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Edita: Instituto Juan de Herrera. Av. Juan de Herrera 4. 28040 MADRID. ESPAÑA. ISSN: 1578-097X

Estudio sobre la calidad de vida en equipamientos habitacionales de interés social en la región NEA: Patologías constructivas y sus efectos en relación con el usuario, las condiciones de habitabilidad y su conservación


Noelia Ivana Hreñuk
Guillermo José Jacobo
Resistencia (Argentina), abril de 2002.

Instituto de Investigaciones Tecnológicas para el Diseño Ambiental del Hábitat Humano. Facultad de Arquitectura y Urbanismo-Universidad Nacional del Nordeste



Resumen



El articulo analiza la situación actual del parque habitacional de interés social en la región NEA (Noreste Argentino) de la República Argentina y la opinión de los usuarios sobre los diferentes aspectos que conforman su hábitat construido. En relación a las lesiones que presentan, se analizó al usuario como posible productor de las mismas y como receptor de sus efectos. Las conclusiones que se obtuvieron sorprenden a la hora de conocer los resultados de evaluación de la vivienda y cuáles son las demandas requeridas por sus habitantes.



Objetivos y alcances


El principal objetivo es el conocimiento de las patologías más frecuentes en equipamientos habitacionales de interés social de diversas características y la evaluación post-ocupacional de viviendas en la región NEA (Noreste Argentino), desde el punto de vista de los usuarios. Este artículo forma parte de una investigación acerca de este tema y factibilidad de rehabilitación en las tipologías de viviendas analizadas.



Metodología


Partiendo de la información brindada por la bibliografía existente y analizando las condiciones reales de nuestra región se pretendió determinar un diagnóstico de la situación. Para la realización de las conclusiones se estudiaron casos regionales, confrontando los resultados teóricos obtenidos con relevamientos físicos (encuestas a usuarios, recorrido).



Introducción


La durabilidad de las construcciones está supeditada a diferentes actores que participan en las distintas etapas de vida de la construcción. Las viviendas de interés social particularmente sufren de la acción de un universo de factores causales de lesiones:

Son numerosos los temas a considerar que pueden dar origen a patologías en las viviendas de interés social, de la misma manera son numerosas las posibilidades de prevención y reparación de los mismos, aunque sólo uno sea el más adecuado. La detección certera de las causas que originan las lesiones es el paso más importante para evitar que los efectos vuelvan a aparecer y por ello no se puede contar con improvisaciones que dificulten el proceso de reparación.



Efectos que ocasionan las lesiones constructivas


Los efectos que acarrean la aparición de lesiones en los edificios son:

Por ello las patologías de la construcción no deben ser tratadas como un tema meramente tecnológico, sino como un todo complejo donde confluyen aspectos interdisciplinarios.



Situación general actual de los conjuntos habitacionales de interés social analizados en la NEA


Localización de los conjuntos: Muchos de ellos están alejados de los centros de las ciudades y constituyen conjuntos no insertos dentro de la trama urbana, carentes de infraestructura suficiente, equipamientos distribuidos sin un adecuado análisis de las partes que conforman el sistema barrio y sin tener en cuenta las capacidades habitacionales, implantaciones inadecuadas a las condicionantes del medio físico (zonas inundables) y sus relaciones con el resto de la ciudad.

Ejemplo de estos casos es la realización de rellenos de amplias superficies de tierra para posibilitar la construcción de viviendas a cotas que no permitan la llegada de agua de inundación a las mismas. Aún hoy se ven los efectos de la falta de accesos pavimentados a diferentes grupos habitacionales y la ineficiencia de las redes de infraestructura, como la provisión de agua potable aspecto que aun se produce no sólo en los conjuntos habitacionales sino en la ciudad en general, principalmente en los meses de verano, consecuencia de altas temperaturas en esta época del año. Muchos de estos problemas surgen de la improvisación relacionada con la falta de planeamiento de la ciudad donde se insertan.

Proyecto: La documentación gráfica y escrita muchas veces no se presenta claramente definida. La información volcada en gran parte de los legajos analizados, por lo general suele ser insuficiente, lo que genera improvisaciones en obra que después pueden derivar en una respuesta ineficiente del conjunto final. Las especificaciones de calidad de los materiales, mezclas y partes de la obra por lo general no aparecen en los legajos que llegan a las partes que se encargan de la ejecución.

El proyecto debería estar definido no sólo por las condicionantes del medio físico y económico, sino también por los usuarios a los que va dirigido el equipamiento residencial.

Calidad de materiales: La política de los gobiernos está orientada a la edificación masiva de viviendas, lo que ha obligado a que el importe destinado a cada unidad tienda a disminuir, incidiendo esto en la industria de materiales de construcción con la provisión de productos de menor precio y calidad, cuyo comportamiento final en general es deficiente.

Ejecución: Esta etapa no cuenta con una normativa de Control de Calidad de los trabajos realizados, que verifique las técnicas constructivas y su correspondencia con lo especificado. La construcción, al ser una industria que en la mayoría de los casos puede ser considerada tradicional, posee una inercia que corre en contra muchas veces de las técnicas apropiadas para cada caso si no cuentan con un control destacado y satisfactorio. Por otro lado las improvisaciones en obra cobra importancia por las consecuencias que acarrea: acciones de último momento que pretenden solucionar aspectos que tendrían que estar definidos ya en la etapa de proyecto, y por otro lado la falta de actualización de la documentación técnica, genera dificultades al momento de posibles reparaciones o refacciones, aspecto que el propietario deberá sortear de alguna manera.

Uso: Los problemas originados por el mal uso de los edificios en relación con los diferentes componentes, se deben probablemente a la ausencia total de normas sobre uso y mantenimientos de los edificios, circunstancias en que los usuarios están desprotegidos principalmente cuando se trata de técnicas constructivas no convencionales en esta región (viviendas con componentes prefabricados) y elementos o materiales que requieren de mantenimiento constante para su correcto funcionamiento y durabilidad en el tiempo ( por ejemplo la utilización de la madera relacionada directamente con el exterior).

A modo de resumen se pueden mencionar brevemente el origen de las fallas más usuales que se presentan en el proceso de producción y uso de los conjuntos habitacionales analizados:

Grupo Causas Responsables %
1 1. Error de proyecto Personal idóneo 35
2. Error de ejecución 20
3. Defecto de los materiales 5
2 4. Mal uso Usuario 15
5. Ausencia de mantenimiento 15
3 6. Hechos imprevistos 5

La precedente tabla pretende brindar una aproximación a la realidad que se manifiesta en la región N.E.A. Si se analizan los porcentajes en relación a los responsables directos de las causas, se puede obtener las primeras conclusiones:

Dentro de la situación NEA, en el marco de los ejemplos analizados se puede observar:

Dentro del análisis mediante el recorrido de los diferentes conjuntos habitacionales se observa como principales causales de patologías más graves:



Situación del parque habitacional y políticas de vivienda en la región NEA


En Argentina, la rehabilitación tiene un papel minoritario respecto a las viviendas de nueva construcción. No existen reglamentaciones que regulen la actividad. Estas afirmaciones reflejan que el Estado, de alguna manera favorece en el futuro, el tener un parque habitacional obsoleto, sobre todo si consideramos que el promedio de vida de las viviendas se encuentra en 50 años aproximadamente y que una gran parte del parque habitacional analizado ronda (en promedio) cerca de los 15 años de edad. Cabe aclarar que rehabilitar no requiere que la construcción ya se encuentre fuera de las condiciones de uso, sino por el contrario, la rehabilitación debe adoptarse antes de que llegue a esta situación. La política de vivienda en Argentina está orientada más hacia la construcción de obra nueva que al establecimiento de planes para el mejoramiento de conjuntos habitacionales.

Para evitar situaciones que requieran operaciones de rehabilitación en primer término el diseño de estas viviendas debe ser abordado con este criterio, y en segundo término ya durante el uso de la vivienda, los usuarios deben estar debidamente informados a cerca de los períodos de mantenimiento, las condiciones de utilización y conservación del edificio. Habrá que tener en cuenta que en caso de abordarse la rehabilitación en estas viviendas deberá adoptarse un sistema que requiera mínimo mantenimiento.

No obstante el aporte que significó y significa en estos días para la población la construcción de estos conjuntos habitacionales, la observación y análisis de su estado físico actual muestran que hay problemas generados a posteriori o no resueltos en su origen que deben ser objeto de estudios especiales. Las expresiones de satisfacción de los usuarios detectadas en las encuestas, no coinciden con el alto grado de deterioro que algunas viviendas presentan.

El proceso integral de mantenimiento y rehabilitación del espacio construido reviste una importancia social y económica que, en nuestro país, no ha sido debidamente considerada en el trazado de políticas para el sector de la construcción, ni en los niveles de decisión involucrados. El resultado ha sido y es un hábitat cualitativamente degradado y de corta vida útil, donde los recursos que comprometen el Estado y la comunidad no han sido suficientemente optimizados.



Resultados obtenidos de las encuestas


Se realizó como trabajo de campo una encuesta para la evaluación post-ocupacional[1]. Se tomaron como unidades de análisis 12 barrios de viviendas construidas según operatorias oficiales de interés social de diferentes tipologías: viviendas individuales, colectivas; diversos sistemas constructivos: tradicional y prefabricado, cuyas ubicaciones y edades varían. En total se analizaron 244 viviendas, las que implican 1.069 habitantes. Este universo de estudio se localizó en las ciudades de Corrientes y Resistencia las que conforman una población total de aproximadamente 500.000 habitantes. Vale aclarar que aunque la muestra parece mínima, con respecto al total de habitantes, resulta significativa la tendencia que muestra en el análisis y conclusiones, pues casi el 70% de la población habita en equipamientos habitacionales de interés social. Los ítems que conforman la encuesta son:

Los resultados obtenidos son los siguientes:



Análisis y Diagnóstico de los diferentes aspectos que conforman el universo de análisis


Los conjuntos habitacionales de operatorias oficiales o estatales, objeto de análisis de este trabajo, son aquellos que han sido planificados y construidos según políticas oficiales para alcanzar a una solución al problema del déficit habitacional, especialmente para la población de recursos escasos y medios.

Estos conjuntos habitacionales, permiten un análisis interno a partir de una serie de aspectos, cuya desagregación nos permitirá arribar a un diagnóstico general de la situación del parque habitacional de la región NEA:


  1. Aspecto físico ambiental: análisis del estado del edificio, urbano y de infraestructura en general.
  2. Aspecto técnico: detección de lesiones constructivas; detección de falencias constructivas y de diseño general del conjunto.
  3. Aspecto funcional: detección de problemas de diseño generadores de situaciones conflictivas.
  4. Aspecto cultural: modos de vida y costumbres de uso del espacio urbano (hábitos degradantes del hábitat)
  5. Aspecto legal: detección de conflictos de consorcios, de vecinos u otros tipo de organizaciones de carácter formal e informal; estudio de la legislación vigente que apunte a la resolución de esta problemática.



Informe



  1. Aspecto Físico-ambiental:
        
    1. Degradación físico-ambiental:
      Según el Arq. Julio Morosi (LINTA-FADU-UBA), el tiempo, la cuarta dimensión que surge de los postulados de Einstein, no fue todavía incorporado a la arquitectura. Una obra de arquitectura es analizada en plano, 2 dimensiones, en volumen, 3 dimensiones, pero sin incorporar el tiempo como factor de diseño.

      El simple curso del tiempo causa deterioro de la estructura espacial y funcional de la ciudad. Deterioro que incluye el estado de conservación de los edificios, la pérdida de nivel de la calidad de vida y el desfasaje funcional respecto de las costumbres y actividades que van cambiando con el tiempo al igual que las personas que las ejecutan.

      Los estudios estadísticos mencionados anteriormente no sólo marcan el origen de las lesiones constructivas, estas cifras marcan también el grado de responsabilidad de los diferentes sectores que intervienen a lo largo de la vida del edificio.

      La falta de mantenimiento provoca el deterioro progresivo de los edificios. A partir de estas causas se inicia un proceso de abandono de los bienes y la desocupación en casos extremos. Esta situación se convierte en una espiral de degradación no sólo física sino también en el sistema financiero ya que baja considerablemente el valor de la propiedad ya sea de venta o de renta.

          

    2. Ampliaciones y construcciones clandestinas:
      En la mayoría de los barrios se verifica la existencia de ampliaciones y construcciones clandestinas cuya calidad de construcción y estado de conservación pone en duda la seguridad de las personas.

      Algunos vecinos realizan las presentaciones correspondientes a las obras realizadas o a realizar para la aprobación, pero como en gran parte de los casos estas ampliaciones invadían espacios comunes o público serán rechazados. Por otro lado muchos de estos vecinos ignoran la necesidad de aprobación de estas modificaciones o ampliaciones y las realizan por su cuenta aún sin asesoramiento profesional.

      Así la mayoría de estas obras no cuenta con autorización correspondiente (ni de los entes oficiales, ni municipal).

      Demás está decir que estas ampliaciones responden evidentemente a necesidades de los usuarios (un dormitorio más, cochera, espacios de guardado, etc.). Lo que se suele ignorar es que existen operatorias que contemplan esta situación y posibilita el intercambio de viviendas para dar respuesta a los nuevos requerimientos. Pero el trámite requiere la firma de un documento a la que los usuarios suelen temer ya que allí deben firmar "la renuncia del bien que ya poseen". Esta situación marca la importancia de que el usuario este correctamente informado.

      Toda modificación que se realiza colabora poco, aún más degrada la calidad del entorno construido, ya que desfigura el perfil urbano, no sólo por la incorporación de nuevos elementos, sino que por lo general la calidad de esas construcciones y materiales aportan poco y nada al paisaje urbano barrial.

      La invasión del espacio público tiene una fuerte vinculación con lo cultural. La región NEA se caracteriza aún hoy por la disponibilidad de terrenos amplios y viviendas individuales, por lo que considero que cuesta hacer entender al usuario de estas viviendas que el espacio común no les pertenece sino en condominio con otros tantos habitantes y que por lo tanto no puede hacer uso a su antojo del mismo.

      El tema de las invasiones al espacio público deja de ser una cuestión meramente estética o de dominio cuando estas construcciones obstaculizan el normal funcionamiento del barrio, afectando inclusive las circulaciones, eventualmente indispensables para el paso de una ambulancia o bomberos.

          

    3. Infraestructura y servicios:

              

      1. Agua:
        Un problema serio en la generalidad de los barrios es el abastecimiento de agua, fundamentalmente en los meses de verano cuando aumenta el consumo. Estas ineficiencias son "solucionadas" por los vecinos de diversas maneras, lo que tampoco soluciona definitivamente el problema ya que posteriormente suelen aparecer pérdidas por no haber consultado a profesionales de la construcción.

                

      2. Desagües pluviales:
        Las bajadas de agua de lluvia desde techos presentan problemas de corrosión, observándose obstrucciones y reparaciones con cualquier material. En algunos casos el empotramiento de estas cañerías dificulta aún más la detección de las fallas y su reparación se hace más costosa.

        En cuanto a los desagües pluviales en general, son cunetas o zanjas a cielo abierto que al estar tapadas por vegetación y basuras se obstruyen y no pueden cumplir adecuadamente su función.

        Otro de los problemas que se arrojan a estos desagües los líquidos cloacales provenientes de las ampliaciones clandestinas realizadas por los mismos usuarios, por lo que estos pasan a funcionar como verdaderos desagües a cielo abierto con el consecuente desprendimiento de malos olores y fuentes de infección.

                

      3. Cloacas:
        Las redes cloacales sólo se realizan en grandes barrios, en los que el gasto total de la obra se puede amortizar. En el primero de los casos los efluentes cloacales y aguas servidas son eliminados a través de la red cloacal que no es garantía de buen funcionamiento por deficiencias en el diámetro de las cañerías o falta de pendiente adecuada. En el segundo caso se eliminan a través del sistema conformado por cámara de inspección, cámara séptica y pozo absorbente.

                

      4. Gas:
        Las instalaciones se conforman en la mayoría por garrafas domiciliarias. En algunos casos se modifica la ubicación de los gabinetes. Esta situación representa un peligro potencial ya que un accidente puede generar rápidamente explosiones en cadena.

                

      5. Alumbrado público:
        En general es deficiente provocado por actosde vandalismo, y la reposición muchas veces queda sin efecto ya que el mantenimiento del mismo corre por cuenta de los vecinos.

                

      6. Pavimentos y veredas:
        La mayoría de los pavimentos tienen problemas de compactación deficiente ya que deben soportar cargas para las que no están preparadas y por lo tanto se quiebran, por otro lado la resolución ineficiente de pendientes, sumado a la acumulación de tierra o basura que provocan acumulación de aguas que quedan estancadas.

        La principal deficiencia de las veredas es la fisuración producida por la falta de juntas que permitan la dilatación del material de terminación, por otro lado, y esto responde a pautas de diseño, en algunos casos las veredas transitables son caminos de losetas de 0,60m de ancho o en el mejor de los casos, senderos de 1,20m, lo que genera conflicto de circulaciones principalmente los días de lluvia, sin olvidarse de la circulación de bicicletas y motocicletas por estos senderos "peatonales".

                

      7. Servicio de recolección de residuos:
        Se pudo observar que en algunos barrios la recolección en contenedores resulta insuficiente. Esta situación se agrava por la falta de educación y solidaridad de personas que arrojan la basura en la calle, prende fuego, etc. Esta situación se agrava en algunos espacios verdes que al no ser debidamente cuidados no son apropiados por el barrio y se convierten en verdaderos basurales públicos.

                

      8. Espacios verdes para la recreación, forestación, mobiliario y equipamiento urbano:
        El principal problema referente a los espacios públicos destinados a la recreación, es la falta de organización de consorcios por lo que se produce el abandono y consecuente deterioro de los mismos. En algunos casos se han llegado a conformar comisiones para la organización de estos espacios, pero estas se diluyen posteriormente dejando sin nadie que se haga cargo del mantenimiento.

        En estos espacios es similar la situación que se presenta con los espacios comunes de los edificios, es difícil hacer entender que un espacio es de todos por lo que su mantenimiento y cuidado debe ser compartido por todos. Al no existir una organización que mantenga un régimen de mantenimiento, los espacios se descuidan o se realizan intervenciones individuales que poco tienen que ver con la razón de ser de estos lugares para la recreación comunitaria.

        Otro aspecto que juega un papel fundamental en el desarrollo y mantenimiento de los espacios públicos son las mencionadas ampliaciones y construcciones clandestinas que suelen invadir estos espacios.Esta situación tiene su origen en la ausencia de un proyecto adecuado, por ejemplo la falta de espacios para el estacionamiento de vehículos, los usuarios, ante esta carencia, utilizan los espacios libres para la construcción de casillas donde resguardar un bien tan preciado y cuidado como lo es el automóvil.

        En cuanto al equipamiento urbano encontramos dos situaciones: el deterioro y la ausencia. En algunos casos la ausencia se ve "justificada" por ser barrios de pocas viviendas, lo que no se tiene es cuenta es que un conglomerado de estos barrios deja sin equipamiento comunitario a un gran número de personas.

        En casi todos los barrios el equipamiento y mobiliario urbano es de construcción posterior al mismo, como por ejemplo los paradores de colectivo cuya construcción muchas veces es improvisada por los vecinos para protegerse del calor y las lluvias.

        En la actualidad ningún barrio posee papeleros ni basureros públicos, lo que sumado a las malas costumbres, o falta de una educación en sentido comunitario de la población da como resultado un ambiente sucio y degradado.

  2. Aspecto técnico:
    Las consecuencias más serias detectadas son las que tienen que ver con presencia de agua y la falta de estanqueidad en los diferentes elementos constructivos (paredes, techos, pisos), habiéndose observado casos en que el ingreso de agua de lluvia ha provocado la degradación de los revoques, revestimientos, armaduras, cielorrasos y/o pisos. Otro aspecto a tener en cuenta es la utilización de materiales que requieren mantenimiento adecuado o cuya reparación resulta onerosa para la mayoría de los usuarios (techo de tejas, piso de parquet, carpinterías de madera al exterior) o materiales de muy baja calidad cuya durabilidad afecta el estado general de la vivienda (pinturas a la cal, carpinterías de metálicas sin protección adecuada) .

        

    1. Fallas en las carpinterías
      Esta es otra de las patologías que acarrean graves consecuencias para el usuario, ya que en los casos críticos compromete la durabilidad y habitabilidad de las viviendas. Una de las causas principales de esta tipología tiene que ver con los errores de diseño en que se incurre, muchas veces inexplicablemente, ya que hacer las cosas correctamente no hubiera implicado un aumento significativo de los costos. Tal el caso de los antepechos, donde una adecuado doblado de la chapa o rebaje en la madera del marco, permitiría conformar correctamente la canaleta de desagüe.

      Se vulneran además las especificaciones vigentes en cuanto a espesores de chapa y conformación del doble contacto, secciones mínimas de los tubos o escuadrías de las maderas etc. Es frecuente también la aparición de orificios de desagote obstruidos por mezcla, el incorrecto llenado de los marcos o el deficiente masillado de las esquinas (las soldaduras no son continuas dado el poco espesor de la chapa). Esto es aún más conflictivo en el caso de los sistemas industrializados, donde los paneles sandwich livianos facilitan el ingreso de agua al estrato que actúa como aislante térmico que pierde así esa propiedad y se degrada o destruye.

      En relación con la carpintería de madera concretamente, se ha observado la utilización de especies inadecuadas (generalmente baratas) tanto en las hojas como en los marcos, o bien madera verde sin tratamiento, con nudos o imperfecciones o directamente no apta para la zona. En algunos casos se han utilizado puertas placas al exterior que se han destruido al poco tiempo e inclusive se han detectado casos en que las viviendas fueron entregadas sin las carpinterías interiores.

          

    2. Condensaciones en muros y techos:
      Con una frecuencia considerable se han observado secuelas derivadas de fenómenos de condensación superficial, en especial en cuanto a la formación y propagación de colonias de hongos.

      Esta patología se produce en general en correspondencia con los sectores donde existen puentes térmicos, tanto en muros como en techos, aunque aparece en los primeros con mayor asiduidad por ser allí precisamente donde generalmente resulta más difícil eliminar los puentes térmicos.

      La experiencia demuestra que en las variables y parámetros convencionales que entran en el cálculo del puente térmico y en la determinación de la ubicación del plano de condensación, se suman otros factores cuya incidencia no registran las normas y que además resultan difíciles de cuantificar y controlar, tales como la frecuencia con que son ventilados los locales o la cantidad de vapor generado por calefacción, cocción de alimentos, etc. Lo cierto es que el problema de la existencia de hongos en muchos casos es crítico y se acentúa y extiende con el paso del tiempo, configurando ambientes decididamente insalubres.

      Otra consecuencia de la condensación superficial está relacionada con el ataque a elementos de chapa de hierro, sean estos perfiles da apoyo de placas en cielorrasos suspendidos, bastidores de paneles estructurales o no, tapajuntas, soleras, etc., observándose procesos progresivos de corrosión que en algunos casos son incontrolables mediante procedimientos al alcance del usuario.

          

    3. Fallas en cubiertas:
      En primer lugar cabe mencionar el normal deterioro que sufren las viviendas con el correr del tiempo, que hace indispensable se realice un mínimo mantenimiento que en la práctica nunca se lleva a cabo, excepto en un pequeño porcentaje. Se han detectado deterioros importantes en la estructura de techos, constituida por elementos estructurales de madera.

      En varios conjuntos se ha observado el empleo de soluciones de techo complejas para este tipo de viviendas de interés social, con quiebres de pendiente, combinación de sectores de techos planos con otros inclinados, incluso a distinto nivel configurando encuentros que no siempre están bien resueltos o que en el mejor de los casos exigen un mantenimiento cuidadoso que el usuario generalmente no puede realizar (canaletas sinuosas que acumulan basura que obstruyen los desagües).

      El caso de barrios que tienen cubierta de tejas con combinación de distintas pendientes. Una vez detectado el problema (penetración de agua de lluvia) y como los usuarios no la pueden renovar totalmente, le dan una solución que no es la más adecuada (recubrimiento con membrana) especialmente desde el punto de vista estético. El problema se multiplica cuando se extiende a todo el barrio.

      Todos estos problemas generan serias consecuencias que afectan la habitabilidad y durabilidad de las viviendas, donde los cielorrasos se pudren por fallas en las cubiertas. Estas fallas también posibilitan el ingreso de pequeños animales (roedores y murciélagos) e insectos que por un lado aumentan el deterioro y por otro disminuyen las condiciones de habitabilidad de las viviendas.

      Las deficiencias en la ejecución de las babetas, la utilización de pendientes mínimas, el encuentro mal resuelto de materiales distintos o la incorrecta ejecución de cargas perimetrales, constituyen otras tantas situaciones que dan origen a estas lesiones.

      Los mayores y más frecuentes problemas se presentan con las cubiertas asfálticas planas, con utilización de lana de vidrio o techado son dos capas dispuestas en forma cruzada, previa imprimación con asfalto. Este tratamiento de por si insuficiente no es conveniente para nuestra zona, donde las altas temperaturas provocan su ampollamiento, resecamiento y fisuración en unos pocos años, lo que aparte se ve agravado por el régimen de lluvias donde resulta más insuficiente aún.

      Párrafo aparte merecen los conjuntos donde se han producido voladuras de techo, que si bien son consecuencias de situaciones especiales del clima no deja de ser un punto a tener en cuenta ya que no siempre la solución que se adopta es la más conveniente en cuanto al funcionamiento integral del sistema, en especial en lo relativo a la vinculación entre cerramientos.

          

    4. Deficiente aislación térmica
      Más allá de la correcta verificación del coeficiente de aislación térmica máximo para la zona según las normas vigentes, son muchos y muy frecuentes los problemas que se generan en torno de esta deficiencia.

      La explicación de este estado de cosas debe buscarse en la ausencia da aleros y galerías, en la mala ubicación de las aberturas y en el desaprovechamiento de las orientaciones más convenientes. En las viviendas es poco menos que imposible por el calor, permanecer en los dormitorios durante las horas pico, con el agravante de que cualquier método de refrigeración requiere de adicionales posibilidades económicas de los usuarios, en la generalidad de los casos.

          

    5. Desprendimiento de revoques y revestimientos, pinturas:
      En muchos casos los sistemas no tradicionales incorporan revoques para dar terminación a los paramentos, en especial salpicados de tipo cementicio en exteriores, interiores y cielorrasos. Sucede que por falta de mordiente, por excesiva carga, por restos del aceite de los moldes o por fisuras y grietas mal selladas, estos tratamientos se ampollan, cuartean o fisuran y finalmente caen, dejando a las viviendas en estado lamentable.

      Súmese a ello que muchas veces se utilizan como único tratamiento hidrófugo en los paramentos verticales exteriores, por lo que al producirse esta patología aquel tratamiento desaparece.

      Esta misma situación se produce en los barrios construidos con sistemas tradicionales, donde se verifica la aparición de humedad en general en las paredes exteriores por mala aislación, así como también humedad ascendente ocasionada por fallas en la capa aisladora (o por inexistencia de la misma).

      En relación con los revestimientos, se observó en baños y sobremesadas el desprendimiento de azulejos por incompatibilidad ante efectos de dilatación entre el propio azulejo y la superficie de asiento, cuando no por falta de material de asiento o por pérdidas en las cañerías que degradan los materiales de base.

      Otro caso es el de la utilización de machimbres de madera de mala calidad en aleros y superficies al exterior, que ante las dificultades de mantenimiento por parte del usuario termina por destruirse al poco tiempo. Igual suerte corren las cenefas de madera blanda y verde o de aglomerado, que se pudren.

      En cuanto a la utilización de cielorrasos suspendidos de placas de materiales diversos apoyados en perfiles, solución ésta bastante generalizada, se ha observado en varias oportunidades que por el excesivo tamaño de las placas, por el escaso desarrollo del ala de los perfiles, por deficiente fijación a la estructura del techo que producen flexiones en las placas que provocan su desacomodamiento y posterior caída, por el deterioro que sufren por el ingreso de agua por fallas en el techo, con las consecuencias que son de imaginar para el usuario.

      Consideración aparte merece el tema de la pintura de paramentos exteriores, los que casi nunca reciben mantenimiento, o la baja calidad de pinturas con la que son entregadas las viviendas, llegando a conformar con el paso de los años un paisaje urbano de pobres características.

  3. Aspectos funcional y cultural

        

    1. Falta de tabiques divisorios a la altura de cielorraso:
      Existen problemas de diseño que repercuten en el mal estado de las viviendas. Entre ellos es notorio la falta de tabiques divisorios entre viviendas (desde la altura de cielorraso hasta la cubierta) que favorece la propagación de posibles incendios y el uso de estructuras de madera que posibilitan la propagación de bichos.

          

    2. Áreas Residuales:
      La mayor parte de los conjuntos habitacionales organizados en tiras y monoblocks, poseen grandes áreas residuales que nadie las cuida y que permanecen en un estado de total abandono y deterioro. Estos espacios son resultado, entre otras cosas:

              

      1. de las escalas de trabajo con las que se proyectaba en los conjuntos de mayor edad, ya que solo se ponía cuidado en las viviendas perdiendo a veces la escala de espacios intermedios;

                

      2. de la implantación de proyectos foráneos que poco y nada tienen que ver con el entorno destino

            Actualmente la tendencia indica que se proyectan barrios más pequeños tratando de incorporarlos a la trama urbana existente. Si hay suficiente terreno se construye cada vivienda en su propio lote y si la disponibilidad no es suficiente, se plantea la construcción en bloque pero siempre tratando de recrear la cuadrícula tradicional.

            

    3. Pasos de Servicios:
      En algunos barrios con tipología de vivienda en tiras , el edificio se entregó con un paso de servicio entre lotes. Esta alternativa que favorecía en costo a las empresas, que gestionaban apoyo a sus proyectos directamente en Buenos Aires y por lo tanto presionaban en los Institutos a nivel provincial, provocó graves problemas porque:
              
      1. era atípica la solución para los agrimensores, que no sabían como calificar a este espacio porque privado no era y como público no reunía las condiciones;
                
      2. era siniestro como solución de diseño, porque al construirse los cierres de lotes se genera un angosto callejón que ya en la practica constituyó situaciones atentatorias contra la seguridad al convertirse en la tentación de malvivientes que vieron a través del mismo un fácil acceso a la parte posterior de las viviendas.

            Una "solución" adoptada por los vecinos fue colocar portones de reja cerrando el paso por estos pasos de servicio

            

    4. Falta de previsión de cocheras:
      Al proyectar conjuntos de viviendas en una proyección ideal del tipo de usuario preveía que habría muchas bicicletas y pocos autos. Los diseñadores planteaban entonces circulaciones con anchos mínimos, que funcionaban como sendas peatonales o de bicicletas. La realidad demostró que el usuario tipo de estos barrios requiere de espacios vehiculares y de estacionamiento, incluso en mayor superficie que la requerida en barrios residenciales de alta calidad, porque se desplazan en autos viejos, camionetas y camiones. Al no contemplarse el acceso del vehículo a la vivienda que está sobre el terreno se generan distintos tipos de soluciones por parte del usuario, todas degradantes del espacio urbano.

      En algunos casos los vecinos recurrieron al Municipio para solicitarle les confeccionara un proyecto de cocheras. Este proyecto no fue respetado porque el proyectista no captó la demanda al proyectar cocheras abiertas y ubicadas a cierta distancia de las viviendas delossolicitantes. Resultado, cada uno lo hizo a su manera, cerradas y lo más cercano posible a su vivienda.

          

    5. No delimitación o delimitación incierta entre Espacio Público y Privado:
      Por ejemplo, en un camino peatonal de 4,00 metros se construye una vereda en el centro de 1,00 metro. Esta vereda es tomada como el elemento que determina el espacio público (que seria solo de 1,00 m y ya no de 4,00 m). Esta indefinición básicamente del proyecto, provoca la apropiación del espacio público por parte de los usuarios, que avanzan con sus veredas por sobre al espacio público, hasta la vereda construida.

      Esta peatonal que se planteaba debía servir para el acceso de ambulancias o del coche de bomberos. Las dimensiones que tienen no permiten que ninguno de estos móviles pueda entrar.

          

    6. Falta de previsión de espacios semicubiertos para todas las viviendas:
      En general, el vecino que vive en planta baja tiene su casa con una porción de patio o terreno que cumple la función de expansión, no ocurriendo lo mismo con los vecinos que viven en las viviendas de la planta alta. Para solucionar este problema los usuarios de las plantas superiores avanzan con balcones o terrazas que no guardan ninguna relación con el entorno pero que les permite disfrutar de un poco de aire libre, especialmente teniendo en cuenta el riguroso clima de la zona.



Conclusiones finales


Ante estos resultados, pareciera que para los usuarios de los conjuntos habitacionales el problema ya no es la vivienda, tampoco hacer reclamos por el diseño de los mismos o la calidad constructiva a pesar del deterioro que se observa, si bien los reconocen; parecería que lo que más les interesa y reclaman tiene que ver con la carencia de infraestructura, seguridad más relacionados a aspectos de nivel urbano.

Ahora, ¿cómo debemos los profesionales actuar frente a estas conclusiones? ¿qué interpretación debemos darle? Existen dos posibilidades:

Por un lado, interpretar textualmente los resultados de estas encuestas y orientar nuestro trabajo hacia la demanda que realizan: Buen diseño y funcionamiento de la infraestructura y un proyecto urbano que responda a los requerimientos que denuncian, sin profundizar en las necesidades individuales, lo que derivaría sin duda en un parque haitacional mediocre en los aspectos tecnológicos, constructivos y de diseño. No hace falta detallar el impacto que podría llegar a tener si aplicamos esta política a los nuevos conjuntos habitacionales.

Por otro, consideramos que las acciones que deben desprenderse de la interpretación de los resultados de las encuestas distan mucho de este tipo de accionar. Si bien en las sugerencias predominan aspectos más vinculados al barrio que a la propia vivienda, no significa que los usuarios ignoren la existencia de estos (bien destacan los problemas acústicos, térmicos, de humedad, etc.) sino que en muchos casos las acciones individuales están supeditadas a factores económicos que los limitan y de alguna manera se "rinden" a esta situación, en cambio los aspectos de infraestructura y de organización funcional y diseño del barrio, se vinculan con acciones oficiales ante las que quieren y de alguna manera "exigen" (aunque sea en un cuestionario) tener una respuesta acorde a las necesidades.

Por esto creemos que las intervenciones posibles a realizar en estos conjuntos habitacionales deben ser tendientes a trabajos integrales que contemplen todos los aspectos a fin de lograr una mejora en la habitabilidad de estos conjuntos y calidad de vida en de los usuarios de estas viviendas, tendencia que también debería ser aplicable en los conjuntos habitacionales nuevos.

Fecha de referencia: 05-07-2002


1: Se tomó como referencia la encuesta de Evaluación post-ocupacional utilizada en el trabajo: "Metodologías para evaluar el costo de la calidad Habitacional. Aplicación a viviendas bonaerenses.", desarrollado por el LINTA, agosto 1996.

Boletín CF+S > 20 -- Vidas «tecnológicas». Ecos de Brasil... > http://habitat.aq.upm.es/boletin/n20/anhre.html

Edita: Instituto Juan de Herrera. Av. Juan de Herrera 4. 28040 MADRID. ESPAÑA. ISSN: 1578-097X
 
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