesarias y son demasiado caras para que los colectivos con menos recursos puedan acceder a ellas.

Aunque España está entre los países con un mayor índice de viviendas sociales construidas en todo el periodo, las nuevas viviendas sociales son como mucho el 25% del total de viviendas, siendo menor su volumen cuanto mayor es el índice de construcción total.


Edición del 25-1-2012
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