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Boletín CF+S > 38/39: Arquitectura del siglo XXI: más allá de Kioto > http://habitat.aq.upm.es/boletin/n38/armor.html   
Mapa de conflictos urbanísticos de la Comunidad de Madrid [1]
Paula Domínguez Cardoso
Ana Fernández Cubero
Raquel Moreno López
Madrid (España), diciembre de 2006.
Resumen: Este texto recoge el desarrollo y las conclusiones del mapa de conflictos de la Comunidad de Madrid elaborado por las autoras. En él, se analizan los efectos que está teniendo la especulación inmobiliaria en los distintos municipios y zonas naturales de esta comunidad autónoma. Por un lado, se determinan los patrones de crecimiento previstos para cada zona de la Comunidad de Madrid, y se pone de manifiesto la enorme influencia que tienen los grandes proyectos de infraestructuras de transporte en estos incrementos de población. Por otro lado, se analiza la capacidad de respuesta de la ciudadanía ante este fenómeno y se localizan los municipios en los que la reacción social ha sido más importante. Por último, se estudia la evolución de las áreas naturales protegidas de la Comunidad y los devastadores efectos que la acción urbanizadora puede tener sobre sus ecosistemas.
Mapa de conflictos urbanísticos de la Comunidad de Madrid| Lámina 1. Crecimiento-conflictos >>>


Índice General

 

Introducción

Contexto

En la actualidad se habla mucho de especulación inmobiliaria y no paran de salir a la luz casos relacionados (Marbella, Seseña, Ciempozuelos...) que cada vez más van tomando las portadas y los titulares de los medios de comunicación.

Pero ¿sabemos qué es la especulación inmobiliaria? Según José Manuel Naredo (1998), especulación es «el acto de revender con beneficio», es decir, «la compra y venta de bienes de cualquier tipo con el único propósito de beneficiarse de las variaciones en su precio de mercado»[2]. Estas definiciones pueden aplicarse a todo tipo de bienes, pero la especulación inmobiliaria, que es la que se ejerce sobre bienes inmuebles, tiene algunas características especificas que la distinguen. El suelo «no puede ser trasladado, tiene una localización fija (...)», nadie puede prescindir de un espacio para vivir y producir, puede pasar mucho tiempo sin cambiar de manos, al ser algo permanente proporciona la oportunidad de almacenar riqueza y además «no requiere mantenimiento para conservar su potencial de uso» (Harvey, 1977).

Por tanto, el territorio se convierte en la base de la especulación inmobiliaria, y la vivienda en un bien de inversión, con todas las connotaciones sociales, políticas, ambientales y económicas que esto conlleva. A pesar de que el fenómeno de la especulación emerge en forma de escándalos aislados que afectan a un municipio o a una localidad en concreto, la actuación en un punto del territorio tiene graves consecuencias en el resto. Esto nos lleva a preguntarnos si la especulación es un conjunto de situaciones aisladas repartidas por el territorio, o si más bien se trata de una actitud generalizada en todo el Estado.

Objetivos

Frente a esta y otras preguntas que se nos plantean cuando abordamos el tema de la especulación inmobiliaria, intentamos centrar el campo de actuación en el contexto cercano en el que se encuadra el taller, la Comunidad de Madrid, con el fin de acotar el ámbito de trabajo.

Por un lado, nuestro paisaje cercano está cambiando a un ritmo vertiginoso, y no sólo físicamente. Más allá de la materialización explícita a través de las grúas que llenan el horizonte casi colmatándolo, nuestras costumbres cotidianas también se ven afectadas. Somos cada vez más dependientes del coche, el trabajo y la vivienda se deslocalizan, y las redes vecinales se debilitan. Pese a tener más poder adquisitivo, estamos más endeudados y la construcción ha pasado a ser la principal actividad económica. Sin embargo, al mismo tiempo, van surgiendo reacciones ciudadanas colectivas ante lo que algunos comienzan a llamar violencia urbanística. Aun así, nos es difícil entender hasta qué punto esos cambios se relacionan con el término especulación inmobiliaria.

El intento de cartografiar la especulación inmobiliaria y su alcance, a través de los conflictos que ésta genera dentro de cada uno de los ámbitos de los que hemos hablado anteriormente (sociopolítico, económico, legal, físico-medioambiental...), y con el fin de entender la globalidad de la situación, nos ha llevado a dibujar lo que hemos llamado Mapa de Conflictos.

Análisis

Criterios y herramientas

Hemos tratado de analizar a qué aspectos afecta directamente la especulación, clasificando los diferentes tipos de conflictos, y, dentro de estos ámbitos, eligiendo cuáles son aquellos elementos que pueden servir como indicadores a la hora de representarlos en el mapa de la región y plasmarlos de la forma más gráfica posible:

Finalmente, para la realización del mapa hemos utilizado los siguientes conceptos como indicadores:

Una de las mayores dificultades del trabajo ha sido la obtención de datos, sólo se han empleado aquellos datos contrastables, accesibles y públicos. Por tanto, se puede decir que «son todos los que están, pero no están todos los que son».

Datos y esquemas

Los datos de crecimiento se han obtenido partiendo de los datos de vivienda 2001 del INE y relacionándolos con los datos de vivienda previstos en planeamiento. Se han incluído en el cuadro los municipios con crecimientos superiores al 100%.


Cuadro 1: Datos de crecimiento de los municipios de la Comunidad de Madrid (vivienda 2001-previsiones de planeamiento)
MUNICIPIOVIVIENDAS 2001PLANEAMIENTOINCREMENTO
Quijorna1.1899.500799%
Bustarviejo1.93610.000516%
Brunete3.71116.000431%
Paracuellos de Jarama2.91912.000411%
Ajalvir1.3805.000362%
Arroyomolinos2.87610.200354%
Camarma de Esteruelas1.7066.000351%
Santos de la Humosa (Los)6022.000330%
Garganta de los Montes5501.700314%
Humanes de Madrid4.34813.000299%
Fuente el Saz de Jarama2.6747.500280%
Morata de Tajuña2.9548.000270%
Colmenar de Oreja4.14011.000265%
Meco3.8137.500196%
Navas del Rey2.4324.800197%
Molar (El)2.3664.500190%
Buitrago del Lozoya1.0682.000188%
Ciempozuelos6.34211.500181%
Gascones143209156%
Pinilla del Valle255385151%
San Martín de la Vega5.1677.400143%
Valdemoro14.16017.832126%
Cabrera (La)1.7252.000118%
Venturada666700105%
Valdemorillo8.1168.000100%

Fuentes de información: Instituto Nacional de Estadística (INE), El País Propiedades, El Mundo Su vivienda, Arnaiz consultores, Ciudadanos Contra la Especulación Urbanística, plataformas vecinales (Sierra Oeste Desarrollo Sostenible, Federación Comarcal de Asociaciones de Vecinos de Alcalá de Henares...), Ecologistas en Acción, Comisiones Obreras (CC.OO.)...


Se han realizado análisis parciales de los datos, para extraer los patrones del conflicto, cruzando los datos de los indicadores. De esta manera hemos obtenido cinco mapas esquemáticos del conflicto:


Lámina 1. Crecimiento-conflictos


Lámina 2. Crecimiento cuantitativo


Lámina 3. Crecimiento porcentual


Lámina 4. Crecimiento-infraestructuras


Lámina 5. Crecimiento-protección

Esquema de consumos de suelo asociados a la estrategia territorial

Este esquema representa un modelo teórico que refleja el patrón de crecimiento que se está dando en la Comunidad de Madrid; relaciona dos tipos de datos, medidos ambos en porcetaje sobre suelo ocupado:

Para dibujar el esquema se ha utilizado una malla ortogonal de 10.000 metros de lado, que traza una red de carreteras, representando sobre ella los porcentajes de cada tipo de suelo de manera isótropa, estableciendo relaciones sencillas para la representación, como que las zonas urbanas crecen desde los cruces de carreteras, por ser puntos de máxima accesibilidad, o que las ampliaciones urbanas crecen concéntricas a dichos cruces.


Lámina 6. Esquema de consumos de suelo de la Comunidad de Madrid

También se ha supuesto que todos los consumos de suelo se dan en el mismo ámbito, aunque en la realidad muchos de los consumos de suelo residual se deslocalizan y se reparten en otros lugares de la región, del país e incluso del planeta.

Como se muestra en el esquema, ese 65,3% de suelo no urbanizable del que habla el borrador de Ley se encuentra fragmentado por redes de carreteras, y aloja muchas de las actividades asociadas a la urbanización, la mayoría de ellas agresivas al medio, como zonas extractivas o de vertidos, y precisamente por ello alejada de las zonas urbanas o urbanizables. Dichas actividades no generan tantos beneficios como otras actividades (como el negocio inmobiliario), por lo que se ven desplazadas a suelos protegidos, por definición más baratos.

También hay que tener en cuenta que los nuevos modelos de urbanización dispersa y aislada conllevan un mayor consumo de suelo, especialmente en redes de carreteras, y muchas veces se ubican en zonas de mayor calidad ambiental, provocando un progresivo deterioro de las zonas protegidas.

Mapa de Conflictos

Al tratar de cartografiar los conflictos asociados a la especulación inmobiliaria y buscar las relaciones entre las distintas variables analizadas, el resultado es algo semejante a un tablero de juego. El territorio parece haberse convertido en una superficie homogénea donde cada ‘jugador’ coloca sus fichas (urbanizaciones, promociones, centros comerciales, campos de golf...) según estrategias aisladas, para conseguir beneficios a corto plazo; obviando por completo la lectura del territorio como un conjunto en el cual la actuación en uno de los puntos tiene consecuencias en el resto. Sin embargo, el éxito de la especulación se basa además en la capacidad de convertir a cualquier propietario de suelo o de bienes inmuebles en un potencial jugador, de manera que consigue hacer partícipe a una gran parte de los ciudadanos que actúan según sus propios intereses personales. Al final, el juego logra convertirnos en pequeños aliados, incluso en pequeños especuladores, al entrar a formar parte del mercado inmobiliario de manera casi inevitable a través, por ejemplo, del mercado de la vivienda como bien de primera necesidad.

A pesar de la falta de estrategia territorial por parte de la administración, y de la intervención en el territorio mediante estrategias aisladas, el mapa refleja algunos procesos y patrones de actuación sobre el territorio que nos permiten identificar cinco zonas claramente diferenciadas a partir del tipo de conflictos que predominan en cada una de ellas y de la carretera o elemento que estructura cada una de las actuaciones:

Conclusiones

De todo este análisis sobre crecimientos, conflictos, espacios protegidos e infraestructuras, cabe destacar cómo el crecimiento sin precedentes de los municipios de la Comunidad de Madrid, apoyado por una sobredimensionada red de vías de alta capacidad, está produciendo una sobreexplotación de los recursos naturales, así como un clima de conflictos entre ciertos sectores de la ciudadanía, que están viendo cómo sus entornos inmediatos están sufriendo cambios medioambientales, sociales, económicos y políticos irreversibles. Se encuentran con que, ante una situación que no desean, pocas son las herramientas a su alcance y muchas las trabas, incluso para acceder a la información. Son numerosos los intereses que motivan todo esto, pero parece que en este urbanismo prima el sentido económico y político de estrategia, más allá del sentido social que debería tener.

También se puede observar cómo la construcción de nuevas carreteras, o la ampliación de las existentes, no sólo no mejora la movilidad ni evita los atascos, sino que los incrementa, puesto que actúa como efecto llamada. Las nuevas infraestructuras no se plantean como oportunidades para fomentar políticas de movilidad alternativa para todos, sino que, además de promover únicamente el vehículo privado, se ven como una oportunidad de crecimiento, como se puede observar en el informe «Especial radiales» realizado por Arnaiz en 2002, donde se realiza un seguimiento de las zonas más revalorizadas con las nuevas carreteras de alta capacidad.

Los espacios protegidos no son ajenos a este conflicto. Estas zonas sufren la continua presión de zonas urbanas cada vez más próximas. Como decía un miembro de una asociación de vecinos «ya no te venden una casa con vistas, te venden una casa en las vistas». También, como hemos visto, estos espacios no urbanizables por razones medioambientales, se convierten en un espacio residual, desempeñando labores de extracción, vertido, zonas de ocio... El suelo no urbanizable, al no permitirse su aprovechamiento lucrativo, y no generar un beneficio económico, se encuentra fragmentado e invadido por actividades agresivas, quedando relegado a islas verdes, sin continuidad entre sí. Desaparecen los lugares de paso y anidamiento de aves, se interrumpe la movilidad de las especies animales y progresivamente va perdiendo los valores que promovieron su protección, poniendo en peligro su existencia. El aire y el agua limpios provienen de estas zonas, por lo que se produce un empeoramiento de su calidad y una disminución de las reservas. El territorio es un tapiz moteado surcado por carreteras, vías férreas, y otras redes, donde los espacios libres son una mancha más, que cumple con su misión asignada. Aislados, sin continuidad, se encuentran continuamente agredidos por las intenciones lucrativas, turismo, extracción, vertido, construcción. Basta con observar con detenimiento la evolución seguida por el futuro Parque Nacional del Guadarrama.

En la redacción de este texto, seis meses después de la elaboración del mapa, hemos observado que entre la realidad que representaba éste y la situación actual, ha habido grandes cambios. En realidad, la información que manejamos eran expectivas de crecimiento, dependientes de una intrincada red de relaciones, de políticas municipales y territoriales, y de la posibilidad de lucro. Ahora, la nube de expectativas de construcción se ha movido y el mapa actual es distinto, pero mientras la nube va deformándose según criterios económicos y políticos (hasta que posiblemente algún día se marche definitivamente a terrenos más beneficiosos), partes de ella se materializan sobre el suelo, dejándonos su rastro de campos de golf, urbanizaciones y carreteras, colocadas sin criterio urbanístico, ambiental ni territorial, consumiendo suelo como si de un producto de consumo más se tratase, un recurso que nos vamos dando cuenta de que también es escaso.

Referencias bibliográficas

Harvey, D.  (1977)   Urbanismo y desigualdad social   Mexico, Siglo XXI S.A. 

Hernández, Miguel, Rodríguez, Julio Y Cendejas, Alfredo  (2002)   «N-I: 50.000 nuevas viviendas en los PAU para pocos nudos de comunicaciones»,   Su Vivienda, El Mundo. 24 de mayo de 2002 

INE  (2004)   Censos de Población y Viviendas 2001   Instituto Nacional de Estadística. Disponible en: http://www.ine.es/censo/es/listatablas.jsp?table=tablas/provincial/28/V1.html 

Martín, Julián Alberto  (2002)   «N-II: El área de transporte de mercancías más grande recibe 50.000 viviendas nuevas»,   Su Vivienda, El Mundo. 31 de mayo de 2002 

Martín, Julián Alberto  (2002)   «N-III: Madrid se desplaza hacia el sureste con casi 300.000 nuevas viviendas»,   Su Vivienda, El Mundo. 7 de junio de 2002 

Martín, Julián Alberto  (2002)   «N-IV: El sur se convierte en una de las zonas con mejores dotaciones de Madrid»,   Su Vivienda, El Mundo. 14 de junio de 2002 

Martín, Julián Alberto  (2002)   «N-V: Más de 100.000 nuevas viviendas para una zona en continuo crecimiento»,   Su Vivienda, El Mundo. 21 de junio de 2002 

Martín, Julián Alberto  (2002)   «N-VI: La zona con crecimiento más limitado y mejor calidad medioambiental»,   Su Vivienda, El Mundo. 28 de junio de 2002 

Naredo, José Manuel  (1996)   La burbuja inmobiliario-financiera en la coyuntura económica reciente (1985-1995)   Madrid, Siglo XXI de España Editores S.A. 

Notas


[1]: Este trabajo fue realizado en marzo, dentro del taller La Comunidad de Madrid como un espacio ambientalmente agotado por la especulación inmobiliaria.
[2]: Definición «especulación», de Wikipedia (enciclopedia libre).
[3]: Dicho conflicto es un conflicto de intereses, pero también es el ejercicio del derecho ciudadano a participar en la construcción de las ciudades. Las leyes que afectan al Suelo han defendido siempre este derecho a la participación, aunque en la realidad los procesos de urbanización son complicados, tediosos y manipulados, impidiendo el acercamiento de los ciudadanos, a los que sólo se los permite protestar.
[4]: El proyecto CORINE Land Cover (CLC), tiene como objetivo fundamental la captura de datos de tipo numérico y geográfico para la creación de una base de datos europea a escala 1:100.000 sobre la cobertura y/o uso del territorio (ocupación del suelo).

El proyecto se engloba dentro del Programa Coordination of Information of the Environment (CORINE), el cual se inicia el 27 de junio de 1985 en virtud de una decisión del Consejo de Ministros de la Unión Europea (CE/338/85). El programa CORINE pasa en 1995 a ser responsabilidad de la Agencia Europea de Medio Ambiente (AEMA).


Edición del 31-12-2008
Mapa de conflictos urbanísticos de la Comunidad de Madrid| Lámina 1. Crecimiento-conflictos >>>
Boletín CF+S > 38/39: Arquitectura del siglo XXI: más allá de Kioto > http://habitat.aq.upm.es/boletin/n38/armor.html   
 
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