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El patrimonio en vivienda y su distribución regional
Carmen Marcos
Óscar Carpintero
José Manuel Naredo
Madrid (España), junio de 2005.
Resumen: Este artículo resume algunos de los resultados de la investigación de los autores sobre El patrimonio inmobiliario en España y el Balance Nacional 1991-2004 —Madrid: FUNCAS, 2005. Colección Ensayos— ofreciendo datos inéditos sobre el valor del patrimonio en vivienda y su evolución por comunidades autónomas. El artículo se divide en tres partes. La primera caracteriza los rasgos esenciales del presente boom inmobiliario. La segunda ofrece información agregada sobre evolución del valor de la vivienda. La tercera presenta su desglose regional, analizando sus rasgos diferenciales por comunidades autónomas. Por último, se incluye un anexo estadístico con el desglose territorial del patrimonio en vivienda y otro anexo metodológico en el que se matizan los problemas de las fuentes y los criterios utilizados en la estimación del valor de la vivienda.
El patrimonio en vivienda y su distribución regional| Lámina 1. Los últimos ciclos de la vivienda (1970-2004) >>>


Índice General

 

Introducción: características del presente boom inmobiliario

La extremada intensidad y duración del presente boom inmobiliario continúa sorprendiendo a los analistas. Y ello es así porque difícilmente cabía anticipar algunos de los cambios operados en el comportamiento de la economía española que han dado nuevas e inusitadas alas a este boom inmobiliario en relación con los anteriores. En lo que sigue reflexionaremos sobre los rasgos esenciales de ambos fenómenos.

Un boom de construcción, no sólo de precios

El presente boom inmobiliario se caracteriza por ser más duradero que el precedente y por afectar no sólo a los precios, sino sobre todo a la cantidad de viviendas iniciadas, tal y como se aprecia en la Lámina 1. En efecto, el auge inmobiliario de los ochenta fue muy intenso en subidas de precios, pero no en producción de nuevas viviendas. Sin embargo el actual ha alcanzado unos ritmos de construcción de viviendas que superan incluso a los de los ‘años del desarrollo’ anteriores a las crisis petrolíferas de los setenta, espoleados entonces por el fuerte crecimiento demográfico interno --cifrado en cerca de cuatrocientas mil personas anuales-- y por intensas migraciones interiores. Hoy no es el crecimiento vegetativo de la población el que tira de la demanda de nuevas viviendas sino que, por el contrario, tras treinta años de desaceleración demográfica, el estancamiento poblacional empieza por primera vez a recortar las generaciones de nuevos demandantes. Sólo la afluencia de demandantes foráneos, más en forma de inversores-turistas que de compradores-inmigrantes, ha contribuido a paliar el bache de la demografía autóctona.


Lámina 1. Los últimos ciclos de la vivienda (1970-2004)

Sorprende que, en este contexto de relativa estabilidad poblacional, durante los últimos años el número de viviendas iniciadas por mil habitantes haya venido multiplicando en España por dos y por tres al registrado en los otros países de nuestro entorno. La Lámina 2 evidencia que este espectacular salto observado en España rompe con la propia evolución histórica de esta variable y la distancia de lo que está pasando en los otros países europeos.


Lámina 2. Viviendas iniciadas por mil habitantes (1980-2004): una comparación internacional

Un boom que privilegia la demanda de viviendas como inversión

Pero la clave que explica la singular intensidad de la construcción en el presente boom inmobiliario no hay que buscarla en la demografía, sino en las circunstancias que han privilegiado la demanda de viviendas como inversión en mucha mayor medida que en los precedentes. El desplome de las cotizaciones bursátiles y sus perspectivas inciertas de evolución, unidas a las sucesivas rebajas del tipo de interés, contribuyeron a ampliar notablemente la rentabilidad diferencial de la compra de viviendas frente a las otras alternativas de inversión financiera e, incluso, haciendo atractivo realizarla con apalancamiento financiero (BBVA, 2005). Además, el hecho de que durante el último decenio el tipo de interés se dividiera por tres y el plazo medio de amortización de los préstamos se multiplicara por dos (BBVA, 2005), amplió notablemente las posibilidades de endeudamiento de los hogares. La inversión en vivienda vino también apoyada por las desgravaciones fiscales y por la posibilidad de colocar en ella parte del dinero negro. Todo ello contando con un marco institucional que viene propiciando desde hace tiempo la construcción nueva frente a la conservación y reutilización del patrimonio en vivienda y la rentabilización de este patrimonio mediante plusvalías y no de rentas. De esta manera se alimentó la conocida espiral en la que la presión de la demanda de viviendas como inversión provocaba elevaciones de precios que, a su vez, hacían más atractiva la inversión en vivienda.

El creciente peso de la inversión extranjera en inmuebles

La Lámina 3 denota el gran peso que ha tenido la construcción de viviendas en la costa turística durante el presente boom inmobiliario. Se ha calificado así tempranamente este fenómeno del tercer boom turístico (Blázquez, Murray & Garau, 2002) al compararlo con los episodios intensamente alcistas que habían alterado ya tanto en el pasado la fisonomía de nuestros territorios costeros e insulares.


Lámina 3. El papel de la costa turística en el boom inmobiliario (1998-2004)

La Lámina 4 evidencia el perfil fuertemente alcista de la inversión extranjera en inmuebles en el actual boom inmobiliario. Este gráfico presenta también un indicador del peso de la inversión extranjera en el mercado inmobiliario nacional, al compararla con el gasto en la adquisición de vivienda nueva que tributa IVA, denotando su importancia.[1] Se observa que este peso aumentó durante el presente ciclo haciéndose cada vez más intenso y animando el crecimiento de la construcción y de los precios, hasta su inflexión en 2003 y su decaimiento en 2004. La caída de la inversión extranjera en inmuebles anticipó el fin del ciclo alcista anterior (Lámina 3) y es bastante probable que lo haga en el actual.


Lámina 4. Evolución de la inversión extranjera en inmuebles y su relación con el gasto en vivienda nueva (1985-2004)

Declive de la vivienda social y el aumento de las viviendas secundarias y desocupadas

La Lámina 5 evidencia que el auge actual ha estado gobernado por la evolución alcista en precios y cantidad de la vivienda libre, a la vez que decaían las viviendas de protección oficial y, muy particularmente, las de promoción pública, que son las verdaderas viviendas sociales accesibles a la población con menos ingresos.


Lámina 5. El declive de la vivienda social en el actual auge inmobiliario

La Lámina 6 subraya este punto mostrando que, junto a la promoción pública, decae también la realizada por entidades cooperativas. El declive de la vivienda social y el paralelo aumento del precio de la vivienda libre, hicieron que el enorme auge constructivo no permitiera satisfacer las necesidades de vivienda de buena parte de la población, a la vez que aumentaba el grupo de viviendas secundarias y desocupadas en manos de aquellos que podían pagarla. Así, España va a la cabeza de Europa en parque de viviendas construidas con relación a su población (Lámina 7) y en viviendas secundarias y desocupadas (Lámina 8), pero no en la dotación de viviendas principales (Lámina 9).


Lámina 6. Viviendas terminadas según clase de promotor (1997-2004)


Lámina 7. Comparación internacional en número de viviendas totales por cada 1.000 habitantes (2002)


Lámina 8. Comparación internacional de viviendas vacías y secundarias, por 1.000 habitantes


Lámina 9. Comparación internacional de viviendas principales por 1.000 habitantes (2002)

Un boom que reclama un volumen de financiación sin precedentes

El notable peso de la construcción nueva que caracteriza al presente boom inmobiliario demanda una financiación muy superior a la requerida en el ciclo alcista precedente. Pues mientras las operaciones de compraventa de vivienda usada se compensan en buena medida en el seno propio del colectivo de hogares,[2] no ocurre lo mismo con la vivienda nueva que demanda una financiación neta adicional. La Lámina 10 presenta dos estimaciones de la inversión en vivienda nueva[3] a lo largo del presente ciclo alcista, que evidencian su espectacular crecimiento, que ha ido desinflando el ahorro financiero de los hogares. Pues el desplazamiento de las preferencias inversoras de los hogares hacia la vivienda se produjo, no sólo en detrimento de su inversión en activos financieros, sino también con cargo al endeudamiento en mucha mayor medida que en el ciclo precedente. La reducción del tipo de interés y la ampliación del plazo de devolución de los préstamos, antes mencionados, facilitaron el mayor recurso al crédito de los hogares. Como consecuencia de ello el importe de las operaciones financieras netas de los hogares se fue reduciendo, a medida que aumentaban su inversión inmobiliaria, hasta alcanzar valores negativos, durante 2004, por primera vez en la historia, tal y como refleja la Lámina 10.


Lámina 10. Valor de la vivienda nueva y gasto en vivienda nueva (IVA) (estimaciones referidas al total nacional)

La Lámina 11 denota que esta situación se alcanzó porque, al moderado crecimiento de la adquisición neta de activos financieros de los hogares, se añadió su galopante endeudamiento, que hizo que en 2004 aumentaran más los pasivos contraídos por los hogares que los de activos financieros adquiridos por este colectivo. De esta manera, se trastocó el panorama que acostumbran a describir los manuales de economía en el que los hogares ahorran y las empresas invierten, encargándose las instituciones financieras de movilizar la capacidad de financiación de los hogares para cubrir la necesidad de financiación de las empresas, a la que se unía en España la tradicional necesidad de financiación del Estado. Pero en 2004 la economía española dejó de ajustarse a este patrón: en ella no sólo demandaban financiación las empresas, sino también los hogares, a la vez que se moderaba el déficit del sector público.


Lámina 11. Inversión en vivienda e inversión neta en activos financieros de los hogares (estimaciones referidas al total nacional)

Este hecho se tradujo en datos tan claros para los no especialistas, como los que indican que los depósitos bancarios de los hogares aumentaron, por primera vez en 2004, menos que su demanda de créditos (Lámina 12), con lo que los hogares en vez de aportar dinero a los bancos y cajas se lo pidieron en términos netos.

Con todo, el progresivo desfase que se observa (Lámina 10) entre el valor estimado del stock de viviendas nuevas construidas y el gasto anual en vivienda nueva, denota que el ritmo de construcción de vivienda se ha ido situando por encima de la capacidad de pago de los compradores, a pesar de su creciente recurso al crédito. Esta información resulta coherente con el aumento del período medio que tardan en venderse las viviendas (advertido en el estudio antes citado del BBVA) y de la fracción del parque en oferta, como signos que anticipan la previsible inflexión del presente boom inmobiliario en condiciones y plazos todavía difíciles de precisar.


Lámina 12. Los hogares demandan más liquidez de la que otorgan (1995-2004)

Un boom que se ha podido financiar al erigirse la economía española en atractora neta de capitales del resto del mundo, sin que el aumento de su posición deudora menoscabe su imagen de solvencia y haga inviable su desequilibrio exterior

El hecho de que la tradicional capacidad de financiación de los hogares se tornara en necesidad, sumándose a aquella otra de las empresas, habría sido a todas luces insostenible antes de que la economía española entrara bajo el paraguas del euro, ya que el exceso de endeudamiento del país habría desatado una crisis de balanza de pagos con las consiguientes medidas de ajuste tendentes a recortarlo, como ocurrió en 1992. Sin embargo el freno de las limitaciones financieras propias desapareció tras la integración de la economía española en el espacio monetario común del euro. La aceptación internacional de esta nueva moneda permitió a la economía española atraer capitales del resto del mundo que permitieron financiar sin problemas su creciente endeudamiento. Pues este endeudamiento tenía lugar mayoritariamente en pasivos no exigibles que los inversores extranjeros aceptaban de buen grado, siendo estos pasivos no exigibles el propio euro y muchos de los títulos que cotizan en esta moneda. La Lámina 13 muestra cómo las instituciones financieras atrajeron del exterior en forma de simples depósitos bancarios cantidades muy superiores a la inversión extranjera en inmuebles antes comentada. A la entrada neta de depósitos se añaden otras entradas de capitales cuyo detalle no cabe comentar aquí, que permitieron cubrir sin problemas las nuevas demandas de financiación de la economía española. La Lámina 14 recoge la información agregada sobre la creciente demanda de financiación de la economía española y su desglose para los principales grupos de agentes. A la vez que la Lámina 15 registra, en términos de balance, la creciente posición deudora de la economía española frente al exterior. Paradójicamente, su posición deudora culmina junto a sus niveles de renta y de desarrollo, adoptando un patrón similar al que había venido ejemplificando Estados Unidos, como atractor de capitales del resto del mundo, mediante la emisión de pasivos no exigibles que le permiten ser a la vez el país más rico y el más endeudado de la Tierra.

En resumidas cuentas, que una vez desaparecido el freno que suponía la limitación de tener que financiar el auge económico-inmobiliario a partir de recursos propios siempre limitados, este se ha extendido mucho más allá de lo previsible bajo las antiguas circunstancias.


Lámina 13. Evolución del endeudamiento y del ahorro financiero de los hogares (1995-2004)


Lámina 14. Operaciones financieras netas (1994-2004) (millones de euros)


Lámina 15. Activos financieros netos (1994-2004)

Evolución reciente del valor de la vivienda en España

El presente artículo aporta nuevas estimaciones del valor de la vivienda en España, cuyo detalle por Comunidades Autónomas se incluye en el anexo estadístico adjunto para el período 1995-2004. El anexo metodológico indica los criterios y las fuentes utilizadas en esta estimación, que revisa y actualiza las que habíamos realizado con anterioridad (Naredo, Carpintero & Marcos, 2002 y Naredo & Carpintero, 2002). Los nuevos datos aportados ponen de manifiesto que el patrimonio inmobiliario en vivienda alcanzó en España la cifra de 3,5 billones de euros en el año 2004, multiplicando por casi 3 el valor correspondiente al año 1995 (1,3 billones). A este aumento han contribuido el importante crecimiento de la superficie construida --muy elevado comparativamente con los ciclos anteriores-- y un fortísimo aumento de los precios. Ambas componentes --que contribuyeron a explicar respectivamente en cerca de un 10 y un 90% el aumento de valor mencionado-- continúan creciendo con fuerza en los dos últimos años, tras lo que parecía una cierta inflexión. El repunte de las cifras de la financiación hipotecaria, con un 22 por ciento anual de variación en 2004, confirma la fuerte presión de la demanda, crecientemente apoyada en créditos, cuya moderación resulta difícil de prever a corto plazo, en tanto los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales, el empleo y la renta continúen registrando una evolución positiva y la subida de precios de la vivienda siga haciendo comparativamente tan rentable este tipo de inversión, todo ello en ausencia de cambios significativos en el marco institucional relacionado con este negocio. La caída de la inversión extranjera en inmuebles y la dilatación del período de venta son los únicos síntomas de debilidad que se observan, ya comentados en el apartado anterior.

Por lo que se refiere a la superficie construida, ésta ha crecido a una tasa media interanual del 1,5 por ciento, equivalente a un número medio superior a las 350.000 viviendas adicionales netas terminadas cada año, cifra muy superior a la que se venía estimando como crecimiento tendencial de la vivienda en España (que se dimensionaba en torno a las 250.000 viviendas/año, de las que habría que descontar las viviendas desaparecidas por demolición y ruina). Este crecimiento, lejos de frenarse como parecían sugerir algunos datos, se ha acelerado en los dos últimos años, en los que la variación ha sido del 2 y del 2,2 por ciento. Por su parte, los precios implícitos[4] de la vivienda han crecido durante los nueve años de referencia a una tasa media interanual del 10,5 por ciento, con un perfil marcadamente creciente desde 1997 hasta 2001; tras lo que parecía, con los datos del 2002 y especialmente del 2003, el inicio de una cierta moderación, retoma con fuerza la senda creciente en el año 2004.[5] El resultado es que, a la luz de los datos obtenidos, tanto el valor como la superficie y los precios, registraron en el último año disponible los crecimientos más elevados de todo el período considerado (1995-2004), como atestigua el Cuadro 1.


Cuadro 1: Evolución interanual de precios, superficie y valor
Año Valor Superficie Precios implícitos
1992 1,4% 1,5% -0,1%
1993 1,5% 1,3% 0,1%
1994 3,4% 1,3% 2,1%
1995 3,3% 1,1% 2,2%
1996 3,1% 1,1% 1,9%
1997 3,7% 1,3% 2,3%
1998 6,9% 1,4% 5,4%
1999 12,3% 1,5% 10,7%
2000 15,9% 1,5% 14,2%
2001 17,2% 1,7% 15,2%
2002 16,7% 0,8% 15,7%
2003 15,0% 2,0% 12,7%
2004 20,0% 2,2% 17,5%

Fuente: Elaboración propia y Ministerio de Fomento.


Distribución regional del patrimonio en vivienda

El boom inmobiliario descrito, con sus intensos crecimientos en precios y número de viviendas, alcanza a todas las regiones aunque con muy diferente intensidad y con perfiles no siempre coincidentes, dependiendo de diversos factores: su pertenencia o no a las zonas que se despueblan, su caracterización de zona turística y el segmento que en este mercado ocupan, el mayor o menor fomento del desarrollo inmobiliario, etc.

Las regiones mediterráneas, además de Comunidad de Madrid y País Vasco continúan aumentando su parte en el valor total

Tomando como periodo de referencia los siete últimos años, es decir 1997-2004,[6] puede observarse que los mayores aumentos del valor se han producido en todas las regiones mediterráneas, además de en la Comunidad de Madrid y en el País Vasco; en todas ellas el valor se ha multiplicado por más de 2,6, destacando las Islas Baleares. En el otro extremo se sitúan Galicia, Aragón, Extremadura y Castilla y León donde el valor no ha llegado a duplicarse (Lámina 16).


Lámina 16. Evolución del valor del patrimonio inmobiliario en vivienda (1997-2004) (tasa de variación en porcentaje para el conjunto el período)

Como resultado se ha modificado el reparto regional del valor de este patrimonio: el correspondiente a Comunidad de Madrid representa ya el 20,7 por ciento del total (aumentando 2,6 puntos porcentuales respecto a 1997), situándose por primera vez por delante de Cataluña (20,6%). Lo mismo ocurre con el País Vasco, cuya participación en el valor agregado del patrimonio inmobiliario ha superado a Castilla-La Mancha y a Galicia, según nuestras estimaciones.[7] La Lámina 17 pone de manifiesto cómo las marcadas diferencias que se observan entre las regiones en la evolución del valor patrimonio inmobiliario hacen que se altere el peso relativo que inicialmente tenían en el conjunto nacional. Estos cambios, relacionados con la presión del mercado inmobiliario, reflejan modificaciones en la percepción del distinto atractivo inmobiliario que presentan las regiones, bien como residencia, permanente o temporal, bien como zona de inversión.


Lámina 17. Proporción del valor del patrimonio inmobiliario por regiones en el total nacional (1007-2004)

Análisis de la contribución regional en superficie y en precios al aumento del patrimonio nacional en vivienda

A continuación se analiza la contribución de los aumentos en superficie y en precios al aumento general del patrimonio en vivienda por Comunidades Autónomas. La Lámina 18 muestra la evolución regional de los incrementos de superficie de vivienda. La Lámina 19 permite apreciar hasta qué punto esta variaciones han alterado el peso que inicial de las regiones en el parque total de viviendas. Un análisis similar se realiza con las Lámina 20 y Lámina 21 para informar sobre la evolución y la composición regional del los precios de la vivienda. Por último, se ha elaborado el Lámina 22 para reflejar de modo sencillo la evolución comparada en precios y superficie de vivienda por regiones, identificando sus avances en superficie construida y en precios, en relación con el conjunto nacional. Escapa a las pretensiones y posibilidades del presente artículo hacer una interpretación prolija de la información presentada. Dejamos pues al criterio de los lectores la voluntad de adentrarse en el análisis de esta información, limitándonos a hacer algunas observaciones sumarias.


Lámina 18. Incremento de la superficie de vivienda nueva construida en el período (1997-2004) respecto de la existente en 1997


Lámina 19. Proporción de la superficie en vivienda sobre el total nacional (1997-2004)


Lámina 20. Evolución de los precios de la vivienda (1997-2004) (tasa de variación en porcentaje para el conjunto del período)


Lámina 21. Niveles de precios de la vivienda (1997-2004), euros por metro cuadrado


Lámina 22. Evolución del parque y de los precios de la vivienda (1997-2004) (desviaciones respecto a la media nacional)

Las regiones de mayor renta observan mayores crecimientos de precios y menores crecimientos de superficie construida (salvo Madrid)

Empecemos advirtiendo que se acusan marcadas diferencias en el aumento del parque y de los precios de la vivienda observado en cada una de las regiones. Así, es en tres de las regiones de mayor renta en las que más han aumentado los precios (I. Baleares y País Vasco, además de en Cataluña) y en las que menos ha aumentado la superficie construida, siendo esta moderación más marcada en las dos primeras (véase Lámina 18).

En Madrid y Murcia se disparan la construcción y los precios

La Comunidad de Madrid y la de Murcia son las únicas regiones en las que habiéndose construido una proporción comparativamente muy elevada de su parque en los últimos siete años, los precios han registrado crecimientos superiores a la media. La fortaleza de la demanda que denota esta evolución tiene como contrapartida su mayor vulnerabilidad ante una posible crisis inmobiliaria. En el caso de Madrid hay que tener en cuenta que, además de ser una de las regiones con mayor renta, concentra una elevada proporción de inmigrantes --de distintos niveles de cualificación y poder adquisitivo--, así como de la inversión extranjera recibida en el país. Los elevados niveles de renta de Madrid, unidos al hecho de ser la capital de la política y de los negocios, contribuyen probablemente a acentuar el componente especulativo del desarrollo inmobiliario madrileño. En la Región de Murcia tal vez sea el nivel relativamente bajo de sus precios dentro del arco mediterráneo lo que puede atraer a los demandantes nacionales y extranjeros de viviendas en la costa, explicando su intensa actividad constructiva frente a otras zonas más caras del litoral.

Canarias, un caso particular

Un caso particular es el de Canarias en donde coincide disminución en el peso del parque de vivienda en metros cuadrados y en precios a pesar de ser una región netamente turística. La crítica situación económica de Alemania, cuyo ciclo tiene una enorme incidencia en estas islas, junto a la sobreoferta de periodo anterior, pueden explicar lo ocurrido.

Las regiones noroccidentales e interiores pierden peso (exceptuando Madrid)

También se observa que las regiones noroccidentales y las interiores --exceptuando Madrid-- continúan perdiendo peso relativo en el valor total del patrimonio en vivienda, lo cual no parece ajeno a su estancamiento y envejecimiento poblacional. En efecto, en las regiones más occidentales --Galicia, Principado de Asturias y Castilla y León-- disminuye el parque y se produce una evolución relativamente moderada de los precios. También en Extremadura y Castilla-La Mancha la moderación relativa de precios es relevante aunque en este caso la superficie construida registra un aumento comparativamente importante, especialmente en la segunda de ellas. Cantabria, pese a contar con la mayor tasa de incremento registrada en construcción nueva, no consigue aumentar su participación en el valor del patrimonio en vivienda, habida cuenta la comparativamente moderada evolución de sus precios.

Por último, cabe advertir que las divergencias en el precio de la vivienda se han ampliado a lo largo del presente ciclo alcista. Las elevaciones de precios han resultado muy acusadas en todas las CCAA, pero la evolución del precio de la vivienda registró muy marcadas diferencias que no han hecho sino ampliar la dispersión observada. En efecto, si en 1997 el nivel de los precios de la vivienda se situaba entre el índice 57 correspondiente a Extremadura --siendo la media nacional igual a 100-- y el 157 correspondiente a Comunidad de Madrid, en 2004 los valores extremos de este índice han pasado a ser 41 y 177, correspondiendo a estas dos mismas regiones. Otros indicadores de dispersión también reflejan importantes aumentos.[8] El aumento de este diferencial de precios refleja, posiblemente, desequilibrios territoriales y sociales crecientes que interaccionan con la diferenciada percepción de los inversores.

Conclusiones

Las páginas anteriores han servido para subrayar algunos aspectos relacionados con la evolución reciente del patrimonio inmobiliario en nuestro país. Esta evolución ha cobrado una importancia económica sin precedentes, al estar marcada por el potente boom inmobiliario que se viene produciendo en los últimos años, cuyos rasgos esenciales y consecuencias hemos tratado de describir.

Una de las características a destacar es el mayor peso que tiene en la presente coyuntura alcista la demanda de inmuebles como inversión frente a su uso ordinario, lo que contribuyó a desatar una espiral ascendente, no sólo de precios, sino también de construcción de viviendas. Y si a la afluencia tanto de capitales domésticos como de inversores extranjeros hacia la compra de vivienda, añadimos el declive de la promoción de viviendas sociales y el reducido mercado de viviendas en alquiler, entonces se explica fácilmente que España ocupe en la Unión Europea un lugar aventajado en número de viviendas secundarias y desocupadas.

La documentación presentada muestra también que esta peculiaridad se complementa con la singular forma en que se está financiando el actual boom inmobiliario. La doble conjunción de bajos tipos de interés y alargamiento de los plazos hipotecarios ha llevado a una situación inédita en la reciente historia económica española, a saber: los créditos contraídos por los hogares con las instituciones financieras superan ya a los fondos depositados en ellas por los propios hogares, convirtiéndolos así en demandantes netos de financiación. Este desfase está cubriéndose ampliamente con la entrada de depósitos y otros capitales del resto del mundo que, bajo el paraguas y la disciplina del euro, permiten a la economía española expandir el boom inmobiliario más allá de lo que cabría esperar en otras circunstancias.

Como consecuencia de lo anterior conviene resaltar, en este apartado de conclusiones, el espectacular aumento del valor de la vivienda en España y su sesgada distribución territorial. La conjunción del crecimiento de los precios y de la superficie construida antes mencionada ha llevado a multiplicar casi por tres el valor del patrimonio inmobiliario entre 1995 y 2004, situándolo en ese último año en 3,5 billones de euros. Si bien el fuerte crecimiento en precios y número de viviendas ha afectado a todo el territorio nacional, lo cierto es que la distribución regional del patrimonio en vivienda ha acentuado la polarización territorial que se venía observando con anterioridad. Cabe destacar que, durante el período 1997-2004, las regiones mediterráneas, la Comunidad de Madrid y el País Vasco han incrementado su participación en el patrimonio inmobiliario total, mientras que las regiones noroccidentales e interiores (excluida Madrid) siguen perdiendo peso en el conjunto patrimonial. Aunque no existan datos completos para precisarlo, parece evidente que esta polarización territorial, con sus desequilibrios tanto en precios como desde el punto de vista de la financiación, conlleva la paradoja de hacer que las regiones que más se han enriquecido en porcentaje del patrimonio total, sean también las más endeudadas y, por ende, sensibles a la evolución del presente boom inmobiliario.

Anexo Estadístico


Cuadro 2:
Superficie construida viviendaValor vivienda (millones de euros)
ANDALUCÍANuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
19955.385329.528334.9133.131.794166.792.141169.923.935
19965.553334.093339.6463.231.984166.885.695170.117.679
19975.898338.830344.7283.509.112174.223.198177.732.310
19986.179343.918350.0973.960.613182.329.084186.289.697
19996.975349.291356.2664.913.175200.351.302205.264.477
20007.418355.465362.8835.999.208228.730.106234.729.314
20018.597362.087370.6848.012.351271.000.674279.013.025
200210.051364.982375.03310.998.206318.899.302329.897.507
200310.480374.704385.18413.211.379366.490.661379.702.041
200412.047384.987397.03417.889.555459.388.896477.278.451

ARAGÓN

NuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199585261.63462.486557.34630.535.29231.092.638
199690762.27263.179621.75931.911.34032.533.099
199794062.96763.907632.52232.543.93233.176.454
199894263.69664.638687.58635.233.74535.921.331
19991.01164.42865.439848.82240.169.70541.018.527
20001.00965.23166.240965.51047.112.98748.078.496
20011.25566.03367.2881.406.58454.589.43355.996.017
20021.48866.26767.7551.862.78464.495.79466.358.578
20031.61467.67069.2842.220.40269.674.02471.894.427
20041.83669.23371.0692.904.10783.971.93486.876.042

PRINCIPADO DE ASTURIAS

NuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199551045.04145.551381.25925.528.98225.910.241
199653145.39245.923391.20627.374.21127.765.417
199759945.76546.364471.50427.900.56928.372.073
199862846.20746.835517.77929.327.52929.845.308
199966746.68047.346603.10732.276.19032.879.297
200064247.19247.834637.47635.623.37036.260.846
200184747.68048.526915.64639.613.77740.529.424
200297247.83148.8031.205.14344.327.77745.532.920
200380648.74049.5461.089.35147.467.87248.557.224
200472149.50850.2291.041.08851.976.61953.017.708

I. BALEARES

NuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199550855.92056.428331.67931.140.49131.472.170
199653156.25656.787356.55732.340.22432.696.781
199766256.61657.277483.04534.526.52735.009.572
199867457.10857.781583.78040.486.59641.070.376
199974257.61258.355787.22351.657.20652.444.429
200076758.18758.954971.76064.247.45465.219.214
200181958.78759.6061.213.43576.643.90777.857.342
200281358.97559.7871.381.67686.496.10687.877.783
200372759.71960.4451.404.83096.772.11898.176.948
200457060.40460.9741.239.514113.152.949114.392.463

CANARIAS

NuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
19951.03981.08782.126634.50645.563.41046.197.916
19961.08781.91583.002698.69447.670.96348.369.658
19971.37682.79384.168965.60951.676.65652.642.265
19981.45683.96085.4161.127.97958.774.39059.902.369
19991.66085.20986.8681.491.02368.658.76070.149.783
20001.65586.66288.3171.758.57480.885.58882.644.162
20011.59588.11289.7071.902.31393.713.99695.616.309
20021.74988.53390.2822.318.653103.667.602105.986.254
20031.63690.19791.8332.311.937112.440.990114.752.927
20041.61091.78393.3932.475.348125.744.530128.219.878

CANTABRIA

NuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199543326.08926.522338.28516.553.03716.891.322
199640426.43026.835332.67917.329.50517.662.184
199740426.74327.148367.05617.782.04818.149.104
199845127.05727.508386.05718.727.64519.113.702
199951327.41827.931475.49020.519.19320.994.683
200061827.84228.460655.70723.746.28624.401.993
200184228.37129.2131.055.62227.949.75929.005.380
200294128.70929.6501.347.67732.224.72733.572.404
20031.01729.61330.6301.669.55936.075.75437.745.313
20041.00230.60831.6101.916.65342.619.65644.536.309
CASTILLA-LA MANCHANuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
19952.007101.443103.4501.016.84942.984.53844.001.387
19962.092103.156105.2491.049.62144.302.08945.351.710
19972.037104.957106.9941.047.56845.347.20546.394.773
19982.008106.703108.7111.078.28747.556.90048.635.188
19992.135108.423110.5581.196.99550.330.97551.527.970
20002.275110.271112.5471.400.39655.278.15056.678.546
20012.421112.262114.6831.659.38662.564.22464.223.610
20023.027112.943115.9702.421.08873.347.41275.768.499
20033.513115.852119.3653.144.58182.542.16685.686.746
20043.800119.295123.0944.039.916101.314.340105.354.256
CASTILLA Y LEÓNNuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
19951.996139.944141.9401.421.11382.719.43184.140.545
19962.076141.463143.5401.478.75785.066.17386.544.930
19972.246143.066145.3121.644.83888.547.54390.192.381
19982.374144.841147.2151.918.06495.060.91496.978.978
19992.458146.748149.2062.148.824103.382.037105.530.861
20002.580148.741151.3212.531.940117.563.588120.095.528
20012.547150.859153.4072.745.504132.068.237134.813.741
20023.234151.648154.8823.990.044146.238.767150.228.811
20032.849154.691157.5403.760.146155.329.756159.089.901
20042.488157.425159.9133.632.137175.621.729179.253.866
CATALUÑANuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
19953.511307.684311.1953.103.503230.902.809234.006.312
19963.648310.209313.8573.289.706238.726.164242.015.869
19974.687312.876317.5634.441.194249.342.457253.783.651
19984.957316.589321.5465.186.207269.128.740274.314.947
19995.331320.577325.9086.331.751311.887.799318.219.550
20005.470324.945330.4157.495.450366.223.197373.718.646
20015.822329.459335.2809.218.174427.664.810436.882.984
20025.888330.982336.87010.769.034494.530.088505.299.122
20035.430336.475341.90511.710.636579.575.499591.286.135
20046.008341.668347.67715.342.890702.104.948717.447.838
COMUNIDAD VALENCIANANuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
19953.040260.799263.8391.605.036114.873.923116.478.959
19963.116263.094266.2101.737.575118.750.051120.487.627
19973.985265.469269.4542.355.527124.004.047126.359.574
19984.100268.718272.8182.612.898134.919.294137.532.192
19994.444272.086276.5303.155.103153.407.823156.562.925
20004.949275.802280.7513.955.707176.291.323180.247.029
20015.642280.028285.6705.044.984203.165.260208.210.244
20026.324281.811288.1356.644.164237.428.753244.072.917
20036.194287.837294.0307.493.166271.191.156278.684.323
20046.487293.852300.3399.237.080332.229.796341.466.876

EXTREMADURA

NuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199594555.97856.923418.14920.476.27420.894.423
199693356.73157.665416.77821.836.64022.253.419
19971.03057.47558.504461.98721.491.19221.953.180
19981.11258.31559.427515.27522.833.21223.348.487
19991.14559.24060.384567.74124.490.36225.058.103
20001.14560.19861.343618.54026.524.71427.143.253
20011.30661.15762.463810.29229.585.07730.395.369
20021.35461.51462.868951.07732.599.76733.550.844
20031.33962.79164.1311.001.16636.185.36237.186.528
20041.36964.08565.4541.117.47541.251.71142.369.186
GALICIANuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
19951.900131.295133.1951.214.44270.107.75171.322.193
19962.026132.783134.8091.295.53671.589.37072.884.905
19972.104134.400136.5041.352.55374.560.53475.913.087
19982.150136.098138.2481.501.45078.000.21979.501.669
19992.213137.844140.0571.568.89881.338.92982.907.827
20002.231139.656141.8861.711.24688.627.65190.338.897
20012.705141.488144.1932.226.44997.250.32499.476.774
20023.085142.046145.1312.844.394107.851.344110.695.738
20032.797144.967147.7632.762.070114.716.412117.478.482
20042.825147.665150.4903.097.215129.821.872132.919.088
COMUNIDAD DE MADRIDNuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
19953.344216.880220.2243.894.108226.412.295230.306.403
19963.444219.672223.1163.996.077233.801.675237.797.751
19974.526222.568227.0945.333.711235.509.788240.843.499
19984.807226.549231.3565.922.826243.454.098249.376.924
19994.616230.814235.4306.053.925267.572.548273.626.473
20004.652234.891239.5437.010.989311.153.415318.164.404
20014.955239.713244.6688.844.633380.776.467389.621.100
20025.214241.165246.37911.396.918467.215.697478.612.614
20035.534245.452250.98614.855.038577.695.925592.550.963
20045.858250.963256.82119.028.937704.074.995723.103.932
REGIÓN DE MURIANuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199599858.43159.429474.97222.024.84822.499.820
19961.01459.28860.302483.24322.983.68723.466.929
19971.06760.16161.229533.13823.981.16224.514.300
19981.10861.08962.197612.54326.155.41326.767.956
19991.24862.05863.305746.40628.655.18829.401.594
20001.31063.16764.477872.79132.748.96633.621.757
20011.52464.34065.8641.174.19138.873.04740.047.238
20021.71464.81266.5261.545.74845.818.81947.364.568
20031.76366.46968.2321.796.09253.929.68255.725.775
20042.08268.19870.2802.591.15770.051.33772.642.494

COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA

NuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199552425.77526.298412.69616.980.87117.393.568
199656426.20626.770475.59117.392.93917.868.531
199751626.67927.195478.15918.925.70919.403.868
199847327.10427.577467.61119.900.34120.367.952
199947627.48727.963470.86122.221.53022.692.391
200046627.87328.338526.49626.239.06926.765.566
200149828.24928.748677.85331.006.33531.684.188
200244828.33828.786649.93335.842.18736.492.120
200337628.74929.125617.09540.415.56241.032.657
200447429.10329.577827.27744.513.12545.340.402

PAÍS VASCO

NuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199578880.62181.409871.39970.932.92471.804.323
199680781.10481.910869.31273.298.93374.168.245
199785981.60782.466978.21474.002.83374.981.047
199895882.16583.1231.121.80780.935.23782.057.044
19991.02182.82383.8441.365.85795.100.47996.466.336
200095783.54784.5031.459.576117.510.927118.970.503
20011.10284.20785.3101.998.238136.822.293138.820.530
20021.14284.33485.4772.528.301156.909.962159.438.264
200388385.35486.2372.026.781175.041.086177.067.867
200469386.16486.8571.739.904199.496.026201.235.930
LA RIOJANuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199516514.88115.046112.1278.196.0648.308.192
199619714.99315.190128.8948.689.0418.817.935
199722415.13815.362155.0978.463.7888.618.885
199820515.31015.515140.7378.589.9098.730.646
199922315.46315.686182.1479.958.24710.140.394
200025915.63515.894244.06011.816.78512.060.845
200140715.84316.251458.85513.921.00514.379.860
200252416.00316.527666.01916.099.98016.765.999
200351216.50617.018715.23618.872.86419.588.100
200455217.00517.557798.10321.718.91422.517.017
TOTAL (no incluye Ceuta y Melilla)NuevaUsadaTotalNuevaUsadaTotal
199527.9431.993.0302.020.97319.919.2621.222.725.0821.242.644.344
199628.9312.015.0592.043.98920.853.9701.259.948.7001.280.802.669
199733.1582.038.1112.071.26925.210.8351.302.829.1881.328.040.023
199834.5822.065.4262.100.00828.341.5001.391.413.2661.419.754.766
199936.8752.094.2012.131.07632.907.3491.561.978.2721.594.885.621
200038.4022.125.3052.163.70638.815.4251.810.323.5741.849.138.999
200142.8852.158.6752.201.56149.364.5092.117.208.6262.166.573.135
200247.9692.170.8922.218.86163.520.8592.463.994.0832.527.514.943
200347.4692.215.7862.263.25571.789.4662.834.416.8892.906.206.355
200450.4212.261.9462.312.36688.918.3563.399.053.3783.487.971.734


Anexo metodológico. Fuentes, métodos y problemas de información

Esquemáticamente, el procedimiento utilizado para calcular el valor del parque de viviendas ha consistido en, partir de la información sobre el stock de vivienda (no y superficie) que suministra el Censo de Viviendas de 2001 (INE) por CCAA, para proyectar su evolución hacia atrás (hasta 1991) y hacia delante (2004), utilizando un enfoque demográfico de dicho parque, según el cual los nacimientos --entradas-- vendrían dadas por la construcción de nuevas viviendas y las muertes --salidas-- por demolición o ruina de las existentes. El stock anual así obtenido se ha valorado a los precios suministrados por la Estadística del precio del metro cuadrado de la vivienda (Ministerio de Fomento). Esta valoración se ha realizado aplicando dichos precios a los metros cuadrados de vivienda de forma desagregada, por comunidades autónomas y diferenciando entre vivienda nueva y usada.

Para el cálculo de las entradas del período 1991-2001 se ha utilizado la información que suministra el propio Censo sobre las viviendas nuevas de cada año y para el cálculo de las entradas en los años 2002-2004 se ha utilizado la información sobre la evolución de las licencias municipales de obra mayor recogidas por la Estadística de Edificación y Vivienda (MFOM).

Para el cálculo de las salidas se han aplicado las tasas de mortalidad de edificios destinados a vivienda según año el de antigüedad, derivadas de la comparación de los dos últimos Censos.

Este esquema, aparentemente sencillo, se ha encontrado con diversos problemas ligados a la información disponible ya que, aunque existen múltiples indicadores para el seguimiento de la actividad de la construcción y de la vivienda en particular, no deja de ser un sector con importantes lagunas y problemas en la información disponible para asegurar la calidad de la estimación que se ha llevado a cabo. No se trata aquí de hacer un repaso de estas deficiencias, sino de señalar los problemas más relevantes encontrados que explican algunas de las decisiones tomadas en la elaboración de esta estimación.

El primero de ellos radica en la ausencia de información sobre la terminación de viviendas; ello obliga a realizar hipótesis simplificadoras sobre el período que transcurre entre el inicio y la terminación de una vivienda. Se ha considerado un período uniforme, de 18 meses.[9]

El segundo hace referencia a las inconsistencias detectadas en la información sobre la antigüedad de las viviendas entre los dos últimos Censos.[10] Ello ha conducido a utilizar las tasas de mortalidad de los edificios destinados a vivienda, según año de antigüedad, en vez de las correspondientes a las viviendas.

Por último, nuestras estimaciones del gasto en vivienda nueva se han obtenido a partir de los datos del IVA publicados por la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) sobre ventas totales y tipo medio del Régimen General de IVA correspondientes al sector Construcción y Servicios Inmobiliarios. Se ha estimado la parte correspondiente a viviendas con tipos del 4% (protegidas) y del 7%. Posteriormente se ha minorado la cifra obtenida en la parte de las ventas intrasectoriales (según TIOE 1998, el 28,9 %) y se ha introducido una ligera corrección que recoge la modificación legal habida en 2000 por la que las obras de albañilería pasan de tributar al 16 % a tributar al 7%.

Referencias

Aguado Hernández, D.  (2004)   «La vivienda, los precios de mercado y el catastro»,   Índice. Revista de Estadística y Sociedad, mayo, p. 12. 

Blázquez, M., I. Murray y J.M. Garau  (2002)   El tercer boom   Palma de Mallorca, Centre d'Investigació y Tecnologies Turistiques de les Illes Balears y LLeonar Muntaner Ed. 

Naredo, J.M. y O. Carpintero  (2002)   El Balance Nacional de la Economía Española   Madrid, FUNCAS, Colección Estudios

Naredo, J.M., O. Carpintero y C. Marcos  (2002)   «Los aspectos patrimoniales en la coyuntura económica actual: nuevos datos e instrumento de análisis»,   Cuadernos de Información Económica, 171, pp.26-56. 

Naredo, José Manuel; Oscar Carpintero; y Carmen Marcos  (2005)   Patrimonio inmobiliario y Balance Nacional de la economía española 1991-2004.   Madrid: Funcas. 

Notas


[1]: La inversión extranjera en inmuebles registrada por el Banco de España infravalora la efectivamente producida, al escapar a dicho registro los pagos en dinero negro, pero por esta misma razón la estadística del IVA infravalora también el gasto en vivienda nueva. Como, a su vez, el gasto en vivienda nueva aproxima el valor de la inversión neta en vivienda realizada en el ejercicio, el ratio calculado entre ambas variables infravaloradas podría acercarse a la realidad, ilustrando razonablemente la evolución del peso significativo de los inversores extranjeros en la inversión neta en vivienda de cada ejercicio. Junto a este peso significativo, hay que llamar la atención sobre la escasa importancia relativa que tienen estos flujos en comparación con la renta y, más aún, el patrimonio de los inversores extranjeros: los poco más de 7.000 millones de euros con los que culminó en 2003 la inversión extranjera en inmuebles suponían sólo el 0,07 % del PIB de la UE de ese mismo año y apenas unas centésimas de punto en su patrimonio. Lo que permite concluir que el desplazamiento de una pequeña fracción del ahorro financiero europeo hacia la inversión inmobiliaria en España ha tenido consecuencias económicas y territoriales muy relevantes para nuestro país, como también lo puede tener su posible desinversión.
[2]: Las plusvalías realizadas por los vendedores son reinvertidas sobre todo en inmuebles, pero también en otros activos (incluidas las cuentas bancarias) o destinadas al consumo ilustrando el llamado efecto riqueza, a la vez que los compradores nacionales financian parte de esas plusvalías con cargo al endeudamiento, como analizamos en otra ocasión (Naredo, Carpintero & Marcos, 2002). Pero aunque el boom de precios de la vivienda usada requiera también financiación neta ésta es mucho más reducida que la exigida por la vivienda nueva. En ambos casos la demanda de financiación autóctona se ve recortada por la participación de compradores extranjeros.
[3]: Para marcar el límite inferior de esta estimación hemos utilizado el gasto en vivienda que tributa IVA (referido a la vivienda nueva ya que la compraventa de vivienda usada no tributa IVA). A esta información inédita le sigue nuestra estimación igualmente inédita del valor de la vivienda nueva de cada año, que resulta de aplicar los precios medios de la vivienda (obtenidos de ponderar la información desglosada de precios del antiguo Ministerio de Fomento) por la superficie anual de vivienda nueva que registra el último Censo de Vivienda de 2001, actualizando a partir de ese momento la información a través de las licencias.
[4]: Los precios implícitos de la vivienda elaborados en nuestra estimación resultan de ponderar al máximo nivel de desglose los índices de precios elaborados por el antiguo Ministerio de Fomento y el actual Ministerio de Vivienda a partir de la información de las tasaciones, por las superficies (véase Anexo Metodológico).
[5]: Los datos de precios correspondientes al año 2004 se han estimado a partir del crecimiento medio registrado en los tres primeros trimestres del año por cada una de las CCAA (según la serie de base 2001).
[6]: Se toma este período al ser el año 1997 el de inicio de la fuerte escalada de precios.
[7]: En el caso del País Vasco habría que matizar estas afirmaciones teniendo en cuenta la singular importancia que tiene la vivienda social en este territorio. Pues habida cuenta el reducido peso de la vivienda social en el conjunto del país, hemos optado por apoyar nuestras estimaciones en los precios de la vivienda libre, como se precisa en el Anexo metodológico, desatendiendo la incidencia de la vivienda social por considerarla generalmente poco significativa.
[8]: La desviación típica de los precios medios regionales pasa de 185,50 a 612,50 euros y el coeficiente de variación (desviación típica/media, en porcentaje) de 29,1% a 40,9%.
[9]: Aunque es claro que los plazos se alargan o acortan en función de la coyuntura, existe poca información que permita realizar una aproximación más ajustada del período medio de duración de las obras. De hecho la cifra elegida corresponde a las estimaciones que se vienen manejando a partir de los escasos estudios disponibles. Por ejemplo, algunos estudios realizados por el Catastro señalan que el plazo medio de finalización de la edificación sobre solares oscila entre los dieciocho y los veintidós meses (Aguado Hernández, 2004).
[10]: En efecto, según el Censo de Viviendas de 1991, el no de viviendas existentes en ese año era de 17,2 millones de viviendas y según el Censo de Viviendas de 2001, el no de viviendas existentes construidas antes de 1991 era de 17,5 millones, y la discrepancia entre ambas cifras se amplía al añadir la estimación del no de viviendas desaparecidas por demolición o ruina durante el decenio intercensal. En la investigación en curso, cuyos primeros resultados anticipa este artículo, se precisarán con mayor detalle los problemas de la información de base y los criterios utilizados para superarlos.


Edición del 30-9-2006
El patrimonio en vivienda y su distribución regional| Lámina 1. Los últimos ciclos de la vivienda (1970-2004) >>>
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