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Debate sobre el sector inmobiliario y la construcción

Diario La Vanguardia
Barcelona, 2-3-2005.

Lalo Agustina

La demanda de pisos en España, sumando la de la población local, más la inmigración y las segundas residencias para extranjeros, es de unas 400.000 unidades anuales hasta el 2011, según un estudio de Caixa Catalunya. Sin embargo, actualmente se están construyendo cerca de 700.000.

La construcción de pisos en España, que en el 2004 rozó las 700.000 unidades, excede en casi 300.000 el máximo razonable que puede alcanzar la demanda, como media anual, durante la presente década, según un estudio de Caixa Catalunya divulgado ayer. Según el exhaustivo informe del servicio de estudios de la entidad de ahorro, la demanda anual de viviendas en España para el periodo 2001-2011 es de, como máximo, 400.000 pisos. De esta cantidad, 230.000 corresponden a primeras residencias de las nuevas unidades familiares, otros 100.000 corresponden al mercado de la segunda vivienda y pisos vacíos, mientras que los 70.000 restantes responden a las inversiones en inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros.

Estas cifras contrastan con las estadísticas oficiales de los últimos ejercicios. Según datos del Ministerio de Fomento, las viviendas iniciadas en el 2002 fueron 524.181, 636.332 en el 2003 y 687.051 en el 2004. La divergencia entre unas cifras y otras no tiene una explicación que haya concitado la unanimidad de los expertos.

Unos centran su análisis en la fortaleza del sector, otros son acusados de llamar al mal tiempo con la mención de la tan temida burbuja inmobiliaria y no pocos se refieren al extraordinario fenómeno de la construcción y venta de pisos en España como un campo abonado a la especulación pura y dura.

El catedrático Josep Oliver, responsable del estudio Demografía y vivienda en España y en las comunidades autónomas presentado ayer, explica que se crearán 2,29 millones de hogares en España en el periodo comprendido entre el 2001 y el 2011, una cantidad similar a la registrada en la década anterior. Los nuevos hogares son, por definición, el primer factor que impulsa la demanda de viviendas nuevas. En la pasada década, los poco más de dos millones de nuevos hogares, más la inmigración y las compras por parte de extranjeros fueron capaces de absorber las 3,5 millones de nuevas viviendas que salieron al mercado.

Sin embargo, aunque la demanda teórica para la década en curso sea parecida, partiendo de un número similar de nuevos hogares, la composición de ésta variará sustancialmente hasta el 2011.

De la cantidad reseñada, casi medio millón de hogares corresponderán a la inmigración y 994.000 a diversas causas socioculturales (como el aumento del número de los núcleos familiares y, en consecuencia, la disminución del tamaño de los hogares), que pasan en conjunto por delante de factores relacionados con la edad de la población, los grandes dinamizadores de la demanda en los diez años precedentes. En el periodo comprendido entre los años 2001 y 2011, la demanda proveniente de la población a la que, por edad y posibilidades económicas, le toca comprarse un piso sólo supondrá la adquisición de alrededor de 811.000 viviendas, lo que representa el 35,4% del total. En el periodo precedente, las características especiales de la pirámide de edades de la población, con una actividad especialmente notable de la generación del baby boom (el auge de la natalidad en España asociado a su despegue económico en los años 60 del siglo pasado), acaparó el 54,5% de la demanda de pisos nuevos.

Ahora, este factor clave del pasado ha dado el relevo a otros, pero quizás el elemento más decisivo ha sido el entorno económico. El estudio destaca que la bonanza que ha disfrutado España, con once ejercicios consecutivos de crecimiento ininterrumpido del producto interior bruto (PIB), es una de las causas principales del crecimiento de la demanda en el periodo.

Los españoles han apostado por aprovechar la buena situación de la economía para aumentar su patrimonio, sobre todo el inmobiliario. Una de las conclusiones del estudio es, por tanto, que el mercado inmobiliario español depende, más que nunca, del mantenimiento de las circunstancias excepcionales de la economía española.

Ante la ausencia de indicadores que permitan predecir una recesión en España, y con la perspectiva del mantenimiento de los tipos de interés en niveles bajos, Josep Oliver cree que nada hace presagiar un aterrizaje duro del sector. «En mi opinión, la adecuación de la oferta a la demanda real se producirá sin traumas, como está ocurriendo en el Reino Unido, donde no han bajado los precios, pero se ha reducido el ritmo de crecimiento.»

La temida recesión, asociada a un incremento sustancial de la tasa de paro, se trasladaría de forma inmediata al sector. Con todo, y aunque no llegue la recesión, el ritmo de construcción de nuevas viviendas no puede seguir en los niveles alcanzados en los dos últimos ejercicios.

Según Josep Oliver, «la cifra global se reducirá en los próximos años, pero ahora hay unas condiciones que permiten sacar al mercado muchos más pisos de los que se necesitan». Entre el 2001 y el 2004, los constructores han iniciado y terminado cerca de 2,5 millones de viviendas, más del 60% de lo razonable para toda la década. Este ritmo no se podrá sostener.


Edición del 15-11-2013
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