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¿Suben o bajan los precios de la vivienda?
José Manuel Naredo
Madrid (España), noviembre 2008.

La pregunta del título puede parecer improcedente. ¿Cómo no se va a saber si suben o bajan los precios de la vivienda? ¿Es que no hay una estadística que informa sobre ellos? Gracias a que no hay sólo una sino varias estadísticas cabe aclarar algo el tema.

El índice oficial de precios de la vivienda que elabora trimestralmente el Ministerio de Vivienda (IPVMV) no recoge verdaderos precios de mercado, sino precios que imputan a las viviendas las empresas de tasación de inmuebles. El hecho de que las empresas de tasación trabajen mayoritariamente para las entidades financieras y que éstas no vean con buenos ojos que los precios de tasación caigan por debajo de los valores hipotecados, hace dudar de la objetividad de esta fuente en momentos de declive. Así, el IPVMV no ha bajado todavía respecto al año anterior, sino sólo moderado su crecimiento, evidenciando una sospechosa aversión a la baja, contradictoria con las caídas de precios que registran otras fuentes.

En los inicios de la pasada legislatura propuse, sin éxito, al recién creado Ministerio de Vivienda construir un índice de precios de la vivienda a partir de los datos de los anuncios [de puesta a la venta], para reflejar con más objetividad y sensibilidad que las tasaciones el pulso de los precios inmobiliarios. Me congratula observar que dos entidades privadas (FOTOCASA y el IESE) han puesto en marcha recientemente una propuesta similar, construyendo un índice mensual (IPVFC) cuya evolución es bien distinta de la del IPVMV, apoyado en las tasaciones: su variación respecto al mismo período del año anterior observa caídas cada vez mayores desde noviembre de 2007. En el tercer trimestre del año en curso, estas disminuciones se sitúan en torno al 8%.

También el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha sacado recientemente un nuevo índice trimestral de precios de la vivienda (IPVINE) apoyado en los precios escriturados por los notarios. Las fuentes notariales han permitido construir estadísticas solventes de precios de mercado de la vivienda en otros países europeos en los que estos precios coinciden con los escriturados. El hecho de que no ocurra esto en nuestro país limita el significado del IPVINE. Pese a ello, este índice observa un desplome mucho más intenso del que reflejan las tasaciones, alcanzando tasas negativas en el segundo trimestre del año en curso. Hay otra información del INE que viene a confirmar el declive de los precios, es la caída en un 7,3% del importe medio de las hipotecas registradas en septiembre respecto a las del mismo mes del año anterior.

Otras informaciones que completan el panorama de los precios inmobiliarios son las correspondientes a las notables rebajas de las promotoras y a las cada vez más extendidas y, poco a poco, transparentes subastas de inmuebles que promueven entidades especializadas. Los resultados de estas subastas informan sobre la banda baja de los precios de mercado: suelen partir con precios de salida entre el 20 y 30% inferiores a los de tasación y alcanzar precios de remate situados entre un 20 y un 50 % por debajo del precio inicial.

De lo anterior se concluye que están cayendo los precios de mercado de la vivienda, los precios de los anuncios (IPVFC), los precios escriturados (IPVINE) y el importe medio de las hipotecas, pero no los precios de tasación, ni el IPVMV, que muestran una llamativa aversión a la baja. Afortunadamente, la propia dinámica de los acontecimientos está rompiendo la opacidad estadística que venía postergando el ajuste vía precios y forzando la atonía del mercado inmobiliario. Creo que ya va siendo hora de potenciar la transparencia y de acometer con decisión los cambios que reclama un modelo inmobiliario agotado.

Información complementaria

Los tres índices de precios de la vivienda mencionados pueden encontrarse en las páginas Web del Ministerio de Vivienda, de FOTOCASA y del INE. La información sobre las subastas inmobiliarias puede encontrarse en la revista Pública Subasta --que mantiene permanentemente actualizadas en la red todas las subastas, públicas y privadas, que se celebran en España-- y en los portales de las diversas entidades especializadas.

El cuadro adjunto refleja la tendencia discrepante que se observa en la evolución del índice del Ministerio de Vivienda, apoyado en las tasaciones, frente a los de FOTOCASA y el INE apoyados, respectivamente, en la información de los anuncios y de los notarios.

Variación interanual (%)
del precio de la vivienda en
España
Trimestres IPVMV IPVINE IPVFC
tasaciones notarías anuncios de venta
2006 T.I 11,8 11,3
2006 T.II 10,5 11,6
2006 T.III 9,8 8,2
2006 T IV 9,1 7,6
2007 T.I 7,2 13,1 5,6
2007 T.II 5,8 11,6 2,4
2007 T.III 5,3 9,2 -0,2
2007 T.IV 4,1 5,7 -4,2
2008 T.I 4,0 2,8 -7,2
2008 T.II 2,4 -0,3 -7,3
2008 T.III 0,7 -8,1
 
Fuentes: Ministerio de Vivienda, INE y FOTOCASA.


Edición del 8-1-2009
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